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2015中国地产金融创新论坛
      2015中国地产金融创新论坛暨中国地产金融拓展联盟年会在北京玛雅岛酒店盛大召开。本次大会由由中国地产金融拓展联盟和黄金湾投资集团主办,神融资本管理(北京)有限公司承办,这是一场中国地产界创新思想和专业实干精神交流碰撞的论坛,这是凝聚智慧,充分展示领袖风采、企业创新思路,最具影响力和品牌价值的顶级行业盛宴,也是地金联盟感恩回馈会员的、最大规模的年度盛会。近300位国内外地产领袖、金融巨子、学术泰斗风云际会,共同论断中国地产未来发展趋势,见证企业转型应变的可持续发展之道,共议互联网时代地产金融界政策、趋势、机遇和挑战,构筑房地产行业优势共享的高端平台。 [详情]
 

活动时间:3月28日(周六)
活动地点:北京市丰台区玛雅岛酒店
主办单位:
中国地金联盟
联合主办:
黄金湾投资集团 

承办机构:

神融资本管理(北京)有限公司

媒体支持:

中国日报网、北京晨报、华夏时报、中国不动产、搜狐焦点、搜房网

 
现场实录

 

2015年3月28日下午,2015中国地产金融创新论坛暨中国地产金融拓展联盟年会在北京玛雅岛酒店盛大召开。本次大会由中国地产金融拓展联盟和黄金湾投资集团联合主办,由神融资本管理(北京)有限公司承办,这是一场中国地产界创新思想和专业实干精神交流碰撞的论坛,这是凝聚智慧,充分展示领袖风采、企业创新思路,最具影响力和品牌价值的顶级行业盛宴,也是地金联盟感恩回馈会员的、最大规模的年度盛会。近300位国内外地产领袖、金融巨子、学术泰斗风云际会,共同论断中国地产未来发展趋势,见证企业转型应变的可持续发展之道,共议互联网时代地产金融界政策、趋势、机遇和挑战,构筑房地产行业优势共享的高端平台。

大会分为两大部分,第一部分是"改革新常态下房地产行业革新与整合"主题论坛,第二部分是中国地产金融拓展联盟年会的交流晚宴和文艺演出,由CCTV主持人王春婵主持。中国房地产行业协会原副会长朱中一、神融资本董事长,中国地金联盟执行会长兼秘书长全亮、北京太阳城集团董事长朱凤泊、北京绿维创景规划设计院院长林峰和利海国际控股有限公司总裁汪传虎在大会上分别做了致辞和主题演讲。

主办方代表神融资本董事长,中国地金联盟执行会长兼秘书长全亮先生在致辞中重申,中国地产金融创新论坛是一个开放型的行业交流平台,从2011年开始举办,至今已经迎来了第五个年头,作为中国地金联盟的核心论坛,一直本着创新、务实、共赢的原则,结合当前的政策和形势,聚集业内专家,企业家适时展开行业交流。中国地产金融拓展联盟简称地金联盟,成立于2011年是隶属于中国投资联盟,房地产投融资促进中心的专业组织,地金联盟主要由房地产开发企业的董事长高管组成,也包括金融投资等相关产业链的高管、董事长,是以企业会员为核心的中国最大的地产金融组织。现有理事会成员136位,实名认证会员2625位,顾云昌先生担任首任会长。

中国房地产行业协会原副会长朱中一先生在会上发表了《认真领会政府工作报告精神,适应新常态谋求新发展》的主题演讲。他认为目前中国房地产市场当前总体上还处于软着陆的过程当中。但是因为地区的差异性大,一些地方起暖回稳的时间早一些,有一些库存量大,在建规模大,人口聚集能力不足的地方软着陆的时间可能要长一些,这是一个基本观点。

在认清了基本形势后,今年房地产市场的主要任务是两个稳定,朱中一先生进一步阐述,第一个问题就是稳定住房消费。第二个稳定就是稳定房地产市场,这是两个稳定。至于完成或者实现两个稳定的措施,朱中一先生归结了五点,一是加强城镇棚户区改造和城乡危旧房的改造;二是支持居民自住性住房和改善性住房的需求,特别是改善性住房的需求;三是按照分类指导的原则,在住房供应紧张的地区,要求增加住房和土地等有效的供应,在供明显大于求的市县要加大去库存的力度;四是完善住房保障制度,创新保障形式;五是坚持分类指导。

对于房地产企业如何适应新常态,谋求新发展的问题,朱中一先生也给出了自己独到的分析,他认为房地产业进入了新常态,并不是已经实现了新常态,而是步入了调整期,不过这一次的调整绝不像过去那样所说的小周期的调整,而是一个趋势性的,阶段性的一个调整,这就是新常态。周期的新常态除了增速逐步趋缓以外,还要考虑结构的优化和发展方式的转变、开发的项目质量品质的提升,更加符合市场的需要。如果能够达到这个方向,这个方向走了,才是真正的新常态。至于房地产企业该如何谋求新发展,朱中一先生也给出了自己的建议:从量来说要努力去库存;从业态发展来说要创新发展养老地产和文旅地产等新业态;还有就是要加强房地产业和互联网和金融行业的融和创新;企业之间的竞争加剧,优胜劣汰,兼并重组,充分利用资源发展。

以下为本次活动的现场文字实录:

主持人:现场各位尊敬的来宾,各位媒体朋友们,大家下午好!我是来自中央电视台的节目主持人王春婵,非常荣幸今天可以跟大家相聚在这里,度过一个美好的下午,欢迎各位来参加由中国地金联盟主办的2015中国地产金融创新论坛,暨中国地金联盟年会。首先我代表主办方欢迎来自各界的领导和媒体朋友们,非常感谢你们的光临。

在活动正式开始之前,我要向大家介绍一下出席本次活动的各位嘉宾,他们是:中国房地产行业协会原副会长朱中一先生;神融资本董事长中国地金联盟执行会长兼秘书长全亮先生;北京太阳城集团董事长朱凤泊先生;北京绿维创景规划设计院院长林峰先生;利海国际控股有限公司总裁汪传虎先生;恒大地产集团北京公司副总裁吴雪丹女士;宝龙地产集团副总裁兼首席财务官廖明舜先生;住总地产集团副总裁曾碧卉女士等。以及来自万科地产,保利地产,首开地产等行业的精英和投资机构,欢迎你们。

同时我要代表组委会来感谢一下支持本次会议的各位战略合作的单位,他们分别是:大连方园钢构建筑工程有限公司,北京绿维创景设计院有限公司,北京住宅房地产商会,清华大学房地产卓越总裁联谊会,同时今天还邀请到了来自地产界的200多家的房地产开发企业和境内外的房地产金融投资机构,以及我们的副总经理以上级别的各位精英人士们,同时还包括了20家的主流媒体,包括北京晨报,人民网,新浪网,新华网,凤凰房产网,新地产,每日经济报道,中国建设报,经济日报,中国经济网,以及文汇报,搜房网,腾讯网,搜狐网,可以说群英荟萃,欢迎各位的到来。

全亮:中国地产金融创新论坛暨中国地金联盟走过五年 首先我们要邀请论坛的主办方全亮先生致词大家欢迎。

全亮:尊敬的各位领导、各位来宾,业内的专家,媒体界的朋友们大家下午好,春风送暖,我们在三月论坛如期举办,非常荣幸今天有这么多地产界企业家,行业专家,地产金融投资方面的专家,以及房地产行业的高端人事相聚在这里欢聚一堂。我非常高兴的看到今天在座的有很多企业都是中国地金联盟的会员,同时也都是中国地金联盟的老朋友和合作伙伴,在此作为活动的主办方,我谨代表中国地金联盟秘书处对大家的光临致以最衷心的感谢,感谢大家对于中国地金联盟一直以来的支持和帮助,谢谢你们。

本次论坛的主题是2015中国地产金融创新论坛暨中国地金联盟年会,恰逢两会刚刚结束,今年两会李克强总理的政府工作报告体现了稳定住房消费,城镇化,保障房建设,土地改革,营改增等内容。我们今天讨论经济新形势下房地产企业如何革新和整合,如何运用创新模式,让房地产企业在新常态下抓住机遇,谋求新的发展。

中国地产金融创新论坛是一个开放型的行业交流平台,从2011年开始举办,至今已经迎来了第五个年头,作为中国地金联盟的核心论坛,一直本着创新、务实、共赢的原则,结合当前的政策和形势,聚集业内专家,企业家实时展开行业交流,在业内获得了一致的好评。

中国地产金融拓展联盟简称地金联盟,成立于2011年是隶属于中国投资联盟,房地产投融资促进中心的专业组织,地金联盟主要由房地产开发企业的董事长、高管组成,也包括金融、投资等相关产业链的董事长、高管,是以企业会员为核心的中国最大的地产金融联盟组织。现有理事会成员136位,实名认证会员2625位,顾云昌先生担任首任会长,联盟执行会长兼秘书长现由我担任。

最后再次感谢一直支持我们的各位朋友,感谢为本次会议提供支持,感谢出席论坛的所有嘉宾,因为你们的支持,中国地产金融创新论坛这个平台将会发展的越来越好,中国地金联盟将更加蓬勃壮大,地金联盟与您同行,最后预祝本次论坛圆满成功,谢谢大家。

主持人:再次感谢全总非常精彩的演讲,其实我们可以看到从2011年我们的中国地金联盟成立以来,其实举办了很多这样的地产界的精英汇聚的论坛活动,所以今天我们也看到了来到的嘉宾,可谓都是行业的翘楚,接下来我们要进入今天的演讲环节,在演讲结束之后我们还有圆桌论坛环节,可以让现场的嘉宾一起畅所欲言,来聊一聊未来中国地产的发展趋势。 朱中一:认真领会政府工作报告适应新常态谋求新发展 首先我们要请出的是第一位演讲嘉宾朱中一先生,为我们带来他的主题演讲,大家欢迎。

朱中一:各位同志,新闻界的朋友大家好。由于时间关系,我就讲一些观点方面的事情,因为展开可能有点问题。

我讲的题目是认真领会政府工作报告精神,适应新常态,谋求新发展。我为什么选这个题目呢?也是主办方的建议,也是我自己的想法,因为大家现在都学习两会,而且怎么样适应新常态,谋求新发展是认真研究的问题。 一、中国的房地产市场当前总体上还处于软着陆的过程当中 我想讲四个问题,第一,对形势的看法。对形势的看法我总的一个观点,中国的房地产市场当前总体上还处于软着陆的过程当中。但是因为地区的差异性大,一些地方起暖回稳的时间早一些,有一些库存量大,在建规模大,人口聚集能力不足的地方软着陆的时间可能要长一些,这是一个基本观点。 为什么这么判断呢?从去年到现在的房地产市场的形势,简要的说一下。去年二三月份的时候,不少媒体,特别是境外媒体都有这么一个观点,好象中国的楼市很快就要崩盘了,有点山雨欲来风满楼的态势。但实际上我们当时就说不会的,当然我们也要看到市场进入了一个调整期。经过去年一年的实践证明,市场总的一个态势是前低后高,前年市场总体是平稳的,原因主要是从中央政府到地方政府,应该说上下努力,中央政府采取了分类调控的办法,有四十几个城市原来限购的放松了限购,后来央行的降准降息,这些利好的政策使全国的市场总体上是平稳的。商品房的销售量,销售额应该说达到了仅次于2013年的次高,房地产的开发投资是历史最高位。这个成绩应该说还是不错的一个成绩,但是咱们话再说回来,毕竟好多指标跟2013年相比是同比下降的,包括房地产的开发投资,从年初到年尾一直是增幅下降。另外在去年整个市场交了一个比较好的答卷以后,今年的一二月份的市场实际上是低迷的,我们的量也好,价也好,不管是同比也好,环比也好,并不是太理想,我想这个数字我就不展开了,由于时间问题。 这说明一个什么问题呢?我想起码可以说明两个问题,一个问题就是我们的市场目前还处于一个软着陆的过程当中。为什么软着陆呢?因为经过我们十几年的快速发展以后,由过去的供不应求到了现在的供求的总体大致平衡。另外在这种情况下面一些库存量大的单位和企业自然而然日子比较难受,这是一个。

二个是房地产和宏观经济关系密切,在宏观经济下行压力大的情况下,房地产肯定也面临着下行的压力。我想这个问题是明摆着的。但是我也相信3月以后可能市场会逐步的要好一些,销售量也会上升。就前年来说,你像北上广深一线的城市和企业和二线一些城市供求基本平衡的,它起稳回升要快一些。但是一些库存量大的企业和地区,他肯定回暖的时间要长一点。就总体来说,就全国2015年的住房销售肯定要好于2014年,因为总体的政策环境相对比较宽松。至于价格各地不同,我就不展开了,这是第一个判断。

二、今年房地产市场的主要任务是两个稳定五个方面的措施 学习政府工作报告以后我就在想今年房地产市场主要任务是什么?我们怎么样来完成这些主要任务。我学习以后体会是,今年房地产市场的主要任务是两个稳定,第一个问题就是稳定住房消费。第二个稳定就是稳定房地产市场,这是两个稳定。要完成或者实现两个稳定,主要的措施是什么?我领会归结是这么五点。 一,加强城镇棚户区改造和城乡危旧房的改造,政府工作报告里面有具体数字,今年棚户区改造和城乡危旧房改造比去年分别增加了110万套和100万套,这是今年硬任务,这里面既跟经济有关,也跟民生有关,还跟城镇化的协调发展有关,我们不能一面是高楼林立,一面还有那么多棚户区和危旧房。 二,支持居民自住性住房和改善性住房的需求,特别是改善性住房的需求。 三,按照分类指导的原则,在住房供应紧张的地区,要求增加住房和土地等有效的供应,在供明显大于求的市县要加大去库存的力度。这个也就是政府工作报告有一段话,大家必须要注意的,就是在完善宏观调控的政策措施里面,要加强政策的预调和微调,要用好增量,盘活存量,我认为这两句话对我们房地产行业是非常适用,这也是昨天两部委文件里面贯彻这两句话,就是用好增量,盘活存量。 四,完善住房保障制度,创新保障形式。明确住房保障逐步实行实物保障和货币补贴并重,把一些存量房转为公租房和安置房,这是创新,既要加强保障,又要创新保障,因为我们现在存量房多,我必然要这样做,这也符合市场化的方向。 五,坚持分类指导。

今年的任务是两个稳定措施,五个方面的措施。根据中央已经确定的政策包括去年十月份住建部,财政部,人民银行出台了关于发展住房公积金,个人贷款业务的通知,这里面明确了对首套的,二套公积金怎么样贷款支持,最近一些城市放宽了公积金贷款,降低门槛,包括对异地贷款的支持,这个政策的源头源头就是去年的三部委文件。 在今年年初住建部印发了关于加快和培育住房租赁市场的意见,还有一个就是昨天国土部和住建部联合印发的关于优化2015年住房和供应结构促进房地产健康平稳发展的通知。这里面我认为政策的亮点有三点: 一,从地区的实际出发,分类指导,有一些地区该增加的增加,该压缩的压缩,该控制的控制,像热点城市还是要增加住房和土地的有效供给。 二,在供明显大于求的城市可以将没有开发的房地产用地转型利用,用于国家支持的产业用地。 三,市县可以将符合条件的商品住房作为棚户区改造住房和公共租赁住房房源,整体购买在建房地产项目用于公租房和棚改房。优化户型结构,并完善配套用地。 我认为这些措施就是跟进了我前面说的,我想在中央政策是为了逐步的更加结合实际,更加宽松的情况下面,今年的市场就是我前面说的,将会消化存量,去库存,稳定市场是有好处的。 三、学习政府工作报告需研究两个问题:房地产的规律问题和房地产业和城镇化怎么样协调发展问题 第三大点,我觉得学习政府工作报告,根据当前的市场情况,特别是学习理解李克强总理3月15日在中外记者招待会上的讲话,我认为有两个问题是要研究的,因为在座的不少企业都和大家都有关系,起码要大家考虑,这是政府研究机关研究,但是我提出来考虑的问题,我觉得大家可以考虑。一,房地产的规律问题。二,房地产业和城镇化怎么样协调发展问题。 房地产的规律问题,总理在答记者问的时候说了这么一句话,房地产市场有其自身的规律,他讲了大中小城市的一些问题,总理没有展开房地产自身有什么规律。我觉得大家是可以琢磨琢磨房地产的规律。大家可能比较认可的规律是这么一个规律,就是房地产市场是地域性强,周期性强,这两个规律是它自身的最基本的规律。因为地域性强,所以我现在要分类指导,因为周期性强,所以我们希望政策稳定,不要今天一个政策,明天一个政策,大家无所适从,这样市场很难稳定。 除了这些规律还有什么规律?这个问题我琢磨的时间很长,因为我从2006年到房地产协会以后,到去年我在协会基本上是管市场这一块,当然其他也管,我跟上面经常汇报,经常接触。我觉得起码有这么几个问题。第一个问题我们房地产行业究竟怎么样定位,我们既然碰到了这个问题,在经济下行的时候非常强调对经济的拉动,非常强调支柱产业。当经济好了房价上去了,就要遏制房价过快上涨。所以政策有时候摇摆,为什么摇摆就是定位问题。在不同的时期,不同的阶段,对于房地产的定位是不是需要研究,我认为这个问题是要考虑的。就是在稳增长和惠民生的关系问题怎么处理,在目前调结构和防风险怎么样处理,这都涉及到房地产规律的问题,房地产怎么样和相关产业的协调发展问题,这是要研究的一个问题。当然这一次李克强总理再次明确住房问题既是经济问题,又是民生问题,我认为这一次是正式明确更要关注。因为强调住房问题是民生问题是什么呢?是在2010年的国务院关于遏制房价过快上涨的时候讲到了这个问题,因为那时候房价上涨的很快,这一次市场在下行,同样强调这个问题,就是说明中央对于房地产规律更多的考虑。既然是强调住房问题是民生问题,就一连串问题,我觉得你们在座的都应该考虑。 要研究房地产与金融、土地和建筑怎么结合,因为今天是金融论坛,房地产和金融是密不可分的,因为房地产是资金需求量相当大的一个行业,在联合国,在发达国家,房地产行业它是跟金融保险业作为一个行业的,叫做金融保险与房地产业,当然我们是单独的列出一个行业,这说明在国际上面房地产和金融保险是作为一个大行业来看,我们尽管是两个行业,但是密不可分,怎么协调发展,因为今天是金融论坛,我也不想展开了,但是这个问题必须研究。 和土地的问题,叫房地产,房和地密不可分,这怎么样协调发展,这个问题必须要注意的。我以前一直是主张的是什么呢?我从2010年开始给上面的建议一直主张是什么呢?很多的土地政策,在房地产问题上要统筹考虑,包括土地的出让,土地的出让应该是根据住房的需求来考虑出让的,包括价格,你要遏制房价过快上涨就不能让土地价格过快上涨。你如果面粉价格在上涨,让馒头价格遏制上涨,可能吗。我对昨天的文件是百分之百拥护,这个建议提了多少次了,我以前也坦率的提,绝对不能轻易拿地王,但是拿也无可奈何,当风险下行的时候是企业的,政府不会背这个风险。现在好的是什么?我要控制土地,我是根据住房来控制土地,我的土地出让,土地的出让不能跟地方的财政收支平衡来挂钩,如果跟地方的收支平衡来挂钩,必然使地价越来越高,不管你需要不需要,我一出让土地就考虑地方财政平衡。土地的出让应该是服从于住房的供应计划,是需要多少住房,我来供应多少土地,然后价格上我要考虑是建普通商品房的,我在价格上面可能怎么样价格,你如果拼命抬高,价格必然抬高。我认为这些问题作为长远来说,作为我们企业拿地应该考虑。 在我们房地产法里面,我原来在法规司时间很长,建筑法和房地产法都是在我手头制定的。在房地产法里面和建筑有关的只有一条,就是房地产开发项目要执行建筑的标准规范,项目竣工验收合格以后才能使用。就是整个房地产的开发环节是建筑活动,当然我们现在房地产开发企业也好,什么也好,我们现在包括推进住宅产业化,为什么那么困难。如果没有建筑的产业化,你要推进住宅产业化是不可能的。包括我们现在讲转型发展,我们在转型发展其中转变发展方式,转变粗放的发展方式,实际上是转变建筑业粗放式的施工方式。包括目前讲的绿色建筑也好,我们住宅产业化也好,我们全装修也好,都是在国家绿色建筑行动里面讲的,包括现在讲的是国家一级的文件都是建筑产业化,当然我们行业,我们部里面还在提住宅产业化,为什么呢?这两个是密不可分的。 如何完善住房保障和市场供应体系构建总量基本平衡,结构基本合理,价格与支付能力相适应的机制。 住房的一级市场二级市场和租赁市场怎么样协调发展,我认为这些问题是和规律有关系的,这个规律毫无疑问的将来是在中长期政策里面必然要反应的。 还要研究房地产业和城镇化的协调发展问题,这个在李克强总理的讲话里面,3月15日的答记者问有一句话,中国城镇化的进程还在加快,房地产市场的需求是刚性的。我们说中国房地产市场的发展空间很大,为什么很大?因为我们的城镇化还在推进,这个实际上是对的,但是目前理论和实际就碰到了几个问题是需要研究的。 咱们的城市化确定的方针,就是大中小城市协调发展,要优先发展中小城市和小城镇,合理发展中等城市,控制大城市,特别是特大城市的规模。但是我们实际的人口流向可能不是的,人口流向,流向到一些骨干城市,中心城市,因为那里有就业的机会,那里面基本公共服务比较好。但是我们各地的房地产市场都在发展,三四线城市也在发展。所以为什么三四线城市造成供大于求的问题难解决,因为他的人流出来,你还在建人是流出来的。 你要把这种城镇化里面的住房刚需怎么样实现的问题。也就是说农业转移人口,我们讲的坦诚一点,能不能买得起房的问题。我们讲的城镇化发展空间大,核心是农业转移人口规模大,农业转移人口,你能不能买得起现在开发的房子,这就是购买力的问题。我给上面汇报的时候,我坦诚说,这个难度很大。我们现在情况是什么问题呢?我汇报的时候说面临着两个老鼠洞,农业转移人口可能在老家有房子,但是他由于出来了,自己没有住,老鼠老跑来跑去。到了城里以后特别是在大城市,他又在住哪个地方,住在地下室,住下工棚,住在城中村,那里也是老鼠跑来跑去的。我们要在2020年前实现小康,要解决住房问题,在国家的城镇化的规划里面,它把农业转移人口的住房是列为基本保障方面的。但是我们各地的测算住房的时候,在测算城镇化的时候,因为城镇化所以我们要盖多少房,他是算在商品房里面,这个就是核心问题的核心问题,也就是说我们的房地产市场为什么碰到这些问题呢?这又是一个重要的问题。 真正要解决这些问题,要跟土地使用制度改革联系起来,要跟宅基地制度改革联系起来。要把农业转移人口的宅基地和房产作为资产能够流转,这样提高他们城市里面购买和租赁住房的能力,这样他们才有能力在城市购买房子或者租房子。当然这个问题正在搞试点,我觉得这些问题,我们的企业是一定要考虑的,我们企业到一个地方去开发,你肯定要看一看,他的人口是流入的还是流出的,如果他有一些城市本身是在流出,你再去建房子谁来买呢,这是要研究的问题,也是需要重视的问题。

四、房地产企业如何适应新常态谋求新发展 房地产企业要适应新常态,谋求新发展。对于新常态的问题,总书记在去年的中央经济工作会议上面,从九个方面已经做了深刻的论述,我觉得大家要学习。我这里想讲什么呢?我们讲现在进入了新常态,并不是已经实现了新常态。为什么呢?我们说现在已经进入新常态,就是说我们的增速降低了,我们的GDP从过去的百分之十几的增长,到今年的7%的增长,而且我们现在还很艰难,还在爬坡过坎,这个是进入了新常态。但是从国家层面讲的新常态是什么呢?还包括结构的调整和发展方式的转型,还包括了提质增效和生态环境的良好,如果要按照这个方向来说我们是刚刚步入新常态,而没有实现新常态。 同样我们房地产业,国家宏观近来进入新常态,我们自然进入新常态,而且我们进入了调整期,但是我说我们也是刚刚步入了这个调整期。我们这一次的调整绝不像过去那样我们所说的小周期的调整,而是一个趋势性的,阶段性的一个调整,这就是新常态。我们房地产企业可能理解的新常态是什么呢?我现在感觉到我们的利润下降了,企业竞争激烈了,库存房压力大了。但实际上前面我讲了,在房地产的严重短缺时代过去,供求基本平衡以后,我们的新常态是大家要认真考虑的。我们周期的新常态除了增速逐步趋缓以外,我们还要考虑结构的优化和发展方式的转变,我们还要考虑开发的项目,要质量提升,品质的提升,更加符合市场的需要。如果能够达到这个方向,这个方向走了,我们才能真正的新常态。正因为这个观点,所以我为什么一开始的时候前面说,我们今年来说,就绝大多数地方和企业来说可能还是在争取软着陆的阶段当中,可能有一些企业,有一些地方今天软着陆还比较困难,我认为这个大家要,我讲的适应,首先要认识它,然后要适应它,然后要应对它。 至于怎么样来谋求新发展,我想有几点:第一,大家首先要认识,今年的政策还是稳定消费的,稳定住房消费的,稳定房地产市场的,所以我们这一块量应该说还是有的。库存大的企业当然你要消化库存。

另外我们除了考虑住房以外,我们的新的业态就是前面讲的,昨天的两部委文件讲的,包括产业园区的养老问题,我们的旅游问题。另外文化产业,体育产业等等,都可以。但是我觉得大家要注意什么呢?现在看商业这一块谈的并不是很多,这一次文件里面对于可能谈的很多,报告里面十八个地方提到了养老,我还没有统计,但是我觉得养老提的很多,为什么呢?人口老龄化是面对的,旅游业也提了很多,为什么呢?我们现在已经到了这个时代,已经进入大众旅游时代,而且国家要求职工将来带薪旅游,这将来应该是从过去的观光旅游,向观光休闲度假旅游并重转型,在这种情况下就要开发旅游资源。所以我们的旅游和养老这两块将来潜力很大。

我坦率的说,可能作为业内人士,对这两块更多的关心。具体的经验下一步朱凤泊、林峰都要介绍,我觉得大家要关心这一块。 大家一定要注意,我们讲的养老并不都是养老住区,我们国家的养老基本方针是各居家养老为基础,社区养老为依托,机构养老为支撑。而且国家在2013年,在支持养老服务业发展的时候,第一项任务是什么任务呢?要配套社区的养老服务设施,也就是说新建的小区都要按照人均0.1平方米配建养老设施,你房地产企业不关心也得关心,你新建小区都要按照0.1平方米来配,所以你们都要研究这些问题,因为养老问题所通俗一点,家家有老人,人人都要老,所以你都要关心。今天在座的,我是最老的之一了,我觉得未来的人,未来二十年,未来三四你们也是老人,住房产权是70年,住房怎么样考虑适应老龄化需要。我们过去在住房紧缺的时候,我们推广的是什么呢?快周转,快速推销,比如说万科这种模式。今后供求基本平衡了,我们可能要追求一些百年建筑,我们可能就要设计一些适老化建筑,让人住进去一辈子在这个房子里面,我的环境改善了,质量提升了,是不是更有卖点,这就是我们创新的产品。 另外我们要考虑咱们的产品怎么样和互联网的结合,我们怎么样跟金融的结合,怎么样贯彻节能减排这些问题都应该关注。 还有一个问题,因为这是一个平台,但是我想有一个事实必须要跟大家说清楚。因为整个的市场下行压力比较大,在市场下行压力比较大的时候,企业的竞争和兼并重组是在所难免的,但是房地产企业兼并重组也没有那么可怕,我可以采取合作开发,有一些小企业你有地的没有钱了可以找大企业合作开发,这种路子还是比较宽的。但是比较严峻的事实是什么呢?国家统计局去年12越发不的数字,国家统计局和中国经济测评中心一块发布的,到2013年底我们的房地产企业是13.2万家,比2008年底同比增长了50.3%,市场在下行,企业那么多,我为什么说兼并重组这是必然的,市场经济就是优胜劣汰,但是怎么样让社会平稳的来接受这么一个事情,需要大家通过合作对接的办法。我刚才也碰到了几个企业,有的可能有地的,我觉得大企业不一定再去买地了,是不是和小企业合作开发,大家合作共赢,不是更好吗。 形势在下行的时候可以倒闭我们企业创新,倒闭我们的转型发展,办法我想总是比困难多,我相信通过这一次论坛,大家也会受到一些益处。我刚才讲了现在协会职务已经辞掉了,我现在是原副会长,我个人讲的对和不对谨供大家参考,谢谢大家。

主持人:感谢朱会长的精彩发言,他从之前分析了我们2014年房地产的走势,同时也为我们总结了2015年中国房地产的发展趋势,提到了大家应该合作共赢,不管是小企业还是大企业应该团结起来,共同的谋求发展。刚才其实我们的朱先生也提到了养老地产,还有旅游地产的一些发展的状况,接下来我们就要有请一位这方面的专家,来自北京太阳城集团董事长朱凤泊先生,为我们来介绍养老地产的相关情况,大家欢迎。

朱凤泊:打造创新太阳城模式应对养老产业刚需时代 朱凤泊:尊敬的朱会长,全亮,各位领导,各位朋友,大家下午好!在这边给我准备PPT的时候,我先做一个自我介绍,我是一个养老产业实干企业家,做实体的,到现在做了15年。从拿地开始到开发建设,做装修,做市场,做养老的运营,以及总结和创立太阳城的运作模式。到现在我们向全国做养老体系,做扩张。这15年风风雨雨,遇到了很多很多的困难,但是我能够坚守下来,能够坚持下来。为什么能够坚持呢?说实话还是个人的性格使然,如果没有一份坚强的信念,没有一个勇敢的拼搏的精神,我估计这15年我是拼不下来的。在15年之前,我过去是干公安的,做刑事侦查,北京的叫刑侦总队。很快大家会看到一个新片子,最近要上演,叫东北向北,讲的是北京通州在知青时代发生一个入室的老流氓,连续作案五年抓不到他。这个案子我参与了,过几天就有首映式,在首映式上大家可以看到我。因为我参与了这个案子,这个案子写剧本的时候我也参与了,但是没有演,我不够格。说明什么呢?在干公安的时候,我经历了很多很多特别艰难的事,比如说就这个案子,就这个老流氓抓不着,我们大冬天的,那时候冷呀,鹅毛大雪,三九寒天,我们是地上铺了一个羊皮袄,身上穿这一个翻过来的羊皮袄,爬在雪地里蹲守,从后半夜一点开始到凌晨一两点钟,一蹲守就是五个小时,一个冬天一个冬天这么蹲。你们知道警犬都冻的直叫,又不敢发出声音来,就是那种低吟,看它的眼神很可怜,警犬都冻成那样,可想我们人。这样的经历不仅是这一次,很多这样经历,让我觉得人应该有一份勇敢的心,有一个坚强的信念。 所以太阳城做到今天我想一般人是支撑不下来,因为在2000年的时候开始动工,那个时候养老这两个字都很少有人听到,养老是很自然的事,就是退休以后家里有老人在家吗。但是走出来那时候没有,PPT现在准备好了,我跟大家分享一下太阳城的养老产业当中的创新模式。 今天可以讲模式,可是我们走过来的时候当时什么模式也没有。我想分三个方面向大家汇报一下,必须提到养老产业的市场前景,实际上也会提到市场的背景,还有讲一讲我们这15年养老历程。这个历程我不是想夸耀自己,这个历程我一定要去讲,我做错的地方,我要告诉大家别做错。今天跟我一起来的刚刚加盟我们集团,成为我们集团副总的刘学中,我去年在银川第一次讲我做错的地方,我就告诉大家别做错,因为我们谁做事也不容易,我们钱不是大风刮来的,甚至用身家性命,用我们命运来做赌注,做新项目。那个时候我跟学中就交下朋友了,直到来到我们集团。 我想告诉大家在15年,我讲我的历程的时候,这里面我们别输在起跑线上,会容易犯错的地方。谈发展规划,我想去谈什么呢?想谈我们来到了一个互联网时代,金融创新时代,我们怎么样能够把养老的事情和现在的时代背景和一些工具模式结合起来,把它越做越好,所以我想分三个方面讲。 首先养老产业的市场前景,提到了老龄化的社会背景,大家都知道其实在去年年底我们就有2.02亿老人了,中国人口老龄化有着其他国家相同的地方,又有中国人口老化自己鲜明的特色。一个就是咱们的基数大,大到什么程度呢?到2053年中国的老年人口将达到4.87亿,就是差一点就五个亿。四个亿以上的老年人口一直会持续到本世纪末,这还不算问题,最严重最严重的是我们人口老化结构性的问题,50年以后出生的我们叫50后,到59年这十年,出生了2.2亿人。这十年出生的2亿多50后,他们基本上都是独生子女家庭的父母了。过去我们中国讲养儿防老,家庭养老。现在在座的各位可能年龄大一点的,兄弟姐妹好几个,你像我在家,我排行老七,我上面三个哥哥,三个姐姐。父母在的话我们可以七个人轮养,但是独生子女家庭怎么样实现轮养。所以未来对中国的社会,无论是人文社会,经济社会,特别是家庭带来的压力是空间的,这个问题是很难很难解决的。这就是中国人口老化所面临的最严重的问题。 根据中国人口老化的趋势,我们政府着急了,是真着急了。大家都知道2013年称之为中国养老产业的元年,媒体上,产业的同行们称之为元年。在2013年相继出台了一系列的政策、法规,红头文件,包括老年人权益保障法的修订的法案。国务院关于加快养老产业发展的若干意见,以及十二五规划当中的国务院的有关养老的规划意见等等。但是2013称之为元年的这些政策出台,基本上都是宏观的,号召性的,没有具体的一些政策落地。其实应该看2015年,我们看2015年中国的养老产业的启动真的是在今年。首先从两会上传出的声音,李克强总理在政府工作报告里面18次提到养老,人大政协代表委员们提案提到了养老的内容,比任何一次两会提案都要多的多。两会之后我们就看到有一些政策就出台了,最新的政策是昨天晚上新闻联播,大家都看了吧。国土资源部、住建部等联合发文,经国务院批准的,在房地产存量房当中允许调归和改建,只要做养老的。我们知道刚才朱会长讲的特别好,讲到存量房,很多房地产现在动不得,迈不开步,房子卖不出去,资金回流不行。现在完全可以把一部分的住宅或者说其他设施改为养老公寓,这是允许调整的。从过去的商品房,可以调为自持,持有物业,也可以把规划经过批准的,要开工建设的甚至有开工证的,也可以重新调规,重新审批,这是昨天出台的政策。 还有国土资源部和人总行,由国开行代文,已经经过批准的一个文件。大家都知道划拨土地很难取得银行的贷款支持,因为划拨土地地不是投资人的,调整后的政策只要是做养老,做医疗的,只要地上有地上物的时候,可以以地上物为准,连带划拨土地,银行给予金融支持。 民政部门,各级民政部门出台了一系列的详细的具体措施。比如说北京,北京要对老年人口进行疏解,什么叫疏解呢?疏解其实最早在十几年前,北京就把污染的,噪音的企业疏解到外地去。现在把疏解落到了养老问题上,北京要把老年人口疏解到北京的近邻河北,因为那里的地价低,房价低,养老养得起,疏解政策。 民政部、国家发改委今年要扶持十个政府办的养老示范项目,由国开行给钱,而且项目规模都不小。政府要干什么呢?实实在在落实这些政策和有行动,就是在产业当中要撬动起来。我们可以看到这一系列政策背后实际行动有了,落地政策有了,有关法规调整了,这就是我们2015年所面临的这样一个形式。 在这个形式下,我们在研究养老产业发展和我们进入养老产业发展当中会给我们带来非常利好的消息。这一块我就不想展开讲了,大家都知道,刚才朱会长也讲了,中国的养老的布局还是以家庭养老为主,叫9073,90%的老人住在家里家庭养老,70%的老人通过社区服务实现养老服务,只有3%进入养老机构,现在的情况是什么呢?可以,没有问题,就是大家所想象的50后到了75岁以上,是最可怕的时代到来了。我们预测8%的床位准备率都不够,而我们国家的布局,就这么紧着干还干不到3%呢,政府投资,政府给补助等等,这一系列的也做不到3%。50后到75岁还有多少年?50年出生的还有10年。我们感觉到十年后会出现两个问题,一个真正的养老的刚需时代来了,但同时社会问题出现了,一床难求,家里养不了老,但是老人又住不进养老机构,这是十年后将要发生的事情。 这就谈到了建国前和建国后老人不同的特征。建国前的老人子女多,收入低,思想保守,教育程度低,身体健康状况比较差。从现在做养老项目真正瞄准的是50后,以及后来的60后70后,因为他们都是独生女家庭。所以我们在做市场,做产品的时候,我们要考虑到50后有什么独特的需求,区别于建国前出生的老人,这是我们做项目,做产品,我们应该研究的。 我们做的比较早,肯定是当时中国第一家的民营的养老企业。就现在目前有做的比我大的,但实现全面运营的太阳城在中国还是第一大,可能随着一两年以后可能有比我们还大的。我们经历了从个人的资本投入,通过这么一个项目把资本放大了。过去我们只有几千万投入,现在我们资产达到了大十几个亿。我们在资质上,真正养老运营服务也有十年的时间了。首先是中国第一家民营的四星级老年机构,最高是五星级,只有政府办的北京有一家五星级的,民营的我们是第一家。这些资质告诉我们,我们在养老运营服务当中,我们真正做到位了,所以实现了ISO9001的质量认证。同时又是民营企业自己撰写养老服务,养老运营,养老管理三项标准,获得了有关部门的认证,这个标准认证。最近民政部组织来写养老运营服务标准,参考的底稿就是太阳城提供的。

我们现在有一些资历,我想后面跟大家分享,我想这个资历就是正反两个方面的经验。首先在太阳城内我们自我形成了一个养老的产业链,我们养老服务是主业,但是围绕着这个主业你看我们成立了多少个公司,而每个公司基本上都有一摊实体。要想把老人服务好首先要有医院,商业、物业管理,还有老年人住的公寓,以及让老人能够实现度假的场所,娱乐的场所。特别是要往后发展,要把养老投资、运营管理,品牌输出要做起来。我们牵头的最早的就是房地产开发公司,所以大家看到的这些,他既是机构又是设施。 我们太阳城有了自己的模式,我们称之为太阳城模式,这个模式包括三个方面,一个是开发运作模式,一个是运营服务模式,还有一个是商业模式。在开发运作模式,大家可以认真听一下。我当时拿到这块地,644亩是别墅用地,是住宅用地。叫皇家别墅花园,我通过协议出让拿到手的,是我自主的调整了规划,我三七开,70%做老年住宅,30%做持有物业。在这个过程中,这15年为什么说那么艰苦,是得不到政策资金的支持,我在这15年来几乎没有拿到银行的贷款,为什么呢?银行认为养老看不到盈利,没准这个钱就支持爬下了。政府政策也没有,什么床位补贴,什么都没有,各项税费的减免,用水用电都没有。我们开业好几年了还交的是商业用电用水,直到前几年才被调整为民用的费用。但是我支撑下来了,这么难我支撑下来了,我做了24万的住宅,我又做到八到十万的持有物业,持有物业我先做的,随着一期一部分住宅,我先做的持有物业,让老人看到了这是一个真实的养老住区。当时买房的非常踊跃,而且房价又提高了,我们相同位置,同期的比别的住宅项目,我提高了20%,售价提高了20%,一个是卖的快,第二个比别人卖的贵,这样我的盈利空间变大了。我用盈利的部分把持有物业建起来。当我们建好之后,我们算了一笔帐,我们兜里没有多少现金,但是我们有将近十万平的持有物业。

太阳城15年能够支撑下来,你想几乎没有贷款,又没有政策,那为什么能够活下来,开发运作模式,这一条非常正确。不靠人,靠我们自己愣拼下来,你们想那时候养老地产业不行,现在很多人愿意走出家庭,那时候很少能够到机构来养老的,但是太阳城凭着这样一种模式赢得了市场。这个模式还要它的运营服务,太阳城想的是什么呢?想的是从低龄老人或者还没有到60岁,没有退休的人,我开始从健康这一块人开始做,给他一些服务内容。然后我做持续照料,当他一年大一年,十年后,二十年后身体能动不能动,到卧床不起,做什么呢?我做一个全服务链。也就是说我做健康的,半失能,全失能,临终关怀,还有度假的,特别是我做中医养老的这一部分内容,做了这些东西老人们喜欢,形成了客户的忠诚度。所以在太阳城,我们05年老年公寓开业,到现在2015年正好十年,就开业那一天起住进来的老人今天还再不走,我说不是买房的而是租住的。你在里面搭建构建了一个养老服务的服务链,他每一天都能服务他,当然这里面还有亲情服务,标准化服务等等。这个服务模式是我们做中大型养老住区也好,老年公寓也好,它的核心服务内容。 我们的商业盈利模式,我刚才讲了通过销售形成利润,利润可以放大,然后我们自持物业,相互之间的拉动,比如说我建一万多平米的医院,我们医院病源从哪里来,太阳城住了1535户买房的和750位老人,这些人就是医院的病源,同时我们又组织城市中的,北京城市中的一些团队型的来这里疗养独家体验,把医院支撑起来了,由于有医院,还有紧急呼救系统又使他们觉得安全,买房也好,租住也好人又多了,还有我们的商业俱乐部餐饮,这是相应的关系。

在太阳城内不仅是一个服务链,而且是一个产业链,这个产业链已经在两年前开始放大了,我们现在走出去了,就是太阳城的品牌输出,截止到今天为止我们签了37家太阳城冠名的养老项目,完全由我们做前期策划辅导和建好之后运营20年。今天晚餐我吃不了要赶回去,四川来的人等着我今晚签约,在四川又落第一个项目。这个太阳城形成了商业模式。

我们的产品,我后面会谈到,买房的在太阳城是一个变大的过程,真正在这个社区内其乐融融,社区里组织各项的精神娱乐文化生活,带他们春游采摘等等。从过去的普通的社区里面一家一户锁上们就是一家到现在变成一个大家,他每天都基本不愿意在家里呆着,你们去看的时候只要是风和日丽的时候,社区里到处是老人,各项活动,家变大了。不仅家变大了,我们还要为50后准备会飞的房子,在太阳城买上一套房租上一套房可以飞向全国各地甚至飞向海外。

我刚才解释了,变大的家,会飞的房子,我想在后面详细的说。我想跟大家分享一下我们的发展规划,实际上我的发展规划,我的想法也是跟大家一起来探讨,也是和大家有一个契合的机会,甚至我们可能会整合一起发展。我们想今天做养老比较艰难,虽然我刚才前面讲了那么多利好政策,实实在在的政策落地了,但是不等于它完善了,还有很多事情不成。你比如说拿地就很难,如何拿地,拿什么地是个问题。我们通过我们搞一个联合体,我们这个联合体就可以撬动政府在政策支持上,我们有成功的经验,我们在几个省市,以太阳城联合的方式去拿地,这个地价非常便宜。还有我们搞运营服务,对老人享受养老的权益会有很大的增值空间等等。我们联合之后我们用一体化的发展思路来整合,并不是说谁把谁兼并了,用一体化,我们冠一种标准,用一体化的东西来发展,我们实现和资本市场的对接。

太阳城输出分三个阶段,做什么,由于时间关系我不展开说了。我们在产品上,我们用百龄计划全球联盟,等一下在讲到分权保可能就有融合。这个百龄计划就是给现在退休的50后准备的产品,已经开始启动,他可以一家三代人受益,可以用可穿戴的设备来监控。我们的支撑,现在在全国86个城市,88个急救中心,937家医院和腕表进行紧急响应。我们对低龄老人可以让他在全球各地度假,这种度假基本上是健康管理型,维护型的,他人到那儿,健康维护到哪儿,在玩的过程中维护他的健康。中青年我们还为他们搭建一些对海外的桥梁。

会飞的房子,我们在座的有做养老项目的,我们可以同时用这样一个产品。你可以迅速的实现回笼。总的一份价格很低,但是权益很大。我们用会飞的房子把我们之间联系起来,让低龄老人,健康老人到处飞。 我们养老产业的联合体,现在基本上三个产品来合作的,详细内容如果大家关心,欢迎大家到太阳城去,我们会详细的讲。 我们打造了一些产品库,从百龄,千元,万里等发展到海外去,千元产品讲的一千欧元,我们把养老综合体里面中医养生内容对海外市场,他花一千欧元就可以在这住上12天,这个我们已经做到欧洲了,这是对一体化发展的十个内容的解释。这个PPT大家可以拷走,再详细的看。

资本化的运作的优势和方法,我现在做一件事情,现在海外的一些战略资本,想进入中国,进入中国他们不会去一个一个项目去对接,他们想找到一个体系,跟体系对接,然后他们做什么事呢?这边左手有体系做养老运营服务管理,做市场,右边他会在中国打造一个基金公司,他做PE,然后基金公司的钱投入到这个体系里面需要有建设资金的,用债权或者股权的形式进来。当他发现这个项目未来发展趋势不错,这个基金可以收购这个项目,然后在把右手收购的项目卖给左手,卖给运营服务管理和持有物业的。然后把这个公司IPO上去,这种方法是美国玩票据,玩的很成熟的东西,现在有海外几支资本大颚进来要用这种方法玩,大家很快就会看到这种玩法的落地。所以我们本土的金融行业,要关注这一块,人家怎么玩,怎么样把自己的资本放大,我想这一块将来养老产业是我们金融行业当中,特别是我们有一些民营的金融资本,在这个产业当中放大自己的绝好机会。所以我想在这一块我们大家有机会专题研究一下这个模式。 给我的时间到了,35分钟,谢谢各位,谢谢大家。

主持人:再次感谢朱总精彩发言,我们知道朱总也是北京人,也是在北京小汤山地区有养老的项目,今天通过你的介绍我们对未来发展趋势有了更深入的了解。

我们接下来要有请下一位演讲嘉宾是来自北京绿维创景规划设计院的院长林峰先生,大家欢迎。

林峰:分权度假和度假地产众筹 林峰:非常高兴今天有这个机会跟大家一起沟通,绿维创景本来是以旅游产业为主导的规划设计院,去年年底的时候我们开发了一个新的运作平台,分权宝。我今天跟大家分享题目是分权度假和度假地产众筹,等一下还有一个沙龙要一起讨论互联网思维下的地产开发。实际上这又是一个宝宝产品,我们想要打造的一个东西,实际上是涉及到分权度假,分时度假到分权度假到我们称之为众筹,地产众筹,他们这之间到底是什么关系。和我们今天地产的发展是什么关系,我想从几个方面跟大家来分享。

第一,大众度假时代到来。以前讲旅游地产,实际上我们现在讲度假地产的概念可能更加适合,最核心的一条是涉及到中国整个旅游产业的发展,它已经进入到完全不一样的阶段。从这张表上大家可以看出来,2014年中国的人均GDP是7485美元,而超过5000美元以后,实际上整个社会进入到一个休闲时代,在前年国民休闲纲要正式由国务院颁发出台,换句话说休闲生活和度假生活已经成为我们民生的非常重要的组成部分。而度假生活,到2020年我们人均GDP可以达到一万美金左右,整个中国人它对于度假生活的要求和享受是完全不一样的。而其中我们说观光旅游到休闲旅游到度假旅游是我们称之为旅游产业内的产业结构或者产业差异,在这个比重和差异是非常大的。 2014年休闲与度假旅游在整个产业当中占到不到28%,到2020年的时候将会达到38.9%,将近40%,到2030年将会达到三分之二,67%左右,换句话说旅游每年增长速度差不多在12-15%之间。而休闲度假在这个基础上还要叠加一个加速度,所以整个休闲度假的增长速度,市场增长速度大概超过20%,刚才注会长谈到的,包括朱总谈的老龄市场这一块,我们的养老。实际上我们把养老养生称之为双养,我们年轻老人不是养老,他实际上是需要养生,是一种老年,我们称之为健康老人的养生度假生活,而另外一块大规模已经形成五大度假市场,第一个黄金周已经形成了市场。第二个学生假期市场,我们现在亲子发展市场,寒假暑假两个假期三个月。第三个银发市场,朱总谈到50年代老年朝的到来。实际上55-70岁之间形成了一个非常大的市场,这个市场第一人数规模化增长,更重要的不仅是人数的增长,还有消费能力变化非常大。55岁到75岁之间,以前我们很少听到他们有能力去消费,特别是60岁以上的人,在五年以前,他们的消费能力是很弱的,主要是因为他们自身,他们的支付能力是有限的。而今天55岁-75岁之间逐渐成长起来这些人,逐渐老的这些人,50年代的人,他们自身已经拥有了比较强的消费能力,拥有了很强的支付能力。

我们现在60-70岁的老人,他们的子女大体上30、40、50之间这一批人,他们能够供养他们父母,让他们更多的去度假。因此现在50-75岁之间的阶层,他们的消费能力已经与五年之前完全不一样了,而未来的五年,这个消费能力还将大幅度增长。因此人数加消费能力,实际上形成了巨大的银发度假市场。他们并不想要住再一个地方,刚才朱总谈到有37个,分布于全国的机构,为什么会分布于全国呢,因为任何一个老人都不希望只住再一个地方,特别是在75岁之前,他希望到除能飞的,所以能飞的房子是代表着这一批老人的心声。他同时既是可以看做养老市场,同时也是一个度假市场,他也是养生市场,这是一个交叉的市场。

带薪度假,这在整个结构里面特别重要,大家看一看,全国八个亿左右的就业人口,现在大概已经达到了30%左右的带薪度假的水平。现在中央几乎每一次谈旅游问题,一定要谈到带薪休假,只要人大开会一定是呼吁落实带薪休假,而国民休闲纲要非常明确,2020年全面落实带薪休假,我们想一想带薪度假刚毕业的学生有五天,工作五年以后有十天,绝大多数我们的就业人口,他的带薪度假在十到十五天左右,平均下来应该超过十天。我们的节假日是121天,加上这10-15天会变成135-140天,我们的假期超过三分之一的。

第二,带薪独家最核心的问题是我们大家有钱的时候没有时间,我们只有周末两天,和三天小假期,这度假是很奢侈,奢侈的是没有时间。现在新常态下,这最大的问题是增长的速度已经达到了不再是持续往上的相对偏低的水准,因此需要什么呢?需要增长点,需要能点燃增长的这样一种引擎,度假市场是一个非常好的引擎。而由于没有时间,不能够有效的提供度假这个生活的需求的释放,变成了我们当前最大的一个障碍之一。因为通过带薪独家的时间的提供,可以打幅度的释放独家人群。一年增加10%,就意味着8000万人拥有十天到十五天的带薪度假时间,这个由此释放出来的带薪度假市场是非常大的。为此我们相信未来三到五年中间中央的政策从不断的要求会越来越强化,强制型执行带薪休假,必将成为中国必然的路,因为这一条政策是一个社会政策,他并不需要资金,他只需要政府拿出一套办法来实施,就能够释放巨大的市场需求,来作为引擎带动我们今天越来越困难的一种经济发展。因此我们认为未来度假市场正在大幅度的形成,而这个度假市场我称之为大众度假市场。 这个大众度假市场,度假意味着不是一天两天,而是五天七天十天半个月,一个月,两个月甚至三个月。这样的一个相对长时的度假,第一需求是什么呢?我们称之为旅居,坐下来再玩,观光旅游是一个点一个点跑,五天我们叫华东五日游,每天一个地方,连续走三个省是华东五日游,度假是什么呢?是住再一个地方去周边玩,这五天八天十天住再一个地方,这个居住和我们地产之间就有了更深度的关系。因为旅居的特点,因此地产实际上价值和我们度假整个度假市场之间的关系完全不一样。对于短期度假市场更多的是吃住行这几个是主要要素,对于中长线度假市场超过七天甚至达到十天以上,这还涉及到社交,便捷的配套,养生运动,以及医疗和社区服务。因此度假市场和有此形成度假地产和度假社区,以及由此我们构建的度假综合体也好,所有的度假开发要求的产品是不一样的。这里面在度假里面特别的几类,我们称之为避寒度假物业,5+2休闲物业等等这是最主要几种类型。围绕着这些类型回头我们发现一些问题,第一,我提一个观点,我们一直在谈旅游地产,我一直反对旅游地产这个概念很简单,在旅游区景区做是制造垃圾,那不是真正有价值的地产,以前有个特点,不管买了房子用不用就能升值,在景区大规模建房子卖掉,在海边形成鬼楼鬼房这是时代的错误。相反度假地产是一种真正的产业融合的有价值的发展结构,因此在未来度假地产仍然很有空间和发展价值。 度假地产销售又遇到了问题,你把房子卖出去的时候突然发现,特别是度假地产不在城市里面,他在郊区,在旅游景区周边,他在小城镇里面,你要买的时候不是卖给本地人卖给外地人,卖给北京人,上海人,发达地区的人,他突然发现我们叫度假购房不需要长期适用,你购买的需要长期适用吗?你365天住吗,不住,一个地方购买,一般来说最长住一个月,到三亚住两个月不得了,更多的人住十天五天,一个地方买房子永远住这一个地方吗,你不进去三亚,还要去住巴厘岛,还希望到巴黎去住,去爱琴海去住,我们人生有一个全球的梦想,全球度假的梦想,买一地方自,花了几百万,几十万买了一处房子能够实现吗不能。 谁来打理这个房子,放在那谁住呢,最后耗资钻进去,或者交给某一些短租品牌,可能一年回报最高不超过5%,这样银行存款利息也超不过,这样对于你来说还是有价值吗,还是等房子涨价,房子涨价这个事情大家是没有那么充足的信心,至少在这个阶段,再买房子等着涨价这个事情恐怕不是我们投资的理由。 最后是大众度假时代已经来临,我们大量的公务员,我们大量的人员获得带薪度假,我们孩子需要全球旅行,我们需要度假,那么高价格的房子,我花几十万,几百万,绝大多数家庭是不容易的,80%家庭被挡在门外,这就是度假市场面临销售上的难题,这些怎么破解,每一个人做度假地颤抖面对这个问题,为什么我们推分权宝,我们要推分权度假,并不是现在做的模型一定正确的,但是有一条用分拆的手法去做,让一个地方的房子飞起来,这样一种理念和追求不仅仅是太阳城和分权宝的,而是每一个要建房子的人都这样想,能不能让我的房子飞起来,让我的房子纳入交换体系,能不能让我的房子变成另外一种产品。分权宝在做的核心就是把卖房子变成卖旅行,把卖房子变成卖度假,怎么样实现这样一种转换,这是一种机制设计,是一种创新的平台设计。我下面要讲的分权度假的核心就是如何去设计这样一种模式,让它去实现,把我们现在难于去化的度假地产变成社会真正需要的一种产品。

第一,酒店化经营。第二,产权分割。第三,实权交换。第四,旅行服务。

酒店化经营是一个前提,因为如果你是住宅,你把住宅拿来做经营是违反国家基本规范的,这个里面有很多很多问题,特别是我们如何有效的分拆成一间一间的,酒店式的经营,标准化的房间,他的价格是标准的,他的经营服务是标准的,他因此出租和转让的时候相对来说比较容易接受的,而每家每户不一样的时候,每一家房子进行出租是非常困难的,因为他不标准化,管理不标准,房型不标准,设备不标准,服务部标准,如何去出租是非常困难的,因此标准化管理我们酒店化经营,并不一定做成酒店,而是用酒店管理的模式和标准去对我们所有房子进行处理,包括公共空间,实现消防功能,实现公共空间经营功能。

第二,产权分割。我们切细,一套房子,一间房子分为十份,十三份,52份,有几种分法。

第三,时权交换。我们有两个权,第一个是产权,第二个时权,旅游最大的特点是产权和时权之间关系的处理,比如说酒店,这个酒店,我们这个酒店有300个客房,他的产权是权益的证明而已,但是真正的使用这300个房间,今天晚上只住了200个,有100个房间没有实现价值,我们称之为时权,就是时间的权力,而这个时间的权力如何才能用起来,如何把产权和时权分立,把时权进行交换,而不是产权进行交换,就成为最重要的内容。 最后是旅行服务,交换仅仅是房间的交换,能不能实现用旅行服务去交换,这是我们想做的。

另外一个问题就回到酒店,刚才谈到房产,另外是酒店,除了住宅去化,旅游地产去化,现在一半酒店要出售,但是没有人接盘,现在全行业亏损,整个酒店经营回报率全行业平均只有2-3%之间,这么低收益率,全行业去年是大幅度的亏损,由此造成了巨大的问题,酒店怎么样去化,酒店怎么样让它能够盘活。所以我们同样提出来酒店去化和经营提升的解决之到,第一会员导入,第二个分时度假等等八个方面。

我想酒店导入的最核心的概念,叫大规模的会员导入是酒店进行提升的关键,现在酒店之所以经营利益不好,第一个是八项规定之后大规模公款退出,旅游市场欣欣向荣,但是酒店为什么经营不好,第一八项规定。第二,OTA平台,携程去哪儿,所有这些是拼价格,结果是酒店价格大幅度压力,酒店非常难以经营,酒店寻求自身发展的价值要脱离OTA,做会员。我们会员制是有会员黏性的,如何能够让酒店不仅仅靠OTA平台被网络把价格杀的血淋淋的,而是形成自己的会员,这是出路。我们实际上从这个角度又形成了我们分权宝发展的另外一条线,如果用分权分时的手法,用会员制的方式解决经营问题,而不仅仅是解决我们所去化问题。 分权宝是一个网络,首先来说这个网络平台是O2O的结构,这个产品是什么呢?产品是分权度假,这是样品。买一张分权度假卡,比如说我们一个60平米的公寓,这间公寓一张分权度假卡十万块钱,他含了13分之一的产权,这一张度假卡作为一个权益的证明,首先他拥有13分之一的产权。第二,由于有13分之一产权,因此形成28天免费入驻权,一个人拥有28天时间,13个人拥有360天。40年服务期,由于你拥有产权,我们提供给你40年服务。千家酒店全球换住,我们在分权宝已经签订400家酒店,我们在今年之内要签到一千家,这都是我的合作伙伴单位,他们作为交换酒店,你只要拥有这一产权,你就可以用这个卡所生成的积分去交换所有这些酒店,这一千家酒店可以自由挑选。这一千家酒店价格很简单,按照携程网络价格去兑换,我不会把价格提高,相反来说携程网上,比如说这一家叫玛雅岛现在是350块钱,携程上350块钱,在我们网络上同样是,我们称之为全度假酒店的自由交换,大家可以看到我们首期100家都是最好的品质型的,人生一定要去的100家酒店,我们400家酒店选择更多适用酒店,在一千家酒店里面我们形成亲子型酒店,运动型酒店,养老型酒店和特色的度假区酒店。这样一些酒店就构成了我们最有价值的酒店和交换基础。

12.8的黏度,我们说是使用价值,以及7.8%的兑换现金,如果你不使用积分,你可以兑换成现金,以及我们设计了可交易,可回购的降低风险退出的机制和我们有私人顾问,一对一进行服务。这个框架图基本上把这样一个产品的内容简单说了一下。 我下面说我们进行第一个产品,我们在去年年底开始测试的第一个产品,这第一个产品京东玉龙湾,有12条滑雪道进行的滑雪场,这是一个运动公寓酒店,这个产品我们设计第一个是,我们用60平米房间来看,60平米的建筑面积的一个公寓房间,他的住房面积是60,价格是多少呢?房子的价格是7300块钱一平米,因此60平米的房子大概是43万,这分到13分,每一份是3.37万,这给谁呢?这给开发商,他按照7300把房子钱收回去。第二个我们加了一个服务费,40年免费服务,我们乘两倍,3.37万房价,乘2是6.73万服务费,为什么是两倍,因为未来40年有八次大修,这样成本加起来超过两倍,所有费用我们全免的,如果你只是买房子,所有费用要交,大修你自己出钱,而你一旦交了这个服务费,意味着你实际上获得的是全免费的使用,未来40年的使用权。这两项加在一起,这一张度假卡是十万块钱。你拥有28天的入住权力,这28天,这一个60平米公寓客房定价是多少钱呢?一天晚上458块钱,乘以28天,实际上一年是12800块钱的积分,换句话说你可以换算成我们称之为分分的数字货币,这意味着这28天我托管经营,我把这28天全部买断,你有12800块钱。实际上这是一个算法,并不是说我真给你买断,你买这个房子,买这个度假卡可以来住,住一天450块钱扣掉,实际上就变成了一种计算方法,所以我们称之为黏度分分。40年总分是多少呢?51万,你算一算十万块钱投入,40年获得51万,是51倍,而你每年获得多少分呢?12.85%,如果用7.8折兑换现金,就是10%,你投入十万块钱,每年如果你要提现是10%的现金是一万块钱,如果你是要使用分分去交换酒店,一千家酒店交换,你实际上用12820块钱交换其他酒店,用这个钱数扣减你交换任何酒店,你比如说今天交换到玛雅酒店来350块钱扣掉,你交换在这住五天扣5乘350块钱,自然而成构成交换体系,为什么这样呢?28天是你的,你这28天去交换另外一个酒店28天的时候没有税收,这是物与物之间的交换,这不是卖出去给你开发票,回来再交换,没有,他只是时权的交换,由于实现了时权的交换,所以第一他的经营成本很低,第二,他没有税收,所以我们说酒店与酒店的交换,比如说在座的有50位投旅游地产商,50个投酒店,你卖出去分权卡,你的这些会员,他到另外一家酒店住,另外的会员到另外一家,这样形成一个循环交换居住,这28天居住实现的是物对物的交换,实际上降低了经营型的成本,为什么取现金要做7.8折,因为他有税的问题,所得税加上物业税,要扣减22%。按这个公式算下来就非常简单了,一倍的房产加两倍服务费,构成了我们卡的成本,由这样一个卡实现的是一个什么事情呢?我们说解决了房地产什么问题呢?我们是全球分权度假交换系统,我们第一批纳入进来一千家酒店是已经建成的酒店作为你交换的支持系统。第二批酒店是我们交换碘酒,我跟朱总商量,朱总的服务设施能不能导入这个系统,如果能够导入他这40家可能进来就是40家,相当于公寓和养生度假公寓的概念,这40家养生度假公寓是我们可交换的,我们正在跟首创,包括跟中弘沟通,首创有30多家酒店可以装进来,我们跟其他几家大型投资商谈这个问题,大家一起讨论,他的系统里面几十家装进来,你的几十家装进来,最后全国有一千多家酒店装入进来,这是我拥有的酒店产权和你拥有的酒店时权的交换,加上我提供的1000家最好度假酒店的交换,构成了我们未来的交换系统。

酒店交换提供的是度假最核心的交换,实现的是真正的以物异物条件下我们时权交换给大家带来最好的价值,什么价值呢?我们叫做共享产权,以房养游,玩转全球。因为这28天不可能一次性租出去,怎么可能365天都出租呢,一般来说城市酒店做到80-90%,度假酒店只能做到30-40%,四季酒店在度假区能够做到60-70%,还有30是没有的,因此实际上需要运营机构进行合理化运营,才能保证28天百分之百有人来给你支付12800块钱分分,为什么能够支付,因为你交的钱里面,你已经交了两倍的房钱,这些钱是可以进行理财的,我们系统设计对理财资金的监控和监管,通过这个收益弥补你缺少的那一部分的支持。加上经营系统的其他收益,实际上构成了整个系统的闭合和盈利的合理化。

结合了这两个系统,最终目标是什么呢?我们说玩转全球,我们设计了很核心的结构,我们不仅仅是酒店交换,我们导入了一游天下5000条网络旅行社的各种线路产品,你用这个分分12800块钱同时可以交换组团游,可以交换自由行,可以买机票,可以买各种各样旅行产品,我们结果形成什么结果呢?购买一张分权度假卡,你继可以交换酒店居住,又可以进行旅行,所以我们最后形成了这样一句口号,叫用钱赚钱去旅行。为什么有钱赚钱去旅行,你每年的积分去旅行,而你的资产,13分之一不动产永远是你自己的,你拥有不动产,同时你用这个不动产所形成的价值,28天的时权乘以458块钱的房子的价值所构成的这样一种能力,你去交换你的旅行,交换你所有的旅游价值,交换了你的客房,实现了我们称之为以房养游的价值。 基于这样价值,你一算帐就很清楚了,十万块钱我们为什么说变成了房子的事情变成卖旅游了,你一年花两万块钱去旅行,你实际上把你自己的收益用现金去旅行,你投资投到15万左右,分到分权度假卡里面,每年大概两万块钱分分,这两万块钱可以购买所有旅行产品,可以购买北京的京郊有,可以住香山饭店,可以住长城脚下公社,也可以去北戴河,也可以去三亚,同样可以购买度假产品,购买机票,这一年两万块钱家庭所有旅游费用开支完成,你15万投资经过五年十年之后发现房产涨价了,你这个房产升值了,这个时候通货膨胀,酒店价格从458变成658,你每天的分分是658乘以28,你的收益还在增长,你可以换的酒店还是那么28个房间,你用人民币计算价值已经大幅度提高,因此这是一种投资,我们称之为旅行投资。

怎么样把房产投资转化成旅行投资,旅行需要不需要投资,旅行需要投资,因为你每年花自己存款,从银行去存款来旅行,每年我们的旅行,每年我们的度假已经构成一大笔支出,而这能不能用一种理财的方式去处理呢?投资分权度假卡实际上就是一种旅行理财,你是用钱赚钱去旅行,而实际上目标是什么呢?十万块钱40年变成51万消费,这我们称之为5.1倍的杠杆效益,因此他实现的是省钱的功能,换句话说458块钱的酒店客房,你只花了99块钱,不到100块钱去住,为什么呢?因为你51万除一下,128除一下,你实际上每年只花2000多块钱,而你获得12800块钱,每年是5.1倍的提高效率,因此它实现了一种省钱的功能。

我刚才详细讲了两个东西,第一个什么是分权度假卡,怎么设计的。第二,分权度假卡为什么面向社会的旅游市场和度假市场,这是有价值的,两头,一头怎么样去化地产,一头如何面对旅游市场去体现度假产品,度假卡作为一种投资型旅游产品的价值,这打通的是两个市场,一个市场是我们称之为度假市场,一个市场是地产市场,怎么样打通,我们整个系统就是这样一个设计,叫做以互联网为核心,通过这样一种模式,实现我们从地产去化到度假市场的投资型消费之间的连同。而分权宝就是这样一个系统,是一个平台,刚才谈到了收入良好份钱谁来收,分权宝提供了平台,第一个是一个分分商城,就是刚才所说所有酒店,线路产品,机票,以及各种各样的旅行都放在我们的分分商城,用分分去支付可以购买。我们形成了私人顾问,服务体系,我们形成了会员俱乐部,通过会员俱乐部为我们的客户提供各种各样的服务,这是我们会员俱乐部,分权宝在三里屯有三千多平米的俱乐部,我们还有亚健康检测中心,有几套设备,这是我们会员俱乐部正在搞活动的情况。同时我们设计了保障体系,我们的保障体系实际上是怎么退出,第一你有产权保障。第二,你有专户理财保障。第三,你有度假卡的交易服务,我们通过二级市场要想卖,我们可以帮助你销售掉。我们称之为保价包销制度,你用满三年第四年开始可以由我们保价包销把产品买回来,但是买回来的价格要减去平均成本。第四,我们形成了分分兑换现金设计。第五,我们设计酒店的公正定价。第六,分分商城质量保证。这形成价值第一是房产去化。第二是三被去化。一个酒店如果你要销售一个酒店公寓,只需要销售13分之一就拿回来全部投资。如果去进行这样会员业主大规模导入业主,保证了你这个客房卖出去以后,这些人要来住,保证你经营效率。全球换住,实现全球旅行价值,旅行服务,避税价值,红利假期,这个没有时间说了。

最后我回头说和我们在座各位如何去合作,很简单,房地产去化的方案第一住宅要转换可经营的房产。1+2模式设计你的产品和如何运营,最核心一条我们称之为托管经营,这一肯定是给房地产开发商,这2给谁,2给托管经营人,谁来托管经营,可以是房地产开发商自己,也可以是我们寻找的合作伙伴,也可以是分权宝来托管经营,原则上来说我们设计的模式,我们做平台,你们去收那个1+2费用,你们托管经用,我帮助你做交换,我们形成我们去化的核心模式。我首先作为一个投资商,投资银行和一个规划设计院,我会帮助你们把你们地产和酒店设计成分权度假卡,我通过我的平台做你的全球交换和支持系统,你面对当地老百姓加上北京系统和全国的网络系统,帮助你销售这个卡。在销售的前提下你托管经营,你为他服务40年,但是你预收的钱,我们要对你的钱做部分的监控和监管。在这样一个前提下形成持续服务结构,从而把房地产转化成了旅行消费,购买你产权的人很简单,比如说我们刚才谈到,比如说邯郸,邯郸的老百姓买了这个房子,他实现的绝对不是在邯郸你这个项目天天去住,他实现的是通过你的房子面向全球度假这样一个目标。因此对邯郸的老百姓来说,买了你的度假卡实现了他们的全球梦想,这就是我们讲的共享产权,玩转全球的目标。因此我们分权宝提供的核心平台就是这样一种价值,通过交换,通过让客户实现他的收益价值的目标,而把地产产品去化,转化成为旅游度假消费的目标。具体的服务内容我就不细讲了,本来还有一个众筹和众筹小镇的题目,没有时间谈了,就两句话说一下,我们正在做一个红酒小镇的众筹,把一个红酒小镇,大概在一千多亩的区域,我们用了双层众筹的结构来进行设计,这是我给山东省旅游局做的项目,做成了一个标准化众筹结构,我们首先众筹十万平米,这十万平米红酒小镇商业地产,用两极,第一众筹参与投资开发房产的人,最低是200万的要求,大概是200人以内众筹,他们同时低成本获得商铺,他们同时又作为第二极众筹的发起人,来众筹什么呢?来众筹酒店,餐饮,红酒商铺,众筹各种各样的旅游多业态的产品,我们称之为两极众筹模式。这个大家要感兴趣可以拿我的PPT去,同时又兴趣的可以和我们一起沟通,如何用众筹的方式做地产开发和消费者开发,核心一句话,众筹就是把消费端导入到投资端。分权宝实际上分权独家是标准化众筹,刚才说众筹小镇是非标准化众筹,把消费端导入投资端,让消费与投资一体化,获得投资的收益和实际消费相结合,谢谢大家。

主持人:谢谢林总的精彩演讲,我觉得在场很多朋友都有这样愿望,都希望玩转地球,其实通过这样一种方式,我们可以实现这样一个梦想。所以要特别特别感谢林总给我们带来的精彩演讲。

接下来我们要进入到一个授牌仪式的环节,我们要有请我们的战略合作单位,来自大连方园钢构工程有限公司,以及北京绿维创景规划设计院有限公司,中建不二幕墙装饰有限公司,北京维拓时代建筑设计有限公司的朋友们上台,同时我们邀请全亮,朱中一先生上台为我们战略合作单位进行授牌,掌声欢迎。我们看到中国地产金融拓展联盟战略合作单位的授牌,有请我们的朱会长。也希望在新的一年里我们的企业通过联盟,能够有一个更加美好的未来。同时我们还要授权的是副会长单位,北京绿维创景规划设计院有限公司是我们联盟的副会长单位。再次感谢。 刚才通过这样一轮主题演讲,相信大家不管是对养老地产还是对于怎么样玩转地球,以及我们中国现在的房地产,金融领域的一些发展趋势都有了一个非常深入的了解。也希望各位嘉宾有一些耐心,多一些耐心,继续来听我们接下来的金融专家,还有房地产专家的领悟和感想,接下来我们要有请利海国际总裁汪传虎先生做主题演讲,大家欢迎。

汪传虎:新城镇化的机遇挑战和创新

汪传虎:大家下午好,刚才朱会长和朱凤泊总、林总都分别从不同的角度对整个行业里面相关的产业,尤其是养老,旅游度假,一个行业大的趋势都做了分享。我今天分享的主要的题目是就新型城镇化的一些探索方面,尤其是在产融结合,在产业驱动这些方面,利海的一些实践,来给大家做一些分享,谈一下自己这方面的思考和观念。

这里面讲三个方面的问题,第一,新媒体下新型城镇化的机遇和挑战。第二,主要的内容和解决路径。第三,产业驱动新城镇化利海的探索和实践。

今年的政府工作报告里面更多次提到了新型城镇化的建设,大家都知道,在当今背景下新型城镇化是目前中国发展面临的一个巨大的机遇,我们说新四化的核心是新型城镇化带动四化的发展,所以我认为新型城镇化是目前整个中国城市化发展进程过程中一个重要的命题。现在房地产企业都在谈转型,如何转型,作为开发商也是目前重要思考的一个问题,我这里面谈几个观念。

第一,新型城镇化在整个的持续推进过程中,应该说带来了巨大的这种产业机遇和发展机遇,我觉得这里面一个是整个的发展目标,中国整个经济的发展目标驱动发生了变化。我们原来整个城市化的进程是以大中城市为聚集,为方向,我觉得现在整个聚集会调整到中心城市再城市化和三四线城市,以及中心城市周边的卫星镇的建设,应该说有大量的机遇。

人们聚集方式发生巨大变化,原来的聚集是向中心城市聚集,尤其是北上广深,现在我觉得会面临着一些新的挑战,一个是中心城市的旧城改造,这可能是一个很重要的。另外三四线城市的就地城镇化。另外城镇化和区域发展要求也发生了变化,就是在新常态下,原来我们更多的是在前三十年,更多的是注重GDP导向和速度为导向,做了大量的新城的建设,发展速度非常快,我认为是以房地产和工业为驱动的快速发展的过程。现在面临的一个是产业结构的升级和转型,还有消费的升级和转型,另外就是资源可持续利用,和土地的节约利用和民生问题真正的解决方案。另外就是区域发展不平衡等等,这都是新常态下需要解决的一些问题。

另外一个遇到了很多挑战,现在大家从开发商都知道,目前第一个就是传统的政府主导的城投模式做整个的新区建设的模式,已经发生了很多问题,现在国务院已经明文规定减少城投公司的负债,因为这个带来的质量和效益问题非常明显,包括各个地方的地方债务问题,对土地财政的依赖和房地产过渡开发和简单工业化等等,带来的问题是非常明显的。现在应该说非常需要市场主导的,企业参与的新区的开发模式,就是城镇化的投资模式。 原来整个招商引资的方式是以土地和税收减免的方式进行的,现在也遇到了挑战。原来我们说用主题的概念,用养老,教育、健康,这些主题来低成本的获取土地或者说用税收返还方式进行产业引入的方式,现在国务院也是发文命令禁止,如何改变简单的招商的,用土地和税收优惠方式,来作为招商手段的,转变成为产业聚集的模式,这是我认为在未来整个建设中遇到的挑战。 房地产企业面临的转型,大家刚才从朱会长也说了,我们整个房地产有三十年积累起来的大的市场需求的井喷,到了供需关系逐步平衡的阶段。房地产整个从去化率到价格增长,到土地价格的快速增长的方式,肯定是到了一个瓶颈。我们说房地产已然是刚需,我们说房地产依然是很重要的产业,说房地产还有很大发展空间。但是我认为过去三十年那种快速井喷式发展,就是靠量取胜,或者说行业的平均利润过高的时代,我认为不会再来。所以房地产企业确实也面临着转型,如果纯粹的简单的地产开发模式,也会面临着很大的挑战,如何有房地产的地产开发转向产业的投资开发和运营,这也是我们房地产企业面临的一个很大的挑战。 我觉得新型城镇化是房地产企业转型很重要的一个方向,利海在这方面很早开始在这方面进行一些探索,我们也谈一下我们对新型城镇化的理解。我们觉得核心内容都强调人的城镇化,人的城镇化如何解决三亿人口进城的问题,这样一个方法手段。刚才大家提到了养老地产,旅游度假地产,我们说中国确确实实进入了一个生活方式转型的关键的节点,如何解决人的城镇化,我们用传统的工业化加房地产化的模式,显然不是当今社会唯一的一个解决方式。以生活方式为转型,带来的需求,包括旅游休闲度假,包括养老教育健康等方面的生活方式转变所带来的需求作为产业支撑的,显然是未来新型城镇化里面的产业落地的一个很重要的方式。我们说新型城镇化核心是人的城镇化,我说人的城镇化是双向人的城镇化,是通过先富起来一部分人生活方式的转变所带来的这种产业需求,来落实到我们新型城镇化里面,形成我们产业支撑,构成我们新型城镇化的产业发展。所以人的城镇化的核心是产业,产业我认为是新兴的,以三产服务业为主导的产业,我觉得作为新型城镇化很重要的产业支撑。 第二,我觉得人的城镇化关键在解决好民生产业和市场之间协同,这里面民生是基础,我觉得产业是核心,市场是手段或者说是保证。我们讲人的城镇化是解决三亿农民的人口城镇化的问题,三亿人口城镇化的核心,我认为是农民如何解决宅基地升值,就业收入增长,以及跟市民一样能够享受公共服务和配套。如果解决我认为需要产业支撑,只有有良好的产业支撑才能形成人的城镇化的可持续性。刚才说以生活方式为转变为支撑的相关的产业,比如说现代农业,生态旅游,文化,教育,健康,以及创客空间,这样相关的一些生活方式的转变所带来的产业,是解决民生问题的核心。

这些产业的发展面临的最大的问题是市场的问题,显然不能用传统的以投资或者开发为导向的方式来进行产业落地,所以如何用市场化的手段来解决刚才说的三产服务业为主的产业落地,是我们新型城镇化建设过程当中遇到的一个非常大的挑战和问题。刚才林总讲到分权宝,用互联网思维,用金融的工具和手段来解决产业落地,我认为也是路径之一,是很好的手段。

解决人的城镇化要突破的一个路径,在于形成合理的产业支撑,形成产业支撑是关键,我刚才说得如何把生活方式转变所带来的产业的需求变成我们的产业支撑,这是非常关键的。 第三,我们讲利海在这方面的探索和实践。我们利海的前身也是一个传统的地产开发商,我们从92年开始在全国18个城市都有地产开发项目,开发业务。但是我们从09年开始探索以新型城镇化为主营业务的业务转型,到今天为止利海把自己定位成新型城镇化业务为主营业务,并围绕着新型城镇化来打造构建形成以围绕新型城镇化相关的产业的投资开发和运营商,这是我们整个利海城镇化的做法,这是新型城镇化整个业务前景图。

我们把这个分成两块内容,一个是新型城镇化的运营服务平台。第二个是新型城镇化产业落地平台。我们说运营平台里面含六个方面主要内容,我们今天谈新型城镇化,站在开发商的角度,站在运营商的角度,我们说主要是六个方面的业务,第一个是规划定位,基于六规合一的顶层设计的安排。第二个是城乡统筹,包括新型城镇化里面的政策设计,人口城镇化的费用分摊机制,以及公共设施和投入的市场化的安排等等。第三个是土地综合开发,包括园林,也包括基础设施,还包括智慧城市。第四个是产业导入,如何导入合理的提供产业。第五个是创新的金融服务,我认为新型城镇化的核心是金融,背后是用金融支撑的,如何用金融的手段和工具来解决新型城镇化的投资大,回收期长的矛盾,我认为这里面金融是很重要的一个安排。第六个是城镇化的运营,新型城镇化整个运营模式。这个里面的核心我认为是几个方面,第一就是基于六规合一顶层设计的能力,第二个是产业导入的能力,尤其是我们在新的背景下土地和税收的优惠作为简单的工具是不能作为支撑的情况下,如何导入产业。我们说要以资本为纽带,以客户为导向,与产业资源深度融合作为前提,来实现我们整个产业体系,利海专门构建了一个产业控股的平台,这个平台专门用资本做纽带,来孵化新型城镇化里面所需要的产业。比如说农业,比如说生态旅游,比如说教育产业,比如说健康,比如说我们以创客空间创新创业的产业如何落地,都是资本作为纽带,同时是基于客户导向的。刚才林总分享的分权宝,我认为就是非常好的客户导向型入口的项目,这是我们在新型城镇化里面做项目类似于这样模式来推进,而不是传统的先投入,然后销售,运营的模式。这是利海构建整个产业集群里面相关产业的做法,利海的农业核心是基于点上金融和科技的三个平台,电商我们是以阿里巴巴上面的为基础,我们把农业的创新金融和科技做好,而不是简单的做农业生产,我们现在传统做法是流转土地做生产,再做运营。我觉得中国农业问题的核心,一个是销售渠道品牌,一个是金融,一个是科技服务。所以利海的农业,主要是以电商为渠道加品牌拓展,同时加金融服务,同时加上包括农业的规划设计,包括土壤改良,包括品种改良,以及包括新技术的应用等方面为基础的科技手段来做的农业的平台。我们的旅游,我们的核心是旅游的规划设计,亮点怎么弄,比如说特色的酒店,比如说儿童婚庆的主题项目,同时像分权宝这样客户平台,同时景区管理,我们文化商业也是,比如说郊野购物公园为主题的商业模式,在新型城镇化项目的落地。 健康和医疗,还有教育,还有创客空间为主要内涵的创业园的体系。这些体系实际上都比较适合在新型城镇化这样一个基于生活方式打造的项目里面进行落地的一些项目。 围绕着新型城镇化建设,其实都面临着核心能力的转变,就是传统的房地产开发要转变成为产业投资规划运营。利海在整个转型过程中也是特别注重这四个方面的核心能力的构建。

开放创新的机制,包括在跟政企合作等模式的创新,政府引导,企业化管理,市场主导这样一个模式,同时在整个的产业和开发过程中,用内部和外部合伙人的全员合伙人的机制,来打造围绕新型城镇化构建的平台,形成多方共赢的利益机制,来保障我们整个的战略目标的实现,同时又有这样资源的合作机制,包括绿维创景,也是我们很好的合作资源,很好的合作伙伴,我们很多项目都会形成合作,我们正在谈全面的战略合作。我们有一个投资联盟,产业联盟,智库联盟三个大的平台,来促进我们整个新型城镇化里面所需要的产业落地,这是我们主要合伙人情况,这是目前签约的项目,我们第一个项目在郑州,32万平方公里,已经基本成型,按照产业驱动型的模式,产融结合的模式在做。我们在安徽的芜湖,在广东的福田,在湖北的襄阳,我们有很多这样的项目都在推进之中。基于目前城投平台投资出现一定的局限性,包括招商引资土地和税收的限制的背景下,利海提出来政企合作的模式,同时产业驱动的模式非常受到市场欢迎,现在很多政府寻求和利海进行合作,这种合作能够很好的保证,首先在开发平台上有一个很好的机制,很好的利益驱动,包括整个开发的质量和效益。更重要的是产融结合的方式能够确保项目落地,同时我认为对于企业而言,基于核心能力转变以后,能够形成新的核心能力和很好的发展市场空间。 新型城镇化我认为空间是很大的,而且每一个项目也是一个平台型的,他需要多方的共赢和合作,所以利海也是一个开放的平台,在这个平台上非常期待或者欢迎金融机构,产业资源单位,以及开发资源单位,包括相关的服务机构,形成共同合作的机制,来共同在新的背景下,来推进这种新型城镇,小城镇的建设,我们也希望各位能够多关注利海新型城镇化的开发建设的模式,也希望在不同的层面来跟各位展开各种各样的合作。谢谢大家。 感谢利海国际控股有限公司总裁汪传虎先生的精彩演讲,接下来我们要有请主办方,神融资本董事长、地金联盟执行会长兼秘书长全亮先生做主题演讲,大家欢迎。

全亮:地金联盟,助力中国地产革新与整合 尊敬的各位领导,各位专家,各位地产界、金融界的新老朋友们,大家下午好。我谨代表中国地金联盟、在这里给大家简单汇报一下地金联盟对行业的一些思考,取得的一些成绩,以及对未来工作的展望。 我要分享的主题是,地金联盟,助力中国地产革新与整合。我们认为,地金联盟最大的价值,就在于整合行业资源,为中国的房地产发展尽微薄之力。这是我们地金联盟成立以来,一直努力的方向。 我要分享的内容分为以下四个部分,第一部分谈谈新常态下房地产行业新商机;第二部分介绍一下地金联盟是通过什么样的产品与服务,来助推中国房地产行业发展的;第三部分是对地金联盟2014年年度工作的汇报;第四部分是对地金联盟2015年工作的展望,希望能够得到社会各界的支持。 首先我们来看第一个板块---新常态下房地产行业的新商机。在政策方面,今年两会、李克强总理的政府工作报告明确了 1、 新型城镇化明确三个1亿人的工作任务,户籍制度改革、社会保障成为核心;三个一亿人的工作任务是指:促进1亿农业转移人口落户城镇、改造1亿人居住的城镇棚户区和城中村、引导1亿人在中西部地区就近城镇化 2、 慎重稳妥推进农村土地制度改革试点,合理集约供应平稳地价预期; 3、 坚持税收法定原则,加快推进不动产登记和房地产税立法; 4、 利率市场化全面放开推进金融改革加速。 通过本次两会,我们对未来房地产市场走势有了如下的判断:。 1、 新型城镇化将成为推动房地产发展的主要动力; 2、 稳定增长的投资为房地产业提供发展环境; 3、 保障性安居工程建设将在未来一年持续推进; 4、 房地产细分市场受关注,产业地产将获更大支持; 5、 长效机制建立健全仍然是房地产发展的主要方向。 前面介绍了我们对新常态下房地产行业新商机的简单理解, 下面,我讲一讲地金联盟是如何来服务房地产行业的。地金联盟作为第三方平台,将企业的"单打独斗"变为"合作共赢",在大的平台上让更多的机构加入进来。 主要从地金联盟的服务宗旨、服务对象和服务模式三个方面来进行介绍。 首先我们看一下地金联盟的服务宗旨,就是要推动中国地产金融化的进程,进而推动中国地产金融的转型和可持续发展。 我们再看一下地金联盟的服务对象,联盟服务的对象包括开发商、投资商、服务商以及地方政府。帮助开发商寻找优质地块、获取低成本资金;帮助投资商寻找优质地产项目;帮助地方政府进行招商引资。 最后我们来看地金联盟的服务模式,联盟打造了一个庞大的资金池,同时还打造了一个海量的项目池,联盟专业团队对项目进行分析筛选,精准匹配投资商,通过地产金融直通车以视频会议,电话会议以及线下一对一专项服务的方式进行撮合,最后达成交易。 我们来看联盟的资金池,联盟通过四个资金渠道,为会员打造一个强大的资金池, 包括合作签约的全国房地产百强企业,合作签约的信托,合作签约的险资,合作签约的投资公司及私募基金 。 我们再看联盟的项目池,联盟项目池中的项目主要有四大来源,分别是地金联盟会员,地金联盟网站、合作的银行、信托,合作的地方政府,联盟成立以来,累计收录项目8000多个。

下面是对地金联盟在2014年年度全国巡回活动的回顾,我们快速看一下…… 下面是地金联盟的成员结构介绍…… 接下来是地金联盟2014年的成绩单 接下来是地金联盟2015年度工作展望 2015年中国地金联盟投资联合体黄金舰队 2015年地金联盟计划在全国各大城市举办4场中国地产金融创新论坛 2015年地金联盟计划在全国各大城市举办12场地金联盟城市沙龙活动 2015年地金联盟计划新增500家会员单位及个人 地金联盟 与你同行!谢谢大家!

论坛环节:互联网思维革新传统房地产

主持人:接下来就进入我们今天非常重要的论坛环节,我们将会请到很多的嘉宾一起上台来跟我们讨论一个什么样的话题呢?也就是互联网思维革新传统房地产,我们有请出嘉宾主持,来自绿维创景规划设计院的院长林峰先生上台,大家欢迎。同时我们要邀请论坛的嘉宾,来自中国房地产业协会的原副会长朱中一先生,利海国际控股有限公司总裁汪传虎,还有恒大地产集团北京公司副总裁吴雪丹,宝龙地产副总裁廖明舜,中国日报网房产网主编吴海花女士,掌声欢迎各位论坛嘉宾。接下来的时间交给我们林峰院长。

主持人:刚才介绍了各位嘉宾,我们今天这个题目是互联网思维革新传统房产,互联网思维应该说这一年多,把咱们房地产整个颠覆了不仅仅是房地产,现在的政府工作报告互联网+已经变成了不仅仅是面临传统房地产的问题,是颠覆了所有的行业,颠覆了所有的产业,互联网思维的冲击应该说已经过了至少有三波了。我们今天再来讨论这个问题,可能我们不是冲着互联网这个新鲜,而是互联网颠覆以后,我们怎么样面对。

关于互联网思维和房地产的创新,我们每一位先从您所从事的业务,您所思考的这一年多来看到的互联网,看到的互联网与房地产今天所走过的路程,面向未来可能我们房地产会变成什么样的一个形态,每个人先谈一谈自己的观点,我们先每个人不要超过五分钟,我们再来一轮,我们争取两轮把这个问题更好的讨论。还包括我们台下各位有什么问题想问,或者有什么希望我们共同来探讨的题目,可以写成纸条送过来,我们首先有请朱会长,您对传统房地产研究非常透了,现在面临互联网思维,刚才朱会长在会上已经谈到了很多非常好的观点,先请我们朱会长开个头。

朱中一:互联网这一块我研究真是不多,但是我也想谈两个观点,第一个像工业革命有了电,为什么说互联网加呢,实际上互联网跟各行各业的方式的变革,我想讲的是什么呢?我从另外一个方式讲,既然是互联网有那么大的作用,作为我们来说互联网加更重要的加是什么呢?要加了解消费着的心态。消费者想什么,然后我们的产品,我们的服务能够围绕着消费者的需求来走,加可能是在这方面,讲这方面观点不是很多,既然是互联网时代大家都可以反应诉求的,我作为生产企业和运营企业,怎么样更好的为消费者服务,如果能够体现消费者的诉求,我就能够占领市场否则我就被市场淘汰。

主持人:实际上互联网最大的作用就是让所有的人通过网络能够直接面对B端也好,相互见面也好,刚才说消费端在互联网中和地产之间的关系。实际上回头来说,互联网能够大幅度的缩短的两者的距离,我们说去中介,这实际上是互联网最重要的因素,房地产和互联网一结合,都涉及到如何运用互联网思维和基础运作的问题,我们利海国际是新型城镇化的运营商。

朱中一:互联网加就是2013年的10月31日,当时我们有几个人给李克强总理汇报,当时研究2014年的工作,我去的,其中我旁边坐的就是马云。当时马云提了一个什么呢?他说我们十八大提出工业化和信息化要高度融合,他说实际上信息化是各行各业高度融合的,他当时就提出来什么呢?当时他就考虑了,他怎么样跟农业现代化高度融合,他想把各地的水果等东西通过他的网站跟销售者对接,他想通过邮局这个渠道,不是要有物连系统,不管怎么样电子商务,物流系统要有的,他想通过邮局这个渠道打开他的物流系统,当时李克强对他的发言很感兴趣。我们那次座谈会报道了马云的,我觉得什么呢?关键就是互联网减少了中间的环节跟消费者之间的对接,他能够占领市场,这就是我的体会。

主持人:结合互联网思维,我们听听我们汪总,从大的城市化一直到智能化应用,听听你怎么评价的呢?

汪传虎:我们作为传统的开发商转型成新型城镇化的运营商过程中遇到最大的问题,我认为原来我们的城市里面做新区建设的时候,不用考虑市场问题,你只要把路修好地就能够卖出去,那个时候土地涨得很快,那个时候不存在一个市场的问题,就是说我们基本上是一种投资开发和运营的路径在做。但是我们在三四线城市做卫星镇的时候,你做基于生活方式为主的产业定位,你用这种方式做不下去。你用投资开发和运营的方式,你的现金流会出现问题,他不能形成快速的销售,他不能形成快速的资金回笼,传统金融方式也不支持。我们说互联网恰恰解决了这样问题,我认为互联网思维是什么呢?是客户思维,首先是以客户需求为导向的这样一个做法倒过来的,我们原来是投资开发和运营,现在互联网思维是先考虑运营,先考虑客户是谁,运营是谁,然后再按照他的要求进行开发,找投资,这是一个倒过来的。互联网恰恰解决了金融问题,为什么呢?先把需求解决了,先把客户找到了,需求找到了,有了客户和需求,金融就解决了,所以投资就解决了,这是互联网思维,我们做新型城镇化里面感到非常好的问题。

比如说我们的农业,农业是解决农业投资的问题,传统金融是很难支撑的,因为农业的融资,传统的抵押担保什么没有,他家里有几个牛,几个车没有办法形成。但是互联网恰恰解决什么问题呢?比如说用P2P的方式,先把土地和土地上的产品全部销售出去了,有了销售,有了订单自然金融解决了,有了金融做生产,做技术改良,做土壤改良,做品牌就非常容易,就打通了。刚才讲的分权宝也是我们做旅游的时候很重要的思考点,比如说做旅游就要做旅游产品,旅游产品比如说度假酒店没有人愿意投,这个投资量很大回收很慢,怎么慢,林总讲到这个问题就解决了,他用分权宝把未来预期销售全部卖出去,形成很好的资金回笼,之后找开发商、投资商来解决这个问题,我认为互联网思维在整个这个里面解决了,同时还聚集了巨大的效益,一旦平台建立起来以后会形成海量的增加的空间,相当于修了很好通路,这个通路解决了将来可以跑各种各样工具。互联网解决产业转型里面,他实际上是跟金融联系在一起的,我觉得对整个未来产业创新,尤其是三产服务业落地非常重要。

主持人:实际上朱会长和汪总谈了客户,但实际上互联网除了讲客户更讲用户,用户和客户实际上是有差别的,分权宝不一定卖所有人,但是你要对所有人看成是用户,用户思维和客户思维到底差别是什么,这个问题可能我们做互联网的人可能更清晰,实际上我的感受在做分权宝以后,我有一个很深刻的感受,我们一直在做互联网上,做分权宝网络营销平台,在做这个平台的时候,按照我的传统思维,我认为就是应该直接对我的客户说,我应该卖给你怎么用,但是我们的CTO,我们做互联网这些人所有人跟我说你这个思路不对,说我们要做用户,不是做客户。你是做客户的,我们要做用户,我说用户和客户有什么差别,他们说我们要做旅行服务,我们反反复复做京郊游,亲子游,旅游目的地的最佳目的地,人生必去的目的地游,亲自教育等于这样教育题材,让所有人感觉分权宝能够提供最佳服务,让这样方式去销售分权宝的分权度假卡产品,而不是就卡卖卡,只针对你的消费者,只针对你的客户去卖,这个思维方式和我们传统方式又很大,对我颠覆很大。关于这种颠覆,不知道汪总你怎么看。

汪传虎:这也是互联网的魅力所在,我们说用户用我东西才需要,为什么做客户呢?实际上互联网未来会有潜在的,他是双向来增加的,他服务的客户在增加,同时他服务的内容也在增加。当服务的内容增加的时候,他的客户,用户就变成了客户,或者说客户就变成了用户。互联网核心是什么呢?是上面的人数,像我们去商场一样,商场里面买东西,谁买了我的东西这是销售额,但是商场里面人在里面停留的时间有多久,这是互联网里面非常关注的,为什么呢?停留的时间久远没有卖东西你没有,你有这个东西一定会卖东西的,你东西够了,他的销售额就会上去,这是互联网不一样的地方。 我们用传统的思维,你买了东西才算,跟你停留的时间关系不是特别大,但是在互联网里面要考虑成交数,还有来客停留时间,跟卖东西没有必然时间,因为东西没有给他,你给他的时候就会形成销售。

主持人:吴总编,海花是我们地产界大家都非常熟悉的,应该是您来主持更好,而且您也是互联网,也是媒体,您谈一谈您对互联网思维,对传统地产的冲击。 吴海花:谢谢主持人林总,现在互联网对房地产的冲击确实是颠覆性的。我不知道在座有哪些做商业地产综合体的,现在做商业地产综合体的,几乎在二三线城市沦陷了,没有人,这就是互联网,大家可以解决购物需求。我今天本身是全亮总请来代表媒体互联网身份说这个事,过多一会儿寥总说,我就说地产开发商在互联网冲击下如何更加更好的利用好媒体,如何更加的使用好媒体,通过媒体把我们项目,可以说拿到最好的地块,开发出最好的产品,并且给卖出去。卖出去之后并且这个项目会保值增值,这一块其实互联网还是起到了决定性的作用,他的秘密在哪里呢?就媒体受众群体要牢牢抓住,尤其是这种高端的媒体,我们中国日报是政府的媒体,每年两会期间单条新闻阅读量超过两个亿,而且两个亿的人都是属于决策层,政府的决策层和企业的决策层,以及国外的一些大的投资商的决策层。如果把这些受众群体放手里为你所用,最咱们项目将来的布局是非常有利的。中国日报也是在结合新的互联网的推了全民经纪人新产品,这个分国内的和国外的经纪人,经纪人我们可以通过网络端口,把你所要看的地块,你要看的方圆坐在办公室里面可以解决这个问题,我们省了很多中间成本和中间环节,其实费用成本等等都省掉了。这一块也希望在座的开发商朋友,我们中国日报全民经纪人项目,我们可以实现为大家服务。而且中国日报还有一个官方网站,中国日报房产官方网站,我们的受众群体差不多也快上万了,而且那些都是投资商集团的老总,政府部门的市长,局长,土地储备中心的决策层面的,大家如果想拿地块可以到那个上面访问,你手里有地块,有项目,可以到中国日报房产频道官方微信推荐,我们直接推送到市长手机微信下,推送到比如说汪总手机微信上,他马上可以看到,这就是互联网媒体的优势。 现在开发商朋友可能觉得媒体不再投放传统的广告了,其实这是一个对的。大家如何把媒体的受众群体给抓住了,放在我们大数据库里面好好的开发利用,把这个黏性提高,这就是最大的赢家。之前访问开发商一个朋友说,你如果不懂互联网,不懂O2O都不好意思出门了。其实接下来还有一个物联网,这是不管拿项目还是做开发,需要研究的,需要考量的,需要用前瞻的眼光去做一个探讨咨询,谢谢。

主持人:实际上在互联网海花谈到的是媒体,实际上互联网就是媒体,媒体社区化,现在人人都是媒体,个个都在发布,这种社区化媒体的发展速度和自媒体的运行,包括我们说互联网全民经纪人模式,在整个地产营销中间非常疯狂,各种各样的互联网营销手法,现在都在非常蓬勃的突破。

下面我们有请恒大地产集团吴雪丹,你是在做产品,做刚需型,综合性产品,你们在互联网产品和互联网营销当中有什么样的探索。

吴雪丹:谢谢主持人,谢谢各位,今天这个话题我觉得非常接地气,大家这两年都说互联网,互联网思维。我的理解是三个核心词,市场、用户、产品。刚才几位专家和学者都有提到过,关于用户为什么不能叫客户,市场是什么样的情况,互联网的出现,尤其是这几年在中国已经是颠覆性革命的创举,可以把我们的企业价值链,甚至商业形态都要重新的颠覆。我昨天在微信上看到一个朋友圈分享的东西,我估计别的人大家都有看到的,跟我一样,就讲成都的商场,一家接一家的关门,这不仅是成都,在一二线城市非常的普遍,尤其是一线城市。这些都是互联网导致的,我想说的是,现在的淘宝,现在的京东等等,他们用互联网作为一个平台,已经是在颠覆性的,破坏性的,伤害性的去传统,我们这种面对面的交流,我们的购买,我们叫提袋购买,我提着口袋去购买的东西,很形象的一个词,这都是很新型的互联网的词。 说了这么多,我说回来,恒大作为开发商和运营商,我们有这个警觉度的,尤其是在这一年,恒大落地北京不到两年的时间,我们可能在这个行业不能说走的比较早的,但是我们意识到要利用互联网平台进行资源整合,进行项目拓展和项目销售。我想说的有一点好的是,现在的销售已经开始进入互联网了,我们常尝试性的用电商的平台,包括和淘宝和小的电商进行合作,取得一定成绩也有发展方向。 我想说更大的一点,因为房地产开发和运营不仅仅是销售这一个环节,这是偏中后端的环节,他还有前端的项目的寻找,建设、开发,然后后期的物业管理,包括映射出来的分权宝,以及养老地产的很多产业链。我觉得都应该介入互联网,用互联网的思维去做这一块。各种新的东西我都会接触,我深深的感受到,我作为一个消费者,我今天两个身份,一个是我们作为运营者和消费者,还是大有可为的,我大概就是这个观点,谢谢。

主持人:作为一个运营商对互联网深切的感受,你们两位女士都把话题传到廖明舜总这里,刚才两位女士谈到大量商业地产店铺在关门,我们宝龙形势怎么样,你拥抱互联网如何。

廖明舜:大家下午好,其实互联网这个词,这几年,特别是这一两年来非常的热,这一个是数据,一个是移动,一个是平台。其实很多企业,包括房地产都需要什么呢?需要有互联网的接触思维,然后现在我个人觉得,现在有三个态度,一个是不参与,这个态度的人可能连互联网工具都不用,可能越来越少了,企业也是这样子。 二个是积极参与,怎么参与呢,去做了,做互联网怎么办呢?砸钱了,钱砸多一点,他的互联网声音就响了。然后从目前来看效果我也还不知道情况怎么样。 另外一种是什么呢?就是根据自身的情况来逐步的推进,我个人还是比较欣赏这种方式。我接下来想讲一讲宝龙在这几年来,我们是2012年开始,2013年推进,2014年巩固的,我们这个叫宝龙广场在线,也是针对现在商场,因为宝龙的话做的是什么呢?做的是商业地产,在业界有小万达之称,我们和万达的做法其实是一样的。一个城市综合体,购物中心,有酒店,写字楼,还有住宅,商业街。我们持有一个购物中心和酒店,这个我们来出租。出租肯定是要商家陪你玩,有人陪你玩能够做得下去,你要提供给商家的增值服务才会跟你玩下去,不然刚刚两位女士说了,确确实实现在中国到2014年底统计,购物中心在地上面积八万以上的已经四千家了,已经要开业的500家,这样一个速度还在建设中,说过剩肯定有部分是过剩的。所以说要找到自己的空间,宝龙的话是做了一个宝龙广场在线,怎么做的呢?我们如果做大型的O2O,这样烧钱平台,对我们这种商业地产来说,其实我们研究了一下,其实我们做不到,像万达这样子投50亿下去,我们做不到,我们总资产才500多个亿,不可投10%下去,净资产也只有200个亿左右,我们做了宝广场在线第一代,我们把商户的产品放在了宝龙在线平台里面去,让他在手机上可以下单,线上线下服务,让用户和消费者来说增加黏土,商户来说增加附加值,宝龙提供三公里之内半个小时的免费配送服务。

我们做完以后,一年多过去以后,觉得好象效果也不大,跟其他的电商平台没有任何差别,他凭什么用我的呢,我们觉得不行,而且商业地产下去,特别是购物中心,百货跟标准化的,比如说电子产品,这样卖的话没有更大优势,我们要创造互动式,体验式的业态,来增加来这里。我们怎么做的呢?我们做第二代的问一下模式,你到了宝龙城市广场来,我会免费全场WIFI,问你一句来干什么,你回答吃饭,他会问吃中餐西餐,你回答中餐会说是辣的还是不辣的,你说辣的有什么商家,这些在什么位置,目前有多少人就餐,有多少桌子,点评率最好的菜是哪几种,这样互动一下就好多了。目前的情况是我们活跃用户150万人,我们宝龙在线的PV价值也在提升。所以我们觉得实体和电商确确实实不可否认是受到很大的冲击,但是你要想自己每一个事物都有自己生存的空间,你要找这其中空间。

第二,我们现在2015年开始,我们其实也跟阿里、腾讯合作,我们有很大的数据源,我能否把数据接口开给他,一个商场里面有用户的信息,购房信息,有银行的信息,有很多的信息,这些信息如果我提供给大家一起来做,可能我投资就可以不要那么大。现在开始我们就开始在做这一块,可能在今年会往这方面来推,这是第二个。

第三,宝龙利用互联网,大家知道可能营销,包括恒大也说了,营销这一块用互联网来做肯定是比较成功的。地产的全产业链,从我们拿地开始,其实政府已经在互联网发布信息了,全球都能看到参与了。

我们从设计,现在也是找全球的设计机构来设计,我们设计方案也论证,让大家参与,其实优+也是一种模式。还有跟金融合作,地产如果做自持太多,你没有金融支持,就像朱会长说的没有金融支持,你肯定做不远。我们还要考虑跨界,房地产也要跨界,互联网跨界,要更多的把所有的连在一起,这是我个人的一些,包括宝龙正在做的一些做法,这个也跟大家分享一下,谢谢。

主持人:廖明舜谈的特别好,从参与互联网,运用互联网到进一步互动起来,到现在全程互联网开发运用,一层一层在深入,刚才廖总提出来问题了,从开发开始如何导入互联网,这个题目也是地产商最关注的,也是众筹,金融服务多元化的整合,资源整合也好,可能在这个时代,实际上互联网最核心的一条能不能够从我们卖房子之前的产品设计开始就让我们的客户进入我们的项目,从我拿地开始进入我们的项目。实际上刚才没有时间谈众筹小镇的设计,其中很核心的思路就是这样,能不能让你们消费者,我们想做成一个网络平均,所有3D方式,把从一开始拿地设想做成膜型,还有所有的业态,所有的内容,面向消费者,面向运营者,实际上是两个层次。第一层次是参与开发投资,第二个层次是作为运营商,作为你的商铺的运营者,作为各种各样业态的运营者,他可以进来,投资商可以持有物业,运营者可以用这个物业来运作一个酒店,运作一个商铺,运作一个一个的各种各样的业态产品。我又是消费者,消费者可以参与投资,也可以参与持有物业,还可以参与运营者,最后他还可以拿它获得的收益来进行消费,变成一种三个层次都进入的结构,这个结构我相信大家都在探索。这种探索做到顶就做到城市运营去了。

第二个层次是综合体可以用。第三个做一个楼盘可以用。在这一方面,小米给我们互联网思维,雷军提出最强的互联网思维,免费的模式。第二个测试产品的模式,测试就是我生产的过程,从房地产来说我的规划设计就是产品设施,就可以直接导入消费者参与,如果这样一个理念能够实现,我相信整个房地产界都会被颠覆。我想我们最后用一点时间,我们一起来谈一谈未来,在这样一个颠覆情况下到底互联网这么走下去和我们原来说房地产+,其实行行业业都进来做房地产加。现在我们说互联网+,还有创客+,怎么样把多种多样新思维整合在一起,去完成一个未来房地产业的转型,我想大家依然用一分钟时间,把自己对未来房地产业在互联网思维下,在新的创新时代下,在众创时代下,在一个新的发展模式下,房地产业到底会走向什么样一种发展形态。

朱中一:创新时代可能最要研究的就是房地产加金融加互联网的叠加,包括现在金融也在创新,金融创新也讲电商创新,这些如果紧密度很高关联度都很高。作为互联网来说,现在直接面对的已经是对商业地产,如果你现在加点分权宝,这个产品出来了,将来传统的所谓旅游地产的冲击也是很大的,所以我觉得我们开发企业应该确确实实要拥有互联网思维,如果再没有互联网思维,因为我们开发项目有一个最大的特点就是周期长,你从拿地开始到建成到销售要三年时间,结果互联网发展很快,我们为什么商业地产的教训。2010年因为我们对房地产采取了限购限价,所以我们不少开发商到了二三线城市了,有的开发商就搞商业地产了。三年时间,四年时间就出来了整个市场的三四线城市的过剩和商业地产过剩,为什么呢?因为我们生产周期长,而互联网发展很快,我们的思想要稍微超前一点,怎么样超前这个很难,但是没有这个思维是不行的。起码我们要考虑互联网对我们行业变革性的,他实际上是一个推动,不是说破坏,要说破坏不太合适,对全社会生产力的一种推动,他既是一个先进的文化,也是一个先进的生产力,我们这样才能拥抱它,排斥肯定不行,谁排斥它谁倒霉。

汪传虎:我觉得互联网会带来房地产行业分工的变化,其实我们原来整个房地产开笔是一条龙的,就是从拿地到建设到销售,到物业管理,基本上是一条线。我认为未来会分化,未来谁拥有了客户,谁拥有了上端,我觉得这个非常重要。你看林总干什么呢?林总做客户,他用分权宝作为一个入口,他在做客户,我们碰到的兰卡,他是用健康医疗来做客户。未来的房地产开发商里面,生产房子的人只是其中一个环节,林总下游就是生产房子的,人家把生产房子给他,他拿着订单。比如说小米通过手机建立了一个客户群,他未来就是房地产上游,小米公寓都不用生产,你可以帮助他,他会提出需求。未来互联网会加快,形成这个行业的分工,会有一批人在经营客户,他找到了真正入口项目,这些人才是真正能够挣大钱的人,房地产生产商,开发商拿地的人只是提供一个产品,他的利润会越来越少,我个人认为。同时互联网还有一个服务商,就是服务的运营,这个也很厉害。可能利润会向两头转移,也就是说前面的客户会拿到很多利润,后面运营服务会拿到很多利润,中间产品开发利润越来越薄,这是我对这个行业的初步判断。

吴海花:我顺着王总的话往下说,我们将来谁抓住客户谁就抓住了市场,谁抓住了客户就把我们钱袋子放在手里,但是我们互联网未来是怎么样,这个目前很多人还没有研究透,但是物联网肯定是一个潜在的形式之一,但是物联网这一块我们又有多少人把市场先机抓住,类似出现马云,出现了强东,这样也对我们是一个很大的课题。与其在国内竞争这一块白热化的地产市场没有看明白之前,我们该怎么做,我这边到是有一点建议,我们其实可以把眼光不一定放在眼前,我们可以放的更宽广一些,可以放在国际化的眼光去看,这又是民族的,世界的,也是自己的未来的,我们这边其实有中国日报组织国外地块考察,有很多非常优质的地块,我们也在近期,大约在4月24日到5月2日这期间,会跟美国最大的一个公司有一个战略的形式,他手下还有很多地块向大家来分享,如果有意向的可以提前报名。

我们会把包里面的现金,不至于放在一个未知的领域里,我们放在已知领域里钱袋子会保值增值,而且也会拥有国际化的市场。

主持人:惹不起我们多得起,去国外开垦新天地,这个观点非常好。

吴雪丹:我觉得房地产人就谈房地产事,用互联网的思维去做事情,当然顺其自然,我觉得不要强求,可能一个新的模式,一个新的产品,一个新的东西来了我们为了不落伍或者为了达到什么目的而刻意用互联网,我觉得大可不必,我们这个行业需要领头羊,比如汪总说的我们要有人尝鲜,这样子成功之后我们可以分享到全产业,这也是一种社会的资源的保障。 刚才廖总说的观点,就是全产业链,房地产能不能实现互联网,我们销售端已经实现电商的手段了,但是我们在拿地,刚才你说的拿地,只是说我们的交易市场一个环节,是用互联网的方式在做。而我觉得互联网是全产业链,这是O2O,B2B一堆的顺下来的,我觉得我们能不能把从最开始这一端到最后都串起来用互联网,当然这个过程需要时间,我们也不必操之过急,顺其自然,我们用一种接受接纳的心态来面对。

我最后想说两点,首先分权宝真的特别棒,我听的很仔细,我觉得就是用互联网的思维,把金融和房地产整合在一起了,如果没有互联网,我相信林总你自己非常清楚的,就不会有这个分权宝。 第二,我觉得应该房地产人应该宏观着眼市场,微观做好产品。我刚才说互联网是市场产品和用户,我总结性的说宏观的方面我们要看市场,刚才朱会长说的城镇化,城市化以及包括变量储备所有大的东西,我非常的赞同,这跟北大光华厉以宁的观点很像,专家们都是持这样一个意见,我觉得在宏观上我们要尊重市场,在微观上我们作为房地产开发商,我们要去做好产品,如果你产品都不行是一个豆腐渣工程或者不受客户喜欢的工程,这一切都是等于零,微观是着眼产品,要大力的发展用户,谢谢。

主持人:总结了三句话,谢谢,总结的非常好。宏观着眼市场,微观做好产品。刚才谈到互联网从开始刚刚进来的时候,我们所有人都很恐慌,但是今天谈的大家都很从容,但实际上仔细想一想还是恐慌。

廖明舜:我觉得满足客户跟上客户的想法和步伐,这才是真正互联网思维的一个最重要的。因为客户的话思想是变化的,年轻人,2000后,90后,80后他的想法就不一样。我们做房地产的产品,为什么会过剩,其实就是没有想到客户。我们房地产人自己想这样做很好,那样做会卖出去,结果没有办法。所以说最最重要的是要利用互联网的思维,因为互联网其实是一个很年轻化的,其实把大家的想法放在一起。 另外互联网是什么呢?把需求跟供给连通在一起,我其实做房地产,我知道,我这个产品,我通过网上发布以后,全球都知道,你有这个产品,到底需要不需要。实际上房地产人不可以满足于自身,要跨界,要跨到各界去,去想你定位的产品是什么样。 第二,因为现在面对的同质化的严重,其实中国所有产业,我认为产能过剩已经是一个很明显的,行行业业的问题。怎么样去做,因为互联网大数据也让你知道,你的产品不能再做了,再做下去可能你就会没有人要,就像商场,我们做商业地产,城市综合体一样,我就要看哪一个地方,我能开,哪个地方不能开,不能开现在政府说,我看了一下政府报告说可以让你转型,让你变更你的用途,我觉得其实是给房地产也好,给其他行业带来了一个新的生机,谢谢。

主持人:谢谢讲的非常好,实际上我们刚才五位都对互联网和我们传统的地产行业未来发展做了自己的评价。现在工业讲4.0,实际上工业4.0最核心的一条就是定制,定制一个是技术上先实现突破,他可以用3D打印的方式,用柔性制造的方式可以针对小批量生产,不做大规模的流水线,因此工业4.0带来的革命和互联网之间实际上是一样的。今天讲众创空间,创客做的事情也是直接面向客户,面向客群,最后变成定制化。实际上跨界,互联网作为工具直接冲击我们商业地产,到互联网作为工具冲击我们销售,破坏了整个销售系统,销售生态完全变了,再到今天互联网从我们开发端开始发生重要的作用。互联网落实下来对我们城市化,产业的导入,多产业的转换,我刚才讲的是怎么样把旅游地产和地产转化成旅行,廖总谈的是把养老和其他产业结合进来,把金融和商业游乐娱乐结合到商业地产中去,跨界、互动,终端导入,这些不仅仅是互联网工具,而是互联网思维,可能不仅仅是互联网思维,而是这个时代变化的基本思维。我们想地产也是一个平台,实际上地产是中国最大的不动产投资和运营平台,地产界一旦变成了一个互联网的地产界,一个互联网+的地产的时候,他的能力就远远不是地产,而可能要整合多种产业。所以今天我们叫产业地产的发展,把地产已经变成了平台,而地产一旦插上互联网翅膀以后,地产业将会成为整个国民经济发展中间更加重要的力量。 谢谢大家。

主持人:再次感谢我们的论坛嘉宾给我们带来的精彩的演讲,也为我们来解释了互联网+ 时代,我们的房地产以及金融行业该怎么样的形式发展。接下来我们要进入我们的晚宴环节,我们要进入了大连方园钢构地产金融精英之夜。我们在进入晚宴之前,先休息十分钟,在十分钟之后晚宴正式开始,我们可以借着这个机会大家互相交流一下,谢谢大家。

 


编辑:王明 陶艳云 联系电话:010-84883439  
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