北京大七环论道首站—燕郊区域楼市论坛
      1月15日13:30分,《燕郊区域楼市的机遇与挑战》论坛在中国日报网演播间举办,全国首位职业购房导师冯国亮、燕达地产集团营销经理梁爽、早安北京营销总监张健参与了对话讨论。这次论坛针对后调控时代背景下的楼市走向、新型城镇化下的燕郊楼市的机遇与挑战、新形势下的房地产营销应该有哪些改变和侧重等话题展开了热烈讨论。参会嘉宾表示,燕郊楼市2014年将会有五万套房源上市,市场竞争白热化,开发商进入了保价走量的营销局面。 [详情]
 
 
导读
 
活动时间:1月23日(周四)
活动地点:中国日报网6层访谈室
活动流程:

14:00------14:30 嘉宾签到
14:30------16:30 主题沙龙
16:30------16:40 集体合影

媒体支持:
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  图片报道  
 
访谈实录

  1月15日13:30分,《燕郊区域楼市的机遇与挑战》论坛在中国日报网演播间举办,全国首位职业购房导师冯国亮、燕达地产集团营销经理梁爽、早安北京营销总监张健参与了对话讨论。这次论坛针对后调控时代背景下的楼市走向、新型城镇化下的燕郊楼市的机遇与挑战、新形势下的房地产营销应该有哪些改变和侧重等话题展开了热烈讨论。参会嘉宾表示,燕郊楼市2014年将会有五万套房源上市,市场竞争白热化,开发商进入了保价走量的营销局面。

北京大七环论道首站--燕郊区域楼市论坛

  吴海花:中国日报网友大家好,我们今天请来了著名的购房导师,还有燕郊著名开发商,作客我们中国日报网的燕郊区楼市机遇发展的论坛,请大家自我介绍一下,先从爽总开始。

  梁爽:各位网友大家好,我是燕郊燕达地产集团首尔天城项目的营销经理梁爽。

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  燕达地产集团首尔天城项目的营销经理梁爽

  张建:大家好,我是早安北京的张建,非常高兴参加本次论坛与大家交流,感谢中国日报网为我们搭建了这样一个沟通交流的平台,也感谢广大客户和网友对早安北京的关注和支持,谢谢。

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  早安北京张建

  吴海花:我们今天之所以把著名的专家和著名的开发商请到我们的演播室来,主要是最近政策对燕郊包括河北省,有一些很好的利好的政策。首先就是一个,近期出台的“自住型商品房”政策,对

  燕郊区的房价有哪些利好的影响,请这位帅哥先说。

  梁爽:这样“自住型商品房”政策,其实说实在的,它是50%量的转变,但是这个量的转变,往往会让这个房价,我们现在燕郊来说,可能会有一些,每个项目开发产品,都会有一些保障房,包括现

  在今年的新政也会有这种自住型的比例又出来了,除了这两个形式以外,我们可能还有更多的,还有一些政府要求的,像一些商业,包括一些相关来说的配套,包括学校,小学到初中都会有,这些会对

  我们现在的这些项目有很大的支持,可能我们的配套,我们的一些硬件设施更成熟,更完全一些,还是有很大的利在于此。

  吴海花:我们爽总说的非常好,著名的购房导师,您从专家的角度来解读一下,政策对燕郊市场的利好作用?

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  著名的购房导师冯国亮

  冯国亮:北京出台“自住房”政策,我想对于燕郊的楼市一定是有影响的,当然了对于不同的产品类型影响会有所不同,因为去年和今年加起来,将会有7万套住房供应,我们预计它将有可能锁定15万的购房人群,而且这一部分,实际上自住房的房价,我们现在看在有些区域,不仅低于周边30%,有可能就低于50%,所以这必然会导致大量的人群往这个方向来转移,所以从这个角度来讲,对燕郊区域我们的房产它是有一定冲击的。当然我们说在北京,还有很多人是相关没有购房资格的,这一部分人群还是比较多的,另外还有好多是有河北省户籍的,我想这一部分人相对来讲对于燕郊区域的需求还是会一如既往。因此我认为从整体来讲,自住房这个政策对燕郊区域,有相似房产的会有一定冲击,当然了燕郊区的产品,它也供给多元化,我刚刚还听他说包括还有一些SOHO产品,对于不同类型产品的影响会有所区分,好。

  吴海花:我们的购房导师果然是专家,然后从他这个量化7万多套,还有15万的供需这些数据,对于我们的开发商都是比较需求的,有些说的非常棒,早安北京的健总,然后您作为当地的操盘手,对燕郊的楼市是了如指掌的,您看一下,帮我们分析一下,这种政策,自住房的政策对燕郊利高的作用,当然也可以客观的评价一下,同时还有拿我们早安北京的项目,本身的这种购买量、交易量来做这种分析。

  张建:现在这个自住型商品房出来以后,给了很多在北京买不上房的这一部分人,有一个很好的一个希望,但是从量上,“自住型商品房”从量上出来的非常少,远远满足不了这些刚性需求的这部分用户。以我们燕郊为例,是以地理位置和生态环境,商品房价格等方面衡量,较之北京同等条件区域,尤其在潮白新城,具有明显的一个竞争力,这个成为北京房价的一个缓冲的区域,“自住型商品房”并不会影响到周边房价的下降或者怎么样,因为它这个量跟商品房是一样的,是同步的。特别是河北省明确了以燕郊、大厂、香河等区域建设潮白新城的一个战略规划,它对疏解北京中心区人口和城市的功能具有重大的意义,也显现了燕郊潮白新城区域内,地产巨大的发展和上升的一个空间。以我们早安北京为例,早安北京位于潮白新城的那个核心区,它是东小营板块,6号线的地铁沿线,周边交通非常便利,除了地铁6号线,京通、京哈、密涿等8条高速都能畅通这个小区。早安北京的项目周边基础配套设施比较完善,现在已经形成了两大商圈,有喜来登五星级酒店,还有京东最大的温泉渡假酒店,央视影视基地等等,都是一些国际级的商业机构。像潮白新城板块的自然环境,也是得天独厚的,不仅有京东第一大河潮白河,还有原生水岸森林,中央5公园等等,生活在这边就跟渡假一样。

  吴海花:说的特别好。

  张建:等于是像做广告一样,但是实际上通过像早安北京,首尔国际城还有天安城之类的,周边的一些大牌的项目,百万平米,都是在上百万平米有一个分解的作用,这些项目有一个缩影,也可以看到北京东扩,燕郊潮白新城的一个崛起,这也是历史和市场发展的必然,特别是6号线东小营地铁的开通,北京七环会很快的闭合,潮白新城本身的一个政策优势,区位优势、交通优势还有环境优势,会更加明显。因此在此区域楼盘的项目,如早安北京还有孔雀城,还有上上城这些比较知名的在燕郊这块,也有足够大的体量,能够足够完善这个配套服务,还有辩解的交通,优越的生态环境,关键是有一个很大的增值的空间,投资的一个价值,可以满足客户安家大北京,有一个非常兴趣的生活梦想在这儿,谢谢。

  吴海花:我们健总看起来做了很多案头的准备工作,而且确实对于燕郊的市场了如指掌,像上上城这些他都是很了解的,我们回过头来看,2013年的上半年,接近6个月的时间,楼市的政策可以说重拳频频推出,拿北京城里的市场来说水深火热,那么具体针对到咱们燕郊,燕郊自身这个板块的市场,有没有受到这种振荡,我们都是怎么应对的,这个重磅的问题您先回答?

  冯国亮:这个应该是项目上的问题,他们两个说比较好,那么我来说一下这个趋势,去年我看到的统计数据,就是燕郊地区量价提升,包括像到了11月份以后,像北京这边开始量已经有所下降了,但是燕郊地区仍然是往上走这样一个态势,但是去年我们说因为有调控政策的影响,但是整体上没有阻挡楼市复苏并且上行的一个趋势,所以燕郊地区的楼市火热应该说也是正常的,它是一个大格局当中的一个现象。当然今年的话,我认为市场作用会大过调控的作用,所以今天我是建议,各个房地产项目能够用一些时间,多严判我们说经济和金融的形势,肯定不会我们的楼市一直会像去年那么火下去,因为去年实际上仅次于2009年,排在第二,相当于房地产进入一个鼎盛周期的情况,所以今年的情况我们不能像去年那么乐观,去年好多企业,我相信在座的各位,你们每个人拿的奖金,我估计手都数到手软。

  吴海花:手软。

  冯国亮:但是到今年的话,我们相对来讲要保守一些,如果说上半年的形势会比较乐观一些,我们要尽快的走量,然后把握一个全年的销售节奏。

  吴海花:对,我们主名的冯国亮,也是对我们燕郊的楼市有一个总体的评测,一个判断,其实挺好的,那么具体到我们项目上,具体到我们操盘手来讲,实际情况是怎么样的,它这个的确是从交易量上有一定的影响,它的价格有些影响,是不是这样的。然后我们有哪些应对的办法?

  梁爽:因为是这样,针对我现在首尔天城的项目,在燕郊来说我们项目现在来说,在燕郊来说是唯一的一个3百万平米以上的综合性大盘,因为现在我们开发项目,基本都是属于城市综合体的形式,当然里面包括我们现有的住宅,包括我们SOHO形式的办公产品,还有配套的商业,像我们的商业也将来是京东地区,整个来说比较大的,25万平米以上的一个大型商业,包括里面像一些学校的配套,然后一些娱乐设施,酒吧街包括一些韩国元素,像韩式街都会在里有体现,这种交通配套在周边也是相对来说比较乐观的,像之前我们所说过的朝阳北路的这趟线,包括我们所说的这个区域机场,T3航站楼的高速公路等等一些,对于燕郊比较利好的进京的一些线路,在2014年左右都会慢慢的开通,包括刚才像张总所说的,我们的6号线对燕郊来说都是一个提升,还有我们可以现在看到,我们整个通州这边的房价,也基本上达到3万出头左右的均价,但是燕郊大家可以想一想,一直都是通州房价的一半左右,可以这么说,现在通州达到3万,我们现在燕郊的均价基本上在1万1、1万2左右,所以说在整个2013年一年,整个首尔天城项目的销量,将近是万套左右,近万套,也算是燕郊来说首屈一指的,包括我们的销售额,我们现在在做的广告推广,可能就是我们这一年70亿左右的一个销售量,在燕郊来说算是不错的。所以说在2014年,当然2014年我们马上就进入2014年,在2014年刚才像冯老师所说的,我们在2014年也会考虑一些走量,因为我们2014年整个首尔天城入市的量,将近是在百万平米以上,整个我们首尔天城全部在2014年左右入市,这个量的产生,会对我们整个2013年也好,还是2014年也好,都是很大的总结和突破。

  吴海花:您提到了2014年计划有1百万平米的销售量,1百万平米入市,都消化掉,大约有多少套呢?

  梁爽:其实是和2013年差不多,因为我们在下半年的时候,会大量的一些低密的产品要入市,因为这个低密的产品在北京基本上很少,在燕郊近两年也很少,但是很多的,因为这两年燕郊也好,还是通州也好,大部分针对的人群都是属于刚性客户比较多,投资客户可能现在越来越少了,但是这种刚性客户也分为改善性的刚需客户,在北京来到燕郊买房,或者在北京工作的一些外地人来到北京买房,或者接父母来到这个位置居住的话,我可能会需要那种低密的产品,环境比较好,居住环境比较好,又是比较舒服的居住条件,所以说我们在下半年有不少这样的房子进行入市。

  吴海花:其实咱们燕郊首尔天城,它也具体分析了我们当地的这种受众群体,实际上首尔天城我去过,其实你们最早对这个产业有个定位,最早是像韩国的那种,走国际化的泛儿。

  梁爽:对,现在其实我们也是,包括刚才跟你说到的,我们有一个25万平米以上的一个大型商业,这个商业其实就是在我们整个燕京路的旁边,燕京路当然它顾名思义,是燕郊通往市里的一条主路,从燕京路我们这个项目,到达首都T3航站楼机场,我们基本上开车也就20分钟左右的时间,所以这个大型商业。

  吴海花:很快的,我开过,可能不止,我的速度得开到30分钟。

  梁爽:我说的是T3航站楼,要是T2或者T1可能需要您说的30分钟左右,基本上像高速,限速在80以上,100左右,反正不超过120,像120到达T3航站楼20分钟绝对没有问题,这个我也是经常去,所以这个时间掐的很准,这个您放心。跟您说这个概念是在于什么呢?整个我们25万平米的商业,它不单单是辐射整个燕郊,25万平米这种大型商业,可以辐射整个京东地区,然后我们这里边还有相应的一些,刚才我有说过韩国的一些风情商业街,在里面也会有体现,包括我们这里边还有一个地标性建筑,叫做双子座大厦,这里面还有很多韩国的一些商家,总部或者办事处会在这里面办公,针对韩国的一些元素,我们这里边也会有很多的体现,包括园林绿化上,包括一些建筑风格上和点缀上都会有,而且我们现在针对这种朝鲜族,还有韩国人购房客户还是比较多的,基本上是这种望京区,往这边相对转移的人还是不少的,因为望京这个区域,现在的房价不用说了,基本上高的已经不能再高了,而且居住人群也是比较集中,比较多的是朝鲜族和韩国人,他们也是打算移动居到相对来说生活成本比较低一些,工作比较方便一些,可能我们要把在北京的这些韩企或者外企,移到我们首尔园里面来进行工作、生活。所以我们这里边会有产生了一个SOHO产品的诞生,因为这个SOHO产品,我们不但可以办公还可以居住,而且我们的SOHO产品里面,现在还有一个产品叫做国际村,首尔国际村,它里面除了我们正常的毛坯房以外,还有一些精装产品的出现,又省了很多客户,可能忙于装修,忙于工作两方面都不耽误,即办公又生活,又可以享受我们整个首尔天城的一些比较便利的设施。

  吴海花:爽总对这个首尔天城,首尔国际村进行的一个详细的阐述,并且还有它的定位,因为咱们这个是属于讨论,可能我们私下里好朋友该怎么说怎么说,但我们从客观的角度来讲,本着对网友这一块,肯定好多人买房子,他要带着放大镜去看,看它的周边配套,看它的交通,看它的产品质量,它是这种的,我们不是自己说好了就OK好。这一块我也知道,爽总给您邀请过来是朋友的关系,有些客观的咱们该说也是可以说话的。

  张建:他们的项目比较大,应该说是燕郊的代表。

  梁爽:因为我们燕达地产,你们可能接触的比较少,因为我们燕达地产一直是我们本地的开发商,本地的开发商除了我们首尔园以外,之前又在燕郊开发过很多像,像最早我们有星月银河项目,是一种低密产品,还有可能燕郊的,说出来可能大家都知道,一个百万平米左右的项目,叫星河皓月,都是属于我们燕达地产项目所开发的,我们都是同一个公司,包括后期我们的新锐时代,然后星河185,包括我们现在所开发的首尔天城,都是我们燕达地产集团旗下的,所以我们的产品基本上都是属于口碑传说的比较多。现在再做任何的广告,我个人觉得都没有口碑传说的广告力度大,一传十,十传百,这种力度是很大的,所以说现在我们主要走的就是这种方式,口碑传说。

  张建:对。

  吴海花:像冯老师,我们知道最早燕郊最火的上上城,我们在地铁里能看到它的广告,上上城包括你说的燕达185、星河皓月,我们都去现场看过,一方面那个价格比较便宜,交通不错,在国贸坐938,也就是半个小时就到,好多来北京漂的人,其实不是说因为户籍的问题和各种限购的问题,就是价格有价格的优势,是这种的。但是现在就有一个问题,焦点的问题,我们燕郊住宅产品这个是毋庸置疑的,好多人买到了,然后住的也比较舒服对不对,但是目前其实我当时去了那个首尔国际村的时候,我就有大大的问号,旁边的配套还有能不能支撑这种高端的商务人群过来,你就像我那次开车首尔国际村,我是不经意的,我要从南道回,其实我完全可以从通州那边回,我是路找不见了,我就从国际机场3号,那个京平路。

  梁爽:京平高速。

  吴海花:我所看到的周边,我特意还拍了照片,尤其是从首尔国际村出来,边上全都是玉米地,我当然还在想这建了一个商业,你说做生意的人要的就是人气,不管是SOHO还是什么,要的就是人流量,来了之后周边全是玉米地,人气这块我觉得没有什么。

  梁爽:发展会有一个过程。

  吴海花:目前燕郊这个市场,从一个非常旺的住宅市场,然后往产业或者是商业地产过渡的话,我觉得你们挺有勇气的。

  梁爽:其实您考虑的这个问题,在几年前很多人都会有这样的一个担忧,包括刚才我跟您说的,我们在售星河皓月这个项目的时候,那个时候应该是在2005年、2006年,我们就开始开发,当时整个预案只有两个产品在卖,在开发,一个就是我们公司的星河皓月这个项目,另外就是兴达集团所开发的东方夏威夷别墅区。

  吴海花:知道。

  梁爽:这个你应该知道,这两个项目当时很多人都觉得,燕郊这个位置,除了这两个项目以外,什么的配套都没有。

  吴海花:是,全是玉米地、菜地。

  梁爽:但是我不知道近期您去没去过?

  吴海花:去一次迷路一次。

  梁爽:你老是开车去,下次你坐公交车去你就知道的,早上的时候,我们现在居住人群和入住率,在整个燕郊来说,像星河皓月这个项目,基本上达到60%以上。

  吴海花:您知道吗,现在目前尤其是SOHO高端人群,他几乎是不坐公交车的时候,因为时间对于他来讲,时间长短要超过那个成本。

  梁爽:但是我希望您考虑的是一个什么问题,您是在什么区域上班,如果现在对很多的白领来说,或者现在比较小资的人群,我们在国贸这个区域上班,国贸这个区域上班,从我们这个位置开车到

  国贸,早上你得几点出门?7点吧,为什么啊,超过7点半再到5环这个位置,那就堵着去吧,你只能看着旁边的公交车在过。

  吴海花:是。

  梁爽:但是这个时候。

  吴海花:这是事实,一点不含糊。

  梁爽:而且我们说白了,我们首尔天城这个项目,就在公交总站上,上车就有坐,您开车呢,最少得提前半个小时起床,还得在那忍受堵塞的煎熬,但是你要坐公交车上车有坐,下车就到,说句开玩笑的话,你可能还会看到旁边堵着吧,我坐公交车走了,还省了我们自己的生活成本,还有很多的便利条件在那里放着,您说呢。如果说您在望京区域,或者在京平高速周边的话,您开车可以直接走京平高速,包括我们现在,因为京平高速早上起来还是不堵车的,很方便,而且现在我们在公交车这边,就是815总站这块,在首尔天城这块,我们会有一个从整个到望京的一个专线,公交车的一个专线也很方便,也是在我们那个位置是一个起站。

  吴海花:其实这个问题稍微有点尖锐,爽总,问急了你也别生气。

  梁爽:没事儿。

  吴海花:就是买燕郊的楼盘,要是住的人,我就坐公交车然后上班,这是属于工薪阶层的,其实这些人只是一次性消费的产品,我们开发一次性消费的受众群体,他买了一套房,可能这辈子很难再买,他没有经济能力买第二套房,在城里无非薪水在2、3千块钱等等,在超市各种小商贩什么的。

  张建:2、3千的人能买得起吗。

  吴海花:接下来还有呢,因为燕郊出现了三百万平米的综合体,相当一部分商业SOHO的这种,其实它等于燕郊市场的升级版本,其实按照常规来推理的话,可以把好多的商务人群留在这里边,在那里开企业、办公司,好多事情就在本土或者本区就把好多事情给办了,合同签合同,还有各种合作对象,合作伙伴,他的那些客户都在区域内都消化掉了,像我们之前的央视大楼,搬到东三环其中一些传媒产业,都在边上扎堆了,就是围着它的群体。

  张建:产业圈。

  吴海花:对,其实燕郊就是,说句实在话刚才有点难为你了,其实我们开发商做了一个很好的事儿,就是推动了这个区的产业升级,但是好多实在的问题你是回避不了的,对不对。

  梁爽:对。

  吴海花:OK,然后咱们说下一个问题,就是利好一点的,这是在环北京区域燕郊独特的地理位置,给区域楼市发展带来的机遇有哪些?

  梁爽:这个我先说。

  吴海花:OK。

  冯国亮:最近大家也能看到,网上面经常出现的,咱们国家要建一系列的城市群,然后当然了我们又提出了要建设三个属于国际性的,大的城市群,首先其中有一个就是咱们京津冀的城市群,是吧,京津冀的这个城市群燕郊是其中的一个结点,从发展的趋势角度来讲,包括我们看国外,整个人力和资源,未来都会大量的向城市群转移,尤其是这种国际化的大的城市群,未来的发展空间非常的广阔。另外之前讨论了很多年的,环首都的经济圈,我们说燕郊可能也是其中一个重要的结点,从这两个角度来看,这决定了燕郊区域,以至于燕郊楼市,未来中长期会有广阔的发展空间,这是一个大的方面。然后第二个咱们说现在北京已经开建七环了,七环现在跟当年的六环相比,又向外扩,原来北京实际上沿六环有一些卫星城的,包括乡什么定福庄等等,当时有十个卫星城,实际上现在我们说,伴随着从六环像七环扩,整个北京的卫星城现在实际上,原来我们说是河北的,这十个县级的城市,实际上将来都是未来相当于环北京新的卫星城了,就是说燕郊区域,不仅仅是河北的燕郊,而将来是北京的燕郊,就是北京七环上一个重要的结点,七环上这些卫星城的结点,实际上是承载着未来北京,相当于一部分产业转移的功能。你刚才前面提到的,好多包括商业市场也好,现在都在向外转移,这个趋势是不可逆转的,也就是说包括燕郊区域内在的这些,我们说这些小的卫星城,将来在产业和商业方面,还会有较大的发展空间。另外我也比较关注,北京城市发展的方向,因为这个实际上决定着城市财富的走向,北京发展一个是向东,另外一个向南,向东现在正在建设中的通州国际新城,我关注的是特别多,它是相当于在通州地区,在运河的核心区又再建了一个新的CBD,以前的时候我知道你们做广告宣传,都说燕郊是什么北京CBD的后花园,实际上这回又新增加了一个CBD,我不知道你们最近这几年看没看到,一个新的新闻报道,说通州新建的CBD核心区大项目,现在开始动工了,这个区域未来的供应主要是商业综合体,住宅是极了少数的,必然会需要有大量的居住空间,这个未来也是需要由燕郊区域里提供的。也就是说我认为燕郊区,将来是名副其实的,相当于两个CBD后花园,也就是说叫中央生活区,是吧。因此我说从区位的角度来讲,从宏观乃至到北京市的发展,对于燕郊这个区域都是利好,带来了重大的发展机遇,也就是中长期是非常看好的,当然了我们前面你们觉得市场层面上,我对于短期感到并不一定看好,但是中长期的发展趋势和方向,从国际上一些大都市发展的角度,我们进行对比论证的话,未来燕郊的发展空间和潜力是非常大的。

  吴海花:冯老师分析的非常透彻,然后也是根据城市的发展走向,城市财富的走向就等于城市的走向,说的非常棒,但是有一个问题,我就稍微难为一下健总,可能我问问题比较尖锐。

  张建:没事儿。

  吴海花:太尖锐了你也别生气,燕郊其实按理来说,早就在楼市非常火的区域板块里,它就已经有一席之地了,它火的早,早过大厂,早过香河,早过廊坊。

  张建:这是历史形成的。

  吴海花:但是咱们回过头看,从上面一些特别利好的,有一度时间还说燕郊要划归到北京,但是也没有成真的,无论是市场的走向,还是上面大的政策福利分红,政策红利来看,我们燕郊这块比较受冷落,比较不受待见,地铁现在甩过去了,遥遥无期,北京的第二机场落到廊坊了,这个福利蛋糕我们没有尝到,让别人啃了,还有一个,最近的整个河北省比较火,一些像动物园一些劳动密集型的地方,可能就要往河北那边搬,消息传出来是往固安搬,也没提燕郊。我们想让你说点真话,比如特别敏感的我们也可以不播,到底是为什么,普通的购房者对燕郊还是蛮感兴趣的,因为交通比较方便,为什么好多好的政策红利给绕过去了,地铁地铁没甩过去,各种都没有过去,到底是什么原因?

  张建:刚才说的这一栏。

  吴海花:深层的原因是什么,不要面上的,到底是为什么?

  张建:燕郊本身就是北京算是东大门,首先它是最近,北三县这块是最近的,首先环京周边发展,是以燕郊为龙头的,整个13县环京燕郊为龙头,但是这些区域不管是首都,您所说的首都第二机场也好,还有地铁也好,现在暂时没有过来,机场没有过来是因为这个区域发展的原因,它现在没有过来,另外一个地铁,地铁实际已经开始甩过来了,一个是6号线,另外有一个是京平的那个地铁,都已经在燕郊里边边上,都已经形成了,就是在燕郊的1公里或者3公里,3、5公里范围之内,如果说我们现在已经成型的有公交车直接往哪个地铁站去运送这些客户。

  吴海花:基本接近了。

  张建:地铁只要一过来,基本在20分钟左右,在燕郊区域或者潮白新城区域之内的这些客户,搭上这个小区的班车或者公交体系,到这个地铁站的衔接,也就在20分钟到半个小时之内,剩下的直接再走,因为本身燕郊潮白新城这块区域,就是环北京一小时生活圈,再往外扩,就是七环之外2小时的生活圈,燕郊还是最方便的一个。

  吴海花:是。

  张建:它比固安也好,还是比涿州也好,比怀来,比其他区域更好一些,更方便一些,所以已经不存在了,本身燕郊现在的人口,据真实的统计说达到80万,但现在有60万是足够的,不到五年之内,这个区域如果加上潮白新城两期整个河北的规划是在150万人口,潮白新城就是涵盖燕郊,还有大厂、香河这一片区域整体的发展,相当于中大型的一个城市,这块发展在做。因为在大北京的蓝图,新规划的这个蓝图,潮白新城,我提一下,燕郊因为跟潮白新城相连的,这一块区域,因为要发展潮白新城,已经重新划到燕郊整个大的京东新城了,潮白新城也就是京东新城的一个缩影,它涵盖了这三块的一个区域,潮白新城它是位于京东发展中,与东部发展带的一个交汇处,据国贸和燕郊一样,是30公里,也是半小时的车程,在规划中按现在制造高新技术,产业的基地,现在已经有好多高新技术企业已经入住,它也是国内少有的,就是先规划城市,城市分区的道路建设之后,它在后建设住宅类型。刚开始投资的地产城市、园区、道路、系统比较发达,而且是连接高速地铁,与北京一体化的公共交通网络,已经逐步在成形,就是这一块,在对接的不管是在桥也好,路也好,网通也好,电话这些,方方面面的已经配套,已经成形了,所以我觉得你们刚才所说的这个问题,已经不算和尖锐的,是后期都能够实现的。

  吴海花:接着再问一个相对尖锐的问题,我们一直号称燕郊的交通是最方便的,938还有各种的车,几十分钟就甩过去了,但是你们发现问题没有,现在从北京到燕郊,已经开始堵车了。

  张建:一直在堵,不是光往燕郊在堵,在北京的方方面面都在堵,不管往北、往南、往东、往西,往东的当中可能算是比较尖锐的,往北是一样的,哪怕到昌平,从昌平到北京跟燕郊到北京的距离实际是一样的,但是昌平现在有了地铁。

  吴海花:这个事儿我是有切身体会的,要是看网上属于道听途说,这是我亲身体会的,我是在今年春天的时候,到燕郊参加一个开发商朋友的,小孩的百日生日宴,还就在燕达健康城附近,有一个绿色的叫什么阳光渡假,就是绿色生态城,特别好。那个酒店的地方就非常好,然后我是从我住在西直门,因为那是特别好的朋友,我想去燕郊肯定不能堵车,还是周六,我想到那可能30分钟OK了,从二环我不想再早去,一个多小时,加上我车技也不怎么的,尤其到燕郊高速,从进了通州那个西马庄就堵一小阵,我以为这是通州的事儿,肯定堵是正常的,到哪了,到哪了,就等你的,我说堵在通州这个破地了,我说过了这阵就好了,完了之后到燕郊的时候又开始堵,而且堵的更严重,绕绕绕,就离你们燕达健康城那。关了门都是自己人,这块可以不播,其实我们目前燕郊已经出现这种现象,其次它的交通虽然是优势,但是它的一种弊端已经显现出来,就像您刚才说的,它的优势已经不是优势了。

  梁爽:不是,会有改善的,因为现在它的路要从通州这边过,包括通州也是面临着同样的问题,要等那边的路向东延,现在已经到5环了,那块建了高架桥之后,通过去之后,相当于燕郊南部地方,这部分交通就会有所改善,现在就是一条主路,确实是有压力。

  吴海花:或者是燕郊市场,对大北京的依赖还是过重,它的一些配套,它的一些商业产业方面,都是依照北京往那边输送,像自己有一个自我循环,像我们燕达的爽总,自己有一个产业的SOHO,我就不一定到北京去办事儿了,我在燕郊就完事了,就OK了,客户就谈了。

  梁爽:其实像刚才您说的,有一个词儿就是睡城,燕郊可能在前几年可能叫做睡城,在这两年晚上您去的少了,晚上您可以看到每个小区也都是灯火辉煌的,基本上我们的各个小区入住率差不多能达到50%以上,在现在的燕郊来说,还是比较繁华的,尤其是在夜晚的时候,尤其是现在的燕郊政府也好,还是河北政府也好,对整个燕郊的一些产业规划,包括道路还有一些等等城市环境,都有很大的改善,很不错,有空可以晚上作客燕郊。

  吴海花:我会带着我们的团队,我让健总带着我们去,开车带着我们去体验一番。

  张建:没问题。

  梁爽:实际十年前通州也是睡城,现在也不能再说了,它是一个发展的过程。

  冯国亮:会有一个过程。

  张建:就这两年来说,燕郊有一个商业的发展,包括很多大型的soho,在燕郊陆陆续续的全起来了。

  吴海花:OK,然后问一个重要级的话题,就是城市发展离不开产业的带动,城市产业需要企业和政府共建,可以说燕郊未来建设,已经不是简单的房地产运作,而是要打造全方位的综合体运营产业,怎么看待这个问题,谁来先回答一下。

  冯国亮:最近这段时间我也剖析一些论坛,我发现产商融合,确实这个题目是很火的,因为我以前是做建设规划出身的,当时我们理想当中认为,最好是把工作和居住,最好能融合在一起,所以我当时就提出来一个理念,我说叫三生主义,我在全国推广生态城,把生活、生产和生态融为一体,我说叫三生,当然了现在应该说我们国内很多地方都达不到,尤其是建了一些新城之后,这个产业确实是一个大的问题。当然提到产业,好多人就会马上想到,是不是多建一些工厂,搞一些产业园,我也知道燕郊地区最近也也一些新的产业园出来,其实也不一定都是这样的,因为那是我们说的相对来讲,做工厂是中低端,未来咱们国家一个大的发展方向,尤其像咱们大都市群当中,周边的这些产业,一定还是以现代服务业为主,现代服务业办公的载体是什么呢?比如说SOHO,写字楼、办公楼或者是基地,不再是传统的那种工厂了,往未来几年看,燕郊地区这种商业配套也好,包括总部基地还有SOHO型的产品,我相信将来这方面会越来越多,最后它一定会向着产城融合,或者像我所说的,生活、生产加生态,在一个区域内能够实现的,当然了现在有一部分人,还是会到国贸这边来工作,这是不可避免的,整体来讲在当地将来能消化相当一部分人群,我觉得这个产商融合是一个大的趋势,我也是非常的支持。

  吴海花:我们著名的购房人冯老师说的产城融合,三位一体这个观点特别特别好,那么对于燕郊的区域,要完成产城和这样的态势,目前在燕郊区从政府层面,还有从规划层面,有哪些便利的条件,有哪些瓶颈,有哪些障碍。

  梁爽:对,有哪些新的规划。

  吴海花:健总,不难为你了,这个好好说吧。

  张建:没有,实际通州新城它是有商定位早期的,其中一个最重要的定位,就是北京环渤海区域联合的一个重要基地,然后河北省给燕郊新城的这块定位是,河北省是商务区,它的经济发展前沿,它是靠着京津,属于这块的前沿,然后承接着首都部分转移的重要功能,从这块燕郊和潮白新城的房地产,它也是北京地产价格的缓冲期,能够平易京津的房价,显示了很重要的一个作用,至少把通州的价格,周边的这些价格有一个出口,是这样的情况。

  吴海花:您感觉产城融合有一个环渤海基地的利好,大利好的规划之外,就燕郊本土来讲,这块政策有哪些利好的规划?

  张建:现在实际上,在大北京整体的蓝图中,以现代制造业、高新技术产业的这块的基地,跟冯老师说的产城联合,以产出城,早期说的在北京上班,或者在燕郊叫睡城,现在在周边当中有好多高新技术企业,大的产业都已经落户,落户就相当于分散出一部分的功能,还有咱们说首尔,包括咱们北京也有十几万平米的商业,也就是第三产业,第三产业也可以解决就近,就近入住,就近就业、办公,这些也可以。很多大型的商业体、综合体、服务产业都已经过来,就拿酒店来说,希尔顿、喜来登都已经在这个区域里落户了,喜来登马上开业,在今年的年初就能够开业,希尔顿是在明年可以开业。

  吴海花:2015年?

  张建:2015年可以开业,非常多的服务业已经过来了,它就可以帮助消化这一部分,就是您说所的压力,能够逐渐的缓解,以前十年前说通州是睡城,现在说燕郊是睡城,再过五年、八年它就不是睡城了,有这样的一个发展。

  梁爽:而且燕郊现在基本上在几年前,就已经是国际级的经济开发区了,经济开发区在全国不多,燕郊是唯独的一个相对来说比较重点的开发区之一,而且就刚才冯老师上一个问题所回答的,就是我们现在国贸的CBD,包括我们将来通州新城的区域,两个CBD后花园,它能给燕郊带来什么样的作用,什么样的影响,这都是大家比较可以想到的,所以燕郊这个发展,将来来说都是比较乐观的。

  吴海花:确实是,我们最后一个问题,燕郊在调控频频出手的形势下,在政策调控频频出手的新形势下,房地产的营销,正好都是我们擅长的,应该有哪些改变和侧重,在新的政策、新的时期,就是营销手段有哪些侧重?怎样能够抓住买房者,吸引他的眼球,把他的钱掏出来买我们的房子,有哪些玩儿法,在营销层面,这都是你们擅长的,您先来。

  梁爽:其实没有什么玩儿法这么一说,可能很多人就觉得您说这话,是不是让我们怎么改变忽悠客户的方式方法。

  吴海花:就是这个意思?

  梁爽:其实刚才我最早说的那个词儿,口碑其实很重要,尤其是做房地产的,做这个实心房、踏心房很重要,而且对于我们来说,私下我们都是老百姓,都是购房者,我们不可能不买房,不住房,如果说我们买房,我们住房看重的是什么?当然只有四点,第一个就是位置、价格、配套和售后,也就是物业,当然做这四点是我们所全力去做的,价格基本上就是按照现在的市场价格,来制订我们合适的房源,合适的价格,配套就像刚才我说的,我们3百万平米左右的一个大盘,它这里面仅仅不包括刚才我说的像一些SOHO、住宅、商业,当然我们里面还有一些很重要的配套,比如说学校、幼儿园,包括我们的医院,都是在我们整个社区里面,都会有体现,都会有配套的实现,包括刚才所说的医院,医院当然会有我们的燕达国际医院,作为国际健康城作为底柱,我们会有我们自己的社区医院,当然是和我们的国际医院是相联合的,我们还有自己的商业、购物没有问题,然后茶余饭后,我们还有自己休闲的酒吧街,还有自己休闲的步行街,商场,当然还有我们自己的公交和交通这方面,相对来说是比较好的配套设施。说到我们的售后来说,在燕郊来说,我们整个燕达地产的售后服务还是相对比较到位的,也是可以用到口碑这两个字。

  吴海花:口碑是应当的。

  冯国亮:我认为营销是两个方面,首先是营然后才是销,营是营造,如何能营造一个好的环境,营造好的产品以及能够配套,这个我们认为前期做好了,后期我们说在销售的时候也会很顺利,当然就销售本身而言,我认为刚才前面我也提到了,可能今年上半年形式会延续去年的惯性,比较好一点,可能今年下半年就会不是那么乐观,这种情况下我们一定要积极的做好营销创新。你看在过去这两年,我做了一个营销创新的常识,以专业购房和健康人居的系列讲座,然后在北京地区为主,做了已经有上百场的讲座了,都应该说非常受欢迎,后来我也总结,为什么最后能够包括给项目,给购房者都能够带来利好,就是老百姓有需求,需要有人来做这种购房指导。另外从购房者的角度来讲,相当于就是房地产企业给他们提供了一种价值服务,也就是说在销售的过程当中,我们不要再像以前传统的那种,打广告做宣传,这个是传统的模式,我们认为那个时代现在已经马上就要过去了,像他刚才提到的口碑传播这种,靠品质、靠口碑品牌,这个是一种模式,另外一个通过像我们中国日报网,这么有高度的一个网站里树立形象,还有像我这种作为全国第一个购房导师,然后给购房者做以支持和辅导,实际上相当于给广大的购房者提供有价值的服务。也就是说我们的重心在于,多给购房者创造更多的价值,这样的话能够把我们整个的产品附加价值也做上去,我认为这个是销售未来一个重要的发展方向。从去年,去年我发现就有好多房地产企业,让我去给他们,包括企业、包括员工去讲营销的培训,我就一直在跟他们强调,做好客户价值服务,然后要做好客户的精准营销,不要再像以前那种,时代已经变了,就说这么多。

  吴海花:冯老师说的特别好,价值营销,增加附加值,这个非常棒。

  张建:我是非常赞同冯老师的观点,还有梁总刚才所说的观点,在营销的这一块是冯老师说的,给客户创造价值,这实际上是最高的一个营销手段,包括从口碑营销的传导,但是在2014年量推出来的非常多,像咱们首尔这儿退出来商办的,单体一个项目就是这么大的量,它的竞争也比较激烈,所以才谈到营销。如果都按照2013年,但是都销的很少,都是日光盘,只要是推出来,有多少房卖多少,而且涨价的幅度还比较高一些,但是在今年,我赞同冯老师的预见性,保价推盘出量,在销售量的当中,可能大家都推的比较多一些,稳定住这个价格,不像在去年一样涨的非常飞猛,这个对消费者是一个很好的选择。从我们这块儿当中,从一个细节,先从细节再去做,产品的一个细节,我们自己对产品类型,不管从设计、工程、建筑,还有物业和后期的服务所说的,都要注重一些细节的营造,现在我们这儿自己给自己规定细节,各个部门单独推出来一个细节,给自己有一个要求,因为最终客户买到你房屋的时候,他真正销售的就是这种价值。后一个就是我们要借助这种新媒体,也就是比如类似咱们中国 报网站,还有冯老师所办的这种讲坛,这是专业买房的一个信息传播渠道,也可以规范我们的开发商,规范我们各种项目方方面面的,有一个融合,大家也有一种渠道,买房冷静下来,在去年卖房的过程当中都非常火爆,从开发、从客户的角度,都已经非常,很火爆的已经不是很冷静,不是很理性的那种做法,在今年当中相对理性一些,而且我们也会采用全民营销类型的,就是广拓所有公司的人员,包括客户口碑的传播,包括媒体的这些传播都要用,今年的竞争压力非常大,我跟梁总有相同的感觉,这是一样的,所以会借助咱们微信或者是其他的新媒体,一块儿来促成今年的房地产更加好一些 。

  吴海花:健总总是给我们带来好多惊喜,有好多干货,您再多额外的回答一个问题吧,就是2014年,我们燕郊这个地产市场,这个放量估计有多少,这不已经有100多万了吗,据您所了解的2014年燕郊屈指可数的这些楼盘,哪些楼盘要推要上市,大约量有多大,预计的一个,不用太精准?

  张建:别说燕郊了,整个京东,京东这三个区域,估计应该有5百万平米,2014年能够出来,就是这么一个量,5百万平米就相当于有一个5万到6万套房,5万套房源,将近5万套房源左右,5万到6万套房源。

  吴海花:这个是一个大新闻,我们这5万多套房源,它的结构比例,比如说普通住宅的,大约是哪些楼盘,大致的比如说星河皓月,或者是燕达上上城,大致的作为举例。其中综合体咱们知道了,不是在这儿吗,产了1百多万,它能占了五分之一了,其他的像别墅盘有没有,连排有没有,公寓有没有,产品细分一下,因为中国日报的这个网友特别高端,可能他的流量不像腾讯那么多,几个亿几个亿的,咱们一个月都是实实在在的,都是有钱的主儿,都是买房的主儿,就是一些精准的信息给我们提供一些,我们网友看了咱们的这个访谈之后,可能就照着您说的直接去买房了,直接到售楼处,我们的健总看了他的信息很有价值,提供了很多帮助。

  张建:实际上在整个京东,不管从别墅类型,连排也好,低密产品也好,它都是非常全的,涵盖着非常多的,很著名的一些项目,都在京东已经扎根了,如果说去看盘的话,北三县所谓的燕郊、大厂、香河都可以看,但是燕郊是最近的,不光是潮白新城,这块都是主打一个低密,打一个环境,打配套打环境,而且都是以大盘的形式在做,因为只有在郊区化可以做到百万平米以上的大盘,配套的功能包括后期的附加值增值部分,像北京市区城区之内,如果说哪一个项目当中开30万平米已经是非常大的,根本就没有这块可开发的空间,只有在外面了,只要有大盘这个体量够大,就会有它自己升值的优势,保值、升值,因为它后续的服务、配套都可以跟的上,从这一块当中,只要再去选房,在京东不管是刚需客户的也好,首改的也好,或者是升级改善型的别墅类也好,低密的也好都有,非常多的项目。就是我所说的5万套到6万套,这是可能要出来的,后续因为已经有很多大的开发商、投资商,已经看好这块区域的升值,已经加大了快速,即快速也加大了投资了力度,后续的产品更新会非常快,尤其在今年下半年,出来的量会更多一些,保守的这种估计,5万到6万套应该是有的。

  吴海花:能举一个例子吗?

  张建:举个例子,代表性的项目像早安北京,这属于一个刚需盘,当然这个刚需盘的价格不是定的非常高。

  吴海花:多少钱?

  张建:我们价格是定在7千。

  吴海花:毛坯的。

  张建:对,毛坯是7千的,但这是150万平米的项目,无论从园林、配套或者路网的建设上,还有单独的产品设计上,因为我们有很多细节性的营造,做的都非常好。就跟冯老师说的,真正的营销就是给客户创造价值,买了这个房子,用一句话说买了这个房子就可以升值,至少有一个升值的功能,另外从居住当中,只要往潮白河边上走一圈,那有万亩的森林公园,潮白河水,这块的环境还有中央文化公园,大的商业配套也非常多,应该是值得投资或者居住非常好的一个项目,另外就是像梁总所说的首尔,首尔是在北面,我是在南面,还有我们旁边的像孔雀城,这些都是非常好的,比较经典的一些项目。

  吴海花:咱早安北京2014年估计放量有多少套?

  张建:早安北京2014年,我们想放量在5千套左右,这个套数基本初步定到这个位置。

  吴海花:孔雀城呢,孔雀城估计多少?

  张建:孔雀城它是低密产品,应该是也有1千来套。

  吴海花:那量就很大了。

  张建:应该也有1千来套,就像首尔就梁总再说了。

  吴海花:它的量更大一些。

  梁爽:下半年可能有一些低密的产品,所以说这个量跟今年应该是差不多的,跟2013年差不多,因为低密产品我们量肯定不会产生太多,因为低密。

  吴海花:最后一个问题,我们在座的三位嘉宾,对于我们燕郊的市场,2014年有一个祝福、期待、预判、建议等等的,每个人2分钟,不能多说了,您先来吧。

  梁爽:其实燕郊一直以来都是,刚才像冯老师说的,是北京的后花园,当然我希望燕郊不管是商业也好,还是住宅也好,配套、生活更成熟,更健全一些,当然对我们购房者来说,这也是一个好事

  儿,也希望在今后的日子里,还有2014年能对我们整个的交通,像刚才您一直关注的交通这方面,有一个很大的改善,尽早落实,当然对我们老百姓也是很好的。

  吴海花:出行很方便。

  梁爽:对,出行很方便,其他的就没有什么的,祝我们的中国日报网越办越好。

  吴海花:谢谢。

  冯国亮:好,前面我从规划的角度,还有这个区域发展的角度都谈到了,燕郊区域将是我们环首都经济圈当中一个重要的结点,也就是说它的中长期的发展非常的看好,向好的。当然去年的整个楼市发展,应该说非常的火热,今年可能跟去年,相当于去年过了夏天,今年就未必会有那么火,因为整个大的环境正在逐渐变化。所以对于房企来讲,今年一定要做好调整营销策略,包括营销创新的工作,提供更有价值的产品和服务。就购房者而言,我认为购房不仅仅是价格的问题,我们要告别以往那种要钱不要命的方式,更加关注于房产产品的品质,找到好房子才是最重要的,因为毕竟还是要自住现在是主导,所以价格我认为不是核心的,唯一的一个衡量指标,一定要多方面的考察。因为燕郊未来它的区域内部其实也会出现分化,所以首先选择好的产品,另外针对内部的交通、配套各个方面,要做好考察,然后从自身的经济条件和需要出发,有针对的进行选择,这是我给购房者的一个建议。最后也希望能有更多的房企,和咱们中国日报网一起,共同的推进燕郊区的发展,好,就这么多。

  吴海花:好,谢谢冯老师说的,健总。

  张建:燕郊的潮白新城肯定会发展的越来越好,燕郊的明天会更美好,从我们这个项目早安北京,要提供给客户一个,我有一个幸福的家主打的比较温馨的一块,首先感谢中国日报网,还有感谢冯老师给我们一个很好的机会,能够跟网友们进行一个沟通和交流,希望大家在买房的时候,可以去燕郊潮白新城去多转转、看看,比较一下,买到一个自己中意的房子,因为在这块区域生活包括工作都会很舒心,非常感谢,谢谢。

  吴海花:最后我们那个编导给加了一条问题,有100个地产名人看中国的楼市,这个不仅仅局限于燕郊了,就是我们要采访100个地产名人,在座的每个人都说一个,十八大之后因为有各种政策出台,中国楼市在2014年是一个什么样的走向,我们可以从产品的层面,也可以从价格的层面,也可以从购买结构各种层面来阐述?健总先说,来。

  张建:从产品的层面是各个开发商就是十八班武艺,但是会做的越来越细致,越来越精细化,把产品的定位会更准确,让客户能够找到自己中意的产品,但从价格上,在一线城市周边,尤其是大北京周边,还是以平稳上涨为主基调,当然可能在前半年的时候它会比较平稳一下,价值不会上涨的很稳,但是在下半年之后,会有一个更快速的上涨,所以把握住一个很好的机会,在上半年该出手的时候尽早出手,因为至少在价格上会有一个平缓的时机,把握好机会这个非常重要。

  吴海花:那幕后的原因是时间呢,上半年平稳,下半年走量,您的原因是什么?

  张建:因为在三中全会之后,这块有一个政策的释放,包括金融政策刚刚冯老师说的,金融政策还有政策信息的这块有一个协调,所以在所有的开发商,在推量当中又比较保守一些,没有很大的激进,因为毕竟要控制住价格飞猛上涨,因为在2013年的时候涨速太快了,但在2014年的时候,整体推完了还是这么多,现在买房的人群,光排像咱们自住型房就有15万,简单一个项目有15万,在我们这儿整个京东当中也才6万套,那北京的房产能推出多少套,也就是六七万套的房,连这15万都消化不了。但是北京每年的人群,至少新增人口有60万,结婚的也有30万,所以这部分人群刚性的需求非常急促,它是必然在涨的,在大北京的这个周边,所以抓住好的机会,如果是在价格平稳的情况下赶快出手。

  吴海花:OK,好,冯老师。

  冯国亮:之前我接受过咱们的访谈,关于今年的楼市形势。

  吴海花:那是名人中的名人。

  冯国亮:我到目前为止对楼市的严判没有发生太大的变化,首先从宏观的角度来看,我们说从政策的层面上,不会再出台新的一些行政性的调控措施,这个对于我们房企来讲是利好的,当然它隐形的市场化调控,也就是不仅仅是房地产行业本身的,而是针对于整个宏观经济方方面面市场化的调控,包括在房贷层面上和财税层面上,这些方面还是会有的,我们说调控的方向会有所转变。所以未来市场化,整个楼市会持续向市场化的方向推进,另外一个就是要加大供给,通过你们两个人刚才提到的,明年的整个供应量也好,这也是我们整个大的方向当中的一部分,形成供给的体系,加大供给。从房企的角度来讲,反正最近两年多以来,房企现在都在抓紧的转型升级,像他们这个项目,本来有可能是个居住项目,最后变成一个综合性的项目,包括很多所谓的商业配套和办公这种产品的出现,转型升级不再仅仅单纯的去搞一个住宅了,而是往多元化的方向发展。另外去年的房子卖的都很好,所以房企现在身上的肉也比较厚,今年轻视上我是认为,上半年可能要把下半年好,在这样一个情况下,最近很多房企就开始大举的再融资,现在很多他们抓紧融资,备战下半年和明后年不可预测的一些预期。从购房者的角度来讲,这个需求应该说每年都在持续的增加,当然了现在我们说还是叫,咱们媒体同仁说是刚需,刚需里面其实是有买首套房的,首套房的年龄现在都已经快到28岁了,应该说是比较偏低的,但这部分人群,未来我们说也不一定是可持续的。另外还有属于改善性的刚需类型,改善性的人群将会逐步的成为一个市场新的主要力量,2014年你们就会能够慢慢的看到,这种改善性的人群会逐步的释放。从整个大的形势上,今年不会像去年那么火,去年属于楼市复苏并且振荡上行,进入繁荣期的这样一个过程,而今年相对来讲如果说比较乐观一点的话,我们说它是平缓,平稳过渡的一个过程,因为及时我们说不进行严厉的房地产调控政策,市场的这种周期性的波动仍是难以避免的。

  吴海花:说的特别好,爽总。

  梁爽:我这边相对来说也比较赞同张总和冯老师的观点,像刚才所说到的,基本上燕郊这个区域,相对来说针对的市场还是在北京这个区域为主,改善也好,刚需也好,对于咱们上半年的市场,相对来说也是比较平稳的。说一句玩笑话,可能我们在一年之季,春节的时候我们都回家了,很多刚需的年轻人都回到家里会考虑一件事情,什么事情?什么时候结婚,什么时候买房子,到这个时候全家人坐这儿商讨的一件事情,就是这个事情,所以说春节完回来之后,首要考虑的就是看房、买房、结婚,所以在上半年这些相对来说是比较平稳的,而且很多在北京发展的这些外地人也好,或者是本地人也好,基本上都已经是比较年轻化的在研究购房的人群了,比如说现在出现了很多90后购房已经很多了。

  吴海花:对。

  梁爽:燕郊现在总体来说,还是属于改善和刚需占为主导,对于我们的项目来说,就是首尔天城下半年又谈到了刚才说到的问题,就是低密项目,低密项目对于很多改善型客户来说,是一个很好的选择,可能在北京也好,或者是各郊区也好,这种低密的产品已经很少了,包括刚才所说的一些小的别墅,还有一些连排,它的价格比较高,但是底密的产品里面可能会包括一些小三居,90平米左右的,或者90多平米的小三居,现在是很多年轻人比较愿意去选择的。因为我在北京工作,老家的父母是否可以接来,接来之后我们在一起生活、居住,相对来说是一个照映,这个对于今后的发展,尤其是对我们年轻人来说,是一个很好的选择空间。

  吴海花:这个我稍微打断一下,之前大家都愿意把父母接到身边来,尤其是在一线城市,现在都不愿意把父母接到身边来?为什么呢?雾霾,环境污染,水污染,噪音,好多老人都不愿意,真的是不愿意来。

  梁爽:但是刚才我在说的一个前提,一个前提就是在于哪呢?就是刚才那句玩笑话,就是春节之后,我们要干什么,要买房、结婚。

  吴海花:对,这个是。

  冯国亮:这个量它是一个周期性的波动的,我再补充一句,我认为明年的分化会很明显,前面我提到的是一个大的趋势,它是一个比较宏观层面上,会是这样的一个情况,会是全国的。如果针对到某一个区域的话,一定要具体分析,因为首先宏观政策调控会出现分化,一二线城市跟三四线城市,可能由于走势不同,所以最后他们的调控政策有可能也会不同,不会像以前那样一线城市发烧,全国就开始打针吃药的情况,不是这样的。第二个区域的一个分化,应该是调控在分化,区域在分化,即便是在同一个燕郊区域的话,其实它也可以细分为几个部分,最终也会有不同。即便是咱们说京东这个区域内,它不同类型的产品也会出现分化,因为每年一我们说购房群体的结构都会有所不同,这个你们要注意,最后产品供应也有出现分化,人群也会出现分化,我们不能再像以前那样,用一句话几句话能够把全国的都概括了,概括不了,因为每个地方都不同,是吧。

  吴海花:对,有差异化。

  冯国亮:差异化,分化会非常的明显,而且是延续着2003年的,会比2003年分化更加明显,以后再往后看几年,不能再像以前那样一概而论。

  梁爽:不同的产品针对不同的类别。

  吴海花:受众群体。

  冯国亮:对。

  吴海花:好,由于时间的限制,今天的这个访谈就到此结束,非常感谢冯国亮导师,非常感谢健总、爽总,在百忙之中参加我们中国日报网的这个访谈,谢谢。

 



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