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清华大学周燕珉点评卓达老年服务中心建设五大经验

2014-06-10 13:43:40 来源: 中国日报网房产
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678日,由中国房地产业协会、中国老龄产业协会主办的“第四届中国老年住区发展大会暨连锁式老年住区开发建设与运营管理高峰论坛”在天津武清卓达太阳城养老示范基地隆重举行。

陕西省房地产研究会代表受邀出席了本次活动。

活动特别邀请中国老年宜居住区试点工程专家委员会副主任、清华大学建筑学院周燕珉教授,周燕珉教授就“老年住区项目,建筑设计理念及功能”题目发表了演讲。

周燕珉教授:

这次卓达已经开始运营的养老示范区,设计是我做,首先感谢大会邀请我,第二感谢天气,今天天气特别好,也许比较适合照相。我为什么提前来,首先特别想看一下运营以后内部还有什么问题和矛盾,也许和我们当初初衷不一样的,运营也发生其他需求,另外其他细度的设计做的怎么样?所以昨天提前来,总的来说很多东西觉得有很多欠缺,今天我想讲的内容不是宣传我们做的设计怎么怎么样好,更想说的,以后做这些项目应该事先注意什么?或者这个东西什么地方容易犯错误、矛盾怎么产生的?想跟大家进行经验分享、经验总结。

今天我讲内容两个方面,第一先把项目介绍一下,让大家知道这个是什么项目,第二说一项昨天参观,我们参与设计共同的经验进行总结。经验分五个点,考虑建筑设计及使用的灵活性、空间设计需要留有一定余地、注重从设计到运营的贯穿性、处理好与消防等法规的矛盾、把握好家具、设备选择关。

一、项目背景

现在国内很多大型的项目也开始建设了,这个里头大家都在起步,说真正建成也有几个项目,但是要说开始运营不是特别多,所以很多问题还没有完全暴露出来,现在这个项目是综合老年的项目,本身包含很多的经验,所以也值得大家回头参观,好好看这里边的问题。我只是从设计角度切入的,来说这方面反映的问题。

这个项目200多亩地,这一块是公建的组团,下面是居住组团,其实出去200就到了,容积率也不是很高都是矮的房子,作为老年设施低层多层是合适的。看一下总图,公共部分有三个部分组成养老服务中心,这个部分开会需要住宿、接待的楼栋、这是中华国医馆是医疗的配套、护理老年公寓现在已经有入驻,这几个是单元式养老公寓,当时想为健康的老人服务,当时想可变式老年公寓。

这是建造之前画的效果突,这个是建成的效果,从外观来看差不多,唯一没有画后边楼。这是住宅的楼栋,实际效果是这样,有的树挺好,这是当时俯瞰公共部分,也考虑体型、制高点、这是会堂、国医馆、这是住宿。这是金色大礼堂、这是会议中心、这是水上康体中心、这是培训用的酒店、这是中华国医馆。二楼有一些就餐的空间,有一些公共活动空间。护理栋的平面,对外有一些商业,这部分将来会热闹,预留商业店面,里头是居住公共活动室。这是老年公寓住宅平面图。

二、经验总结

开始怎么想后来变成什么样、有哪些问题、哪些教训?有的教训从根上挖,所以我来好好剖析一下。

1、考虑建筑设计及使用的灵活性。

我们当时这么认为,后来政府这么认为,因为这件事先头卓达委托我们做,中间政府牵头做,最后接管卓达,包括后期是卓达请做的,所以过程比较复杂。我们要知道空间由于刚开始,不知道到底什么人来?健康人来多还是护理人来多?我们当时做的时候已经想各种情况都有,实际上还是有变化的,所以我们希望灵活性这几方面一定注意:第一结构,如果公共部分、居住部分最好这样,用框架机构,虽然当初多花一点钱以后保证最好;第二竖向交通下功夫,也可能这样都能管成,竖向交通就像人体血管交通路线最重要;第三分区管理事项,比如刚刚开业不可能爆满,好多开发开业一年住十几个老人,很多楼空着,可能三年以后会好一些,对那些楼想到,让他可能干别的。一旦干别的,一套楼梯又是老人走、又是别人走就不行,当时考虑万一开一栋楼一半,另外一半能不能干别的?所以我们要求分得开、单独出入口,甚至消防能跑的出来,这个经验特别重要,考虑可以分开能够独立运营一部分;第四设施设备,比如用水点、环境需要注意的。

比如我们拿一个情况,当时那栋楼我们想做的结伴式养老,曾经例子非常新的概念,一家人住的这个有门,老人住、子女陪同、中间小厅打麻将、可能有老人共用这个厅。现在并没有做到一点,现在是员工宿舍,后来我们一瞧还用的不错。原来这一块老人到这里聚会共用起居室,员工宿舍直接在这里吃饭、开会,我们觉得当时这么做加用水点非常有意义,可以多功能。这一块还好没有特别矛盾。

这是小厅搁几张椅子,旁边作为办公室样子。这一块我们有护理栋,边上原来是护理站但是比较小,现在把这一块改成医务室,本来有一个国医馆,但是不能马上全体运营起来,过渡期间拿这一块作为医务,变成临时的医务室控制一般的疾病情况,后来我们觉得这个情况非常重要,当时有护理站加两个用水点,结果扩大小的医务站凑合用,当时没有想到。一开始住的时候没有这么多人,不需要整个馆都开起来,用这个局部改了,用的也挺好,当然我们留有余地在这里成功的。

2、空间设计需要留有一定余地。

理由有两条:健康老人、护理老人要求很不一样,但是我们很多开发商想做都是健康老人那一块,有可能突然摔一跤变成护理老人,你怎么办?他也没有地方搬,我们建筑尽量适应一段,在建筑有一定的对应性;第二考虑到其实建筑施工、室内设计、家具选择问题还会出现意想不到的问题,如果没有什么余地变成矛盾,根本使不了,尽量留有余地更好。

比如当时设计户型这样,这是卫生间这么开,这边留一点小空可以搁家具,当时面宽做3.6,我们如果特别精算能够做好的状况,为了节约用地多出房子,就做了一个最紧的数3.6,按说也能够完成任务,可是昨天看的时候,厕所这小墙做100,施工因为各种原因做成200,推拉门原来里边开,现在搁外边,门也挺厚的,门也装反了,于是搁门后头家具不能搁了,家具都要搁到这边,忽然觉得床背后距离不够。仅仅一点点小错导致家具不能使,大家都觉得空间特别小。但凡今后有余地的时候,不要做最紧凑的3.6,你做3.83.9防止错误带来的困境。宾馆四米多比较舒服可能土地太废,以前认为3.6可以坚持,现在觉得3.6容易出现问题,如果往上升一点弹性更好。

3、注重从设计到运营的贯穿性。

这个项目过程经历非常久的时间,开发主体是卓达集团委托我们做设计,我们经常一块开会,天天讨论。后边因为政府投资,就由政府接管,政府并没有专业的团队,他是行政人员管就让我们做了,我们一下没有目的,有什么要求吗?没有要求?政府不是最后运营管理,并没有具体要求,就没有办法完全靠我们自己,我还是研究这个可以有觉得,但是没有后期运营谁来说这个话,最后政府现在交给卓达,卓达这时候连室内都做完了,室内问题当时肯定没有目的做了,最后运营团队又找了台湾运营团队,现在这几家面临互相重新结合一下,可是生米做成熟饭,都装修完了就变成改,这一改非常费钱。

比如后边有一个礼堂,这个礼堂不知为什么改了?前后加了隔热层,这边变成主席台,可能不理解我们原来设计的目的,加了以后变小,只能开一个100人会,本来我们想做300人会,集团说一个部门一个部门开会,不能集体开会,非常矛盾。原来这一块有个厅展示厅,希望这里开门很好的结合,室内设计并不理解,觉得一个屋子有一个门够了把这个门封了,一个交通路线少了一条,这两个房间联动没有了,很多跟开发商、运营商、设计师好好配合,否则就把这个门关了。

当然细节上,对专门设计不是很懂,室内设计做这样的台子,我们台子轮椅要求控制650,但是轮椅根本不能插入等很多地方。这个不是安全反而变成室内,室内特别重要千万不能犯错。比如这个楼梯,本来楼梯不大,做出不对的地方就更窄了。

4、处理好与消防等法规的矛盾

我们现在解决矛盾差不多,一到消防,我们做其他项目总是跟消防部门打架,首先把消防事搞清楚。到底当地哪块不同意,反过来让设计改。最后防火门一个门槛的问题把大家搞死了。比如他这个防火门希望分区,老年社区要求你更多的保护,好多分消防区分更细,这一点也是有道理的,老年应该宜隔不宜疏,赶紧关上门不要烟过来等待救援,所以消防机构多设消防区也是对的,但是这个门也有一槛,不许把这个槛锯了,怕门打到槛上烟冒不过去,因此不允许锯,变成很麻烦很危险。所以我们做一个斜坡。

日本人家怎么解决这个问题?日本门贴壁,这是消防门,上下非常严格,施工做的很好绝对没有槛,一旦有了警报自动关闭,如果门特别大情况,中间还有小梢。自动关闭、自动排烟设施特别好,也不需要槛这些东西。这些希望努力把门设备做好,不能说消防效果不对,但是我们应该事先了解这个情况,把门槛不要做上来,第二设备厂家赶紧生产出来。屋子里也因为这个必须有门槛,两边加斜坡,轮椅槛连两公分都过不了,一个小块三四百,一共八块组成,每个门三四百,你想多少钱出去还特别难走。

5、把握好家具、设备选择关

虽然说我有时候真想,让我干设计,干脆干的沙发、床都选了,因为一选就错,跟理想不一样。比如这个地方首先家具、设备选择十分重要,完全最重要,因为跟人体直接接触的,第二你不能用国外产品,一个贵,好多地方跟中国不是特别合适,第三常用的、实用的家具目前我国十分不足。你们拿地以后先找设备和家具去才能赶上。

我以扶手为例,现在扶手用的日本扶手,这个扶手特别好,他扶手比国内贵一倍,后来一看这种扶手特别笨、特别不好,这种东西一点用没有,又占地方不需要两根,轮椅要底下一根,推轮椅不可能握扶手,底下根不是为轮椅,只有楼梯的时候需要,老人弯腰或者小孩需要,高度可以稍微举重一点。国外扶手凡是过门都加了扶手,使你扶手具有连续性,这种门跟地结合。

水池旁边加一圈扶手,为了把轮椅拽近,居家老年公寓更需要台面,给台面搁一个杯子,这个东西使我更加接近不了水龙头,一些规范说的不清楚,那种规范适合公共建筑,什么人都用的地方,但是作为家庭、老人居住的地方不需要这么复杂。这些东西不应该选择在这里边。

比如这个门很复杂,日本门特别轻、特别薄也能够隔音,设备厂家有很多发展的余地,这些设施能力都能够做,只是没有按照老人需求做到而已。对于床,自从有了褥疮报道,这个床卖的很好,既可以躺、可以侧翻、底下挖一个洞,实际这个床根本不行。中间圆圈格的要死,这个地方能够洗头发、下边需要去厕所,总需要床单,铺上就没了,所以十分不好使。所以还要好好想办法。并不是这个床错,但是做的对跟实际使用差的很远。

目前我国对老年设施的开发与设计在各环节上成熟经验较少,且老年设施在客户群状况和相应的管理服务模式方面的不确定因素较多,造成开发过程的不易。因此,需注重建筑空间的灵活性、空间设计留有一定余地等。建筑硬件是老年设施成功运营的一个重要基础,而最重要的是软件,即管理和运营服务、硬件设计是为软件服务的,要了解老人需求、支持管理、服务团队的高效运行。这个态度非常清楚,我就是一个服务,天天到老人院看老人,亲自干服务的活才能懂。

希望大家今后知道老年设施建设非常困难、不容易,整个行业都起来可能需要一些年,才能最终把这个行业做好,今天的经验教训到这里,下午大家最好看一看,好好想想毛病是什么,你们自己才会做对,谢谢大家!

(编辑:喵喵)

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编辑: 拂瑤_ 标签: 陕西省房地产研究会
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