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度假旅游时代到来

 

 

2014国际旅游财富峰会在沪举办
      由旅游财富网、国际旅游地产专家评审委员会主办的2014年第三届国际旅游财富峰会于2013年5月7日-8日在上海明捷万丽酒店隆重召开。本届峰会以"新型城镇化下旅游、文化、地产的产城整合之路"为主题,以"跨界整合、创新发展、合作共赢"为宗旨,受邀参会的国务院发展研究中心、中国旅游研究院等政府领导、业内权威专家及领袖共同探讨"度假旅游时代,旅游、养生、文化和地产整合助推新型城镇化建设"中的机遇与挑战。2014国际旅游财富峰会将成为业界最具影响力的商业洽谈、学术研究的交流平台,为旅游地产开发商、旅行社、投融资机构、度假物业运营商及政府提供了资源对接、产业融合、投资的商业机会,同时也将是各地方政府旅游、文化和养生养老产业的招商引资推广平台。[详情]

 
 
导读
 
活动时间:2014年5月7日(周三)
活动地点:上海明捷万丽酒店二楼大宴会厅

主办单位:旅游财富网 国际旅游地产专家评审委员会

联合主办: 德安杰环球顾问集团 绿维创景规划设计院

支持单位:山东省旅游局 海南省旅游发展委员会 云南省旅游发展委员会 上海市旅游行业协会

 
 
  图片报道  
 
访谈实录

2014国际旅游财富峰会

2014年5月7日

主办单位:旅游财富网 国际旅游地产专家评审委员会

联合主办: 德安杰环球顾问集团 绿维创景规划设计院

支持单位:山东省旅游局 海南省旅游发展委员会 云南省旅游发展委员会 上海市旅游行业协会

承办单位: 旅游财富网

协办单位:证券时报、房地产时报、中国旅游资源整合联盟

传媒支持(部分):

CCTV-4\CNTV、人民日报、中国文化报、中国旅游报、中国新闻网、中国经济网、人民网、中国网、中国日报网、华夏时报、环球外汇网、商务时报、东方早报、房地产时报、新闻晨报、环球时报、国际日报、中国与海外杂志社、地产中国网、财经天下、东方体育日报、搜房网、上海商报、人民网(人民日报)、广播电台990新闻、《今日房产》电视台等。

主持人:尊敬的各位领导,各位来宾,大家好。欢迎光临2014第三届国际旅游财富峰会。首先请允许我介绍出席本届峰会的各位尊贵的嘉宾,他们是:

中国文联副主席、中国作协副主席、原云南省委副书记丹增先生;

国务院发展研究中心宏观经济研究部孟春副部长;

中国旅游研究院戴斌院长;

山东省旅游局于冲局长;

上海市旅游局政策法规处处长汪剑明处长

上海师范大学党委副书记、师大旅游学院党委书记杨卫武;

中国房地产业协会副会长朱中一;

绿维创景规划院院长,国际旅游地产专评委副主任林峰;

旅游财富网首席执行官、国际旅游地产专评委常务副主任曾晓成;

还有来自山东、四川、安徽、云南、海南等各地旅游局、旅游度假区的相关领导,国际旅游地产专评委50多位副主任和专家委员,以及来自全国各地的旅游地产开发商,景区景点运营商投融资机构,旅游规划设计单位,全国各地50多家组织社团和70多家媒体代表,欢迎你们。

本次峰会由旅游财富网、国际旅游地产专家评审委员会主办,德安杰环球顾问集团、绿维创景规划设计院联合主办,由证券时报、房地产时报、中国旅游资源整合联盟协办。并获得山东省旅游局、海南省旅游发展委员会、云南省旅游发展委员会、上海市旅游行业协会等政府部门大力支持,以及上海复旦大学房地产研究中心和上师大旅游学院的学术支持,在此表示衷心的感谢。

本次旅游财富峰会,会期为两天,第一天主要是以演讲和圆桌会议的方面召开,包含6场专家主题演讲以及围绕度假产业各方展开的4场圆桌对话,第二天是资源对接会,为企业与客户的展示和交易提供资源对接平台。

首先,让我们以热烈的掌声欢迎本次峰会主办方旅游财富网CEO曾晓成先生上台致欢迎辞。

曾晓成:尊敬的丹增书记、孟春部长、戴斌院长、于冲、杨卫武书记和朱中一会长,以及与会的各位领导、嘉宾大家早上好。首先我代表主办方对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎。

2014年是十八届三中全会后的开局之年,三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出农村土地改革,沿袭了30多年前开始的中国城市经济发展模式,率先在土地制度上为新型城镇化的产业发展铺路,为适合在农村发展的包括现代农业、现代服务业等产业进入城镇建立体制制度。尤其是2014年3月李克强总理在全国人大会议提出,今年要把消费作为扩大内需的主要着力点。通过增加居民收入提高消费能力,完善消费政策,培育消费热点。要扩大服务消费,支持社会力量兴办各类服务机构,重点发展养老、健康、旅游、文化等服务,落实带薪休假制度。上述政策引导与2013国际旅游财富峰会的预测完全一致:依托城乡优良的自然资源,结合现代农业,融合度假、养生、生态养老、文化体验等现代服务产业,是新型城镇化的产业发展方向,更是中国经济升级版的重要选项之一,并为各类产业资本开发度假旅游产品带来了巨大商机。

根据国际旅游地产专家评审委员会《2013年度国际旅游地产评审活动》市场调研结果显示,当前绝大部分旅游地产项目都是以旅游开发为名大肆圈地开发所谓的高端住宅,由于前期定位偏差,缺乏与所在地的产业结合,度假服务配套不完善,同时沿袭传统住宅营销模式,缺乏产业营销通道,不仅使旅游景区、旅游度假区的自然生态环境遭到破坏,而且在很多地方形成了"空城"、"鬼城"。此种现象不仅与新型城镇化发展方向背道而驰,还会严重干扰新型城镇化发展战略的有效实施。

本届峰会将以迎合休闲度假大发展时代来临,以旅游地产满足大众化度假旅游市场为导向,从根本上解决旅游地产所面临的产业发展瓶颈,同时也将是各地方政府旅游、文化和养生养老产业的招商引资推广平台。

在峰会我们将提出落实的解决方案。我们发起首个度假产业专评委机构,国际旅游地产专家委员会,和学术单位合作,希望推动产业健康发展。我们建立了O2O2O模式的电子商务模式,希望实现旅游地产与度假旅游的融合,满足广大中等收入家庭对度假、养生、投资新型生活方式的追求,我们今天举办峰会是希望能为中国城市化建设贡献一己之力。

最后预祝大会圆满成功,谢谢。

主持人:谢谢曾晓成先生,接下来我们有请上海师范大学党委副书记、师大旅游学院党委书记杨卫武致辞。

杨卫武:尊敬的各位嘉宾大家好。这是我第三次参加国际旅游财富峰会。今天会议的主题是新型城镇化下旅游、文化、地产产城融合之路。从民生的角度来说,我们大力提倡旅游文化,有利于民生的发展。从产业思维的角度及只有不断的进行旅游设施的完善,在创造更多GDP的同时更好的满足人们舒适的旅游意愿。我想这种矛盾关系的组合升华或许就是我们的峰会意义所在。真心的祝愿2014国际旅游财富峰会在各位权威专家,业界领袖的脑力激荡下,结出最丰硕的结果,谢谢各位。

主持人:谢谢杨卫武先生。接下来我们有请中国文联副主席、中国作协副主席、原云南省委副书记丹增副主席致辞。

丹增:尊敬的各位来宾,各位同仁,先生们、女士们下午好。我很荣幸作为嘉宾参与由旅游财富网、国际旅游地产专家评审委员会主办的2014第三届国际旅游财富峰会。也很高兴在这里一起和大家分享峰会的精彩。这届峰会的主题是度假旅游时代,旅游、养生、文化和地产合作推进新型城镇化建设。这句话当中的旅游、养生、文化是一种很生活,很美好也很享受的意向,而这些词汇带来的是具有大格局的结论——新型城镇化。事实上,我国这一次新型城市化的文本和语汇当中,我最喜欢这句话,让城市融入大自然,让居民望得见山,看得见水,记得住乡愁。这意味着工业城镇化完成,将接力棒交给了现代农业、现代服务业这样的柔性产业。这也意味着我国经历了30多年的高速然而过度掠夺自然资源发展之后,我们新型城市化更加高瞻远瞩,也更加从容。目前新型城镇化的这种实践正在推进。主要是依靠政府层面自上而下的推进。我期待,但也存在着很大的疑虑。记得住乡愁的城镇化是否可以真正的带我国广大版图上完美的铺开。这一次旅游财富网主办这次峰会,以民间的力量,以及国内外的专家、学者和各城市第一线力量结合起来,探讨新型城镇化落地的方案,让我倍受感动。在座各位无论代表的是政府、企业还是个人,我相信作为国民一分子的我们,在这样一个宏大的命题面前,必然会真正的热血沸腾。我期待各位在峰会当中能够尽展其才,并在未来过程当中,为我国新型城镇化写下种种的一笔,最后我代表个人感谢旅游财富网搭建这样一个平台,你们的做法值得尊重。

再次祝愿峰会圆满成功,谢谢大家。

主持人:谢谢丹增先生。接下来我们有请国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长孟春先生发表主题演讲。

孟春:尊敬的各位领导,各位嘉宾,女士们、先生们大家上午好,很高兴参加今天的峰会,也感谢主办方的邀请,使我有机会和在座的新老朋友一起交流探讨新型城镇化与现代服务业融合发展的问题。

围绕这样的一个主题,我想从一个研究人员的角度来谈一点个人粗浅的看法。

第一,我认为新型城镇化首先是人口的城镇化,人是新型城镇化的核心。城镇化是人口向城镇聚集的过程,伴随着工业化,非农产业在城镇聚集,农村人口向城镇集中的一个自然的历史过程。城镇化的程度也体现着社会经济发展的水平。回顾一下我们国家过去35年来,城镇化发展应该说是很迅速的。我们国家的城镇人口占总人口的比例在1978年的时候是不到20%。到了2002年的时候上升到52%,总体上来看,城镇化的速度还是很快的。但是应该看到,我国城镇化自己和自己比是发展很快,但是和国际发展水平来看,我们仍然是偏低的。我们的城镇化率远远低于发达国家80%的水平,甚至还低于人均收入和我国相近的马来西亚等周边国家60%的水平。而且传统城市化的弊端已经出现,城市病已经出现,比如说交通拥堵、环境污染、资源紧缺、房价飙升、就业困难,重土地城镇化轻人口城镇化,重外延式扩张,轻内延式发展。片面追求经济增长和城市扩容,通过拆迁囤地,推山填水这种方式带来的千城一面,城镇建设缺乏特色的问题比较突出。迫切需要加以解决。加速推进新型城镇化,实现城镇化又好又快健康发展这是我们的总体目标。

人是城镇化的核心。去年12月,习近平主席在出席首次中央城镇化工作会议时强调,不是每一个城镇都要长成巨人,而是要让居民望得见山,看得见水,记得住乡愁。中央领导为我国新型城镇化指明了方向,提出了我国新型城镇化的丰富内涵。我个人理解所谓的新型城镇化就是以城乡统筹,城乡一体,产城互动,节约集约,生态宜居,和谐发展为基本特征的城镇化,是大中小城市,小城镇,新型农村社区协调发展,互促共进的城镇化。这里的新型城镇化的新就新在观念新、体制机制新、技术创新、文化革新上。以提升城市的产业、文化、公共服务等内涵为中心,实现产业经济,城市交通等方面的转型。环境保护也要从末端治理向污染防治、清洁生产、生态产业、生态基础设施、生态社区这样的五同步的生态文明建设转型。我个人理解,新型城镇化就是要往这些方面转型。

第二,我认为新型城镇化建设需要与现代服务业融合发展。首先,城镇化改善了现代服务业的生存环境,国内外的实践表明,城市是现代服务业发展的主要平台。现代服务业发展的规模和结构在很大程度上取决于城市规模和城镇化的质量。这主要是因为城镇化是发展服务业的载体和依托。服务业要想发展,需要人口集中到一定规模的时候才具备盈利的条件。才可以作为产业来经营,否则的话,你是无法经营的。在城镇化进程当中,大量的农民转化为城镇居民。职业的角色也从农业生产者转变为第二第三产业的劳动者,相比农村人口,城镇人口的收入水平和消费能力还是相对比较高的。这将极大的带动消费结构的优化和服务需求的增加。另外,城镇化还带动了城市基础设施和公共服务体系的不断完善。这也改善了现代服务业发展的外部环境,相对成熟的要素生产集聚了现代服务业发展所需要的各种先进生产要素,比如说科学技术、人力资源等。这些都成为现代服务业发展的坚实基础。当前,我们国家正处于城镇化加速发展的阶段。为什么这么说呢?根据发达国家城市化的经验,城镇化率在30%-70%期间是加速城镇化的时期,而我们国家2012年的时候,刚刚大家看到了城镇化率是52%,正好是处于30-70%的范围内是处于城镇化的加速阶段。我们国家城镇化的增长空间很大。随着我国新型城镇化进程的加速和城镇化质量的不断提高,我认为现代服务业也必将迅速崛起并不断壮大。其次,现代服务业是推进新型城镇化的加速器。大家知道,现代服务业是衡量一国经济社会发达程度的重要标志。按照产业更替的理论,当工业经济发展到一定程度的时候,推动城市经济成长的重要动力和现代化标志就是服务业的发展。而传统服务业的扩张空间,从我们的研究来看,则是空间有限。未来第三产业的增长点,更加依赖于现代服务业的发展,从现代服务业的内在规律来看,这个产业大量的生产服务部门,比如说文化产业、信息服务、现代物流等等,这些产业的技术偏好强,增长率高,市场潜力大,产业的关联和扩散效应显著,对其他产业的发展具有极大的引导和带动作用,因此以现代服务业为主导,我认为完全可以带动形成一个完备的区域产业体系,比如说大家都到过德国的汉诺威、美国好莱坞参观过。汉诺威是以会展业为主导的城市,好莱坞则是以电影业为主导的城市。现代服务业通过产业的贡献,就业的贡献,服务贡献和分工贡献四个方面来实现新型城镇化的发展目标。

首先现代服务业当中的不同行业部门,不同行业门类能直接促进新型城镇化建设,这里面,比如说我们发展农业服务业,有利于的实现集约城镇化,我们发展信息服务业有利于实现智能城镇化,我们发展环保产业有利于实现绿色低碳城镇化。另外,消费服务部门用工量大,对从业人员知识素质要求相对低,能满足大量农民进城务工的需求。再次从产业引进规律来看服务业部门源生于劳务分工,又发展于劳务分工。农业新型主体如果没有生产型服务业的支撑,他们也很难获得生产要素,农业现代化也是无从谈起。最后我们从现代服务业当中的公共服务部门来看,他所提供的服务直接面向城镇居民的教育、医疗、社保、文化等民生的需求。这些是有利于提升人口城镇化的质量的。现代服务业是通过产业的贡献,就业的贡献,分工的贡献和服务贡献,四个方面来实现新型城镇化的目标。

第三,我认为我们当前应该着力构建现代服务业带动新型城镇化的新模式。借鉴国内外的先进经验,从我们国家发展新型城镇化的现实出发,新型城镇化要构建现代服务业为主导的现代产业体系。提升现有城镇体系的质量,建设一批新型城镇。这里面我想首先是新型城镇化建设的发展重心下移到县城和中心镇,在资源环境约束日益突出的现实背景下,县级层面继续走传统城镇化的道路难度是很大的。县级城市城镇化必须要尽力现代服务业为主导的地位。其次新型城镇化的重点是人口城镇化,要着力于解决大批进城农民的安居乐业发展的重大问题。必须要通过发展公共服务业为进城农民提供教育、医疗等方面的服务。最后新型城镇化强调提升质量。通过发展现代服务业可以提高城镇产业体系的品质,通过发展资源环境服务业,建设绿色城镇,通过发展咨询服务业提高城镇规划和建设品位,通过发展信息服务业提高城镇智能化的程度。进而全面提升城镇化的质量。我们应该构建现代服务业带动新型城镇化的新模式,前面提升城镇化的质量。

第四,我简单介绍一下当前服务业发展的态势、格局和建议。当前服务业正处于加快融入产业经济各个领域,社会生活各个方面的阶段。如果我们把服务业划分为三大类的话,他们每一类都面临着重大的发展机遇,或者说面临着迫切的发展条件。第一大类是高成长性的服务业,这类服务业是带动服务业发展的主导力量。从我们调研的情况来看,各地都在大力发展,这里面包括如下行业,包括现代物流业、信息服务业、金融业、文化产业、旅游业,因为本次是旅游财富峰会,这里我想重点谈一下旅游业,现在各地纷纷在创新产品,培育品牌,提升质量。今天早上山东旅游局的局长也提到,山东旅游在产品创新方面,很有特色。在建设适应现代要求的旅游目的地,休闲旅游度假区,生态休闲旅游带,中心城市文化休闲街区和环城游憩带、乡村旅游等等正在全国各地发展。像文化产业、康体养生、滑翔、滑雪、漂流等不断的发展。旅游体系正在不断的完善。所以在第一大类高成长性服务业当中,我们旅游业发展的很有特点。

第二大类是新兴服务业,这一类服务业是新的增长点,个地也在积极培育。包括健康服务业、教育培训业、商务服务业、养老和家庭服务业以及科技服务业,比如说像的电子商务、集成电路设计、3D打印等等。

第三类是传统支柱服务业。比如说房地产业、商贸流通业、住宿餐饮业,这类服务业可以引进现代管理思路创新商业业态、商业模式和服务产品。各地都在改造提升。

我们国家现代服务业的格局和态势当前主要是这样的格局。鉴于当前服务业正在加速融入产业经济的各个领域,社会生活的各个方面,我建议我们应该依托优良的自然资源,结合现代农业,融合度假、养生、生态养老,文化体验等现代服务产业。大力发展主导型服务业部门,构建城镇新型产业结构。在城镇层面形成现代服务业主导其他产业发展的结构。要发展基础性服务业部门,优化新型城镇产业体系。同时引进和培育服务业龙头企业,使得城镇拥有一批富有竞争力的城镇企业,提升城镇产业组织水平。这里面我觉得还应该注意,适度引导服务业产业集聚,优化城镇产业空间布局。

参加今天的峰会,我感到旅游财富网,以及各主办方、协办方和媒体单位联合举办这样的峰会,这是一个非常好的平台,在这个平台上,对我国各地新型城镇化过程当中,发展现代服务业,特别是现代旅游业方面一些好的经验,好的做法意义很大。大家都在认真的总结、宣传、推广、交流,这种做法本身就很有意义。最后我预祝峰会取得圆满成功,谢谢大家。

主持人:谢谢孟春部长。接下来我们有请中国旅游研究院院长戴斌先生为我们讲述度假旅游与旅游地产的关系。

戴斌:大家上午好。谈旅游我可以说两句,谈地产我就不知道应该说什么了。昨天晚上我一直在想我小的时候听过的一首歌是台湾民谣,蜗牛背着重重的壳,一步一步往上爬。我就想这个蜗牛累不累啊,你上树还要背着个壳。这骨子里反映出我们对安全的渴望,无论是马斯诺的需求层次论,还是其他的社会学、经济学的研究,安全是最重要的。我们在家如此,出门也是如此。很小的时候,妈妈就跟我说,在家千人好,出门一日难。因为外面的环境充满不确定性。出去的时候的第一个追求不是什么高大上的东西,而是最基础的需求——安全的需求。所以我的第一个观点是出门在外,请给我一个房子。

在相当长的时间里,我们觉得旅游就是看景,我们无论到各地,政府官员、企业、老百姓也好一谈旅游就是奔着老祖宗给我们留下的遗产或者是自然景观去了。像我们的名山大川,像长城,哪怕是到海上去,我们想到的游轮旅游,想到的不是海上多枯燥,而是想着铁达尼电影中的浪漫环节。我们说旅游是离开自己的惯常环境在异地感受生活。多少年了,成祖成辈的人没有离开过自己的家庭场景。孔子教育我们,父母在不远游。但是当老百姓手里有点钱的时候,老百姓就希望去旅游。但是更多先是去看自然景观,看了泰山,看了孔庙之后,一天下来,我们想干什么呢?就是洗澡睡觉吃东西了。好的东西吃不起,吃个大煎饼我总要吃饱的。去了云南,我们总要去去曲靖,总要吃吃过桥米线,临走的时候总要带一点的东西回来。比如说来上海,我们要带一点大白兔奶糖。而现在我们想,只是买东西不行,还要看看其他的东西,上海的年轻人在新天地晚上都干什么呢?我们过去谈文化是很高大上的,丹增先生的书不是谁都可以看得懂的,要很高的文化素养的。如果说年轻人想知道说,我想看更年轻的人在干什么?这些东西可能我们过去文化当中是不关注的,但是现在世俗化、民间化的东西越来越成为主体了。年轻人要喝咖啡,要听听一周立波秀,他要到24小时书店去看书。所有这些东西要睡觉、买东西、消遣、娱乐和朋友喝喝酒,都需要一个房子。大家想想旅游能和房产分得开吗?不能。在观光时期分不开,在休息的时期更加分不开。他们是自然的一个融合过程。

所以我说,在这样一个背景下,我想跟各位分享的观点是我需要一所房子,我还需要一个社区。仅仅有房子不够,房子是一个自然的建筑,我不知道周会长会对房地产怎么去解读,我就记得我小的时候是在农村长大的,我特别羡慕的是到一个县城的同学家里去,他家有一个书房,那是一个什么概念了?所以在我有了一定经济实力的时候,我在40岁的时候,第一次买了一个大房子的时候,我就把最好的房间做了书房。我必须要有书房。我们说人以类聚物以群分,大家想是不是这样的概念呢?

旅游产品和其他产品最大的不同是以人到达目的地为前提,第二不仅是员工的行为构成产品的组成部分,客人的作用也是非常巨大的。我们为什么不愿意跟团游,因为我们不知道团里的人是什么样的人。你可能希望安静的时候,那个人大声吵嚷,你喜欢热闹,那个人对热闹不感兴趣,你都要忍受,我们无法主动挑选客人。但是我们在家居住的时候,我们是可以主动挑选的。找一个好邻居是非常重要的,大家想在这样的情况下,我们去做房产也好,做旅游目的地也好,你要不要去选择你的客人是谁?或者我们稍稍专业一点讲,你的客群,你的目标客户是谁?你不能一个房子全世界去卖。在这样的时候,老百姓就在想,我有一个小小的梦想,请你给我一个房子,最好再给我一个小小的社区,可以让我在里面平静的生活。

但是人心不足,人们总希望好一点再好一点。有了社区之后,他还想要生活。这个生活是什么?让我能够看得见风景,也能够享受得起。我们当代旅游业发展到今天,我们从79年,那个时候我们的旅游发展目标是很简单的,就是创汇。是小平同志在广安开会,那一次会谈小平同志讲的很简单,说要创汇。一个人可以花1000美元我们到本世纪末可以到100亿美元。那是很大的数字。在这样的情况下,我们的旅游发展是以国际为导向的,就是创汇。99年之后,93年的时候,当时我们为了应对市场的总需求不足,老百姓想玩没钱玩,那我们再等等。到99年的时候,老百姓说尽管我没钱但是我有时间了,所以旅游业大力发展起来了。可是我们再往下走,我们旅游应该做什么了?现在我们说旅游创汇的概念已经不存在了,去年我们入镜旅游1.31亿人次,我们的收入只有500亿多一点。而我们9189万人出境,而花了1286亿美元。这个目标没有了。国内旅游去年很大,去年有32.6亿旅游人次,旅游花费2.65万亿人民币。但是发展旅游的目的是什么?创汇的目的不存在了,本地发展旅游到底是不是产生价值,对经济经济发展的作用是什么?这个问题看起来是理念问题,但是这个问题不解决,旅游发展合法性的问题可能都会受到质疑。因此我们一直探索发展旅游是为了什么?去年我们出台了旅游法,我说旅游法一定是以居民旅游权利为导向的,不然的话就变成了部门之间争权夺利的法律。什么是公民权利就是让更多老百姓参与到旅游进程当中来,让游客可以享受更好的旅游品质,也就是说更多的国民参与更高的品质分享,是不是可以成为我们的发展理念?

这里说到品质的问题,我们的房子,我们的社区应该怎么建,怎么运营呢?难道只是做一个物理性的建筑,做一个很好的规划,晚上只有1/3灯光亮就可以了?我们不要忘记了房子盖出来需要运营,也需要成本的,你一个社区设计的是住10万人你只进去1万人,当地政府配套的基础设施、公共服务谁来买单。

我期待在今后一个时期里面,我们社会各界一定要高度关注我们旅游发展当中消费趋势的演化。这个趋势怎么去把握,我看当前我们基本的判断还是以国民消费为主体的大众发展初级阶段。简单来讲就是大基数、稳增长、观光消费就是我们主流的发展模式,观光旅游还是基础,甚至度假过程当中,如果说满足不了观光的目的,这个地方单纯让人发呆,要发展起来我看也不现实。在推动旅游业发展当中,如果说片面拉高我们的需求,说海天盛宴是我们中国旅游的常态,那我们很可能会栽跟头,我不是说没有这样的需求,确实有豪华游艇、私人飞机这样的需求,但是多数的老百姓还是希望走一走,看一看。一会儿我们会谈仙境海岸的问题,山东有这样的条件,但是不能说有了海有了都水都可以打造成仙境海岸,还要看历史文脉,看当地有没有这样的市场需求。所以我们在开研讨会的时候,我说你在做产业布局的时候,对资源的分析固然重要,对客源的远近分析更加重要。为什么长三角地区可以发展成为旅游聚集地,因为有山有水有生活。老百姓没有生活是不行的,我们有一些人可能知道,有一个武汉非常著名的作家,他写武汉生活的时候让大家心乡往之。你能说我休息三天我吃吃热干面就不叫休闲度假,我一定要在沙漠里呆三天?因此既要把握旅游发展的前沿趋势,又不能一哄而上。

第二个希望,今天我们是一个峰会,我希望我们这些有话语权的专家学者,有更多的社会责任感,就是把一个真实的产业高速给地方领导,把一个适合老百姓,可以享受得起的风景提供给市场。这两点是非常重要的。因为客观来讲,我对某些地方报上来的五年规划中提到的一个五年规划要做3万亿的旅游投资,我心里是很打鼓的。另外,我们老百姓可以望得见山,看得见水,记得起乡愁固然不错,但是我们也要长老百姓可以享受得起。我们看到现在市场上很多品牌的发展让我们想起优衣库或者是ZARA这样的品牌。他就是做设计过的让老百姓买得起的产品。既有点时尚,但是还是可以购得着的东西。所以在旅游创业家当中有一句话叫得屌丝者得天下,这句话是有他的道理的。我们看起来非常高大上的五星级酒店,所谓的三高一综有几个赚钱的?反而那些,直接旗帜鲜明的告诉我为大众服务的人,赚得盆满钵满,当地人也得了好处。这是我的第三个希望,要抓住大众基本面来推进旅游产业的发展。在这样的时代里我们要敏锐的把握未来,我们需要专业的银光来推进目的地的建设。

借此机会我愿意向大家分享我的最新的新的,就是出门在外给我一房子,让我在房子里可以享受生活。1960年代威尼斯建筑双年展的时候,主题就是给我一所房子让我看得见风景。所以给我一个房子,这个房子不是建筑物,而是应该有家居生活的房子。让我有房子,有社区,有生活,你就把握了我们普通游客,普罗大众的需求。政府也好,投资者也好,当我们的发展方向是为了让老百姓,让大多数游客主流消费的意愿。当我们的设计、消费合运营业是让老百姓可以看得见风景,摸得着生活的时候,我想休闲也好,度假也好,小康社会也好,还会离我们远吗?

谢谢大家。

主持人:非常感谢戴斌院长,接下来我们有请山东省旅游局局长于冲为我们分享山东仙境海岸--打造世界级滨海度假品牌。

于冲:女士们,先生们,大家上午好。今天是一个跨界的盛会,是地产界和旅游界的跨界盛会。什么是旅游地产,从旅游的角度来说,地产就是我们平时说得家。旅游地产就是戴斌院长讲的在旅途当中的家。所以我们行话来讲叫宜居才能乐游。现在自助旅游已经占了中国旅游的90%,大家想想,如果说你自驾到一个城市,你首先要找的是什么呢?就是宾馆,你的家。只有把它安下来之后,才会有其他的度假、休闲和旅游。

今天我给大家分享的是以我们山东正在打造的,以旅途中,或者休闲度假中的家为主体的一种新的休闲度假的旅游品牌——仙境海岸。有人说,仙境海岸是什么?简单一句话来说,就是我们中国北方滨海的休闲、度假、旅游目的地。他和其他地方有什么不一样呢?我们希望在这里创造一种,你可以像神仙一样休闲度假旅游的一种生活方式。

大家可以看中国的地图,从三亚到深圳的一点,这一块有沙滩,从广州一直到连云港基本上是中国大江大河的入海口,大部分都是滩涂。连云港有一点沙滩,然后日照、青岛、烟台、威海是联绵不断的礁石和沙滩,山东省是非常适合度假的。我们仙境海岸的打造,首先是凝练和提升了这个海岸上的道家文化。大家知道蓬莱是举世闻名的仙境,崂山是闻名遐尔的海上仙山,长岛是最近几年声名鹊起的旅游目的地。大家知道道教是我们国家的国教,道家的最高追求是得德成仙,现在有多少神仙呢?我看道教最高智慧,他请到3600位神仙聚会。当然目前老百姓当中,知名度最高,人气指数最高的有位神仙都在我们身边。第一个是十二生肖,第二是财神,第三是马祖,第四是关帝,第五是福禄寿三星,第六是门神,第七是灶王爷,第八是土地公,第九是八仙,第八是太上老君。我们要打造的仙境海岸,就是要用道家的文化,把他们凝聚在我们的度假产品当中。具体来说我们要打造四个要素产品,第一个就是以宾馆这个包括五星级也包括农家乐、渔家乐的仙居。第二是道宴,要推出一批适合现代人口味的道家的养生菜。第三,尽管我们滨海是度假,但是中国人度假不会像俄罗斯人那样,每天就是在沙滩上晒太阳,喝啤酒。中国人还是希望有一些地方去看看,走走,我们叫逍遥游。我们推出了海边的赶海,也不需要花多少钱,大家可以去挖挖蛤蜊,去钓鱼、爬山,也有一部分价格比较低的景区,就是围绕仙居我们不仅要有道宴还要有逍遥游。最后一个产品叫养生修学。我们把道家的一些养生的思路,比如说太极拳,大家有时间可以到日照大青山看看,现在它欧洲人到中国学太极拳的地方。很多欧洲人来了之后,从机场直接到大青山,一住就是十几天,做什么?就是学太极拳。因此我们要把养生、修学的传统打造成非常重要的特色。

这是我们的仙境海岸,那么我们运作的模式和字路来说,简单来说,我们是参照目前国际上最成功的地中海俱乐部的包价产品的模式。地中海俱乐部做的是中高端,而我们主要以大众休闲度假旅游产品为主,然后逐步再发展中高端的。起步阶段我们都是价格非常便宜的产品。具体如何操作呢?就是以酒店为核心,大家到了酒店之后,由酒店来组织你的道宴、逍遥游和养生修学。这样的话,每一个酒店,每一个仙居,就成为了一个整合旅游要素产品的核心。那么,我们委托了酷旅网,大家打开仙境海岸或者是酷旅网,马上就会进入我们的网站,他的产品就是以一个个酒店为主体的产品。我们做旅游地产的时候,来研究这种新的消费模式和趋势。现在我们的仙境海岸产品5月1日已经正式上线。我们在开始之初,主要是依靠各级政府、旅游部门和相关部门的力量,把各种产品组合起来。因为饭店和景区无法联络,由政府把所有产品组织起来,而且统一打折优惠,目的就是给老百姓,为他们来休闲度假创造好的条件。现在这个产品上线之后有71款产品,应该说受到了大家的欢迎和关注。我们仙境海岸的打造才刚刚开始,到今年年底大概会有3000个左右的产品上线,开始只有71个,现在我们正在探索当中,下一步,我们用地中海俱乐部的模式,但是又是面向大众的,这种产品在运行当中可能还有一些问题,我们正在进行一些磨合。

我们很早就和旅游财富网有一些合作,我们开始是考虑如何把山东3000多公里的海岸线上的大量的所谓旅游地产盘活的问题。现在来看,我们在打造仙境海岸的时候,不是新建一些什么项目,而是立足于现有闲置的所谓的旅游地产。你现在的家和旅游的家要求是不一样的,刚刚我说了,仙境海岸的产品,不仅是硬件的概念,还有配套要素的概念和软件服务的概念。我们山东省旅游局也配合旅游财富网,配合像途家这样一些立志于把现有的旅游地产,让它完善功能,提升品质,附加旅游的服务,让它活起来。所以我也想借今天的机会,今天我们山东来的阵容很庞大,我们很多度假区的人都来了,而且也在外面摆了展台。我们山东省非常欢迎已经在山东沿海投资旅游地产的朋友,我们乐意支持和帮助你们,把它做成名副其实的旅游地产,做成仙境海岸不断扩大的家的一个成员。而且我们在资金、融资、服务、营销上都会给予支持。同时我们也欢迎一些有志于做滨海旅游地产的开发商们,从一起步就按照戴斌院长的想法,适应中国目前大众化旅游休闲度假的这样一个潮流,来规划、设计、开发你的旅游地产产品。而不是像现在这样,是以旅游地产的名义,实际上做的只是地产,而没有旅游的功能,更不能成为仙境海岸的产品。我期待这一次峰会能够在我们山东,在仙境海岸搞一个尝试,就是原有的我们愿意帮助你提升,新建的我们愿意给你提供一个优惠环境。

最后,我想说好客山东欢迎你大家已经很熟悉了,从5月1日之后,中央台后面的广告语换成了仙境海岸欢迎你,谢谢大家。

主持人:谢谢于冲局长。我们所熟知的好客山东品牌非常成功,也衷心祝愿仙境海岸的品牌可以越走越好。谢谢。接下来进入我们的圆桌对话环节。

有请山东省旅游局局长于冲;

成都市旅游局党组成员、副局长高润强;

中国房地产业协会副会长朱中一;

深圳世联地产首席技术官黎振伟。

有请论坛主持人:中国旅游研究院院长戴斌。

戴斌:我们这一场论坛主要是两个事,一个是怎么看,一个是怎么办?在当前形势下,其实不仅是国民休闲纲要,在这个过程当中还有包括旅游法等等,结合当前形势,我们判断一下,这个度假时代到底有没有到来,是初步到来,还是结构性到来,整体到来还是怎么样?从我们政府、企业投资角度应该怎么办?首先我们来听朱会长的分享。

朱中一:旅游这个问题,现在越来越摆在各级政府的面前了,无论是从老百姓的需求角度,还是从政府促进消费拉动经济的角度都摆在了面前。这个问题应该是分地区,分不同的群体来说的。可能经济发达地区旅游可能是从城市到农村,这些都是大家普遍的要求,我看到比如说像江苏、上海、浙江,郊区的农民都去外面去旅游了。但是中西部地区,尤其是西部地区,相对来说经济欠发达一些,还没有到这个水平。这是分地区的。还有要分特殊的消费群体,生活富裕的人,毫无疑问,他不仅是国内游,还会国外游,生活水平一般的就是国内游或者是身边转一转。另外从消费形式来看,也确实是这样的。刚刚戴院长讲了,有多数的百姓还处于观光游,但是也有不少人在异地度假,休闲、养生、养老相结合。为什么海南的房地产那么热?为什么我们山东开发了那么多房子,现在可能闲置的还不少。就是因为有人的需求,像三亚90%是作为第二居所去买的。这里有一个问题,就是我们讲的旅游地产,我自己感觉到核心,主导的应该是旅游,地产是载体,地产是为旅游服务的,我们认为这个思想一定要明确。但是我们以前的不少的所谓旅游地产就是开发商到旅游地拿一块地,开发房子就卖,这个你说他完全不是旅游地产业不能这么说,但是我总觉得离真正的旅游地产距离还比较远,像在海南,买一个房子,东北人住四五个月,其他地方住的时间短一些,有的上班的,可能就是住一个月,大量时间是闲置的,造成资源浪费。所以怎么样搞好旅游地产,怎么样开发旅游地产是一个值得研究的问题。咱们首先要清楚我们是为谁服务的。

戴斌:您刚刚讲的这个问题,我也知道某一个中部的地方,当时一个主管副市长带我们去看一个300多亿的旅游项目,当时我就想,这得多大的规模,结果我一看全都是别墅、联排、花园洋房,里面套一个五星级酒店,结果他说这就是旅游地产项目。还有的做了一个主题公园,结果旁边都是住宅,有人就说,你这到底是做的主题公园还是做的售楼处呢?

朱中一:确实我们现在面临着引导的问题,因为这些房地产的业态是这几年新发展起来的。作为地方政府坦诚来说,他可能由于财政的问题,拉动经济的问题,来用好这个。但是实际上怎么样引导他健康发展,还是需要考虑的。

戴斌:我们问一下黎总,黎总,您做旅游地产吗?

黎振伟:说到旅游地产我还是比较专业的,我是从97年就开始做中国最早的旅游地产项目的顾问。我有两点,先讲怎么看,后面讲我们怎么做?其实我认为对中国的旅游是不用担心的,因为我们的人均GDP已经到了6100美金了,是一个非常大的市场。对中国旅游地产前景也不用担心,因为中国人喜欢买房子,只要有价值,这个房子就好卖。现在问题是,我觉得我对中国的旅游地产的前景的担忧大于希望。

担忧在哪里呢?我觉得有三点。第一,我们在高速发展当中缺乏规划。第二缺乏规划就会一拥而上盲目发展,供过于求。房地产今天非常不乐观。2014年,我们到目前为止,到5月份的统计,一线城市成交同比去年减少38%,二线城市同比减少16.96%,三线城市同比减少21.35%。这个数字是很惊人的。如果说我们还在盲目建房地产,那真的是非常不乐观的。如果一线城市的房子都那么难卖,空城、鬼城就更可怕了。那么对旅游我们依托的是什么呢?是自然景观和人文传统。但是问题现在,规模都很大,动不动就是几千亩,一做就把人文和环境破坏了,那还怎么旅游?这些都是不可再生资源,如果说破坏了,旅游就没有了,旅游地产业没有依托了。第三,我们旅游需要基础设施,我们有一些地方政府主导的基础设施真的是浪费的。我去到一个县级市,一个好好的会展中心还没怎么用,说要做旅游地产,政府就说再做一个会展中心。这样的话就是一个非常大的浪费。一方面是建筑资源的浪费另一方面是土地的浪费,还有对环境的破坏。对环境破坏的影响我也是很担忧的。最近广州有一个环境城市空气的评比,没想到我们广东22各城市当中排倒数第一的是肇庆。我们说我们做了很多的旅游地产,为什么还是最差的呢?因为当地政府为了发展经济,引入了佛山很多落后污染的企业。肇庆曾经是广东空气含氧度最高的城市,但是现在是广东污染最严重的城市。倒数第二的是韶关。

戴斌:你刚刚提到房地产的销售数据,这样的话,那为什么地产商还要建呢?

黎振伟:因为地产是滞后的,他在拿地的时候可能是很好卖的。市场是不看到市长的,规律是不看规划的。所以当我们的市长不尊重市场,规划不尊重规律的时候,问题就来了。

戴斌:其实政府也有政府的苦衷,所以我们想听听政府的看法。于局长怎么看这个问题?

于冲:两个月之前,万达在长白山搞了一个论坛,我去参加了,我做了一个演讲。演讲的题目叫迎接旅游地产大发展时代的到来。为什么讲这个事呢?就是因为我认为中国休闲度假高潮还没有到来,第一高潮是在什么时候呢?我认为是在2017年,应该是中国休闲度假的第一个高潮。什么原因呢?大家知道度假只有钱还不行,还要有时间。现在我们的休假制度是这样的,每年是两个七天可以度假,五个三天没有办法度假,因为时间太短了。两个七天有一个是春节,春节是和家人老人孩子们团聚的时候,那个时候要陪父母。第二个是十一黄金周,大家想想,一说黄金周大家想的就是景区、车站、码头、机场人满为患,没有度假的环境。只有什么情况下有可能呢?就是带薪休假真正的落实。根据国务院规定,到2020年,我们国家基本实现。但是我们山东省去年正式出台了文件,在全国第一个提出山东到2017年基本落实带薪休假。这是什么概念呢?比如说对我来说就可以增加两个7天。一次休7天,一次休8天,两边带四个周末,差不多是12天左右,这个时间我们就可以随便选了,可以避开五一、十一,大家想想我们中国这么多人,不要说12、13亿人口,1亿人度假的话,一年两次,我们住在什么地方?我们怎么去?都是很大的问题。大家想想对中国的房地产,特别是中国的旅游地产不要担心,问题是我们怎么来做旅游地产,所以我还是想说,我们在山东目前先立足于提升、改造现有的旅游地产,让他真正的具备旅游的功能,有一些把环境破坏了,那没办法。有一些资源是很好的,就是在功能上软件上不具备,下一步我们也想在业界来分享,怎么样把现有的旅游地产,通过政府的引导,市场的运作,让一批符合旅游环境条件的产业可以先火起来,迎接2017年高潮的到来。谢谢。

戴斌:明确提出2017年落实带薪休假的,山东是第一个。那么2020年基本落实是什么概念呢?当初起草这个文件的时候,我们觉得国内带薪休假落实50%,基本落实是2020年实现75%。也就是说你休一天也算,你没有休息3倍工资补给你也算。我们希望有效的引导。老百姓有的希望休息,有的希望钱。那么,您希望把山东做成山东省人民首先去选择的旅游目的地还是说打造成全国人民的旅游目的地。

于冲:目前山东60%是山东人在山东旅游。比如说济南到青岛,青岛到泰山。作为度假来讲,我们的目标是要倒过来,因为滨海资源是不可再生的资源,在我们国家是非常珍贵的。所以仙境海岸我是瞄准世界级品牌,也就是说我们要和葡萄牙的太阳海岸,加勒比海的蔚蓝海岸,澳大利亚的黄金海岸相媲美的世界级的休闲度假海岸。特别是韩国、日本。你要吸引欧洲人来这里度假是不现实的,因为只是时差他们就不合算了。但是东亚地区来休闲度假是完全可能的。当然我们的目标还有上海、北京,周边的安徽以及内陆城市不靠海的,他们的消费需求都是很高的。所以我们是面向全国,乃至全世界的旅游目的地。

戴斌:我完全同意你的观点。衷心祝愿仙境海岸,让老百姓过晌神仙的日子。说到休闲度假不得不说来了不想走的城市,那就是成都。对于休闲度假来说,杭州是士大夫的,厦门是小资的,还有一个城市就是你开宝马我不羡慕,我开着奥拓跟在后面也不觉得丢人,下大雨了可以泡在水里打麻将,休闲在骨子里的城市,那就是成都。

高润强:非常感谢主办方邀请我来参加这个峰会。我们一直在跟踪这个峰会的成果,分享这个成果。成都这几年的旅游发展,特别是在副省级城市当中,成都旅游发展可以说是突飞猛进的。这得益于国家旅游局,特别是戴院长给我们很多的指导和精心的指点。我们在细分旅游市场客源地跟踪调查时,我们组织了很多团队,包括我们国际旅游组织在我们成都旅游有一个基地。他们得出一个结论,成都现在观光和休闲的比例原来是观光是7休闲是3,先是倒过来了变成休闲是7,观光是3。成都自身旅游形态的形成,我们有国家A级旅游景区65个,其中AAAA级景区有27个,我们有省级旅游度假区5个,我们有国际旅行社427个,我们四星级酒店以上是47个,正在建的是43个,明年我们将突破100个四星级以上的酒店。他支撑了休闲的载体。大家知道成都是农家乐的发源地,乡村旅游的成功,是我们成都一张亮丽的名片,使广大的游客和市民构成了我们的休闲的主体。而且这个休闲是真正的深入到骨子里的休闲。我们从人员比例上,去年我们这种乡村旅游的接待人次是8500万人次。

戴斌:到成都去的年轻人是多了还是少了?

高润强:非常多。因为成都也是一个创意城市。

戴斌:我有一个朋友很年轻要去四川,我跟他说过去讲少不入川。我说这么年轻你去干吗?他说老了就来不及了。海外对成都是什么感觉呢?他们经常是把四川和大熊猫挂在一起。你刚刚谈了这么多问题之后,无论是当地人休闲意识,还是本地的资源,产业体系都是非常健全的,甚至你不用宣传大家也知道,成都是休闲的城市。到2020年休闲时代到来之后,成都会做那些准备,你希望媒体应该怎么宣传成都?

高润强:成都非常重视这一点。我们最近正在专题研究旅游发展问题,定位为转型升级。就是我们量上有了,质上我们也要下工夫。奋斗的方向就是休闲,定位就是成都是国际旅游目的地城市。从去年旅游贡献率来看是占GDP8.43%及所以市委非常重视这一块,他是一个支柱性产业,从发展途径来说,我们要把休闲这篇文章从整个产品体系构建,规划构建方面都要做好。谈到旅游地产,我刚刚给大家汇报了我们4A景区当中大部分是开放性景区,开放性景区旁边的支撑与我们的地产是密不可分的,大家都去过五朵金花那个地方,以前那个地方是很糟的,后来我们把它打造的很漂亮之后,地产进入。在这个过程当中,我们在做景区的时候,我们大的地产公司,跟我们并肩而行。我们景区做漂亮了,地产也做成功了。像万科、华润都在成都获得了丰厚的利润,同时也提升了他的企业形象。接下来我们政府一定要做好规划,在规划当中,我们提出了四态融合,一个是他的业态融合,你不能盲目发展,这关系到可持续性。第二是文态,就是当地的文脉一定要很清楚。因为文化是我们做旅游的灵魂。

戴斌:我的游客已经来了,年轻人都来了,我的资源已经准备好了,企业们你们来或者不来我就在这里,我希望大家到成都去看一下。成都是一个市,山东可能面积更大,您怎么看这个问题,您对企业有什么想法和期待。

于冲:欧洲最大的国家是德国,8000多万人口,去年山东是9700万人口,人均GDP到今年年底超过1万美金。我想对旅游地产来讲,你不要想的太多。山东自身和周边内陆地区的省份就足够了,因为我们对周边市场都很清楚。山东一个是滨海牌,一个是文化牌,我们的济南、泰山、曲阜,另外还有台儿庄、临沂的红色旅游,基本上形成了三足鼎立的局面。下一步作为政府来讲,在旅游地产健康发展方面,规划、政策和最重要的我们要建立和一个和开发商、旅游部门以及地产管理部门,旅游企业和旅游地产企业,大家相互沟通,信息共享,共同来研究如何把旅游融入地产,地产融入旅游。如果说我们政府做到了这一点,我想我们的旅游资源会转化为一种市场开发,地产开发的资源。地产开发资源又为旅游业发展做了配套和支出。我想我们这个产业也可以融合发展。

戴斌:如果说地方政府非要要求企业过来怎么办?作为旅游局局长,您怎么引导可以在到时候比较从容一些。

于冲:你说的问题非常的现实。因为我们项目建设最多就是3年,5年基本上就呆不住了,如果说作为一个工业项目的话,他可以在三五年见效,但是作为一个现代服务业项目,就像孟春讲的,他的周期不是三五年就可以做的。所以我想对服务业的发展,我们山东从考核方面已经开始研究了,第一是淡化GDP,第二就是要考核现代服务业。因为现代服务业的规律是靠消费来引导的。他顺序是消费、劳动力、资金。而第一产业,就是工业,它的规律是什么呢?是资源、资金和劳动力。他的发展方向是不一样的。所以你说的问题,我想我们旅游部门恐怕是解决不了这个问题的。但是我们会给政府,给省委省政府积极提意见。比如说我们上周我们就提出,不要再搞大拆大建的规划,就是现有的地产,凡是适合做养老的,我们怎么来配套养老的设施,让它来发挥作用。我想我们每一个行业都来贯彻、提出,相信党的领导会逐步的进行转变。当然最先转变的是对他们的考核和提拔的指标。

戴斌:感谢您坦率的分享。我们也在思考这个问题。我觉得第一个是要用好旅游法。要考核地方政府,必须要有这个东西。第二是通过信息公开来做好工作。这个时候旅游局的权威就可以显示出来。所以用好法律,用好信息,可以成为很好的方法。

黎振伟:讲到旅游地产怎么做,我有三个建议。第一个是要解决他的权威性和规范性。中国现在旅游地产已经发展的非常迅猛了,但是我们没有旅游地产的规范、规划、标准。你讲旅游,地产没有人管你的,你讲城市建设他不管旅游。所以我们这么大的行业,我真的是呼吁不能再走摸着石头过河的路子了。我们不能再建了拆,拆了建了。环境破坏了你是很难恢复的。第二个问题,是要科学。这就告诉我们,怎么样做,做好标准,做好规范是非常重要的。我们回头看看,我们国家每年土地收入几万亿,我们旅游收入这么多,但是谁花钱去给我们的专业机构去研究东西了呢?没有人。这就太恐怖了。我们应该加强专业的研究,加强对国际旅游地产研究,大家知道,在国外旅游地产早就有了,200年,欧洲的别墅都是旅游地产。我们中国的庐山最早的别墅就是旅游地产。还有我们对成功案例的研究,刚刚说到城市的研究。我们要让我们的市场知道什么是一个健康产业,什么是一个健康的旅游地产。第三,我们有了权威性,有了科学性,我们要可持续的去实施他,培训人才很重要。什么是优秀的城市,什么是优秀的项目,我们进行示范。中国人的抄袭能力很强,榜样的力量是伟大的。中国的大学生不是没事干吗?多搞一些旅游学院,反正我们现在缺的不是资源,而是管理人才。没有人才,我们做那些旅游地产真的是很难的。

戴斌:在中国这个环境下政商很难分开,你可以说用专业方式去做,那么如何面对这样的问题,地方领导过去给你的土地,你干不干?这块土地给了你很多的优惠。但是政府还有一个合法伤害权,就是我可以收拾你。你不给我盖酒店,不给我盖会展中心,我收拾你。这个怎么办?

黎振伟:首先开发商最在商言商。至于说以后怎么办?我房子建了,我以后不管了,摊子还是政府来收拾,实在不行就烂尾了,钱是谁的呢?银行的。最后遭殃的是买房子的人,借钱给开发商的银行。当一大批房子没有人用,成为社会问题的时候,政府官员就头疼了。

戴斌:最后请朱会长给我们总结一下。

朱中一:这个问题从政府角度,我觉得对发展旅游业来说是更加重视。从09年出台了关于加快旅游发展旅游业的意见,到2013年休闲旅游纲要,实际上2013年有几个文件和旅游都有关系。一个是国务院支持养老服务业的发展意见当中,就提到了怎么样发展老年人的旅游问题。还有国务院关于发展健康产业的意见。又提到了休闲旅游养老的问题。另外,最近发的一个文件就是关于支持文化、创意、设计、创新的相关产业融合的意见。这个问题对我们搞旅游地产关系也是比较多的。所以从国家层面,最近的文件已经不少了,他也觉得旅游既是一种促进消费、拉动经济的需要,也是适应老百姓改善绿色文化生活的需要。这是非常重要的。现在在这种情况下,政府应该要有规划,政府没有规划是比较伤脑筋的,一定不能盲目。因为我们国家有一个什么特点呢?我们国家无论是企业也好,什么也好,有一窝蜂的问题,这种是习惯性的思维,你看哪一个好,大家都去干,大家都去干就过剩了。因此大家要解决总量的基本平衡问题,比如说 你搞的旅游地产大概是什么样的规模、档次结构要合理,不同档次要适应不同消费群体的人。你这样之后,包括像海南也好,包括山东也好,包括云南也好,他这样就心里有数了,我怎么搞旅游地产。这样的话,我们的市场就可以健康发展一点了。至于说黎总讲的标准问题,我下午还会讲这个事情。

戴斌:整个对话非常理性。我们这一场的时间也到了,我们还有很多话,可能要在以后的时间去讨论。我想政商两界的看法是有共识的。旅游时代的即将到来对房地产业也带来巨大的空间,但是如何把握这个空间,要好好研究旅游市场规律,回到我最初讲的那句话,出门在外给我一个房子,给我一个生活,谢谢各位的参与。

主持人:掌声感谢各位嘉宾的讨论。十八大明确提出新型城镇化的概念。中央经济工作会议进一步把加快城镇化建设速度列为2013年经济工作六大任务之一。本届峰会的主题是度假旅游时代,旅游、养生、文化和地产融合助推新型城镇化建设。下面我们有请绿维创景规划院院长、国际旅游地产专评委副主任委员林峰先生为我们分享他的观点。

林峰:尊敬的各位朋友大家上午好。我想首先从中国整体经济发展来看,我们已经进入到了一个非常重要的度假时代,这个度假时代,无论是从人均GDP、人均收入的水平来看,还是从我们中国消费习惯和消费生活状态已经进入的水平来看,进一步来说,从中国经济大势发展,已经形成了国家以内需消费作为带动经济成长这样一个主导型的改革和政策导向这三个方面来看,应该说都为消费经济,旅游,我们称之为泛旅游,经济与地产发展提供了很好的空间。这个空间里面,首先我们要说,2013年全国旅游地产项目已经达到了5000多个,其中有3000多个大型项目。可以说百强企业中的90%都进入了旅游房地产业。

我们分享一下,就万达的文化旅游城,万达其作为一个商业综合体延伸发展到今天,他的文化旅游城,在全国短短三年不到四年时间里,万达的文化旅游城发展到了11家,每一个总投资额都在200-400亿的规模,加起来,11个旅游城的总投资规模已经接近3000亿。我们来看一下万达做的文化旅游城了特点,它的板块构成当中,长白山是滑雪温泉相结合形成的文化旅游地产。博物馆、滑雪、电影城大量的配套,高尔夫别墅等等。武汉楚河汉街是一种城市化的功能聚集,以及在西双版纳以雨林公园为主体形成的东南亚风格的旅游城。我们看到他的核心室内项目、核心旅游项目、核心室内项目、电影项目都非常的炫项目游乐性非常强。包括青岛东方影都的发展结构,和会议和汽车秀结合的非常优秀的项目。

这些项目可以说做到了极致,做到了规模化,做到了震撼力,做到了让你玩一天两天都不累。还有我们上海世茂的沈坑酒店,非常有魔幻效应,同样也是旅游地产。旅游地产包括今典的红树林,复杂地区亚特兰帝斯、雅居乐、碧桂园、恒大、绿地等等都在做数千亩的大型综合开发。在现阶段,我们再去谈旅游地产怎么做,他中间的问题的时候,实际上我们已经进入了一个高速发展的新时期了,这个时期的基础是什么?首先他的基础是每个人都有一个度假梦,都有一个度假物业梦,都有一个自己拥有庄园的梦,都有一个在三亚海边拥有自己的度假别墅的梦。那么这个梦会形成什么呢?这里面有很多种解决方案。其中结合地产的解决方案结合投资物业的解决方案,实际上是和地产关联非常紧密的。依托与这样的一种需求,我们粗略的估算,一年有2%-4%的家庭,将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业这个比例将会达到每年4-7亿的水平。

这几年,现在和未来五年,中国在旅游地产上继续大规模前行,这个浪潮在中国的政经环境下不可避免,一定是一个潮。但是我们有那么多问题怎么解决呢?最核心的问题就是鬼楼鬼屋所造成的旅游地产的困境。一句话,纯粹以住宅的方式,就是一个房子既和城市分离,有和旅游功能分离的这样一种旅游地产的社区住宅型建筑,实际上他已经走到了劲头,并且已经成为社会的包袱和困难,也成为旅游地产发展中一个非常奇怪的现象。就是包括在我们山东、海南和其他很多地方,大批量的空置率非常高的鬼楼成为了我们的困境。那么解决这个困境的方法是什么?首先旅游地产要功能化、旅游和地产相结合。所以,旅游财富网提出要研究旅游地产的标准,刚刚黎总和各位专家都谈到,实际上旅游地产需要一个规范和标准,这样一个标准把我们旅游地产的模式、形态和符合于市场发展的要求,相应的规范起来形成一个明确的导向结构,已经成为了非常重要的方向,而这样的导向首先是功能化,旅游地产不仅是房子,还是生活方式。第二旅游地产必须是城镇化的,他要依托城镇配套,把生活居住的环境,配套的支持系统,管理系统有效承担起来,而不仅仅是别墅楼台。所以这两个方向我们认为是主导方向。第二是旅游地产大量的创新。最主要的创新就是把使用权和产权之间进行分离和交换的需求。所谓的产权是我们物业的法定权利,而使用权,我们买的任何一个旅游物业,我们不可能365天住在那里,因为他不是我们居住的家还是旅行中的家,旅行中的家必然是部分的使用,而让渡没有使用的空间和时间的权利,是旅游地产要创新去解决的核心问题。无论是途家还是我们看到的大量的解决方案,都对这一块提出了非常好的模式。包括我们说的各种时权交易网站,各种旅居交换系统都在做探索。最早时权交换的模式在中国没有成功。所以今天中国在探索的是产权形式和时权形式之间如何形成有效了交叉进行创新,这个交叉题目是下一步中国旅游地产当中最重要的课题,我们相信现在正在突破。现在这边有很多方式,我在这里不细分享了。

旅游地产怎么做呢?刚刚讲到了旅游地产的方法问题,旅游地产首先我们讲有一个投资路线图,在中国旅游地产从世界上来看,旅游地产首先的前提是气候。没有气候就没有旅游地产,所以旅游地产首先是基于宜人的气候,基于避寒避暑的需要,基于离开我们原来工作生活过的地方去规避我们最困难的,特别是哈尔滨人、东北人成为三亚最大的旅居群体就是因为残酷的东北生存环境为三亚提供了巨大的市场。一方面是避寒市场,第二是避暑市场,第三是像山东这样的地方,提供单项复合型的特殊消费,以滨海项目为主。长白山则是基于他的滑雪温泉。滑雪温泉是欧美的主导度假,欧洲最大的度假是圣诞节到元旦期间,这样的度假主要是和滑雪和冬季运动相结合。而崇礼现在是突破最大的地方,现在已经有上千亿的投资进入到崇礼县,成为中国打造冬奥会的核心基地,依托的是滑雪度假市场。

我们说度假路线图是我们追寻度假旅游生活方式的必然性结构。新型城镇化和我们今天讲旅游地产之间是什么关系?我把新型城镇化简单总结为产城一体化。新型城镇化首先是人的城镇化。重点是服务产业主导下形成的新型城镇化是未来中国最重要的发展目标方向。而恰恰我们最早工业园区主导的城市化,到服务产业园区形成的园区发展带动的产城一体化,到今天我们越来越重视的是消费聚集所形成的城市化结构。什么是消费聚集的城市化结构。一句话,旅游形成的是人的聚集,旅游点所形式的是大规模的人流聚集。一个5A级旅游景区可以形成50万人,100万人,甚至三四百万人。一个开放型的景区,他可以聚集1000万人次的人流。他同时也形成了消费聚集,他的消费不仅是门票、观光,还有大量的吃住行游娱购带来的消费。消费的聚集带来城市化。这是消费聚集为核心的新型城镇化。这个城市的建设,所涉及到的消费设施,商业地产、休闲地产,旅游景区地产,旅游居住地产,第一第二第三居所,养老居所等等所有都是旅游地产,以旅游消费为核心的城市开发就是旅游地产,他卖的不再是住宅而是复合型地产。它的销售、管理模式都是综合型复合化的,因此传统做楼盘的地产正在死亡,而这样的一种旅游地产他不是过剩,而是等待大家去创造中国城镇化全新的发展模式。

基于这样的理解,我们说中国大的趋势,除了人口像大城市聚集之外,还有就地城市化。城市化来自于人口聚集,这种聚集是和中心城市聚集反向的聚集,这样的聚集来自于养生、养老、会议、旅游等等的产业。这种产业带来就地城镇化的结构。由旅游消费的搬运,由人实现了大规模的消费,把旅游带动的消费形成消费聚集的产业,消费聚集的产业带动形成消费聚集的区域产业发展,城市发展和整个区域结构的提升,这是我们说的旅游和泛旅游城镇化带来的新的东西。

国家推迟了一年才出台的城镇新型城镇化规划来看,未来我们的新型城镇化当中,至少提供了四大商机。包括交通升值、配套升值,同城化升值和逆城市化升值。我们的旅游、休闲、度假所带来的巨大的机会。

在这样的架构下,未来旅游地产发展和地产发展中间,我们认为最重要的趋势和方向,第一,称之为开发综合化,你不能就房子做房子,卖房子卖壳。第二是产城一体化,第三是产品服务化,我刚刚讲了功能性服务结构导入。第四是场馆收益配置的合理化,原来的地产就是短期收益,而未来是长期收益型的,而快速回报的东西未来可能只占30%、40%,不超过50%,这样的话你长短结合的投资配置结构,以及金融服务利用的合理化非常重要,还有企业联合和品牌整合化。今天是品牌的时代,旅游地产也非常需要品牌的基础。

区域综合开发,综合体开发,特色小城镇开发,是未来房地产开发的主流方向。基于这样一个理解,对旅游地产的发展,旅游地产的核心我认为就是人气,赚人气,提地气,最终形成财气。这样一个人气的形成,旅游的关键是人气,人气的前提是吸引核,没有吸引核没有人来。旅游靠人消费,旅游如果人不来,你所有的蛋糕都是空的。那么如何吸引人是旅游地产的前提。但是人来了之后,如果不留下来消费,有什么意义呢?那么怎么样让他过夜,让他晚上有戏看,有玩的,可以去按摩、洗澡、理疗、参与性的活动,做足城市休闲文章,把产业聚集起来,把业态做足,让人留下来消费,我们叫消费聚集,如果说没有消费聚集所有的东西都没有根。在这样的意义上,在未来旅游地产第一是生态自然、可持续发展是前提,第二是追求生活方式的营造是旅游地产核心模式。开发模式上,产业和地产的深入结合,为区域综合开发的产城一体化开发,成为旅游休闲地产发展的核心。

我概括为2363模式。包括开发、招商、销售、经营四个环节。开发环节主要是土地开发和项目建设。有人只做开发有人只做项目建设,今天开发建设只是很小的一部分。第二部分是招商引资,有的是大型开发必须要进行土地招商,一旦形成商业聚集、有那么多业态,你必须要近来休闲商业招商。你要做酒店项目,除了你自己投资之外,你的土地招商、商业招商、旅游招商都要进行。地产销售至少是六个方面,包括酒店产权地产、休闲商业房产、安置居住、修居住、养老居住、度假居住六个方面。而经营管理是三个方面,包括景区经营、休闲消费商业经营管理和酒店经营管理。这三大类经营管理是完全不同的,和传统的物业管理完全是两回事,他涉及到的是经营结构和管理结构相配套的复合结构。因此按照这样的模式,他是产业地产复合型完全整合在一起的架构。

今天的投资商,如何驾驭产业,驾驭招商,不仅是开发建设,不仅是卖房子,这就成为了非常困难和需要高度整合能力的要求。所以未来地产发展要求是非常高的。

在这样的高标准下,我们把休闲小镇看成是这里面最重要的一种模式。他首先要有吸引核,把人带来,整个休闲小镇,举一个例子来说,丽江古镇就可以看成是一个休闲小镇,他的风貌就是吸引核。第二他有休闲聚集,业态非常的多样,特色文创工坊,夜间的文化,都带来了休闲消费的能力。由此形成了我们说休闲聚集的结构,延伸出来居住、酒店、客栈、一居而居三居业态,以及所延伸出来的社区配套和城市配套。这样形成的景区,我们叫开放型景区,开放型景区成为中国景区发展的主战场,未来60%的景区会是开放性景区,从现在来看,你能做开放性景区就是在做房地产,他带来的是风貌吸引力、广场吸引力、客栈吸引力等等都是。

另外他不仅是开放性景区还是消费产业聚集区,他还涉及到各种业态的产业,这些产业的聚集形成了产业园区的概念。另外他是新型城镇化区,他需要社会配套,需要医院,需要学校,需要养老服务结构,他是一座城市。他是在市场当中生长出来的,符合市场需求的城市。这才是符合市场的,有价值的城市。我们把这样的城市的业态结构,他的夜间聚集,他的结点广场,他作为一个景区,我称之为八街十景构成的理想的构筑模式。这是大雁塔北广场,夜间有这样的夜间秀,其每天晚上可以聚集5-20万人,所以他周边商业没有什么卖不出去的,他周边的地产发展没有什么可以阻挡的,因为其夜间人流聚集形成了巨大的吸引力。

理由地产的投资运作如何才可以保护自己形成最好的收益,低价拿地,专业开发,引爆人气,价值升值。价值是靠你自己引爆的。你拿一块不毛之地,他是低价的技术,你要进行专业开发,才可以创造吸引力,因此我创造价值,因此我创业商业价值,我创造的这些价值和人气最后带动的是我的土地价值、房产价值和财富效应。旅游财富网讲的旅游财富效应就在其中。如何形成观光人气、休闲聚集人气,如何进行经营销售结合,如何把地产开发商转化为产业地产的综合运营商就是我们整个发展结构。

我把旅游地产分为四大类,从休闲商业地产到周末为主导的第二居所的地产,到度假的第三居所的地产,到酒店地产,到度假型养老地产,这是快乐老人在旅居中间的养老,这种地产不仅是旅游要素,医疗要素,更重要的是让老人更快乐更好的参与互动。因此度假型养老地产是未来最有价值的地产。包括还有温泉地产、文化创意地产、庄园地产、新农村相结合的地产。最后,我们提出一个倡议叫中国泛旅游产业服务联盟,我们希望为地产商、房地产建设商如何转型和产业结合,需要导入品牌,形成大量的产业经营服务,我们希望整合产业经营和品牌服务者,为地产商进入到产业运营提供服务,我们希望这种服务可以实现旅游和房地产投资运营过程的整合和联合运作发展的机遇。

我就向大家汇报到这里,谢谢大家。

主持人:非常感谢林峰院长。接下来进入我们的第二场论坛。接下来我们有请讨论嘉宾:

青岛石老人度假区负责人、崂山区委常委副区长夏正启

烟台蓬莱省级旅游度假区管委会主任王成海

山海天度假区管委会主任孙振坤

海阳旅游度假区工委副书记、管委主任孙东明

有请论坛主持人:绿维创景规划院院长林峰。

林峰:这个环节是我们一起来共同探讨关于仙境海岸和新型城镇化的题目。这里有一个简单的仙境海岸的品牌介绍。刚刚于冲局长已经对仙境海岸做了相关介绍。我这里再把一些内容和大家进行一个简单的分享。在座四位都是仙境海岸上核心的度假区和仙境海岸典型的品牌代表。仙境海岸这个品牌从去年提出到现在形成这样一个品太推出首先有一个深厚的基础。在世界上成熟的有蔚蓝海岸、黄金海岸等等,这些海岸都是世界著名的国家海岸,在中国,海南国际旅游岛他也是海岸,是一个岛,这个海岸做的是一个开发结构的文章。今天山东推出的不仅是开发结构,而是一种文化品牌,一种生活方式的品牌。烟台、青岛、日照、威海,3000公里海岸线拥有巨大资源,有500多个岛屿,1000多个特色海滩,以及由此形成的大量的景观、环境、资源成为他的基础,而这样一个海岸最大的特点是拥有仙道文化。为什么把仙道文化作为整个海岸的文化概括?实际上最主要的是基于中国的道家文化,他所提倡的天人合一道法自然的理念,特别是道教讲究修养身心的养生养心之道和今天整个社会求养生和养老,以及我们所追求的回归自然的理念,追求仙境生活的理念是非常一致的。

而这恰恰和健康产业和度假产业和休闲养生产业有效的结合,这就成为我们选择了以道仙文化来打造我们胶东半岛度假旅游目的地特色化,面向世界做我们的民族文化的主要选择基础。

基于这样的选择。我们说逍遥度假,神闲生活就是我们的核心理念。仙居、道宴、逍遥游、养生修学是神仙般的养生养老度假价值的体现。每一个人到仙境海岸都可以学到一两个可以长期养生的,可以提升自己价值的,可以得到更好的养生养心修炼价值的这样一些办法,成为仙境海岸落实下来产品。这些产品落地下来形成30个综合区、综合体,这30个综合体都代表了我们这里面最核心的综合体结构,每一个综合体都构建了我们四大类产品为一体的,在半小时之内,以仙居为依托,以逍遥游为内容,以道宴和养生学道为特色的仙境海岸度假养生生活方式的特色度假产品。

接下来我们四位来自仙境海岸的主任和区长们,我们请他们一起来谈谈仙境海岸的内容。首先我们从青岛说起。青岛是中国旅游目的地之一,崂山是道家最重要的仙山。我想请夏区长来谈谈青岛的陷阱海岸打造看法。

夏正启:我来自青岛崂山。所谓的景区加消费区加城镇化区我觉得特别适合崂山,崂山在青岛东部,是主城区,面积389平方公里,但是崂山就占了300平方公里,在这样的地理位置地理环境的条件下,我们如何打造仙境海岸,我谈谈我体会和想法,以及我们正在做的工作和下一步的措施。

第一,如何理解仙境海岸,无论是太阳海岸、蔚蓝海岸、黄金海岸讲的都是物质的都是。阳光、沙滩、海水,但是只有青岛,只有山东,我们于冲局长提出了精神和文化层面的东西,是仙境海岸,这个仙的背后是道家文化,道家文化讲这个仙说的是追求一种生活方式,道家讲的是道法自然,顺其自然,回归自然,这是一种生活方式的改变,恰恰和我们现在休闲度假的时代需求相契合。所以我想仙境海岸也是中国的一种创造。

第二,青岛崂山我们在仙境海岸当中处于什么样的位置,拥有那些资源,如何运作。崂山这个地方,我用三多来总结他的特点。第一是多层次,第二是多要素,第三是多元化。多层次是说,崂山是在山在城中,城在山中,城在景中,在这样的城区,我们的一二三产游都在崂山有体现,从产业层次来说他是多层次的。第二是多要素。山海城滩,我们有600年历史的中国最美渔村,包括我们的博物馆、大剧院、高尔夫等等,要素是很齐全的。第三是多元化,多元化是说我们的文化,我们的儒家文化,崂山道家文化,我们的道家文化有2500年的历史,我们还有佛文化。大家知道西天取经的是玄奘,但是之前是法显和尚,东渡点就是在崂山。所以他的文化是多元的。我们把这些文化进行整合,形成闲居、道宴和修身养性的产业整合、旅游资源整合,有形成了我的第三个方面,如何去挖掘、推论。我现在做的就是三个方面的工作。第一个方面就是以规划为引领的,以文化为特色,以体验为核心。以规划为引领,我刚刚在讲,旅游文化、养生、地产之间的关系,其实在这之上还有一个关系,那就是产业的关系。这个产业,刚刚戴斌院长问,地方政府怎么出政绩和可持续发展的问题,在这个问题之上,其实就是产业的问题,崂山区是以旅游渡假、科技金融、总部经济三个产业互相支撑的结构。所以在规划上,要有一个产业的规划。大家不要一窝蜂的去追求纯粹的旅游地产、文化地产、养生地产,这些地产背后必须要有强大的实体经济和实体产业的支撑,这样的话,他才可持续。所以我们在规划引领上首先是产业规划的引领。另外,我们以养老养生为主体的国际健康养生城,因为崂山PM2.5都在30以内,我们的负氧离子达到了国际水平。所以我们以养老养生为主体,策划了一个15平方公里的国际健康养生城。第二突出道家文化,我们在崂山进一步丰富挖掘道家文化的系列产品。第三是以国家级的非物质文化遗产博览园建设来作为我们多元文化的补充。这是在规划引领方面。文化特色还是道家文化,道家文化追求的道法自然的规律,正是现代人想要回归自然,和谐自然的心态。所以还是以度假综合体,以酒店为核心的综合体的推出,第三个就是体验。我们从农业、工业、乡村等等这些以体验为核心的,让大家感受到,参与其中,得到真正休闲度假的乐趣。

林峰:政府做这样一个更大的综合开发,城市发展的综合结构,您对旅游地产商们来崂山区做这种开发,您希望他们有什么样的一种开发导向上来参与崂山的建设。

夏正启:我刚刚也在考虑这个问题,我觉得万达做的是有点意思的。他不是以纯粹地产的形式进入,但是他的表现形态是地产,就像东方影都他首先进入的是电影产业,从编剧、演出、拍摄、发行等等一系列来做的。而现在我们是先做地产再引项目,你的项目是不是符合这个地区的发展需求,资金是不是可以回笼都是问题。如果说旅游地产要介入的话,首先要想清楚,你的旅游项目是什么,产业项目是什么,只有真正的产业项目、旅游项目进入了,才可以有后续的资金、运营、招商可持续发展才可以解决。

林峰:下面我们请日照的孙振坤先生来谈一谈。日照这一段时间发展的非常好,包括赶海非常有特色的仙境海岸的生活方式,请您谈谈山海天在发展过程当中的一些特色。

孙振坤:首先感谢省旅游局给我们这么好的一次机会,我向各位专家朋友们介绍一下我们日照山海天度假区的情况。山海天度假区是95年成立的省级度假区。目前规划面积168平方公里,有36公里的沙滩岸线,我们的沙质非常的细腻。我们是姜子牙的诞生地,还是榕山文化的发祥地。关于仙境海岸,也是省旅游局支持鼓励推出的度假综合体。目前我们区内有规模以上度假酒店48家,A级景区两家。我们有12个连锁旅游屯,有8.3万张床位,占了日照市整个床位数的半壁江山。

接下来我们主要是从两个方面来发展。首先是保护,我们有36公里的黄金海岸,有36平方公里的卧龙山,有 8平方公里的森林公园,还有重要的水源地等重要的自然资源,在之前我们有过一些破坏,接下来我们要加大力度把它保护好,恢复好。接下来的发展我们主要是有几个想法。一个是继续打造黄金海岸,我们也到世界各个著名海岸去学习,学习人家先进的建设管理经验的经验。将我们的海岸线打造成各级一流的岸线。另外我们12个旅游屯还是偏低档,我们想委托国际知名的设计院把他进行整合,变成休闲小镇,满足所有功能,而且要深度融合我们当地的文化,特别是民族文化。第三是刚刚夏区长说的规划,规划也是非常重要的。省旅游局已经给我们做了一个非常好的旅游发展规划,我们在没有想明白怎么做事前把他保护好这是最大的贡献。第三是旅游地产和旅游大项目,我们项目要适度的开发。要形成一个休闲度假基地,把更好的产品呈现给大家,希望大家关注我们,到我们美丽富饶的山海天度假区。谢谢大家。

林峰:接下来我们有请海阳度假区孙东明主任来给我们谈谈。

孙东明:谢谢主持人,海阳没有崂山和日照知名度那么高,所以我把海阳的情况介绍一下。海阳是位于山东半岛南端的新兴的一个小镇。海阳的旅游资源非常的丰富,我们有230公里的海岸线,60年代一部地雷战的电影使海阳蜚声海内外。2002年海阳市代表中国政府承办了亚洲沙滩运动会,也使我们的经济社会和旅游业得到了长足发展。海阳度假区就在海阳市230公里海岸线上最核心的位置。经过这几年的打造,我们海阳度假区拥有亚洲唯一苏格兰风格的高尔夫球场,拥有原中共中央总书记胡耀邦同志亲笔题词的过内最好的万米海滩,拥有国家级沙滩体育健身基地,拥有国家级城市湿地公园,也拥有国家级餐饮示范一条街,还拥有中国北方最大的离岸式人工岛,还有中国北方最大的城市沙雕群。同时我们还是全国四个国家级旅游度假区试点单位。另外,我们海阳度假区的文化也是非常的丰厚。我们是中国首批非物质文化遗产海阳大秧歌的发源地等等。

围绕仙境海岸的发展,我们以滨海度假酒店为核心,整合周边的景区、景点、文化、服务和其他配套设施打造了仙境海岸山海游。我们不仅有海,其有国家级的森林公园,我们整合了一条线路叫山海游。我们打造了仙境海岸沙滩运动游。我们有全国唯一的沙滩体育健身基地。我们还打造了仙境海岸高尔夫商务游,我们还打造了仙境海岸养生度假游等五个系列的旅游度假产品。通过山东省旅游局的平台进行推广。从目前的推广效果来看,非常好。另外先进海岸还有一个理念就是刚刚各位专家已经讲过的,就是如何和旅游地产进行结合,围绕这个结合,我们管委会也积极的发挥作用。像我们今天过来开会,我们管委会来了6个人,我们旅游地产来了七八家。我们是积极的接受先进的理念。我们通过学习,使我们传统的旅游地产在原来的基础上增加一些文化、配套、旅游等等其他的服务功能。通过和我们的旅游财富网合作,我们打造了一个家庭式旅游度假酒店,打造了健身、娱乐,包括室外泳池、室内电影院等配套设施,确实是拉动了企业的地产销售,也增加了旅游人气,更重要的是解决了我们滨海旅游旺季一房难求的局面,实现双赢的局面。

感谢主持人,感谢山东省旅游局给我们提供的机会。欢迎各位嘉宾有机会到海阳度假区看一看,走一走,体验仙境海岸,过神仙生活。

林峰:旅游财富网和我们在打造仙境海岸中间,我们打造仙境海岸并不是大规模开发新房子,而是转化手上大量传统地产,把它转化为真正度假的家,而不是没有度假功能的旅游投资品,这个差别应该说是仙境海岸当中,也是旅游财富网,也是我们推进的非常重要的一块,也是我们提升转型的工作。真正仙境海岸的品牌,影响力最核心的还是蓬莱,我们有请蓬莱省级旅游度假区管委会王主任给我们谈一谈。

王成海:感谢旅游财富网给我这样一个机会。蓬莱以人间仙境著称。山东省旅游局提出的仙境海岸,和到蓬莱过神仙日子的理念相契合,都以休闲度假过程中的提高生活品质,提高幸福指数为旅游的最高境界。蓬莱积极打造休闲度假综合体,有效的推动了新型城镇化的建设。突出异域特色和文化特色,我们积极打造仙境海岸。一个是我们深挖了传统景区的内涵。蓬莱自古以神仙文化,神仙仙境而著称。蓬莱拥有两个5A、两个4A,一个3A级景区。两个5A级景区都是以神仙文化为特色的,我们以神仙文化为依托开发了一系列的神仙文化特色。6月份我们要推出蓬莱八仙的电视剧,同时我们还积极打造夜游文化娱乐产品,做好策划包装。

第二,我们正在积极打造乡村旅游文化产品。我们乡村旅游发展已经具备了一定的基础,2012年,我们结合美丽乡村的创建,在连片上下工夫,加快乡村旅游规划的编制。推动了乡村旅游资源合理开发。有序利用,坚持特色文化,餐饮文化发展道路的乡村游产品。目前我们已经发展了省级旅游度假强乡镇14个,旅游特色村6个,乡村旅游自发点5个,另外加快蓬莱葡萄酒和旅游的融合,加快推进葡萄酒旅游的发展,条件相对成熟的苏格兰酒庄等纳入了全市的旅游项目,依托酒庄开发酒庄婚礼、音乐会等一系列的活动。对尚不具备旅游条件的酒庄加快配套旅游设施,对新建酒庄要按照多样化、差异化的设计理念指导葡萄酒庄打造风格各异的旅游主题。

现在蓬莱的旅游度假酒店有70多个。也欢迎在座各位到蓬莱去休闲度假,最后我想说仙境海岸就在蓬莱,谢谢大家。

林峰:实际上仙境海岸代表的也是一种很先进的理念,在旅游地产和旅游财富发展当中,如何调整海岸综合开发,政府如何主导、引导通过品牌整合来推动产业发展,推动产品开发,推动我们的城市化建设,我想仙境海岸是在创造着一种非常创新的政府引导的品牌创新实践。通过这个实践,相信对各位也能够有所启发,也欢迎大家到仙境海岸过神仙生活,到仙境海岸创造神仙生活,谢谢大家。

主持人:谢谢各位。接下来我们一起来见证山东仙境海岸和旅游财富网的战略合作的签约仪式。

(签约仪式—山东仙境海岸)

主持人:谢谢各位。今天上午的峰会到此结束。

(下午)

主持人:尊敬的各位嘉宾,各位朋友,大家中午好。正如我开场所言,本届峰会是一场落地的解决之道的盛会。经过百名专家学者一年多的研究,对于什么样的旅游地产合格,旅游地产细分的标准有哪些,在新型城镇化当中旅游地产的机遇与挑战有哪些,相信来此参会的很多地产大佬都很感兴趣,接下来我们有请中国房地产业协会副会长,国际旅游地产专评委副主任朱中一先生进行详细的解读。有请朱中一先生

朱中一:今天上午的会议开的很好,大家谈的很多的观点。对话环节当中我也谈了一些观点。主办方让我谈两个问题,一个是旅游地产和新型城镇化的关系问题,第二个问题是让我谈一下对旅游地产的标准。我想第一个问题上午很多领导和专家都讲了,我只是讲一下我的观点。

发行旅游地产和新型城镇化的关系我觉得有几点。第一,新型城镇化强调产城融合,强调以人为本,旅游地产在这两个问题上都是紧扣这个主题。我们国家现在大力发展旅游产业,旅游产业一方面有一个比较长的产业链,另一方面可以促进消费,改善人们的生活需求。所以09年国务院出台了关于加快发展旅游业的意见,2013年国务院发布了关于国民旅游休闲纲要,去年的两个文件,关于支持养老服务业的若干意见还有关于促进健康服务业的若干意见。另外就是最近国务院发布的关于推进文化创意和建设服务与相关产业融合发展。国家密集出台的这些文件当中都谈到了旅游。这说明了中央政府对发展旅游的重视。也就是我们现在发展旅游是正当其时的,因为他和产业融合相结合,体现了以人为本,为民考虑的思想。这是第一个观点。

第二个观点,就是新型城镇化强调了要把坚持生态文明的理念融合到城镇化建设全过程。政策有几点,第一,十八大报告讲了,在几次的重要文件当中都提到了要促进生产空间、生活空间、生态空间的和谐布局,实现三个效益--经济效益、社会效益、生态效益的有机统一,这是我们开发旅游地产的指导思想。因为旅游地产一般都是在宜居的地方,尤其是在环境比较好的地方,所以你一定要处理好这样一个关系。生态空间要保护,生活空间要绿色,尤其是搞旅游的,你到哪里住的时间不长,你搞的很豪华也不一定很合适。生产空间要高效,包括一些生活场所也要高效。第二要按照城乡规划的要求处理好三个关系,第一个是处理好城乡统筹发展的关系,这是反复强调的,因为搞旅游地产,不仅是在城市里有资源,很多资源都是在小城镇甚至是在乡村的,所以在注重开发城镇旅游资源同时开发乡村旅游资源。这里面包括了比如说2009年住房和城乡接合部和国家旅游局分两批推进了216个特色旅游名镇名村,这些地方既可以作为旅游地方也可以作为旅游休闲的地方。现在有一些地方,我们现在也在考虑,如何可以就近城镇化,就近城镇化是最好了。这些旅游的名镇名村就可以就近城镇化。我去年春节的时候去海南看了一个少数民族风景区的一个村。这个村原来非常的贫困,只有43户人家。后来北京一家公司去进行开发,他把原来43户的彝寨的房子改造了,另外又修了43栋,这43栋是让他们搞出租接待用的。另外他们把自己承包的农田采取股权合作方式进行合作。另外他把有一些有接待能力的人培养成旅游接待员,不仅实现了当地农民的就近城镇化,还把附近的老百姓吸收过来。那个项目李源潮副主席都去看了,这是我们未来得一个路子。这是第一点,一定要考虑到城乡统筹的关系。

第二个关系就是在城镇建设当中,一定要处理好新区开发和旧区改造的关系。这个一定要处理好。第三个是在旧区改造当中做到应该保护的保护,应该改造的改造。不要一拆了之,这里有很多的案例,包括上海的新天地,重庆的中山四路,我们到那些地方去看,他的旧城改造当中保留了历史的文脉。这样的话,就像总书记讲的,我们要让老百姓望得见山,看得见水,记得住乡愁。这就体现了一种历史文脉。只有这样的地方,才可以吸引人去旅游。这是第二点。

第三点,一定要让文化创意,社区服务和旅游融合来开发旅游项目。因为旅游从某种意义上来讲,如果说没有文化特色的旅游项目,一般是很难吸引人的。这个文化特色包括历史文脉,包括原来的人文环境,当然有一些自然景观的,那是另当别论。国务院前不久刚刚发了一个文件,大家可以好好领会。在行业当中,也是有一个比较典型的案例就是华侨城。华侨城实际上在搞人文景观方面是有其特色的。他1989年开发了第一个锦绣中华,92年开发了中国民族文化村,94年开发了世界之窗,96年推出了大型旅游晚会。如果说早期去过深圳,都去看过这些项目,这些项目现在还是经久不衰,他就是把文化创意、社区服务和旅游紧密结合起来。但是有一些地方的产品就缺乏文化的精神。

第四点,一定要按照节能低碳绿色集约的方式来开发旅游住宅项目。我认为有一些住宅在旅游地开发的,一定要注意这一点,现在有一个硬规定是凡是2万平方米以上的公共建筑都要符合绿色建筑标准。还有一点,旅游地开发的一些项目住宅不少都是卖的,但是你卖的这些项目是不是可以搞全装修的,甚至最好是家电家具都是统一配好。购房者可以拎包入住,他不住的时候,可以委托物业管理公司来统一盘活,统一出租。这是最好的。我为什么强调这个事情,实际上我在海南,跟海南省的副省长和三亚市的市长 都提过这个建议。因为房子买了之后,他闲置的时间很长,特别是到三亚这样的地方,除了东北去的人可能住四五个月,其他地方的人,一两个月就不错了,甚至只有春节前后几天,大量时间是没有人住的,不少客户也想委托物业管理公司把这个房子盘活。但是话说回来了,如果说装修、家电不一样,你出租的时候就有难度了,如果说是搞全装修的,家电家具都是统一配好的,你出租也方便,物业公司打理也方便。所以我觉得在旅游地开发房地产的,我建议你最好搞全装修房,一步到位。买房子的人拎包入住,平时让物业公司打理,这样是不是更好一些。这是旅游地产方面和新型城镇化方面讲的观点问题。

第二个问题,主办方让我对旅游地产项目的标准问题谈几点看法。曾总他们很不容易,会前很多专家提出了书面稿,确实不容易。这项工作政府现在顾不上,包括协会也顾不上,但是这个工作很有意义。你要使旅游地产健康发展,必须要在一些重大问题上获得共识。我想将来在出台标准的时候,有几个问题必须要注意。首先我立这个标准,就要体现出其专业性、权威性、可操作性。专业性就是要结合各个方面的专家意见,已经开发项目的企业家意见。权威性,你们起草之后,政府认可,逐步的形成一个行业标准。第三可操作性是说标准是可以落地的,如果说不能落地也不好做。所以标准的专业性、权威性和可操作性是非常重要的。至于另外一点,就是为什么要起草这个标准,我就不多说了,因为大家搞旅游地产热情很高,为了规范旅游地产,我们要制定这个标准,这个道理很清楚。

另一方面,我们老说旅游地产,我们扪心自问,什么叫旅游地产,说实在的,我一下子也很难解释清楚。前期我们坦率的说,我们不少开发企业,讲的旅游地产是在宜居宜游的地方开发了项目卖房子。比如说海南国际旅游岛前后那么火,为什么呢?因为升为国际旅游岛了大家去卖房子。包括山东,因为你有碧蓝蓝天,所以开发了不少房子。你现在到北京去看,一天到晚可以看到山东在推销房子,说明那边房子多了。旅游地产绝对不仅仅是在旅游地开发房子卖。我觉得首先要明白这一点。我自己觉得旅游地产应该是为旅游服务的地产,或者说是有旅游来主导的,地产是一个载体,旅游是主导。同时还要考虑到能够为旅游提供各个方面的软件服务。既要有硬的条件,又要有软的条件,只有这样才可以称之为旅游地产,否则的话,离旅游地产距离肯定还是比较远的。我想关于什么叫旅游地产,大家可以想办法把这个题目做好。

第三,我们看到一些好的旅游地产项目有哪些核心要素呢?因为旅游地产本身是为旅游服务的你有哪些核心要素呢?旅游就是吃住行游购娱六要素,我们是为他们服务的。当然不一定要全部满足,但是起码要有一些要素,我们现在仅仅是住,甚至有一些地方连住都不行,基本设施,公共服务都不配套,甚至有的交通也不便利,你怎么让人家去旅游。所以有哪些核心要素组成,我们一定要搞清楚。当然和旅游有关的住房、酒店要考虑。另外还要考虑旅游的休闲项目的建设,有一些地方,实际上就是我们讲的娱乐场所之类的,高端的还有高尔夫球场之类。

第三点,旅游的公共服务设施建设要考虑,起码交通要便捷。去年的6、7月份我们去开会,当时国家旅游局有一个小领导也去了,当时宜春市提出来,要把宜春打造成为国际旅游城,当时那个老领导说,你要打造成为旅游城,一般来说是有条件的,比如说你一天有多少个城市的航班会直接落地?但是他个时候宜春就是北京去的航班都不是每天都有的,其他地方都要从北京转的,你要打造成为一个国际旅游城市是根本不可能的。凡是旅游好的地方交通都非常方便,或者是高铁,或者是飞机,这样才可以打造成为国际旅游城市。另外软件服务方面也要注意,当然将来可能更多是利用信息化手段,互联网手段来提供服务,互联网的手段是不是非常便利,让老百姓一点就知道,我要到什么地方旅游,现在的人员情况如何,饭店是不是住满了,在网上一看就知道,这些基本要素必须要知道。这也是上午戴院长讲的事情,咱们要分析市场,分析客源,市场的信息从哪来呢?我们可以考虑网络,另外还要考虑它的承载问题。这就是第三个问题--旅游地产核心要素是什么?能不能满足它。而且要满足各类群体的,有高中低档的。因为旅游大量还是中低档的,你怎么去满足他,这是第三点。

第四点,旅游地产究竟有哪些类型?现在旅游地产的定义还没有定义好,你必须要考虑到有哪些类型。当然旅游财富网他提出了几种物业类型,比如说5+2的生活度假物业,候鸟式的度假物业,中短期的度假物业,产权式酒店,服务式公寓。他基本上是按照物业形态来做的。而林峰院长是另外一种划分方式,他是这样划分的,他是度假旅游地产、养生旅游地产、养老旅游地产、休闲商业地产、郊区休闲地产、商务旅游地产、创意文化地产。他分了这些类型。当然这是排列组合,但是那一种更加合适?关系是什么?核心要素是什么?如果说我们把旅游地产类型基本上统一之后,我们再来看每一类地产的特点是什么?然后定几条核心的标准,这样的话,就更加清晰,操作性也更强了。

第五点,在旅游地产当中,我们既要有建设标准,还要有运营管理的标准。旅游地产是需要去运营管理的,实际上现在不少的海南的老百姓已经在进行代管了。这就涉及到运营管理,作为旅游地产项目运营管理是非常重要的。至于说是产权式酒店,还是度假式酒店有一套严格的管理制度,其他的怎么分才可以符合管理要求。

第六点,在具体了住房上,旅游地产也是不容易的。要进一步的接见国外成熟经验。当然他们的旅游地产主要是产权式度假酒店和分时度假式酒店为主。当然我们现在还不成熟,当然也有各个方面的因素,但是未来肯定是往那个方面发展,海南去年出台了一个文件,纯商品房的比例要减少,要增加产权式度假酒店、公寓式度假酒店的比例。这个要结合国际先进经验,在这个基础上我们提出的标准会更加可行。

征求意见主要是两个方面,一方面是专家,比如说咱们的林院长,他们在这方面很有研究。还有一块也是必须要征求的,比如说像华侨城、万达、今典、雅居乐、碧桂园他们已经在开发旅游地产项目,他们有什么体会,他们的体会肯定会更深,这样的标准既有理论工作者专家的意见,又有操盘手的企业家意见,又增加了国外的经验,我们搞出来的东西,即便是国家层面还排不上号,我们也可以作为一个旅游地产开发指南给大家,这也是一个非常有用的东西。你有了这个,人家来咨询的人就更多了,也可以推动这个行业的发展,当然作为协会我们也非常重视这一点。从市场来说,一个是比如说将来职工带薪休假之后我们这个市场怎么关注,另外是老年人市场,现在老年人占旅游比例已经达到了20%,而且逐年提高。第三,中学生、大学生甚至现在连小学生都开始了,他利用两个假期,有的是学校组织的,有的是家长带着的。所以我们国家的旅游市场是很大的,关键是怎么样做好。因为我在协会还分管老年这一块,我在想,咱们面临着50年代-60年代出生的哪些人也要退休的情况下,因为那批人是出生高峰,他们进入老年了就是养老高峰了。而这些人在思想观念上,要比40年代以前的要解放一些,而且他们的下一代都是独生子女。那么这个市场,我觉得是大家要关注的,也就是说休闲、旅游、养生、养老相结合。如果说这个市场大家关注了,如果说我们的企业,或者说在一个省里面也好,甚至是一些大的企业,如果说你搞连锁式的产权式的分时度假式的产品,可能将来是很有潜力的。我觉得我们的企业不妨探索一下,我的发言就到这里,谢谢大家。

主持人:谢谢朱中一先生。接下来我们有请旅游财富网CEO 国际旅游地产专评委常务副主任曾晓成先生解析中国第一驱动力旅游财富网系统模式。

曾晓成:上午谈的主题是旅游、文化、地产产城融合,新型城镇化。下午我们重点谈带薪休假,迎接旅游地产大发展时代。我们一直有一个问题,落实带薪休假和我们旅游地产会迎来大发展时代有什么关系。实际上是带薪休假给了我们度假的时间,尤其是度假和我们观光旅游是完全不同的。观光旅游是走马观花,我们有星级酒店就可以了。但是休假的话,一方面是有钱,另一方面是有闲,有闲有钱才可以形成度假,而且度假的话绝对要去生态环境非常好的地方。上海人不可能说,我明天跑到北京去度假,上海是雾霾,北京也是雾霾,跑过去度假毫无必要。那一定是空气质量非常好,水没有被污染,土壤也没有被污染。参加工作一年的人有5天的休假时间,如果说我们5+2天的话,就是7天,我们工作10年20年有20天甚至是一个月,我们现在很多老年人退休之后,身体非常好。你说他呆在这样的城市里,空气环境很糟糕,城市很拥挤。那为什么不去山好水好的地方去度假呢?反过来我们来看一下,中国的度假旅游,就是适合度假的,7天以上的产品中国有没有?山东的仙境海岸,我问过他们,我的父母要放到山东半岛度假一个月,仙境海岸上有没有这样的度假住宿。他们说住5星级酒店,我说住5星级酒店我自己跑过去住三四天就闷了,我们家老人家过去住一个月,我首先是担心有没有医疗设施的保证,住一个月,他很多东西是自己生活自理。还有更重要的一点,住一个月他会不会寂寞。老年人最担心的就是寂寞,我能不能交到朋友。所以去年和山东省旅游局的于冲局长沟通之后,整个的仙境海岸包括海南国际旅游岛,包括云南这些旅游目的地的大省们,可以说没有这样的度假产品。真的没有吗?有,就是旅游地产。但是问题是我们的旅游地产没有和我们的终端消费市场对接起来。我们旅游财富网做了一个统计,带薪休假是给了老百姓有足够的度假的时间。从经济能力角度来说,2013年中国的人均GDP超过了6400美金。中国有20%-30%的人围绕度假和养生可以购买旅游地产。中国有40%-50%的人可以选择到某一个地方去度假,住一个星期,十天,二十天,也包括一个月,两个月,三个月,候鸟式的。所以举行仅仅是哈尔滨市,在三亚候鸟式的过冬的人群是25万人,这个市场非常大。而现在旅游地产存在的问题是什么呢?市场摆在这个地方,有购买的,有度假需求的,我们的产品也摆在那个地方,他是旅游地产,很多开发商都这样说,我是要候鸟式的拉人过来度假。但是这两个市场是缺位的,对接不起来。

一个是旅游地产开发商他的产品定位,你看有没有产品适合去住一个月。你的产品一室一厅,你的各种各样的生活配套,你的社区服务能不能让这些人过去能够住得下,呆得下。产品好了,这个市场卖给谁?通过什么途径进入到我们前面讲的30%的人可以购买。40%-50%人群可以消费,没有形成一个对接。这就是我们现在旅游地产,尤其是中国已经到这个阶段,我们也做了统计。75%的购买旅游地产的人,是有投资和基于将来老了之后我们会去度假去养生。

这里面肯定是购买旅游地产的,无论是海南还是山东的,还是云南的。75%的购买者只是用于度假十天,度假半个月,大部分的时间都是空的,因为他没有时间度假。这些空置物业,还有40%-50%的家庭,或者说他家庭当中的老年人会选择去消费。我们要把这些业主购买了之后,他不住的物业,我们要把他和市场对接起来。这就是第一个,我们现在旅游地产的空城现象是非常清楚的。因为75%的人是属于有点钱又想去养生度假,但是大部分的时间去不了的。70%的旅游地产物业必然是空置的。只有20%-30%的人群,他有足够的时间呆在那个地方度假。这就是目前我们旅游资产的现象,他的市场,需求都是非常清晰的。

接下来我介绍一下旅游财富网怎么来解决这个问题。这是我前面所讲的,中国有没有适合七天以上一年以内的中长期旅游度假产品。城市压力大,雾霾城市拥堵,度假肯定是生态环境很好的地方,这个我就不详细讲了,这是度假经济时代到来。度假经济的时代,尤其是今年两会,这是为了拉动消费,所以发展养老、健康、旅游、文化等服务业,落实带薪休假制度。这是李克强总理讲到中国拉动内需经济发展的一个重要方向。

这是我们从经济收入的水平关联度来看的。这个是经济收入水平提高了新的三大件,就是你现在有钱了干什么?车子、房子,各种社会保障都有了,有钱了,90%的人说了,有钱了第一个是投资,第二个就是养生度假,地个就是走出去让别人觉得我很有品位。所以我们讲旅游地产存在了一个投资理财、度假养生和文化品位的需求。也就是我们讲的中国中产阶级的新生活的三大件。所以我们来定位,旅游地产就是为度假旅游服务的,度假旅游我可以候鸟式的度假,可以5+2的模式去度假。那么旅游地产更多的是围绕适合7天以上,1年以内这样中长期的度假。如果我们说观光旅游、商务旅游,或者是两日三日游,现有的酒店就够了。

这是旅游地产的定义,旅游地产的核心价值一个是度假的价值。就是有一些人我跑到一个目的地,那里自然环境很好,我觉得这个地方非常适合我,所以我就买了一个度假的物业。他有他的投资价值,自然增值,也可以通过经营、运营获得收益,还可以分时度假,产权式酒店,还可以通过我的物业交换实现。这是我前面讲的,中国有20%的中产阶层,有能力购买度假地产,50%的中国普通家庭可以预定旅游地产作为7天以上1年以内的中长期度假旅游。上海公务员退休之后他的工资五六千很正常,五六千在上海,我呼吸雾霾,夏天那么炎热,城市这么拥挤,我出去说花五六千块钱我去了仙境海岸甚至还包吃包住我呆一个月。然后我在那边可以交到很多朋友,这样一种生活方式他是非常希望的,这种市场非常大,但是我们没有这样好的产品。旅游地产目前的问题我们非常清楚,很多开发商挂羊头卖狗肉,老业主抱怨不断,新业主望而却步,从物业公司来说,非常高的空置率,我们海南很多物业业主不来住,物业管理费收不到,最后导致物业管理越来越差,房屋空置导致的物管布里以及利用不足的投资损失也非常大。当我们认识到旅游地产是为了度假旅游的时候,其实给了我们旅行社很大的优势。

我想讲一下我们旅游财富网旅游地产的O2O2O模式,他是针对旅游地产的空城、滞销问题提供切实落地解决方案,并且为包括超过30%的国内中产阶级阶层购买度假物业,为超过50%的中国城市家庭提供7天到一年内的中短期和中长期的旅游度假产品,我们怎么做呢?第一,我们是在全国布局旅行社。我们所布局的合作旅行社在任何一个城市里面都是最大的,他拥有的门店是最核心的。因为旅游地产,度假旅游需要引导,需要旅行社的门店人员面对面的引导人们去购买旅游地产,需要门店销售人员引导老百姓,今天你们家庭应该到什么地方去度假一段时间,我们利用旅行社现有的门店资源,来覆盖我们所要寻找的中产阶层。20%-30%的购买者,40%-50%的度假旅游消费者。目前我们已经布局了20多个省会城市,80多家旅行社,有近5千家门店,现在我们正在积极推动。

我们对旅游地产开发商提供什么样的服务?第一,项目的定位,并不是说所有的项目都可以跟我们旅游财富网合作,我们是为我们的消费者提供7天以上,一年以内度假旅游的。所以你的产品定位、功能配套、商业模式、运营管理模式都需要按照我们的要求,通过我们的咨询,我们把目前挂羊头卖狗肉的打着旅游名义卖地产的,变成真正的旅居度假产品,这是我们提供一个项目定位服务。我们也通过我们的专评委的平台,我们有近50位副主任委员,我们有来自一线的旅游地产企业专家,都是副总以上级别的,我们吸收他们成功和失败经验。

项目定位符合了我们要求之后,我们首先是可以帮助这些物业布局一个全国的营销平台。我们怎么做呢?我们会给开发商提供我们的网上销售系统,为合作旅行社的每一个门店提供门店的线上销售系统。这样利用门店线上预定,进到实体门店的线下提供服务,然后我们用门店进入到全国各地的各大社区当中,覆盖千千万万的中产阶层家庭。因为旅游地产不是那么简单的,他是需要不断的去引导和推动的。这是我们和济南的佳华国旅合作的项目,利用门店现有的数据库通过网上推广,感兴趣的老百姓会到门店进行亲自咨询,我们最后以两天一晚的形式到地区考察,觉得不错,他们可以买下来。这样旅行社可以赚两笔钱,一个是度假考察游的收益,很多开发商也愿意提供一些优惠,甚至包括免住一个晚上,提供一早一正。销售完了之后开发商一共提供佣金和我们旅游财富网结算。相对旅行社门店来说,这一块的收益就非常高了。

这是我们线上的支持。线下我们和旅行社会进行大量的培训。第二个,这些老百姓购买了这些物业之后,自己用的时间又不长,怎么变成一个旅居度假了产品可以面向租赁市场呢?就是我们前面所讲的40%-50%的家庭可以消费的旅居度假市场。旅居度假前面提到过产权式酒店,这是一个投资性的产品,最早上海也好、北京也好、深圳也好,产权式酒店是投资理财产品是要返租的,一般的物业管理公司是不可能承受返租的。尤其是一些旅游地产项目,七八千套度假公寓,你要让物业管理公司返租的话,你首先会把人家吓怕的。一方面物业管理公司无法提供返租,另一方面,小业主觉得说,我又想把这个物业委托给物业管理公司经营,因为人并不在物业所在地,就会形成一个信任关系,所以物业管理公司最希望的就是业主可以委托我来租赁。这一块物业管理公司所碰到的问题,我们旅游财富网把它解决。我们提供系统作为第三方,帮助小业主和物业管理公司建立信任关系,业主可以随时在网上查询他的物业,它的状态,是出租,什么价?租金收益是多少?也包括可以随时查询他的水电煤,这样就可以形成一个信任的关系。

第二个物业管理公司,对这种旅居度假产品怎么做他不懂。那我们旅游财富网提供标准,包括他的环境,包括他提供的社区服务文化活动,像海南非常好的物业,社区服务做的非常好。尤其是在海南购买房子的,你让他们组织一些文化活动,养生文化活动,他们会请一些业主,本身就是这方面的专家退休了住在那个地方,物业管理公司组织他们进行各种各样的活动。一方面物业管理公司可以推动五指山一日游让大家不寂寞,其实这一块只有物业管理公司可以提供,我们的酒店管理公司是提供不了的。

第三,我们旅游财富网帮助物业管理公司打通他和终端消费市场的通道。也就是我们和旅行社门店建立的面向社区的销售渠道。从这样一个角度,我们就把物业管理公司变成了度假物业的运营公司。旅游地产空置率最大的问题是什么?开发商房子卖完了,应该赚钱就赚钱了,留下的物业管理公司赚不到钱那就麻烦了。整个服务他也不会提供,也不会急于为业主想办法。但是像仙境海岸一到夏天大家可以注意,酒店爆满,里面了物业都是空置,空置率非常高,但是如果说利用我们的模式,把物业管理公司变成了运营公司,他其实就可以在这个金山当中去挖掘了,他面向的就是7天以上,1年以内的度假市场,当他有了这样的动力之后,什么样鬼城空城都不可能出现。因为旅居度假市场非常大,而我们真正的旅游地产项目,按照中国的人口来讲,真正形成市场对接的是远远不够的。

现在我们从物业运营这一块采取了7天以上,10天、20天、甚至半年都可以,收益分成的话,业主50%、物业管理公司40%,旅游财富网10%,大家可以想像,物业管理公司40%,本身就是基于物业管理公司的保安、保洁各种都已经配齐了,而针对7天以上的,一周打扫两次就可以了。所以他的运营成本并不是很高,而他的收益是非常大的。这就是我们把业主不住的物业,我们通过和物业管理公司的运作,变成了旅居度假产品。当然了现在很多去海南买房的人第一年都说我的房子不可能拿出去出租。等到第二年下来,我的房子又不住,又潮湿,还浪费,马上就问物业管理公司能不能帮助我经营。我们通过我们的O2O的模式,线上线下结合的模式把产品和终端市场打通。

另外,我们业提供旅居交换的平台。就是说,我们的投资者购买了旅游地产可以度假,可以养生,可以通过我们和物业管理公司合作,可以把它租赁出去,我们还可以利用这个物业,和海南业主进行交换,所有这一切都可以在网站实现。我们提供平台,提供系统,让业主之间相互匹配。我们提供交换的游戏规则。

这是我们旅游地产的另外一块,就像今天峰会一样,我们在推动整个产业发展。这是我们的优势,O2O2O是线上预定线下旅行社提供服务,再到线上实现旅居交换,我们采取的是闭合式的模式,这节是我们旅游财富网的电子商务平台的介绍。

我们对旅游地产的定位就是度假旅游,中国未来旅游就是度假旅游,而且度假旅游必然会成为生活的一部分,谢谢大家。

主持人:谢谢曾总。我们知道空城现象对旅游地产开发商是一大隐忧,更让物业管理公司有苦难言,随着带薪休假的落实,度假时代的来临,困扰地产开发商和物业管理公司的问题,是否有最佳的解决之道,在接下来的环节当中我们就会来进行讨论。我们有请讨论主持人:

云南广播电视台房地产事业部总经理秦歌先生。

对话嘉宾:

卓达集团海南公司总裁、国际旅游地产专评委副主任委员赵相雨

云南田野咨询机构董事长、国际旅游地产专评委副主任委员文剑武

旅游与地产研究中心主任、国际旅游地产专评委副主任委员宋丁

深圳笔克集团总裁、国际旅游地产专评委副主任委员符亦斌

平海逸龙湾物业有限公司总经理、国际旅游地产专评委副主任委员李学平。

秦歌:很高兴今天来到这个会场,和大家一起探讨旅游地产的很多问题。旅游地产在我看来,他是中国房地产发展的一种必然方向,也是未来几年最好的房地产开发模式,但是中国的旅游地产一直是不健全、不完善的。度假地产、旅游地产对中国来说也是一个全新的东西,包括旅游地产最近几年也成为了一种热门话题和概念。我们回到主题来说,中国旅游地产的开发,其实很多房地产项目是打着旅游招牌去卖房子,真正意义上的旅游地产在中国少之又少,成功的案例屈指可数。我们看清水湾的项目非常的浩荡,气势磅礴,但是基本上没有人住的。我到三亚清水湾的时候是晚上12点,整个清水湾项目亮灯光的地方太少了,而且现在项目的配套也不够,空置率非常高。据说整个海南三亚空置率高达90%以上,为什么有那么高的空置率,这肯定是有问题的。无论是规划还是开发模式,都是很有问题的。那么这种问题诞生的根源是什么呢?我们有请宋丁老师来解读一下。

宋丁:其实我刚刚听主持人讲过之后,我很受启发,中国旅游地产已经做到这个程度了,已经在对接了。我们在座各位搞旅游地产的,你们真的知道什么叫旅游地产吗?我们讲了一上午了,其实照我说就简单透了,旅游就是出去玩,什么叫地产呢?就是住下来。因此旅游地产就是出去玩住下来。所以旅游地产核心本质是度假。如果说只是一日游没有度假,如果说只是住没有玩不叫度假。所以说,旅游地产一定要玩,还要住下来玩,只有这样才可以慢慢的体验,慢慢的消费,这就叫做度假。我们知道一日游叫拍照游,什么概念,你跟着旅行团出去游,那么多人,导游说了,只给20分钟,20分钟之后车要开,你能玩好吗?你刚刚要拍照,就说不好意思让一让,等你拍完照片拿回家之后,你在电脑上,你突然发现你亲友背后的图景那么漂亮,你说当时我怎么没有好好的看一下。旅游地产这件事,旅游度假意味着要有很多住的地方,当我们要住这个房子的时候,我们突然发现三个方向的问题,第一,很多人一哄而去了,很多地方没有办法住,很多地方无法完成度假就是没有办法住下来。第二盖了太多房子,而且像三亚遇到的问题,我在深圳那边也看到这样的问题。5000万平方米的建筑总量,这么大的量,现在每年大几百万的供应量,严重的结构性的供过于求,就是因为投资的力量在作祟。投资是不去度假的,2万块钱买的房子如果说可以涨到3万他就抛掉了,他不住的。所以没房不能度假,有了房不住也不是度假。第三种情况就是我买了房了,也发生了居住行为,但是一年365天,如果说是候鸟型的,像三亚的房子,最多一年用上一两个月,甚至有的只用三五天就丢在那个地方。这种东西叫低效率使用。丢给物业公司怎么去解决?他没有办法。所以中国在短短这几年之内,完成了度假梦到度假噩梦的过程。旅游是什么?就是吃饱了穿暖了,开着自己的车到外面去旅游,然后住下来。这是我们的小康梦。从度假地产角度来看,2020年估计还达不到这样的状况。因为我们还有很多的制度要建立,包括产品、市场、对接。像我们可以做到这样的,可以多几个旅游财富网这样的机构可以早一点实现这样的梦。

秦歌:您刚刚说的制度是不是说有一些人有了房子他想度假但是他没有办法度假,没有办法度假是因为他想度假的时候,发现里面停水停电,脏乱差,没有办法住的。等把水电费交好之后,又没有心情度假了。还不如住酒店。

宋丁:我觉得现在我们国家的旅游地产供需都存在问题。像深圳,地方政府拼命让地,地土出去之后,盖了很多的房子,但是太缺乏配套了,没有配套我怎么度假。我住在那个地方一天都不想呆,什么东西都没有,就是一片海,当下还有点浪漫,一个小时之后就不想浪漫了。就想逃离海边回到城市,这是供给。

需求方面也有问题,需求太急躁,太急功近利,太投机,想买一个房子,半年到一年内涨一倍,然后把房子卖掉。在这样的情况下,没有多年的努力,一个完善的旅游地产环境、配套、产业发展是做不到的。急需我们在座的各位各方共同努力加快我们这个产业的完善,只有这样才可以配对我们目前中国的发展情况。现在深圳2.2万人均GDP,当我们的消费到了这样的地步,当中国人有那么多钱的时候,我们还没有办法对接一个非常正常的,成功的标准的旅游度假生活,这不怪别人,只怪我们自己,我们到了一个全面拯救的时代,非常的有必要大家一起努力来完成这个目标。谢谢大家。

文剑武:我觉得我们的论坛要论起来,要交通起来,甚至要对抗起来。所以我抢这个话来说,我几乎不同意今天所有人的观点,包括宋老师的观点。今天发言的大部分都是政府的领导,还有很多专家,我不知道有没有开发商在场。

我说我同意今天几乎所有人的观点主要是两条。大家有两个前提,第一个好象只有我们旅游地产有问题,其他地产没有问题。这绝对是错误的,整个地产都是有问题的。旅游地产问题不是旅游地产,而是房地产的问题。

第二,我们旅游地产现在要解决的销售困难也好,空置率也好,第一是不是仅仅是旅游地产,以及我们是否现在能解决这个问题,我们就找到出路,这是不是最根本的问题,我想如果我站在开发商的角度,我要说第一步是我们开发商的问题,是整个大势的问题,是政府的问题,是国民需求的问题,因为这三十年来,我们的开发商为中国经济发展作出了多大的贡献,我们还一天到晚捱骂,我们不仅盖房子,也盖小学,也修路,我们还要交税,还要交那么多钱去买地,还要天天被政府卖,被媒体骂,包括开发商还养活了一系列的上下游产业。整个房地产出现了销售困难,全面下跌。去年8月份在海南,博鳌房地产论坛上,很多人还很乐观,房地产一线城市好,今年马上就跌了。所以我们这个时候不能就旅游地产谈旅游地产,否则的话,我们走不出这条路。从这一点上我觉得旅游地产不是那么悲观,反过来我认为旅游地产是拯救中国房地产业的其中一条路。

我觉得十年后可能万科都会消失,去年我一个悲观的观点是可能5年后中国房地产要消失60%-70%的企业,但是今天我感觉10年后万科可能都会消失。他们不代表未来,他们是过去时代的恐龙,恐龙时代终结就没有恐龙了。我们说旅游地产一定是一种地产,但是旅游地产当中还可以分好几种,我们怎么找我们的出路。我觉得现在我们有三个同质化,归根到底就是同质化的问题。第一,我们很多旅游地产还是住宅,跟其他的房地产是一样的。第二,我们几乎旅游地产的类型就是度假地产,要么是滨海,要么滨湖,要么是森林的,除了一点酒店、SPA还是别墅,还是同质化。那么怎么不同质化呢?我们做开发投资我们可以重新审视,大家不要都去做度假地产,也不要都去做酒店,一定要审视资源。要做度假地产必须要有最好的阳光,最好的空气,最好的气候,最好的水,在全中国有几个地方有?三亚有,云南还是个别地区有,包括仙境海岸很多地方气候也不是很好,空气也不是很好。真正的度假地产,我们中国可以做的没有多少地方。那么我们旅游地产是不是不做了?我们如何避免同质化,我们从城市中心向外说,将来我们从最城中心就可以做旅游地产,就是做城市老街,把商业地产和文化有机结合起来,我觉得上海新天地就是城市老街,这就是旅游地产,市中心的旅游地产。每个城市中心,只要有老建筑的都可以做,包括济南的芙蓉街等等,都可以在老城区当中做。这是其中一种。第二种我们再往城外推,城边上有一定旅游资源和旅游景区的文化旅游小镇,这是第二种,现在的古镇就是这种。这是给旅游商业和旅游居住以及城市环境有机结合在一起的。第三种就是城近郊的专门针对城市5+2生活方式和一定的养生养老的,我叫做生态庄园或者是生态农庄产品的。他必定是一个小镇,他是把农业地产和旅游和养生养老和5+2有机结合在一起的。这需要大量的运动休闲的配套。第四种,在远郊有一些有产业的比如说葡萄、咖啡庄园,可以做一些小镇。第五种才是山好水好空气好的地方。这里面我们可以分为不同种的类型,这样才可以找出不通知化,不仅超越旅游地产,也超越现在所有地产的出路。

赵相雨:我觉得参加这次会议,曾总牵头,我们来这里是一个学习的过程。首先我是抱着这个学习的态度来的。我认为我们还是要面对现实,也就是说,我赞同他的观点,也许旅游地产确实是中国地产的希望,既然是希望我们就要坐在这里研讨,理思路,包括学习,我认为我是抱着这个态度来的。空置率方面的问题,因为我们的项目主要是在海南三亚,确实是像刚刚秦总说的,空置率非常严重。我们都看过资料,一般在国际上,空置率正常在5%-10%,超过20%就有问题,而中国有中国的实际情况,现在海南,包括内地的有一些城市,空置率远远超过20%这个数字。海南的高空置率有多种原因,一个是当地消费水平和经济水平还是有待提高。刚需比较弱。他的销售和投资主要都是岛外的。所以我赞成宋老师说的,投机行为比较严重。还有我们了产品设计、配套等方面的缺陷,造成了空置率比较高。空置率这个问题,应该说在海南开发商也意识到了,也引起了政府的重视。在这几年来,因为我们也经常参加政府的会议,我们都是房地产协会成员。经常参加政府的讨论,政府也非常头疼。我举三亚的例子,在海南省已经有文件提出来,房地产转型升级,要限制住宅的发展。三亚已经出台了更细的细则,要大力发展旅游地产开发,度假式的,经营式的产品。也就是要解决,资源的浪费。引进一些高端的人员,把产品做高端。现在已经引起了政府重视,也采取了一些措施。现在在海南,目前还是有一些楼盘,应该说大部分的楼盘都是在做挂旅游地产名义在做住宅。这一部分的控制,包括将来,曾总做的旅居交换系统,我对这个非常感兴趣,所以我这一次来参加会议也是带了我们的销售老总过来,我们也希望在这一块学习。因为我们空置率问题,现在沃勒项目开发了2/3了,在当地来说空置率算是低的,但是淡旺季非常明显。一到夏季人员非常少。包括原来途家跟我们也谈过,包括一些小的中介也来做过,多没有做起来。这一块作为开发商来说,空置率这一块确实很头疼,首先对社会来说是一个资源浪费,对开发商来说,物业管理增加了很大的难度。对业主来说,他也对投资减少。所以这一块我想真正的解决这个问题,我觉得这一次曾总牵头做这个,我认为未来是一个发展趋势,我们也愿意积极参与。同时要想解决这个问题,我们作为开发商要做有责任的开发商,一方面在配套方面,作为一个旅游地产一个是环境,一个是配套,第三个才是产品。你的配套是你未来竞争的很大的一个因素。做好配套,包括健康、养老等方面的配套,除了配套之外,要打造自己的服务保障体系。

秦歌:以后产品开发是不是说先做配套再做产品呢?

赵相雨:这个产品部是全部的配套,而是说要有特色,要选其一二,打造服务保障体系。

秦歌:也就是说我们做旅游地产的时候,是不是可以这样,先把配套做好。整合各种资源之后,再在里面做产品?

赵相雨:这是一个模式的问题,就像开发旅游地产一样,当年的华侨城他是先打造景点再做旅游地产。第二种情况是同步做的,像成都的芙蓉古镇,是地产和旅游同步做的,还有一些古城都是如此。这是要根据情况的。

秦歌:那么如何解决空置率的问题?一个人买一套房子,按照现在人们的度假方式来说,不可能在一个地方长期居住的,一年可以住一个月就已经不得了了。所以就出现了旅居交换系统。从分时度假模式演变为旅居交换系统。因为分时度假,是从法国开始的。当时是12个人合伙买了一套阿尔卑斯山下的房子,然后约定每个人有1个月的居住权这就是分时度假的起源。我们请符总来谈一下。

符亦斌:我特别不爱听那些专家教授,包括宋总是我的好朋友,尽讲一些空的东西。一个政府领导,跑上来说我们有多少GDP,进了半天,我们都听晕了,我们来干什么的?我从深圳自己坐飞机过来,开会就讲点有价值的东西。

首先我们讨论的旅游地产属于哪一个行业很多人还是模糊的,这就是地产产业,只是旅游的功能,旅游的主体性,住宅叫住宅地产,商业叫商业地产,工业要工业地产,旅游是地产行业的,但是很多人把旅游地产说,我们做地产打旅游的旗号,你讨论打什么旗号来批判这是很荒唐的事情,所以首先要把行业分清楚,他就是一个地产行业,只是说有旅游功能的地产。

第二,每个人有每个人的事情,首先想好自己做什么事情,把自己分内的事做好。我非常同意文总的观念。因为我们每个人做旅游开发,做地产,做营销,各行各业都有自己的行业位置,你自己想做什么?是想做旅游地产投资,还是做旅游地产开发,还是你在做一种旅居系统的交换平台,还是做商务会议,我们自己把自己的事情做好。大家今天来这个地方都是希望有一些收获的,如果说我做企业缺钱就找钱,我不太懂什么是旅游地产,什么是分时度假,我就听什么是分时度假,我的产品如何融入分时度假系统,给我带来什么意义。如果说这个东西没搞清楚我们的讨论是没有基础的。我第一个阶段是照做旅游开发的,第一个合作就是在03年和林峰合作。第一阶段我们做旅游景区开发,旅游投入大,周期长,后来想就把它做成旅游加地产,当然方法很简单,我和一个地方政府谈,我来投资打造一个景区,或者说一个区域的旅游资产开发,你配套给我多少钱,给我什么价,这就是一种商业模式,这种方式有钱赚了,但是还是有点慢,你在开发地的过程当中,旅游投入你要承担一部分的责任,否则他不会给你优惠低价,而且这个市场的做法,国家政策层也有问题。所以再后来我们把旅游地产开发和住宅地产项目开发结合起来,我们最近正在做风情小镇,是一种新型城镇化的雏形,把多项功能配套起来做,这是一个产业的过程,我们在自己做自己的事的时候,就想清楚我应该怎么做,找到最适合我的路子这是我们要考虑的一个问题。如果说再谈到今天,作为对话,大家也不能把自己的主题忘掉。主题是什么呢?今天很多专家讲了很多,我觉得这是一个很好的机会,我觉得这个行业,原来在十多年前,我们做过景区门票分销,做过度假旅游连锁,做过很多种商业模式,很多人从规划设计到景区管理,到投资开发,到投融资等等,这个产业是非常好做的。因为中国还真的没有把严格意义上的度假概念理解透,如果说我们有引导性的去做这方面的工作,大家能够有一个平台,进行资源整合。把闲置的房子利用起来,和全国资源对接起来,而且我们通过一个渠道找到自己满意的地方,用一个有信誉保障的平台,这个商机是非常好的。所以如何做好这件事是非常重要的。因此作为一个企业,在做自己事的时候,一定要考虑清楚,自己应该做什么?对于大家都在讨论的话题,我们可能给予一些个人的观点和意见。但是并不是说谁说的就是正确的,专家说得不一定正确,企业说的,做企业的一直需要专家指点。

我就讲到这里。

秦歌:李总,接下来请您发表您的观点和意见。

李学平:我主业是做物业管理,副业做销售。主业目前来讲主要是物业管理这一块,今天的会议是国际旅游财富峰会。前天有一个养老地产的博览会。目前对旅游地产实际上他的名称在增加,因为现在它的功能是养老、度假、休闲、旅游那么旅游地产可以包含这些功能码?旅游地产物业管理这一块,在这一块是个空白。传统的物业管理,就是保安、工程、园林管理、清洁管理、客户管理。现在我们加了一下叫五大基础物业管理工作。城市住宅地产因为周边的商业配套、娱乐配套、文化配套、体育配套等等这些设施都比较完善,实际上家就是中心,我们业主很少在会所去使用这些产品,包括我们的高档楼盘,从星河湾,到万科你去看,他的会所使用效率都是很低的。而旅游地产不一样,旅游地产因为周边商业配套设施、体育配套设施、文化配套设施、娱乐配套设施都不完善。所以这一块物业管理实际上已经超过了传统的物业管理范畴,如果说用城市物业管理地产的观念去管理旅游地产是管不好的。旅游地产首先是养老、休闲、度假,我们要围绕这些功能来做文章。因此首先要做到的是不寂寞,业主寂寞了你的物业管理就做不好,我们就围绕业主的衣食住行,健身、健康、交友、经审和文化去做文章。围绕这些方面去搭建平台。业主的情绪、爱好、修养、学历、个性都不一样,怎么办?我们通过搭建不同平台,组成不同的沙龙,我们组织业主去玩,引导他们去玩,陪他们去玩。这是衣食住行,健身、健康、交友、娱乐、精神、文化做文章。仅仅是这些还不够,开发商还要提供完善的商业配套,完善社区配套项目。现在很多小楼盘,为什么滞销,实际上是因为在规划设计的时候,没有考虑到这些,物业管理也没有考虑到这些,完全和城市住宅混为一谈。物业管理我们还要解决各个方面的问题,你的消防问题,你的燃气问题,你的规划设计问题,你的施工问题,你的销售承诺问题等等。物业公司不以事小而不为,业主的每一件事情你都要重视,积极和开发商沟通携手解决这个问题,有的物业职业经理人讲不出来,不敢去讲,他为了推卸责任,业主投诉无门。

另外消防问题也要非常重视。要先组织人去查验,查验之后有问题要整改。一定要做到干净。另外还有一些常态的功能还要把服务延伸。你必须要让业主高兴起来,他不高兴,你也高兴不起来。这一块的话,做好的基础上还不够,还要进行社区文化建设。我们打造自己灵活的东西,我们做的逸龙湾项目组织了一系列的活动,包括他去年一台晚会花了50万,他们开发商很高兴,他说我们一台晚会花50万我们很专业的。我说是的,你一台晚会花50万,但是你搞20个活动花1万你舍得吗?你不舍得。而我们的人生有很多的片断组成,我们让业主参与进去,让业主排练节目,演出只是两三个钟头,我们从排练开始,业主要有两三个月时间的排练。这个排练的时候,有苦有累有矛盾但是事后这个事情过了之后,他回味起来,他觉得这个日子过的充实,他每天很高兴,所以他也愿意在这个地方呆。去年我跟逸龙湾说,你给我30万,我给你办20场活动,但是带来的效益是销售翻一番。特别是2014年2月份,销售1亿多。3月份也是近一亿。所以从开发商角度来说,物业公司来讲,小区除了常态性的一些活动,也组织的让业主参与一些大型演出,业主在里面也很高兴的。我们的一些老人表现的欲望特别强烈,他希望被人尊重,老人在家里没有地位,儿女说他啰嗦,到孙子辈更是做牛做马,只是在老人活动的时候,老人的顽童的天性表现了出来。做好之后,小区业主的口碑也好,物业管理也好做,没有业主跟你吵跟你闹,锦旗一面接着一面,产生了光环效应,有点小问题,业主就自己解决了。

秦歌:今天最主要的是解决两个问题,我觉得这种论坛如果说每个人讲长了就变成了主题演讲。我觉得每个人针对一个话题,一两分钟解决这些问题是最好的。我觉得今天针对两个问题,一个是解决开发商如何把旅游地产卖出去的问题。第二个是解决消费者、度假者的度假问题。也就是说,我买了一套房子,不可能在这里常住,那么我是不是可以到其他地方住。比如说我在三亚买了一套房子,是不是可以到青岛,到云南去住,实现一种旅游交换居住的概念。对开发商而言,房子卖出去了,他高兴。而对于消费者而言,我本来有一套房子空在这里没有用,我希望我买在这里,可以到其他方面去住。云南有一个上市的房地产企业,叫云南城投,他做了一个旅游地产系列叫梦云南,他针对梦云南旗下的体系,比如说你在梦云南的一个项目买了房子,你就可以到其他的梦云南的项目去住,他就是一个旅居交换系统,让你买了房子之后,可以享受一年四季的度假生活。因为这套东西,只有这样才可以引起投资者或者是消费者的重视。消费者才肯买房子,开发商才可以把房子卖出去。

文剑武:我觉得今天大家一直在摸索不同的创新手段和创新方法,但是这个渠道要有一个过程,不能立竿见影,房地产30年发展到今天,所积累的问题,靠我们旅游地产一家,一年时间来解决是不可能的,但是希望是有的。

宋丁:确实是房地产的问题,我们没有否定这个问题。我觉得旅游地产也好,度假地产也好,包括旅居交换系统,我们其实就是解决目前困惑投资商、物业公司和广大买了房子业主的困惑叫怎么解决空置率的问题,怎么提高入住率的问题,怎么提高空间的高效使用的问题,大家一起想办法一定会有办法的。

于冲:目前说旅游地产来说,中国地产做了30年,旅游地产是未来非常朝阳的产业,大家真的可以关注他,这个主题可以延续十年二十年。现在我们要面临的是什么问题呢?就是如何进行有效的资源整合,把有房子的,要住的,把服务体系、营销体系,包括一些投资方可以把房子卖出去,把几个资源进行整合,搭建这个平台叫旅居交换平台,更多是资源整合的交易平台。

赵相雨:在20世纪70年代的时候,美国当时因为石油危机闲置了大量别墅,后来产生了一种模式叫产权构架,因为有了问题大家才想办法解决,目前空置率的问题引起了大家的关注,也引起了曾总他们想牵头做这个事情,这非常有意义,我希望我们多方努力,包括开发商要把自身的产品做好。刚刚曾总也说,度假不是走马观花的,他有中长期的时间要住,中国的住要安定、安宁,大家都提供好的产品,共同努力可以把这个事情做好。

李学平:旅居交换,我一直认为是两块,第一块是在淡季 ,这一块是交换。另外一块你们还可以为开发商组织大批客人,就是养老的这一块。我们从物业角度来说,我们和业主签短期协议,南方3个月,北方4个月,三个月起租。

秦歌:我觉得曾总提供的思路,就是旅居交换系统,这个强大的系统应该尽快建立起来,因为每个地方根据气候,根据城市呈现的文化不同。希望可以通过今天的会议和交流,可以建立一个强大的旅居交换平台。这个东西一旦建立起来之后,就可以满足三个方面的需求。当然模式是很多的,思路也是很多的。我们这个主题的讨论就到这里,谢谢大家。

主持人:非常感谢各位老总和专家的分享,谢谢大家。

(茶歇)

主持人:接下来我们进行第四场的圆桌会议。随着中国度假时代的来临,作为度假行为的带动者,旅游业如何抓住机遇创新产品、创新服务。下面我们有请圆桌讨论主持人:旅游财富网CEO曾晓成先生。有请对话嘉宾:

国旅上海总经理范坷遥先生

安徽万达环球国际旅行社董事徐华玉先生

南京中北旅行社国内旅游中心总经理夏涛先生

上海市旅游行业协会秘书长李怀发先生

曾晓成:我们接下来的这个对话的主题,我在之前介绍的时候也讲过,我们面对的这个时尚,中等收入、中产阶层,中国有20%-30%这样的中产阶层他们会购买旅游地产,用于度假、养生、投资。中国有40%-50%的家庭有能力消费这种度假产品,尤其是带薪休假制度出来之后,整个旅游的产品和业态也会发生变化。从今天上午山东省旅游局局长于冲局长已经看出这个趋势,所以打造了仙境海岸,就是滨海度假的品牌,也是为了迎合我们带薪休假的。我是做旅游财富网的,一条腿是踏在旅游行业,碰到旅游行业他们就说我是搞房地产的。跑到房地产领域了,他们又说我是搞旅游的。两方面都不认我。所以今天和旅行社的,旅游行业的资深人士在一起,我就是一个学生了。想向各位请教一下,尤其是旅游财富网面向这个市场,一个是有没有看准我们旅游地产未来得消费市场,因为把握在你们手上。我前面也接触了很多的旅行社,也谈到旅行社正在转型的问题。所以第一个问题我想针对去《旅游法》出来之后,旅行社的想法。首先我们有请李秘书长来发表一下您的看法。

李怀发:大家下午好。刚刚曾总说到《旅游法》,《旅游法》从去年10月1日开始实施,到今天已经有7个多月的时间了,《旅游法》发布之后,对旅行社行业带来的变化和思考,其他地方我不敢多说,我只是说一下上海的情况。因为上海有1324家旅行社,《旅游法》实施之后,对旅行社来讲,提出了新的挑战,也提供了新的发展机遇。《旅游法》的主旨内容是反对零付团费,零付团费的主要表现形式是在我们所说的传统的团队旅游当中发生的。今天是旅游地产项目,我要贴近旅游地产项目内容来讲几句话,传统的旅游大家都知道是赶鸭式的排队旅游,是到此一游。旅行社当中有一些不正常的经营方式和获利模式就是压低团费从事指定购物或者是加节目来获取利润。这是团队旅游当中普遍存在的现象。旅游法发布之后这种经营方式和获利方式受到很大的挑战。今天的论坛当中谈到的关于度假时代的到来,确实来讲,随着消费水平的提高和旅游者消费观念的成熟,现在比较多的旅游方式和发展比较快的旅游方式是自助游,自由行,或者说是一种休闲度假旅游的消费方式在迅猛发展。传统的团队旅游,跟团旅游的方式是在下降的。《旅游法》的发布从领导的话来说,就是《旅游法》的发布是中国旅游业发展的一个奠基石,是依法治旅,依法兴旅,依法护旅的时代的到来。对旅行社来讲,现在也正在面临一种新的挑战。传统的消费模式在转变。现在新的商业模式在不断的出现。加上国家的,包括像国八条等等这样的一些政策新规,传统的旅行社面临非常大的挑战。无论是大的旅行社还是小的旅行社,或者是中型旅行社都在做两个转型。一个是交易模式和市场客户的一种转型。也就是说,针对现在新的商业模式变化,很多大的旅行社在纷纷触电,比如说自己开设一些电子商务网站,以及和电子商务网站的融合,改变他的商业模式。第二个就是对客户群体的针对市场的一种转型。因为传统旅游的方式,已经不能完全满足消费者的需求了,而自助游、自由行,或者是新的消费方式的出现旅行社也在做新的转型和变化。对旅游地产来讲,这是一个新的发展机遇,我们所说的度假旅游,我们再延伸一些,应该叫做休闲度假旅游,他的特点是慢游,是个性化,是高品质的个性化的服务,这样的话,你才能针对这个市场有一个比较好的发展。对旅行社来讲是一个新的发展机遇,对旅游地产来说也是一个很好的发展机遇。对房地产开发商或者是旅游地产开发商很好的融合和链接,旅游财富网做了很好的事情,但是我们还需要提升和完善他。我不敢说现在把旅行社的地位抬的很高。我并不认为旅行社可以做到救市,但是旅行社一定会把你们这样的一些旅游地产或者是类似于旅游地产的这样一种资源能够把它作为我们今后的供应商来对待。能够丰富我们的旅游产品为旅游者提供更加好的一些服务。

曾晓成:谢谢李秘书长让我们充满信心。刚刚李秘书长的谈话,我看出两个内容。第一,《旅游法》的出现让旅行社在寻求新的盈利模式。第二,旅行社应该说他掌握了中国大部分的旅游的客户群体。到目前为止,应该说人们出行,旅行社还是一大块,客源市场这一块还是在我们旅行社的手上。今天我们在座的还有国旅上海公司的总经理,代表了上海市场。还有安徽万达环球国旅,这是万达集团为了发展文旅产业收购的传统旅行社,一会儿也给我们分享一下合肥的旅游市场。夏总是南京中北旅行社国内游中心的总经理。请大家各自发表一下意见,首先我们有请范总。

范坷遥:在座的有很多都是地产界的大佬,当然也有很多旅行社的同行。就《旅游法》对旅行社的冲击来说,应该说我们中国国旅有一定感受。但是应该对我们的冲击不是很大。可能经营旅行社的人都知道,《旅游法》没有出来之前,有很多低价团,零付团费,但是我们中国国旅是以品质为重要的产品标准,所以对我们的冲击不是很大。在这里我想就旅游和地产这一块,我想简单的聊一聊。我们做过很多的团队,所以到境外的看房团我们也做了很多,包括和境外房地产开发商合作,确实是做了一些。应该说效果不错。但是中国的旅游地产,我个人认为,刚刚我们地产界的一些大佬们在说的过程当中讲的是非常有道理的,同质化太厉害。整个产品销售没有贴近到我们的消费者,我在去年和浦东的一个很大的房地产开发商,跟他们交流的时候,他们在浦东拿了1000多亩地,准备开发成一个休闲度假中心。当时我给他提出一个建议,我说你去日本看一下豪斯敦堡,你看一下境外旅游房地产是怎么开发的,相信对中国的一些企业会有很大的启发。因为他是旅游的六大要素都在里面存在了。如果说你要开发旅游房产你要涵盖这六大要素才可以满足消费者的需要。这一块是以旅游为主题的开发商要认真思考的问题。我们今天实际上房地产在中国投资部分过度放大,他的使用功能很多时候都被忽略了,但是无论投资放大到多大,如果说使用价值得不到体现,它的投资价值一定会贬值的。这是大家要思考的。另外就旅行社来说,旅行社是非常贴近消费者的,尤其是在座的几家旅行社,用现在来说叫传统旅行社,传统旅行社最大的特点是说顾客的忠诚度。今天电商的话,在旅游环境当中起到非常大的作用。但是传统的旅行社和旅游者之间的黏度,和消费者之间的结合度是远远超过电商的。所以旅行社这一块和消费者是非常接近的。所以这一块我觉得旅行社当然在今后的市场当中,如果说大家可以结合得好,相信大家都是有很多机会的,这是我个人的看法。

曾晓成:范总给了我们普通开发商提了建议。实际上旅行社一直在关注这一块。我们这个峰会是跨界整合。以前很少有搞旅游地产的峰会能够把最贴近消费者的旅行社拉进来谈这个问题。我想开发商如果和旅行社合作,他们提出了很好的对产品的建议。我们接下来有请我们徐总,您是目前中国旅行社行业的知名人士。

徐华玉:《旅游法》对旅行社行业的影响,我想这个影响是加速了旅行社的变革。为什么用加速这个词,如果说没有旅行法,旅行社也应该变革,但是可能零付团费还可以过一阵子,但是因为《旅游法》的实施让这个变革提前到来。刚刚秘书长讲了,现在已经实施了7个月,我们的旅行社发生了哪些变化?第一,从总体市场里看,加速了让大集团的资金投入到旅行社行业里来,以我们为例,我们去年12月26日被万达收购,他控股我们公司。万达在目前已经收购了5家旅行社,今年的旅行社目标板块是要做到70亿,明年计划做100亿,后年150亿,2016年进入到前三甲的水平,万达是地产公司,为什么加入到旅行社行业呢?因为万达在全国马上要建100家万达广场,明年达到100家高星级酒店,还有很多旅游城。他收购旅行社是希望我们起到领带的作用,收购旅行社花了很大的代价,我估计至少会达到10-20亿的水平。这样的话,他可以把万达集团的相关项目转起来,形成一个闭环,现在看来效果非常不错,未来还要建一个巨大的电商平台,他的目标不仅是要做中国最大旅行社,而且希望能够成为世界上非常有名的旅行社,甚至成为世界前十强的旅游公司,这是有《旅游法》为市场带来的变化,不仅万达看重旅游行业,现在很多行业都在转旅游。

第二《旅游法》实施加速了旅行社行业分工,过去旅行社行业有水平分工,现在有垂直分工,让旅行社集团化。我们被万达收购之后,我们在短期内,在安徽建立了8个分公司,明年会覆盖全省各地。大旅行社集团化了,一些其他的旅行社走专业化的路线,夫妻店去给大旅行社卖产品。

第三,对旅行社本身来讲,可能和在座各位也有关系。第一,旅行社的产品多样化了。过去旅行社主要是观光游产品为主,现在逐步增加了休闲和度假游产品,但是目前主要集中在境外海岛,包括国内的厦门、海南、三亚等。包括山东度假产品还是比较少的,主要还是观光型为主,所以山东打造度假型的产品品牌,我觉得是一个非常明智之举。另外是销售渠道的变化。过去完全是靠门店实现销售,现在应该是门店加电子商务结合在一起,未来所有旅行社谁都离不开网络。未来不存在谁是互联网企业,这不是互联网企业,互联网这个工具不是电商的专利,所有的企业,包括房地产都应该运用好电商。第三个变化是促使我们旅行社的人员变化,过去是旅行社大部分是万金油模式的,未来旅行社的人员是顾问、管家和专家的类型。如果说做不到这一点,旅行社会有很多的困难。

从合肥市场来看,从安徽市场来看,《旅游法》实施之后,总量在增长,但是客源结构发生了变化。团体旅游在下降。散客旅游、家庭旅游在上升。国内旅游产品在下降,出境旅游产品在大幅度提升,甚至以100%的速度在提升。从合肥市场来说,客源更向有品牌的企业集中,那么小企业怎么办?包括万达环球国旅,安徽目前有300多家旅行社在卖我们的产品。《旅游法》对旅行社眼前来说是冲击,但是我个人认为对旅行社行业长远来讲是好事,如果说没有《旅游法》,旅行社就会变成温水中的青蛙,那天怎么死的都不知道。《旅游法》实施之后,就相当于给我们身上浇了开水,让有力气的可以跳出来,这就是对旅行社的变化。

曾晓成:不愧是被万达选中的企业。思路转变很快,产品创新很快。包括上个星期,我们已经去了山东一次,也去了海阳度假区,产品线也出来了。

徐华玉:其实目前来讲,万达集团的作用还没有在旅行社的作用。比如说合肥的旅游城项目,他一个月卖了40亿,每个周末的看房团是我们做的,现在无锡和江苏没有收购,现在还是委托我们做的。希望我们在座很多的开发商有实力,也有很好的产品的,旅行社可以作为您重要的渠道来借助曾总的平台,这也和万达正在实施的项目不谋而合的。

夏涛:我还是先就前面这个话题,就是新《旅游法》对旅行社的影响谈一下。其实在座各位都已经说了很多了。我觉得现在是一个变革的时代,旅游行业在变革,房地产行业,我们正处于黎明前的黑暗。《旅游法》对我们旅行社的影响来说,实际上已经过去了。现在最大的影响,一个是国家政策的影响。像八项规定,限制三公,以前旅行社很多都是靠这个吃饭的。但是现在没有了。现在旅行社都是逼着自己在转型。各位都是大的旅行社,原有的政府占了很大一块,现在没有了之后,更是急于转变。另外一块冲击是现在这种旅游的信息,因为以前旅行社是赚的信息不透明的钱,在信息化透明的时代,你要赚暴利或者是信息差的钱是非常困难的,因为现在电商发展太快了,传统旅行社的技术手段和各个方面的营销的势头应该说和目前的携程、途牛、同程有很大的差距。在现在的形势下,客人更多的选择不跟旅行社出游,他选择自助游,他在网上定个房,在同程上定个票就走了。旅行社的客源是下降的。但是我们在业内我们要分析我们能把握什么,我们有什么。一个是我们积累了一定的人脉关系。他的客户群,比如说政府部门相关的这些人跟你出游的,他不能跟你出游了,但是他自身的度假需求还是可以找到的,以及社会上的散客,特别是老年人市场,我觉得旅行社在这里面还是有很大空间的。因为电商往往完全是一种机械式的,单程的标准化操作。而旅游往往是个性化非常强的。更需要人和人之间的沟通和交流。我觉得这一次提出旅游地产项目,我觉得真的是非常适合旅行社来做这一块。我也知道像威海的楼盘在南京大家都组织看房。但是我觉得他的层次太低了,只要是晨练点,大街小巷,见人就拉,最后来的可能有买的,但是他的空置率如何转换,他买了之后投资价值没有得到体现,舒适度没有得到体现。我觉得旅行社和旅游地产企业合作当中是有他的相对优势的客源群体以及很多旅行社都有很多门店,这些门店都开在一些地段好一些的闹市区或者是比较富裕的居民区,至少人口比较多的居民区。我发现我们的门店里面也不知道他要去哪里的,就找到我们销售员说,你给我推荐一下。这是电商不具备的。旅行社一方面需要转型,需要触电,更重要的是要发挥线下的优势。这要和旅行地产商进行很好的结合。当然旅行社也可以组织纯看房团。你的销售人员或者说委托的代理方他能上街拉,旅行社也可以做,旅行社更多进行的是精准营销。我这一次去看了仙境海岸的一些楼盘,大部分都是以老年人为目标客群的。按照我的设想应该是做成几种产品线,一种是单纯的看房团,只不过这种渠道从房地产变成旅行社来组织客源。另外一种是和度假联系在一起的恩,也就是说你要打包成一种度假产品。比如说曾总说的三五天,一个星期的,各种类型的,适合不同类型的碎片化时间的客人,他几个人坐飞机飞到烟台或者是青岛,海阳房地产商开车过来接一下,今天他想看一下就去看一下,或者是明天他去崂山看一下,或者是他就在海边发呆,这种相对来说是一种更优质的人群,他的购房的意愿和能力肯定是要超过街头随便拉的老头老太。我觉得旅行社一旦参与进去之后,他的这种主动性肯定会很强,而且他做的这种多样化也会更强。

曾晓成:旅行社通过他的门店来销售的旅游地产产品优势已经被夏总说出来了。旅游地产面向的是中国千千万万的中产阶层,而这些中产阶层他是分布在各大社区里面的。但是我们旅游地产这么大的一个产业,目前有没有形成一个销售的通道。刚刚夏总说到跑到各个地方去发传单,散兵游勇式的,最后把佣金拉的很高,受益的最后是分销商们,老百姓买了房之后,这些分销商就消失了,关键是我们旅游地产没有建立一个真正的度假通道。中国要发展旅游,最早是要创汇,所以我们发展了旅行社,我们要做入镜旅游,把旅行社的机构建立起来,和各大景区联系起来。现在我们进步到度假旅游,我们现在也是要建立一个强大的通道,不仅是销售通道,还是来的经营通道。接下来我想问一下,对旅行社开门店有什么看法,包括各个旅行社你们未来的打算是什么?

范坷遥:这个问题我几乎每天都会想一下。这对我来说确实是一个非常严峻的挑战,目前中国国旅在上还有70多家门店,在全国有超过800家门店。我们提出的规划在上海我们要建到100家门店,在全国要建到3000家以上的门店。营销通道有很多一种,但是我们认为我们的门店还是起着非常重要的作用。我也一直在观察我们的顾客,其实我的消费者当中,很多都是通过网上的攻略找到很多的资讯,最后真正落单的时候来到我的门店,然后跟我们的销售人员讨价还价,他说我在哪一个网上看到什么样的内容,最后落单。现在50、60年代的人,基本上他们还是面对面信任感更强。当然80、90后会以网上为主要的获取信息或者是获取订单的重要的通道。但是我们现在消费主力,财富绝大部分还是掌握在50、60年代人手里,尤其是旅游。你要知道,现在50年代的人是有钱有闲的人,这部分人,大部分是愿意走到实体门店的。另外一个,中国说实话是一个消费层次分的比较细的国家。尤其是在城乡接合部,在乡村,他们受教育程度不高的人,他基本上不太依赖于网络。而这部分人需要我们的门店为他们提供面对面的服务。另外,因为旅游单子越来越大,随着《国民旅游休闲纲要》的进一步实施,以休闲游为主要的旅游产品的时候,他的价格是偏高的,而且休闲游很重要的特征就是以家庭为单位。他基本上是一个人出去的很少。我们也看过很多80后的人,他哪怕是了解了很多信息,他和朋友出去玩的时候,是走电商渠道的,但是他带着父母、孩子一起出去玩的时候,你要去一次欧洲,一个人两万多,一家5个人10万让他在网上支付,很多人是不太愿意的,他一定要到实体店面对面签合同。所以我们开玩笑说,带情人是在网上走,带老婆出去他会在门店走,因为这样会更有保障。我们的门店还会大力发展,因为门店可以建立和维系顾客之间的感情,面对面的销售是最好的销售。电商的声音虽然很好听,画面很漂亮,但是总是冷冰冰的,还是差了一点感觉。

徐华玉:其实门店从现在来看是有开有关的。开门店目前来讲一定是有条件的。第一个,旅行社有了一定规模之后,自己有自己独特的产品之后,就必须要依靠自己直营渠道。这个渠道很重要的方面就是刚刚范总分析的,必须要开门店。包括万达环球,国旅,现在我们 合肥有近20家门店,各地市,到各个县都会开,我们会有自己的主流产品去铺开。第二个是看门店,门店的功能要转化,过去门店卖旅游产品,你说多少人出去旅游,所以门店大量的闲置,如果说在座各位是有实力的地产商,我们可以和旅行社合作,我们把某一个门店改成主题门店,作为地产这一块,所以门店要生活化,还有很多便民措施放在门店。如果说做到这一点,门店利用率很高,太小客人不信任,太大成本太高。门店在不同城市也要有不同的变化。对我们来讲,我们在合肥市的门店一般来说都开的比较大。有的旅行社开的很小,我们的门店像中级旅行社的水平。但是我们在各个县下面地级市开的门店通常都比较小,因为他的消费需求不同,在合肥市我们会开几种类型的店,下一步会开概念店和有一些新的高档社区、会所进行合作,第二会开一些旗舰店,第三可能是小一点的标准店,这就摄影不同的类型,每种店说起来作用不一样,概念店他的目的不是为了卖产品,而是为了树立公司的品牌和形象。旗舰店是为了树立公司品牌形象和卖公司核心产品,标准店是卖大众化产品,对综合店来说肯定不是靠某一类产品过日子,一定是很多方面都要兼顾到的品牌。

李怀发:我们叫旅行社门市部,为什么要开门市部,刚刚已经说了,门市部它的功能不是单纯为了卖产品,也是为了显示企业品牌和形象,这也是一种广告,当然还有其他的内容。因为你门市部开了总是要卖产品的。第二个门市部,国家赋予他的职责和功能是什么?这一点也要说清楚的。因为按照国家的规定,门市部的功能是两个。对旅行社来讲,就是招揽旅游者和搞旅游咨询。不能从事第三项工作,如果说超过了招揽旅游者和咨询业务范围之后,他就算是超范围经营,要吃罚单的。也就是说,门市部只能招揽而不能运作,不能采购,不能操作,不能发团。第三上海旅行社到目前来讲,因为我们上海旅行社都到协会这边来备案的,我们这边备案的门市部有1400多家,主要集中在不到两百家旅行社手上,平均每家旅行社5-6家,最多的近100家,最少的是1家,大概是这样的规模。现在旅行社,应该说上海门市部的发展状况是这样的,08年以前,全上海的门市部200多加,08年之后,平均每年以200多家的速度在扩张。到2013年下半年扩张到现在规模。

现在扩张的数量在减缓,有关有开。现在门市部有一个趋势,因为现在上海的旅游执法大队对门市部的监管和查处力度是空前的,因为旅行社门市当中比较多的现象是超范围经营。有的是挂靠、承包,有的是超范围经营,有的转让经营许可。鉴于这样威慑的压力,现在上海门市部扩张速度减缓。另外旅行社门市部的发展到了另外一个层面,因为一般的门市部刚刚大家已经说了,十个平方米,二十个平方米,三十个平方米就可以了,有传真机,有两三个店员就可以了。现在上海欧发展到400平方米的门市部,这不仅是旗舰店的概念,而是一种展示厅,上海已经有旅行社开出了这样一家门市部,实际上他不仅是门市部,而是企业文化、产品形象的展示厅,他装修就花的700多万。

夏涛:我们这个店每个地区有共同点,有相似点,也有一些差异性。我们实际上中北他原来的门店很少,从去年才开始加大了布局。店的形式有直营店,直营店里面主要以旗舰店的形式,还有概念店的形式,还有一些是加盟店的形式。现在规模大概是35家。我们希望到年底发展到80-100家。这个加盟店他的来源有几种,一种是翻牌的,他以前是别的旅行社的,但是他的资质不全,比如说他不能收台湾或者是出境游。这种是你的产品快速铺开之后带来的问题,你的门店越多,你的产品铺开的速度越快。还有一种是他没有做过旅游,他觉得旅游是朝阳行业,就尝试来做,或者说也有的原来是导游,他觉得他年龄大了,不能老是在外奔波,他开一个店,形式是多种多样的。但是普遍来说,从南京来讲,他的单店营业额平均下来在100多万/年。根据他的店的时间长短以及品牌度等等来决定。但是现在有一个问题,实际上他的门店你说100多万,按照旅游的平均毛利率大概是6%-8%,这个店老板是赚不了什么钱的。或者说直营店基本上都是亏损的,你除去企业品牌形象之外,单纯从店本身来讲大部分是亏损的。在新的自由行趋势和电商冲击下,门店的收客能力是在不断削弱的。我们现在所想的,为什么现在还要大力发展门店呢?一我的旅游产品需要我的通道把它铺上去,可以尽快的铺全。另一方面,我们看到再怎么样,他的门店是实实在在的,是跟游客,跟潜在顾客是一线接触的。我们给我们的门店定义为中北汇生活店。也就是说这个店在这里,但是旅游是有淡旺季之分的,比如说7、8月份很好,但是1、2、3月份很淡,而这个店的房租、水电、人员费用照样要付,就没有很好的利用好这个实体店的功能。我们就想做一些跨界转型,现在我们正在尝试,比如说他提供一些便民服务,比如说IC卡充值,因为我们原来是南京市的一个公共行业。煤气充值,以及我们和顺丰快递在谈快递的收发,实际上是互相利用,互相合作。另外,门店就是一个便利店,这些超市有的功能,实际上旅行社门店也可以部分的实现。所以我们我们叫汇生活,和旅游相结合的比如说旅游工艺品或者是各地的特产。因为我们经常去台湾,人家会托人买美丽日志面膜,那么我们为什么不可以在网上进行旅游商品展示,然后到线下提货呢?实际上是给他一种跨界收益的产生,因为仅仅靠旅游,他的生存是很艰难的。这种情况在全国各地都是类似的。我们一定要朝向这个方面去努力。包括旅游地产这一块,我们也是一种适当的跨界。我相信,我们的直营店和加盟店一定会愿意及因为他看到这个,哪怕这个提成不高,但是绝对会比他单纯卖一个旅游更加有信心。

曾晓成:几位老总,旅行社了专家,都已经看到了这个市场的未来得发展方向。同时也在实实在在的扩张我们的门店。与我们的终端消费者越来越贴近。可能作为我来说,在旅游这边不专业,在地产这边也不专业,但是希望通过我们这个跨界的平台,可以把他们的通道和众多旅行社嫁接起来。我和很多旅行社老总也沟通过,他们提出,通过旅行社的门店,我们首先卖度假置业游产品,引导老百姓以买房的方式购房,另外,旅行社本身就是品牌企业,他深入到社区,通过旅行社门店,我们组织人去买了房之后,又不会担心空置率,因为接下来,我们会把物业管理公司变成旅居度假产品,再通过旅行社门店面向40%、50%的消费群体,这样我们就会形成一个非常好的闭合式的通道。相信我们旅游地产和我们传统旅行社的结合,一定会是中国未来度假旅游的大的通道。

我们这一环节的对话到此结束,谢谢大家。

主持人:朋友们,今天国际旅游财富峰会圆满结束。

曾晓成:范总给了我们普通开发商提了建议。实际上旅行社一直在关注这一块。我们这个峰会是跨界整合。以前很少有搞旅游地产的峰会能够把最贴近消费者的旅行社拉进来谈这个问题。我想开发商如果和旅行社合作,他们提出了很好的对产品的建议。我们接下来有请我们徐总,您是目前中国旅行社行业的知名人士。

徐华玉:《旅游法》对旅行社行业的影响,我想这个影响是加速了旅行社的变革。为什么用加速这个词,如果说没有旅行法,旅行社也应该变革,但是可能零付团费还可以过一阵子,但是因为《旅游法》的实施让这个变革提前到来。刚刚秘书长讲了,现在已经实施了7个月,我们的旅行社发生了哪些变化?第一,从总体市场里看,加速了让大集团的资金投入到旅行社行业里来,以我们为例,我们去年12月26日被万达收购,他控股我们公司。万达在目前已经收购了5家旅行社,今年的旅行社目标板块是要做到70亿,明年计划做100亿,后年150亿,2016年进入到前三甲的水平,万达是地产公司,为什么加入到旅行社行业呢?因为万达在全国马上要建100家万达广场,明年达到100家高星级酒店,还有很多旅游城。他收购旅行社是希望我们起到领带的作用,收购旅行社花了很大的代价,我估计至少会达到10-20亿的水平。这样的话,他可以把万达集团的相关项目转起来,形成一个闭环,现在看来效果非常不错,未来还要建一个巨大的电商平台,他的目标不仅是要做中国最大旅行社,而且希望能够成为世界上非常有名的旅行社,甚至成为世界前十强的旅游公司,这是有《旅游法》为市场带来的变化,不仅万达看重旅游行业,现在很多行业都在转旅游。

第二《旅游法》实施加速了旅行社行业分工,过去旅行社行业有水平分工,现在有垂直分工,让旅行社集团化。我们被万达收购之后,我们在短期内,在安徽建立了8个分公司,明年会覆盖全省各地。大旅行社集团化了,一些其他的旅行社走专业化的路线,夫妻店去给大旅行社卖产品。

第三,对旅行社本身来讲,可能和在座各位也有关系。第一,旅行社的产品多样化了。过去旅行社主要是观光游产品为主,现在逐步增加了休闲和度假游产品,但是目前主要集中在境外海岛,包括国内的厦门、海南、三亚等。包括山东度假产品还是比较少的,主要还是观光型为主,所以山东打造度假型的产品品牌,我觉得是一个非常明智之举。另外是销售渠道的变化。过去完全是靠门店实现销售,现在应该是门店加电子商务结合在一起,未来所有旅行社谁都离不开网络。未来不存在谁是互联网企业,这不是互联网企业,互联网这个工具不是电商的专利,所有的企业,包括房地产都应该运用好电商。第三个变化是促使我们旅行社的人员变化,过去是旅行社大部分是万金油模式的,未来旅行社的人员是顾问、管家和专家的类型。如果说做不到这一点,旅行社会有很多的困难。

从合肥市场来看,从安徽市场来看,《旅游法》实施之后,总量在增长,但是客源结构发生了变化。团体旅游在下降。散客旅游、家庭旅游在上升。国内旅游产品在下降,出境旅游产品在大幅度提升,甚至以100%的速度在提升。从合肥市场来说,客源更向有品牌的企业集中,那么小企业怎么办?包括万达环球国旅,安徽目前有300多家旅行社在卖我们的产品。《旅游法》对旅行社眼前来说是冲击,但是我个人认为对旅行社行业长远来讲是好事,如果说没有《旅游法》,旅行社就会变成温水中的青蛙,那天怎么死的都不知道。《旅游法》实施之后,就相当于给我们身上浇了开水,让有力气的可以跳出来,这就是对旅行社的变化。

曾晓成:不愧是被万达选中的企业。思路转变很快,产品创新很快。包括上个星期,我们已经去了山东一次,也去了海阳度假区,产品线也出来了。

徐华玉:其实目前来讲,万达集团的作用还没有在旅行社的作用。比如说合肥的旅游城项目,他一个月卖了40亿,每个周末的看房团是我们做的,现在无锡和江苏没有收购,现在还是委托我们做的。希望我们在座很多的开发商有实力,也有很好的产品的,旅行社可以作为您重要的渠道来借助曾总的平台,这也和万达正在实施的项目不谋而合的。

夏涛:我还是先就前面这个话题,就是新《旅游法》对旅行社的影响谈一下。其实在座各位都已经说了很多了。我觉得现在是一个变革的时代,旅游行业在变革,房地产行业,我们正处于黎明前的黑暗。《旅游法》对我们旅行社的影响来说,实际上已经过去了。现在最大的影响,一个是国家政策的影响。像八项规定,限制三公,以前旅行社很多都是靠这个吃饭的。但是现在没有了。现在旅行社都是逼着自己在转型。各位都是大的旅行社,原有的政府占了很大一块,现在没有了之后,更是急于转变。另外一块冲击是现在这种旅游的信息,因为以前旅行社是赚的信息不透明的钱,在信息化透明的时代,你要赚暴利或者是信息差的钱是非常困难的,因为现在电商发展太快了,传统旅行社的技术手段和各个方面的营销的势头应该说和目前的携程、途牛、同程有很大的差距。在现在的形势下,客人更多的选择不跟旅行社出游,他选择自助游,他在网上定个房,在同程上定个票就走了。旅行社的客源是下降的。但是我们在业内我们要分析我们能把握什么,我们有什么。一个是我们积累了一定的人脉关系。他的客户群,比如说政府部门相关的这些人跟你出游的,他不能跟你出游了,但是他自身的度假需求还是可以找到的,以及社会上的散客,特别是老年人市场,我觉得旅行社在这里面还是有很大空间的。因为电商往往完全是一种机械式的,单程的标准化操作。而旅游往往是个性化非常强的。更需要人和人之间的沟通和交流。我觉得这一次提出旅游地产项目,我觉得真的是非常适合旅行社来做这一块。我也知道像威海的楼盘在南京大家都组织看房。但是我觉得他的层次太低了,只要是晨练点,大街小巷,见人就拉,最后来的可能有买的,但是他的空置率如何转换,他买了之后投资价值没有得到体现,舒适度没有得到体现。我觉得旅行社和旅游地产企业合作当中是有他的相对优势的客源群体以及很多旅行社都有很多门店,这些门店都开在一些地段好一些的闹市区或者是比较富裕的居民区,至少人口比较多的居民区。我发现我们的门店里面也不知道他要去哪里的,就找到我们销售员说,你给我推荐一下。这是电商不具备的。旅行社一方面需要转型,需要触电,更重要的是要发挥线下的优势。这要和旅行地产商进行很好的结合。当然旅行社也可以组织纯看房团。你的销售人员或者说委托的代理方他能上街拉,旅行社也可以做,旅行社更多进行的是精准营销。我这一次去看了仙境海岸的一些楼盘,大部分都是以老年人为目标客群的。按照我的设想应该是做成几种产品线,一种是单纯的看房团,只不过这种渠道从房地产变成旅行社来组织客源。另外一种是和度假联系在一起的恩,也就是说你要打包成一种度假产品。比如说曾总说的三五天,一个星期的,各种类型的,适合不同类型的碎片化时间的客人,他几个人坐飞机飞到烟台或者是青岛,海阳房地产商开车过来接一下,今天他想看一下就去看一下,或者是明天他去崂山看一下,或者是他就在海边发呆,这种相对来说是一种更优质的人群,他的购房的意愿和能力肯定是要超过街头随便拉的老头老太。我觉得旅行社一旦参与进去之后,他的这种主动性肯定会很强,而且他做的这种多样化也会更强。

曾晓成:旅行社通过他的门店来销售的旅游地产产品优势已经被夏总说出来了。旅游地产面向的是中国千千万万的中产阶层,而这些中产阶层他是分布在各大社区里面的。但是我们旅游地产这么大的一个产业,目前有没有形成一个销售的通道。刚刚夏总说到跑到各个地方去发传单,散兵游勇式的,最后把佣金拉的很高,受益的最后是分销商们,老百姓买了房之后,这些分销商就消失了,关键是我们旅游地产没有建立一个真正的度假通道。中国要发展旅游,最早是要创汇,所以我们发展了旅行社,我们要做入镜旅游,把旅行社的机构建立起来,和各大景区联系起来。现在我们进步到度假旅游,我们现在也是要建立一个强大的通道,不仅是销售通道,还是来的经营通道。接下来我想问一下,对旅行社开门店有什么看法,包括各个旅行社你们未来的打算是什么?

范坷遥:这个问题我几乎每天都会想一下。这对我来说确实是一个非常严峻的挑战,目前中国国旅在上还有70多家门店,在全国有超过800家门店。我们提出的规划在上海我们要建到100家门店,在全国要建到3000家以上的门店。营销通道有很多一种,但是我们认为我们的门店还是起着非常重要的作用。我也一直在观察我们的顾客,其实我的消费者当中,很多都是通过网上的攻略找到很多的资讯,最后真正落单的时候来到我的门店,然后跟我们的销售人员讨价还价,他说我在哪一个网上看到什么样的内容,最后落单。现在50、60年代的人,基本上他们还是面对面信任感更强。当然80、90后会以网上为主要的获取信息或者是获取订单的重要的通道。但是我们现在消费主力,财富绝大部分还是掌握在50、60年代人手里,尤其是旅游。你要知道,现在50年代的人是有钱有闲的人,这部分人,大部分是愿意走到实体门店的。另外一个,中国说实话是一个消费层次分的比较细的国家。尤其是在城乡接合部,在乡村,他们受教育程度不高的人,他基本上不太依赖于网络。而这部分人需要我们的门店为他们提供面对面的服务。另外,因为旅游单子越来越大,随着《国民旅游休闲纲要》的进一步实施,以休闲游为主要的旅游产品的时候,他的价格是偏高的,而且休闲游很重要的特征就是以家庭为单位。他基本上是一个人出去的很少。我们也看过很多80后的人,他哪怕是了解了很多信息,他和朋友出去玩的时候,是走电商渠道的,但是他带着父母、孩子一起出去玩的时候,你要去一次欧洲,一个人两万多,一家5个人10万让他在网上支付,很多人是不太愿意的,他一定要到实体店面对面签合同。所以我们开玩笑说,带情人是在网上走,带老婆出去他会在门店走,因为这样会更有保障。我们的门店还会大力发展,因为门店可以建立和维系顾客之间的感情,面对面的销售是最好的销售。电商的声音虽然很好听,画面很漂亮,但是总是冷冰冰的,还是差了一点感觉。

徐华玉:其实门店从现在来看是有开有关的。开门店目前来讲一定是有条件的。第一个,旅行社有了一定规模之后,自己有自己独特的产品之后,就必须要依靠自己直营渠道。这个渠道很重要的方面就是刚刚范总分析的,必须要开门店。包括万达环球,国旅,现在我们 合肥有近20家门店,各地市,到各个县都会开,我们会有自己的主流产品去铺开。第二个是看门店,门店的功能要转化,过去门店卖旅游产品,你说多少人出去旅游,所以门店大量的闲置,如果说在座各位是有实力的地产商,我们可以和旅行社合作,我们把某一个门店改成主题门店,作为地产这一块,所以门店要生活化,还有很多便民措施放在门店。如果说做到这一点,门店利用率很高,太小客人不信任,太大成本太高。门店在不同城市也要有不同的变化。对我们来讲,我们在合肥市的门店一般来说都开的比较大。有的旅行社开的很小,我们的门店像中级旅行社的水平。但是我们在各个县下面地级市开的门店通常都比较小,因为他的消费需求不同,在合肥市我们会开几种类型的店,下一步会开概念店和有一些新的高档社区、会所进行合作,第二会开一些旗舰店,第三可能是小一点的标准店,这就摄影不同的类型,每种店说起来作用不一样,概念店他的目的不是为了卖产品,而是为了树立公司的品牌和形象。旗舰店是为了树立公司品牌形象和卖公司核心产品,标准店是卖大众化产品,对综合店来说肯定不是靠某一类产品过日子,一定是很多方面都要兼顾到的品牌。

李怀发:我们叫旅行社门市部,为什么要开门市部,刚刚已经说了,门市部它的功能不是单纯为了卖产品,也是为了显示企业品牌和形象,这也是一种广告,当然还有其他的内容。因为你门市部开了总是要卖产品的。第二个门市部,国家赋予他的职责和功能是什么?这一点也要说清楚的。因为按照国家的规定,门市部的功能是两个。对旅行社来讲,就是招揽旅游者和搞旅游咨询。不能从事第三项工作,如果说超过了招揽旅游者和咨询业务范围之后,他就算是超范围经营,要吃罚单的。也就是说,门市部只能招揽而不能运作,不能采购,不能操作,不能发团。第三上海旅行社到目前来讲,因为我们上海旅行社都到协会这边来备案的,我们这边备案的门市部有1400多家,主要集中在不到两百家旅行社手上,平均每家旅行社5-6家,最多的近100家,最少的是1家,大概是这样的规模。现在旅行社,应该说上海门市部的发展状况是这样的,08年以前,全上海的门市部200多加,08年之后,平均每年以200多家的速度在扩张。到2013年下半年扩张到现在规模。

现在扩张的数量在减缓,有关有开。现在门市部有一个趋势,因为现在上海的旅游执法大队对门市部的监管和查处力度是空前的,因为旅行社门市当中比较多的现象是超范围经营。有的是挂靠、承包,有的是超范围经营,有的转让经营许可。鉴于这样威慑的压力,现在上海门市部扩张速度减缓。另外旅行社门市部的发展到了另外一个层面,因为一般的门市部刚刚大家已经说了,十个平方米,二十个平方米,三十个平方米就可以了,有传真机,有两三个店员就可以了。现在上海欧发展到400平方米的门市部,这不仅是旗舰店的概念,而是一种展示厅,上海已经有旅行社开出了这样一家门市部,实际上他不仅是门市部,而是企业文化、产品形象的展示厅,他装修就花的700多万。

夏涛:我们这个店每个地区有共同点,有相似点,也有一些差异性。我们实际上中北他原来的门店很少,从去年才开始加大了布局。店的形式有直营店,直营店里面主要以旗舰店的形式,还有概念店的形式,还有一些是加盟店的形式。现在规模大概是35家。我们希望到年底发展到80-100家。这个加盟店他的来源有几种,一种是翻牌的,他以前是别的旅行社的,但是他的资质不全,比如说他不能收台湾或者是出境游。这种是你的产品快速铺开之后带来的问题,你的门店越多,你的产品铺开的速度越快。还有一种是他没有做过旅游,他觉得旅游是朝阳行业,就尝试来做,或者说也有的原来是导游,他觉得他年龄大了,不能老是在外奔波,他开一个店,形式是多种多样的。但是普遍来说,从南京来讲,他的单店营业额平均下来在100多万/年。根据他的店的时间长短以及品牌度等等来决定。但是现在有一个问题,实际上他的门店你说100多万,按照旅游的平均毛利率大概是6%-8%,这个店老板是赚不了什么钱的。或者说直营店基本上都是亏损的,你除去企业品牌形象之外,单纯从店本身来讲大部分是亏损的。在新的自由行趋势和电商冲击下,门店的收客能力是在不断削弱的。我们现在所想的,为什么现在还要大力发展门店呢?一我的旅游产品需要我的通道把它铺上去,可以尽快的铺全。另一方面,我们看到再怎么样,他的门店是实实在在的,是跟游客,跟潜在顾客是一线接触的。我们给我们的门店定义为中北汇生活店。也就是说这个店在这里,但是旅游是有淡旺季之分的,比如说7、8月份很好,但是1、2、3月份很淡,而这个店的房租、水电、人员费用照样要付,就没有很好的利用好这个实体店的功能。我们就想做一些跨界转型,现在我们正在尝试,比如说他提供一些便民服务,比如说IC卡充值,因为我们原来是南京市的一个公共行业。煤气充值,以及我们和顺丰快递在谈快递的收发,实际上是互相利用,互相合作。另外,门店就是一个便利店,这些超市有的功能,实际上旅行社门店也可以部分的实现。所以我们我们叫汇生活,和旅游相结合的比如说旅游工艺品或者是各地的特产。因为我们经常去台湾,人家会托人买美丽日志面膜,那么我们为什么不可以在网上进行旅游商品展示,然后到线下提货呢?实际上是给他一种跨界收益的产生,因为仅仅靠旅游,他的生存是很艰难的。这种情况在全国各地都是类似的。我们一定要朝向这个方面去努力。包括旅游地产这一块,我们也是一种适当的跨界。我相信,我们的直营店和加盟店一定会愿意及因为他看到这个,哪怕这个提成不高,但是绝对会比他单纯卖一个旅游更加有信心。

曾晓成:几位老总,旅行社了专家,都已经看到了这个市场的未来得发展方向。同时也在实实在在的扩张我们的门店。与我们的终端消费者越来越贴近。可能作为我来说,在旅游这边不专业,在地产这边也不专业,但是希望通过我们这个跨界的平台,可以把他们的通道和众多旅行社嫁接起来。我和很多旅行社老总也沟通过,他们提出,通过旅行社的门店,我们首先卖度假置业游产品,引导老百姓以买房的方式购房,另外,旅行社本身就是品牌企业,他深入到社区,通过旅行社门店,我们组织人去买了房之后,又不会担心空置率,因为接下来,我们会把物业管理公司变成旅居度假产品,再通过旅行社门店面向40%、50%的消费群体,这样我们就会形成一个非常好的闭合式的通道。相信我们旅游地产和我们传统旅行社的结合,一定会是中国未来度假旅游的大的通道。

我们这一环节的对话到此结束,谢谢大家。

主持人:朋友们,今天国际旅游财富峰会圆满结束。

 



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