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陕房沙龙·城市综合体商业配套篇圆满落幕!

2015-07-10 16:04:32 来源:中国日报网房产陕西
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2015年7月8日下午,由陕西省房地产研究会主办、中国西部商业地产联盟协办的“陕房沙龙·城市综合体商业配套篇”沙龙,在金地褐石公馆圆满举行。

随着国家“一路一带”经济发展战略的部署,西安作为丝路经济发展的桥头堡城市,城市也迎来了新一轮的开发建设浪潮。在西安国际化大都市建设的推进及传统住宅市场产品升级新常态发展的大背景下,集商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、休闲娱乐五大核心功能于一体的城市综合体项目也迎来了开发的新高潮。然而,新的发展机遇必然会遭遇新的挑战,多数城市综合体项目在开发建设中会出现诸多问题。尤为突出的是综合体项目中商业配套的招商难度大、业态布局及商业运营三大问题。

面对商业地产新市场的升级发展,如何突破商业配套的招商难题?活动当日,来自绿地集团、金辉地产、南飞鸿广场、华南城、盛龙广场、雁翔广场、唐延中心城等十几家开发企业领导、中国西部商业地产联盟相关嘉宾及陕西日报、西安日报、365淘房网、新浪乐居、搜狐焦点、房讯网等主流媒体,一起就城市综合体在配套商业的招商、业态及运营管理中所遇到的困境与难题进行专业探讨,通过与商业运营专家、专业运营机构、品牌商家、开发企业等相关房地产产业链条机构及专家的的经验交流与互动分享,为城市综合体项目的商业运营寻求发展升级新思路。

陕房沙龙·城市综合体商业配套篇圆满落幕!

主持人:陕西省房地产研究会副秘书长王蔚然

困局:西安城市综合体商业招商难题在哪?

陕房沙龙·城市综合体商业配套篇圆满落幕!

郭力 中国西部商业地产联盟(西安)秘书长

西安商圈密集,商业体量大。从宏观层面来看,我国经济高速增长转变为中速增长,到2015年,GDP增长可能由目前的7.5%下降到7%左右,中国经济比前端下降,将导致2015年购买动力不足。同时随着人口增长速度的放慢,人口红利带给房产市场的机会正在消失。

从市场方面来看,目前西安各大商圈林立,综合体商业体量总体约在250万平方米,其中高新商业体量约在20-25万平方米,曲江的商业体量约在30万平方米,这两大区域占到西安总体的55%,随着王府井、龙湖等商业中心的陆续开业运营,西安的商业品牌和业态得到了大力的发展提升。目前西安规划的商业体项目30万平方米的有12个。随着小寨商圈的南移及西高新商圈的不断兴起,体量大、项目多已成为新型商圈发展的一大特点。未来5年,西安将迎来60个项目的集中上市,同时也将迎来市场的优胜劣汰。供应量大、同质化、转型是2015年商业地产发展面临的重大挑战。

陕房沙龙·城市综合体商业配套篇圆满落幕!

朱林 陕西城市商业经营联盟会长

商业同质化严重,缺少客群追求的文化主题。区域文化怎么在商业中体现出来,西安在今后的几年内,目标人口要达到1000万。不管做什么商业,明确消费主体,把这部分人带动起来,整个消费趋势就会体现出来。现在进商场谁还简单的购物,每一次去消费,购物占到比重多少?根本不多。感受和体验非常重要,一定要有回家的感觉,现在所有的综合体一定要有公园的功能。商场是干什么的,第一逛街的地方;第二是卖萌、发呆、邂逅、艳遇的地方,这四个功能商场一定要有。综合体的发展要把“商业”两个字去掉,把“公园”两个字加进去,今后的城市公园一定在商业内。

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张远义 西安真真酒店管理有限公司董事长

租金与盈利得不到保证。不管是开发商、百货公司,还是餐饮公司,从招商的角度出发,首先要解决和考虑两个问题:一是社会用工问题,必须要保证品牌商家用工的合同有保障;二是品牌商家的租金议价太过随意,多数商业综合体的招商条件太多过苛刻,商家的利于得不到保证,处于运营中的弱势一方。

突围:综合体商业招商新思路

陕房沙龙·城市综合体商业配套篇圆满落幕!

张炜 绿地集团西北事业部品牌总监

客群定位很重要。不管是商业综合体,还是住宅的商业配套,客群整体定位非常重要。开发商要对商业的整体运营有个精准的判断。一定要立足于项目所在区域的消费及人群特点,引起大家共鸣,专注做某一方面的东西,才会有前景。如果只是做大而全,运营失败的可能性比较大。在商业配套招商方面,绿地集团开发建设的绿地世纪城和绿地的乐和城,是可以作为相关的案例经验来谈的。一开始项目在消费群体分析不清晰,内部运营各方面经常变动,经营效果不是很好。后来通过近一年的调整,逐步将区域客群及消费特点进行分析,在经营方向、运营等方面进行了一系列调整和规划,把一些特别大面积的餐饮做了单独的分割,在现在的业态中,健身是非常火爆的。

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江斌 盛龙广场总经理

商业运营模式决定招商成败。招商的难易成败最关键的是有没有成功的商业运营模式,也就是如何成功打造商业综合体或者购物中心。拿西安运作比较成功的赛格国际购物中心来说,其成功的核心在于有成功的商业模式及打造了很好的商业配套。例如建2亿元的停车场、2000平方米的中厅及亚洲最长的扶梯。这些配套的加入,改变了商场格局、品牌结构,这些改变一是城市功能优化的趋势所向,二是管理层的意志及项目的资金实力,三就是业态布局,哪些业态能给你带来人气?哪些业态是你所需求的?哪些业态是适应市场消费趋势进行变革的?比如多数商业体配套主力是餐饮,做商体需要什么样的餐饮来拉人气,同样做餐饮的商家,需要考虑你的品牌怎么改革,将商业配套与产品变革两者融合在一起,就是招商运营成功的保证。

创新:细节的革新开启招商新思路

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刘军政 陕西克拉拉中西餐饮管理有限公司开发总监

选址是商业配套成功的关键。商业体与商业品牌运营的成功有五大关键点:一是优生——选址要优越;二是优育——后期运营;三是有科学的组织架构;四是科学选址合理投资;五是新型品牌如何建立选址体系。

以餐饮品牌运营来说,最关键的第一步就是选址优越。根据品牌本身定位,进行信息搜集与分析。包括购物中心、餐饮及其他零售品牌的运营情况,还要了解交通、人群消费等问题。科学选址体现在什么地方?第一逻辑性、第二个数据化、第三个系统化。从空间,不是我只看到这一个面,是一个多维的状态,然后从面到线,比如说区域是一个商圈,到线,对我们来讲是人流的动线,从动线落脚到点上。第二个数据化,我们中国人做事情,更多是经验判断,美国人更多地把这落实到数据,城市的规划信息、人口分布、消费水平等等,这些都可以落实数据上,这是做的如此成功的一个很重要的原因,我们拿数据说话。第三个系统化。随着IT技术,包括移动互联网的发展,各自采取不同的系统。比如非常好的集客区调查,对餐饮品牌和购物中心来说是值得借鉴的。例如百盛餐饮,在选址上首先做商圈分析,其次是做销售预估。销售评估首先在全国几千家店中选择最接近自由品牌的样本做一个对比,根据这个对等的表现来判断,做出营业额预估。另外新型品牌,建立自己的选址体系要从三点出发:第一明确餐饮的顾客特征,了解你的客群到底哪来的;第二,根据已有的餐厅总结出成功的因素;第三,根据对成功经验的总结,建立起自己的品牌标准。

王磊 上海仟果企业管理有限公司西北区开发总监

引入新兴品牌增加商业客流。新兴品牌的引入不仅能为商业体带来巨大的人流量,也能赢得品牌自身及业态的优化发展,例如源于国外的轻餐饮就是一种很成功的模式。目前轻餐饮在整个餐饮格局里扮演着非常重要的角色,在上海大型商业体中,轻餐饮占到30%的面积,能够容纳整个商场大概50%的餐饮品牌,轻餐饮在有限的区域内带来更强的效应。轻餐饮店普通占地面积相对效,毛利率高,承租能力较强。轻餐饮入驻购物中心是一个“双赢”的局面,购物不再是消费者走进商场的唯一目的,体验感和舒适感日益增加!轻餐饮的蓬勃发展也验证了这一趋势。在电子商务快速发展的影响下,越来越多的消费者选择更加便利的网络购物方式来面消费需求,这不可避免的影响了实体商业的人流量。不仅增加了消费者的提留时间,也增加了消费者再度消费的可能性。为此,无论是对消费者还是购物中心来说,轻餐饮已经成为时下最受欢迎的业态之一。轻餐饮既能为消费者提供惬意以及追求浪漫情怀的消费体验,它的聚客效应又能为购物中心增加人流量。

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会议现场

陕房沙龙·城市综合体商业配套篇圆满落幕!

与会嘉宾合影留念

本次沙龙真诚感谢以下嘉宾精彩观点的分享:金辉地产程飞;西安民生集团 股份有限公司;陕西进家门餐饮管理有限公司邱友利、无竹餐饮张田颖;奥斯卡影城吉鹏滔;西安真真酒店管理咨询有限公司张远义;唐延中心城徐曼;魔方KTV等领导的支持。

特别关注:陕西省房地产研究会作为陕西省乃至西北五省最具专业领域研究实力、开发企业会员规模最大、行业影响力最强、最具资源价值的省级行业协会平台之一,在15年的发展进程中已优化升级为西北区域最具开发企业信赖的地产行业系统服务方。目前已经形成政企链接、学术研究、品牌活动、全媒体联盟四大服务体系,致力于为会员企业提供最专业、最优质、最具效果性的专属系统化解决方案。

基于整个行业市场及企业的发展需求,从2014年开始陕西省房地产研究会每月定期举办一系列主题沙龙,内容涵盖房地产开发、建筑设计、市场销售、区域发展等房地产行业相关主题,目的旨在营造一个行业资源共赢发展、专业智慧轻松交流的行业信息交流平台,从去年开始已连续举办了将近20多期,受到了诸多行业内外人士的认可,目前陕房沙龙已成为一个行业品牌活动。

(本文来源:中国日报网房产陕西)

(编辑:车车)

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编辑: 拂瑤_标签: 城市
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