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深圳房价涨幅连续5个月居全国榜首

2015-05-20 11:22:18 来源:广州日报
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深圳房价涨幅连续5个月居全国榜首

  地铁四号线上一楼盘周末热销的场景。

深圳在土地资源利用上“没有增量、只有存量” 资源匮乏刺激房价上涨

文/广州日报记者 肖陆军 图/广州日报记者 轩慧

根据国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,深圳以1.8%的涨幅高居全国榜首。而国家统计局发布的历史数据显示,深圳房价自2014年12月实现反弹后,已连续5个月领涨全国。而在无数购房者看来,1.8%的官方统计涨幅远不能反映深圳房价真实上涨的速度,借用股市形容词“疯牛”来形容深圳此轮房价上涨一点也不为过。涨价的原因仅仅是政策救市影响吗?这似乎不足以支撑深圳成为领涨的理由。到底是哪些原因推动着深圳房价抬头疯涨呢?

房价涨幅:连续5个月居全国榜首

家住梅林的张小姐最近想卖了现在住的房子,换套改善型学位房。然而,看了近一个月的房子,张小姐开始越来越强烈地感受到房价难以承受。“昨日看了枫丹雅苑一套120多平方米的二手房,带有福外侨香分校学位。同一套房子,从3月报价550万元到业主返价未成交,目前最新报价已经是750万元,不到两个月,涨价近200万元,而这样的案例我可以一口气和你说很多!”

张小姐对记者说,即使卖了自己手上目前这套房子,自己也只能回款300多万元,而目前看上的房子动辄600万~700万元,一想到自己可能要背负300万~400万元的房贷,也是很恐怖的。而张小姐家庭年收入在税后50万元左右,家里有两个小孩。“原本自认是中产,但在房价面前,发现只是个笑话!”

根据国家统计局官网数据,深圳房价在2014年12月即以1.2%的涨幅高居全国涨幅榜首,在今年1月份和2月份再分别涨0.3%和0.2%,在3月,再次以0.7%的涨幅高居榜首,连续4月高居全国涨幅榜首。在18日发布的4月份房价数据中,深圳再次以1.8%的环比涨幅高居全国榜首,成功实现5连冠,并且涨幅呈现越来越大的趋势。

追涨主力:年轻的深圳刚需买家多

根据规土委官网统计数据,4月二手市场共成交10450套,同比增长101.4%,较去年同期翻番,创下2013年3月以来的新高。5月以来,半月时间二手成交已达到6001套。

房价涨势惊人,成交量也一路攀升,到底是谁在追涨买入呢?在中联链家二手房研究院总经理肖小平看来,此轮追涨的主力还是刚需。“业内最近在流传一个微博段子,有位投资客最近看了十几套学位房,每套都看中了想买,结果每套都被刚需截胡了”。肖小平认为,刚性需求比投资客追涨更厉害。“追涨当然是很痛苦,但刚需的恐慌心理更明显,在认为房价下行无望的情况下,刚需表现更为疯狂。而投资客出手更加理性,考虑更多的是后市看涨的空间。”肖小平说道。

为什么刚需的购买力如此之强?在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,这和深圳的人口结构有着密不可分的关系,深圳城市年轻,年轻人多,也就是刚性需求非常多。根据深圳市统计局透露的一个数字,截至2013年深圳人平均年龄33.6岁,深圳主要年龄段人口为15岁~59岁,超过96%,在一个以年轻人为主的城市,房子当然是宝贵资源。

肖小平认为,支撑刚需成为购买主力的原因,还有个数据是深圳住房自有率不高。截至2013年底,深圳住房自有率为30%。

疯涨原因:“减量增长”的土地资源

“在深圳,我从来不劝人不买房,现在买虽然是追涨,但最多是透支未来几年房价上行的空间。”一位资深地产媒体人曲先生对记者如是说。支持他这种观点的理由是深圳土地资源的枯竭。

记者了解到,2014年5月,有研究机构发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》,采用2013年的官方数据,按照:城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%的计算方法进行排名,该报告指出,全国45个楼市限购城市中,深圳的土地财政依赖度为27%,在45个城市中排名倒数第二。

据深圳中原地产监测,2014年深圳全年土地出让金额为552亿元。2014年年底,深圳一般性公共预算收入突破2000亿元大关,达到2082亿元。根据计算,深圳的土地财政依赖度仅26.5%。而根据中国指数研究院发布的《2014中国300城市土地市场交易情报》,北京、上海、广州的土地财政依赖度分别为48%、40%、73%,均远高于深圳。

深圳为何对土地财政依赖最低?因为从2009年深圳市政府首次提出建设用地“减量增长”的原则。所谓减量增长,是指深圳市新增建设用地将逐年下降,直至2030年实现建设用地零增长。深圳市在2004年以城市规划全覆盖的方式,一举将特区外260平方公里的农业用地指标转为国有土地。这造成的结果就是,在北京等大城市均有大量农业用地待征的情况下,深圳成为几乎全部土地国有的城市。这也使深圳在土地资源利用上成为唯一“没有增量、只有存量”的城市。

记者了解到,2013年深圳通过招拍挂出让用地共51宗,其中含居住用地性质地块仅3宗。2014只有一宗居住用地走进招拍挂市场,位于龙华新区民治办事处辖区,被46.8亿元拍走,楼面地价每平方米25,094元,地面地价每平方米100,328元,溢价率为85.35%,成为深圳居住用地“地王”。资源枯竭导致深圳成为一个无法依赖土地财政的城市, 一定程度上也刺激了房价上涨。


作者: 肖陆军 轩慧 编辑: 赵金鑫标签: 房价涨幅 房价上涨 招拍挂 中原地产 住房自有率
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