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中行国际金融研究所报告:房价不会下降

2013-04-02 13:12:30 来源: 中国青年报
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中国银行国际金融研究所近日发布季报称,从短期来看,新国五条可能迫使房地产市场作出初步调整,整体上呈现量滞价稳态势,不至于令房地产价格下降;从中长期来看,它更不会使房地产价格发生根本逆转,积聚在此领域的泡沫因素很难被彻底挤出。

  受宏观经济面基本平稳、信贷环境相对宽松、各地住房政策微调和居民预期改变等多重因素影响,20131季度房地产市场出现了“V”型反转,部分地区出现了偏热苗头。

  在销售全面回暖、资金紧张局面缓解等因素作用下,房地产投资快速回升。前两个月,房地产开发投资累计完成6700亿元,同比增长22.8%,高于2012年平均18%的增长速度。

  同时,房价快速上涨。2013年前两个月,房地产销售出现了“V”型反转,商品房累计销售面积1.05亿平方米,同比增长49.5%。与去年同期14%的负增长相比,房地产销售出现了大幅反转。百城住宅平均价格连续9个月环比上涨且涨幅不断扩大,今年2月,百城住宅平均价格已上升至9893/平方米,创历史新高。

  另外,受信贷可贷资金改善、刚性需求支持和外商对中国房地产市场信心恢复等因素的影响,近期房地产开发资金来源状况也明显改善。前两个月,房地产开发资金来源增长33.7%,比上年末加快21个百分点。其中,个人按揭贷款和国内贷款增长最快,增速分别达到58.8%26.4%,比上年末分别加快了37.513.2个百分点。

  房地产销售市场的升温也带动了全国土地市场的活跃。20132月末,土地购置面积为3813万平方米,同比下降18.6%,但降幅比上年末下降了0.9个百分点。同期,土地购置单价达到2409/平方米,为历史最高水平。

  为给不断高涨的楼市降温和防止泡沫的膨胀,2月份,国务院出台了新国五条。其中要求,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。最引人瞩目的条款则是:税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

  中国银行国际金融研究所认为,随着各地政策细则的出台、恐慌性情绪的逐步消退、刚性需求的平稳释放,房地产市场将由一季度的量价齐涨转向二季度的量滞价稳。三季度,随着供需双方对政策的逐步消化,房地产市场将试探性下挫,成交量可能萎缩。整体而言,他们维持2013年房地产销售呈现前高后低的观点。

  该所负责人比较了新国五条和2010年国十条发现,两者在出台背景上相同,都是为了防止房价快速上涨和普涨形势蔓延;在调控思路上类似,政策重点均强调抑需求、促供给;在着力点上相同,都主要以需求管理为调控手段,通过继续执行限购、限贷政策和加大交易环节税负来抑制需求。但是新国五条却更为激进、更强调预期管理,两者的宏观环境也不同。

 国十条出台时,宏观经济由于大规模财政货币政策的刺激,整体处于V型反转阶段。当前新国五条出台,宏观经济正处于弱复苏、中低速增长之中,政府对经济增速降低的容忍能力增强。他说。

  中国银行国际金融研究所预计,从短期影响看,房地产在二季度会作出初步调整,整体呈现量滞价稳态势。这主要是由于新国五条会显著增加二手房交易成本,二手房的销售量会受到较大影响。但在目前整体供小于求的情况下,需求会转向新房市场从而促使新房交易量上升。交易量的一降一升使得整体交易量未必下降。交易量的迟滞,再加上价格的固有黏性使得价格难以下降。此外,从历年房地产调控政策出台后房价调整的反应看,其并不表现为绝对价格的下降,而仅是上涨速度的相对放缓。

  从中长期影响看,新国五条不会使房地产市场发生根本逆转。报告给出的理由是:第一,房地产供给结构发生了改变,更多的需求不得不涌向新房市场,加大房价上行压力。第二,住房投资投机需求不减,房地产市场升温压力依然存在。第三,新国五条仍没有对滋生房地产泡沫的制度性因素进行结构性改革,例如,土地财政问题,金融体系不完善导致房地产承担储蓄和投资工具问题,因此,房地产泡沫很难被彻底挤出。 

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作者: 董伟 编辑: 陈永锋 标签: 房价 下降
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