用户名 密码 注册
订阅手机报国际 中国 博览 财经 汽车 房产 科技 娱乐 体育 时尚 旅游 健康 移民 亲子 社区 专题

潘军:未来房地产做“细胞”

2015-01-06 13:45:29 来源:中国房地产报
中国日报 - 生活 +加关注打印文章 发送给我好友 字号 T | T

“很多人误以为我们跨界,我更认为是整个大房地产时代到来了。伴随着大消费时代,一个新的机遇出现了。”在花样年董事局主席潘军看来,他正在做的事就是把产品业务板块划分为住宅居住社区、商务社区、商业社区和养老社区四类社区分类,以及社区金融、社区教育、社区文旅、社区制造四大应用。最终,一切业务都将围绕社区展开。

大与小:

潘军的地产观

中国房地产报:以5~10年周期来看,你如何看待未来的房地产市场?

潘军:通常大家普遍会把地产狭义地理解为房地产开发,即“小地产”。在这个领域,目前房地产已经进入专业化的时代。这个时代里有人会很兴奋,但是大部分人会很痛苦。因为,行业所拥有的开发产能将面临前所未有的挑战。

“小地产”之内如何能够很快很好生产出客户或用户需求的住宅产品,将是未来地产开发的重要课题。举一个例子,我一个做运动品牌的朋友,不久前在上海推出了一个特别的活动,消费者可以在网上按自己脚的尺码,自我设计特别的LOGO,挑选皮子的颜色、组织的方式等,在网上实现自我定制鞋的目的,一周左右能够收到商品。这个价格花费在280元左右,相比市面上的动辄800、1000元的价格则便宜很多。于是我就在想,连运动鞋这样的一个300块钱左右这么小的产品,消费者都希望全球就我一双,同时还是我自己设计。作为大宗商品的房子,消费者为什么不希望有所改变?而不是千篇一律的重复性产品?因此,“小地产”范畴之内,必须要足够专业才能有市场。

2014年在我的朋友圈,大家比较关注《工业4.0》和《第四次浪潮》这两本书。这两本书普遍讲述了移动互联时代对于未来生活将会带来巨大改变。这点我深有感触,比较当下的房地产未来需求,与过去10年最大的差异就是越来越个性化和去中心化。因此,对于不同的人群,产品的诉求会越来越不一样,差异化会变成一个非常强烈的时代特征。而原来开发商那种“一个户型恨不得卖到20万套,一张图纸全中国盖100个项目”的思维和时代,将会一去不返。现在,只有顺应移动互联时代消费者的个性化需求变化,才有可能创造出一些比较高收益的产品。

中国房地产报:如何理解你所说的“大地产”概念?

潘军:对于那些拥有专业能力、同时能去研究更多产品价值的企业来讲,我认为未来的市场会产生一个新的商机,即迎来所谓的“第二个春天”,也叫做“大地产”。要知道房地产市场目前已经步入平稳期,过去几十年人口红利增长的年代已经过去。从销量和销售的价格来看,我认为2013年是中国房地产黄金时代的顶峰。过去30年,房地产市场形成了大量住宅、工业厂房、办公楼和商业物业等,这个数据在400亿平方米左右。

所谓“大地产”就是能够整合房地产实物链条上的相关产品,即如何去挖掘存量市场的种种可能。但现在的房地产市场并没有把这个存量市场完全挖掘出来。随着行业判断的价值转变,我认为只要把眼界打开,肯定能迎来房地产的“第二个春天”。因此,从这个角度来说,未来中国的房地产市场,我更愿意把他看作是社区市场,花样年的社区业务模式就属于这块业务范畴。

双平台:

潘军的截拳道

中国房地产报:业内对存量价值的认识深入后,社区作为一种稀缺性资源越来越具有共识,社区争夺战会越来越激烈,怎么解决社区和用户的问题?

潘军:你说的这种情况确实存在,我们明显能感觉到,最近一年来原本很多不愿意管理的物业,后来在我们试图收购的时候,也受到了不同程度的影响。对于更多的物业公司而言,可能他们更希望是被“革新”而不希望是被“革命”。

为了解决这一问题,目前我们现在正在搭建另一个大平台——“解放区”。与当前花样年搭建的另一个平台——“彩之云”,试图让链条上的一切环节活动起来。现在这两个不同的社区运营管理平台,同属于花样年集团。

中国房地产报:“解放区”平台将来会是什么样的一种运营模式?

潘军:“解放区”是我们2013年成立的,是我们用来协助一些其他物业管理公司帮助他们实现转型的平台。不可否认,传统的物业公司有些管理得还是不错的,因为他们有很多经验的沉淀,比如深圳当地有几家物业公司,有些甚至是国有企业改制成功的,比如莲花公司等。它们手中掌握了大量的优质社区,有些服务对象更多是公务员。但是现在它们也有压力,因为服务的成本越来越高,它们也急需把自己的资源转化成优势。

而“解放区”就是来协助它们进行资源挖掘转换的,包括对商家价值的挖掘,一些客户资料的深度挖掘。比如社区里面很多是租客,业主已经没有了。而按原来的物业管理方式就不管了。为什么?你不是业主都没有发言权,这是典型的客户思维,你买了我的房子我尊重你,你没买我房子租了半年,那么免谈。然而,在“解放区”的平台之下,我们要培训客户服务员要变成上门服务,即使是租客你也要服务好。同时如果服务员给我推一个“解放区”的用户,我给他10块钱,就像“滴滴打车”应用软件一样。

这些客户的资料慢慢上来以后,随后的商家增值收益部分我们采取分给物业管理公司的分成模式,第一年90%,第二年分80%,第三年分70%。然后我们把在社区新推的一些O2O的服务品种,包括客户的一些新的需求整合进来,我们甚至可以专门为这些社区定制挖掘一些商户。

中国房地产报:你要的就是用户,希望用户在你的平台上。

潘军:对,物业公司没有增加新的成本,反而把资源挖掘出来了。而我要的就是用户,我要自己跟自己竞争。

中国房地产报:“彩生活”和“解放区”这两个模式,以后是什么样的业务关联,会以哪个为主?

潘军:作为我来讲,它们是我的左手和右手。就像刚才所说,确实有很多的物业公司不愿意合作,因为“彩生活”对传统的物业管理公司来说是一场革命,“彩生活”获得未来的增量市场是很大的,我们2014年差不多有5000万平方米是开发商新委托给我们的。“彩生活”把这些物业公司整个的服务链条模式全部转变了,采用的就是大量外包,然后做专业化管理,最后通过互联网途径产生标准化的服务。

对于存量市场,如果我不去别人就去了。但是,这个行业里面谁最了解物业管理公司?我最了解。因为我有两个物业管理集团,我们还有一个管商务社区的,我们还有一个叫花样年物业国际公司。我们对所有的传统流程和创新流程都很了解,而那些大的房地产商,万科现在对外不可能接,他们自己的社区都做不过来呢。而一些传统的小开发企业,有些又不愿意被兼并,同时又不愿意加入“彩生活”,因为“彩生活”的文化具有很强的冲击力。那么,我就拿一个“解放区”的方式,用互联网来帮它们,按它们的流程来做一个增值性的服务,这就是一个改良性的平台。

目前,中国有7万家物业公司,其中排在“彩生活”之后的前20位物业公司,基本都想变成“彩生活”,都想去兼并别人。我跟王石聊过,跟金地、长城物业等大物业公司都聊过,得到的答案是“我们都准备成为你,怎么能让你把我兼并了呢?”因此,这些前20名的企业,我肯定拿不到。他们不愿意加入我,肯定不愿意帮花样年壮大。那么,我把这些100名以后的物业企业,通过“解放区”的平台把它们重新组织起来。这样我也就同时抑制住了其他第2~20名的物业公司的扩张步伐,那就是你们永远跟“彩生活”差距非常大。而在100名以内的这一群物业企业,它们是想来做这个社区革命的,但是规模太小成为不了老二。然而一方面“彩生活”一边自己发展速度很快,同时“解放区”也可能很快变成10亿平方米的平台。

中国房地产报:这些物业公司就是你的“地推团队”了吗?

潘军:对,我们来培训这些物业,都要变成管家,工资没降,然后只要有成交就有奖金。我跟物业管理公司讲,你们应该要奖励这些员工。你没有干任何事情,但是员工付出努力了,应该是奖励员工,让员工增加收入。

中国房地产报:“解放区”2014年年底上线,预计到2015年底,你觉得会有多少注册用户?

潘军:我们现在签了30家物管公司,我们2015年的目标最少要50万用户上线,这种速度就是我说的一个互联网思维。在传统的行业,比如说我们做了这个就不能做另外的一个,这个我们是在向腾讯学习。腾讯除了做微信之外,另外还有几组人做的类似的产品,但是只有微信推得快,最终我们在这个部门跑赛道跑出来的,是用户选择出来的。

此外,在公司内部连我们地产集团选总裁,我都花两年时间来赛马,比如你们四个副总裁,我选了一个可能另外3个都辞职了。然而赛马完了以后,让大家民主评议调查,谁更适合坐这个位置。

养老与金融:潘军的商业“细胞”

中国房地产报:包括商业和养老,你认为社区平台什么都可以做吗?

潘军:因为社区是社会的细胞。万科推的是“城市运营商”,我不希望跟政府打交道,政府的公共设施,如垃圾站、污水厂这些我不做。我就做社区,就是有人住的、有人在那儿生活的我做,其他的我都不做。政府是修路、架桥,是做连接、做血液,做动脉血管,按人体来讲我就是做细胞。

中国房地产报:花样年的养老地产现在到底进展怎样?市场上传说很多,但是一直未露真容。

潘军:我只能说目前我们进展得很迅速,从我们的服务人数、服务体系来看,不客气地说,3年内,花样年将会成为全球最大的养老服务平台。我们不是建一栋楼,3年后希望我们的业务板块涉及养老人口能够达到100万人次。

目前,我们在成都二环以内非常核心的位置,这么好的地段做养老项目,这在房地产市场是绝无仅有的。这家养老院共计有119张床位。收费标准在4000元/月左右,其中房费不会超过1500元/月,饮食费用800元/月。两个老人一间房,基本照料都是半失能的老人,日间照料中心一个月收费也是2800块钱,房间内还会配置电视、空调,两张床。

中国房地产报:这样的收费标准,收益情况如何呢?

潘军:我以前一再说不要叫花样年做的是养老地产,要知道我们做的是养老产业,这点和那些做养老项目的房企有很大不同。我们不是以地产为目的,目前很多养老项目还是为了卖房子,我们做的是基于社区的养老产业。以前,一些观点认为地产公司转型,都应该做专业性地产或复合型地产。然而,做了三年养老以后,我们发现传统开发商的养老地产,只占全部养老产业份额的1%。未来我们养老业务的重点就是要抓用户,老年人就是最主要的用户。

我们将会围绕老人的实在需求,而打造这样一个体系。我们没有太多需要开发的过程,做得更多的就是围绕老人,做纯粹的养老产业,尽管是微利。我们想向互联网思维学习,先要有客户黏度,然后再从人家那里挣钱。因此,从这角度看,当下诸多的养老模式都是短视模式。

因为我们希望全部布局完成之后再公布,2015年会正式对外公布盈利模式,目前只能保密。我们这个模式一旦推出,我相信将会震撼业界。这将是一个改变世界养老格局的模式,我们把它叫“低成本养老”。

中国房地产报:花样年现在做的社区金融业务,具体是什么模式?

潘军:我认为传统的P2P(P2P金融指个人与个人间的小额借贷交易)做的都是一些小贷业务,说白了很多都是放高利贷的,很多把老百姓都给祸害了。高额利润的追逐,其实给很多需要钱的人吃了毒药,年息30%~40%的利息,哪个创业者能够做买卖把它创造出来?而我们的金融业务就是基于“彩生活”的这个部分,要在社区内把熟人的钱贷给熟人,而且我的钱要越来越便宜,最终在我这儿是要让客户能够贷到比社会成本更便宜的钱。

在这个平台上,你能够看到你把钱借给了谁,你借给哪楼栋的几单元。举个例子,比如借贷者是一个医生,你明白了他已经在这儿住了十年了,从来没有拖过水电费,从来没有拖过物管费,为人不错,对人很和蔼。具体模式上,比如借款利息是18%,出资者拿了8%,“彩生活”平台拿2%。(

 


作者: 陈淑亚 编辑: 赵金鑫标签: 潘军 房地产市场 细胞 大地产 中国房地产报
我来说两句 511人参与 31条评论 (点击查看)
...
用户名 密 码
所有评论仅代表网友意见,中国日报保持中立。
...
中国日报网版权说明:凡注明来源为“中国日报网:XXX(署名)”,除与中国日报网签署内容授权协议的网站外,其他任何网站或单位未经允许禁止转载、使用,违者必究。如需使用,请与010-84883300联系;凡本网注明“来源:XXX(非中国日报网)”的作品,均转载自其它媒体,目的在于传播更多信息,其他媒体如需转载,请与稿件来源方联系,如产生任何问题与本网无关。
...
24小时点击排行