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并购潮起 为去库存还是圈地?

2016-01-28 10:08:15 来源:北京青年报
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原标题:大型房企向北京老牌豪宅出手 “资本家”去“地主”家抢粮说明什么 老楼盘是否通过并购能发出新芽

并购潮起 为去库存还是圈地?

1月23日位于中央别墅区的恒大丽宫举行全球发布,原新世界周大福旗下的“丽宫”项目,正式更名为恒大丽宫

大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。早在几年前,当绿地、万科、恒大、碧桂园等千亿级企业不断扩容,龙湖、融创、绿城等百亿企业开疆拓土充当追兵之时,很多带有明显地域性的企业却因为种种原因举步维艰。当时,就有人预言:不出多少年,中小开发商将会逐步退出市场,而资本雄厚的一线开发商将通过并购强者恒强,未来,中国的房地产市场大浪淘沙,最终剩下为数不多的企业,通过标准化的开发,赚取不足10%的利润,房地产业终将成为一个薄利的行业。

开始,有人认为是危言耸听,而且这几年并未发生大规模的并购,但就是在人们逐渐将此预言忘却之时,2016年年初,几桩并购事件却点燃了业内尘封多时的疑问:什么样的企业和项目将被并购?并购就能解决库存吗?明明知道是卖不动的老盘,买过来就一定能卖出去吗?并购只是开始,接下来的种种疑问还将最终由市场、买房人袋子里的钱去检验。

恒大、融创、中赫出手老牌豪宅

恒大丽宫1月23日的亮相,距离恒大与香港新世界传出收购“绯闻”仅仅两个多月的时间,如此之快的开盘,足以见得新东家对外释放出超级自信的信号。

恒大多年来一直被业内诟病为布局与营销见长但产品力不足,此次收购丽宫项目,一是在中央别墅区取得占位,二来丽宫虽然历经多年,但产品力不错,放之今日竞争力也不错。因此,业界普遍看好这次收购。

人们还没从恒大收购丽宫事件中回过味来,接下来三笔并购也好收购也罢,足以让人们大跌眼镜——并购潮真的从2016年开始了?

首先出马的是融创集团董事长“孙大胆”——孙宏斌。他这次的并购对象是位于昌平北七家镇的东方普罗旺斯。与此前的丽宫一样,这也是一个年龄超过10年的老项目。

项目原规划550栋独栋别墅,现在还有150栋独栋别墅,以及5万平方米的平层别墅。其中76栋别墅已取得销售许可证,主力户型套总价为4000万~7000万。尤值得一提的是12栋10亩大院楼王级产品,号称总价3亿~5亿元起。收购所需资金虽尚不明确,但与项目货值及未来可能产生的现金流及利润相比,应该属于“划算型”。融创截至去年底手里的现金超百亿元。据知情人士分析,孙宏斌已经跟对方谈判了几轮,成交的可能性很大。孙尤其喜欢那12栋10亩大宅,这在北京是绝无仅有,以后也不可能批。

其间,又有业内人爆料孙宏斌同时在洽购另一个高端存量盘——山东威海长青投资集团在怀柔雁栖湖边开发的项目。该项目与APEC国际会址一墙之隔,占地416亩,为多功能综合用地,其中地上建筑面积10.8万平方米,地下约6万平方米,容积率0.4。长青雁栖湖项目规划建设约110栋别墅,已建成约20栋四合院式别墅,用做酒店。用材豪奢,格调阔绰。据透露,融创收购金额约30多亿元。据了解内情的朋友说,孙给的价钱还比较公道,并没有趁火打劫的意思。这笔交易资金到账后,长青集团的困境将大为缓解。

孙宏斌在北京秘密洽购的同时,素以顶级公寓见长的中赫置地,正在谋求接手财富公馆,或将首次进入顶级别墅市场。财富公馆同样是位于温榆河畔的老项目,共有96套别墅,其中一半已经售出。现有别墅产品,最小面积为1400平方米,主力户型5000万元起。

据“艺墅家”提供的数据显示,财富公馆曾经创造了总价为3.11亿元的京城史上单套总价最高纪录。

恒大老板许家印和融创老板孙宏斌作为两大并购高手,他们最近的行动表明,2016年房地产并购趋势不仅将继续,而且可能加剧。而这些大鳄之所以如此破釜沉舟,都源于此类房企与险资等金融类机构的密切合作,融资行为将更频繁,为并购提供充足的弹药。

并购背后 是卖不动房与拿不着地的激情碰撞

我们通过老盘为什么要将“自己的孩子”拱手让人来分析此次并购或者收购的合理性,来证实为什么业内普遍叫好的原因。

首先,老项目为什么卖不动?

据“艺墅家”提供的数据显示,2008年以来,北京5000万元以上顶豪产品,成交量历年都比较“稳定”。成交套数最高的2015年,也不过是72套。而仅恒大·丽宫三期和财富公馆的现有货品就已达80余栋独栋别墅,其他项目的历史库存则是数倍于此,更别说2015年以来成交楼面地价超过5万元的项目,还有一大批。

以上只是市场层面的事,而分析深层原因,老豪宅背后基本都有一本“读不懂”的账。比如长青集团怀柔项目,老板犯事,公司其他高层早已经放出话来寻求收购,但上门的企业寥寥,只因怕牵扯到官司,直到“孙大胆”的出现。

除了公司内部的很多“烂账”,产品过时也是让老项目开发商心灰意冷的原因,由于很多本土企业没有跟上地产形势的变化,没有及时转型,因而被迫让出了主动权。

举个例子,被收购的项目,基本都是顶级别墅。而产品都是10年左右的老盘,很多新别墅做法都不在这些老盘的范畴之内,比如建筑风格、地下空间尺度、赠送面积、新风系统等等。北京青年报记者随一个意向收购怀柔某项目的开发商一起去踩盘,发现地下空间只有三米,而且还是产权面积。该开发商对北青报记者说,现在独栋别墅如果地下只有三米,只能做一个多功能厅,这样很难吸引买房人。现在新别墅基本都挖到5至7米,起码地下两层,如此就为高房价赋予了附加值,地下空间全是送的,买房人觉得物超所值。

由于受到新产品的冲击,所以老盘越来越难卖,而很多老一辈本土开发商,思想跟不上新形势,产品转型来不及,资本化运作不在行,因此,转手项目是最好的方式。

其次我们看看为什么“资本家”向“地主”要粮。地产大鳄手伸向老盘也是无奈之举。拍不到地王,公司还得运行,收购或者并购无疑是最划算的买卖。

某大型房企营销负责人告诉北青报记者,并购比“拍地王”划算很多。直接收购现成的项目(这里指的是那些没有问题的项目),从决定收购到完成收购,整个过程不会超过一年,而且风险会很低。从财务上来说,有可能在两到三年内就可以把之前的资金投入收回来。但如果选择去竞拍地王,拿到地王后还需要另有一大笔资金投入,到销售阶段,需要的时间和市场风险都显而易见。目前不少项目为了加快资金的回笼速度,拿完地王一年内就开盘销售,把“高价地”打造为“快餐豪宅”,这样显然是不科学的,也是对土地的不负责。即便是快速打造出的豪宅,其销售周期也不会很短,因为豪宅市场已经进入慢销时代。

现在市场上有很多项目,它的原始土地成本比较低,即使拿这类项目的价格与目前的市场均价或与现阶段的地价相比,也仍具备一定的优势。除此之外,目前市场上的一些项目,包括存量房、老项目以及去化速度较慢的大项目,它们所占据的城市资源,例如交通、配套、地段等等,比去年的几个“地王”要好很多。

并购是去库存良方吗?

此次并购,无论最终成功与否,只是针对着几个顶豪楼盘,只是北京乃至全国库存量的冰山一角,因此,有关人士发出“并购是解决库存的良方”多少还有待进一步观察。此次并购集中体现出来的仍然是“圈地”的变种,是实力开发商的战略布局以及城市占位的一种体现,跟真正地去库存并无太大瓜葛。

但此次并购的示范效应却有可能被放大,据可靠消息,很多遗留老盘开发商已经积极寻求并购金主,有的已经悄悄涨价,希望在谈判桌上能多分一杯羹。

北京本土老牌开发商,土地价格拿得往往很便宜,甚至有很多项目都是在招拍挂之前的协议出让用地,北京有大量“300万撬动几个亿楼盘”的历史,因此,只要期望值不要过大,基本还是能吸引买家的。对于买家而言,按照目前的土地价格,“把老盘炸了重新做”也不见得不行。

但并购有时也存在风险。比如昌平某滞销项目,原开发商发出并购意向,新开发商并购成功,要求原开发商协助办理政府部门各项手续,但原开发商公司存在很多遗留问题,与政府主管部门、银行等机构都存在错综复杂的问题,因此很多手续办不下来,项目已经是现房却不能出售,此事一直悬而未决两年多,新开发商叫苦不迭。但这种事情只是少数,大多数开发商在并购以及收购中会采取严格的把关制度,严控风险。

但无论如何,并购是去库存很好的方式之一。首先,积极选择并购的开发商实力都是有目共睹的,拿近日比较出风头的这几家来说,恒大以大尺度营销见长,融创以团队和渠道称名于业内,中赫埋头打造产品。它们敢于敞开胃口吃下,当然是有自己的自信。其次,被并购的项目证明还有市场价值,只不过解决掉原有问题卷土重来罢了。这样的双赢要比老盘没卖完新地王又出炉的局面更能让市场所接受。

广厦时代在调查中了解到,目前中小型房企在面对市场环境所带来的压力时,其“出路”往往有三,一是抛售股权进行融资,解决资金问题;第二是加快转型,拓展业务;第三就是被其他企业并购。如果说前两条属于“自救”,那么“并购”无疑需要双方达成意愿。而对于那些项目销售不畅、开发速度迟缓、后续资金匮乏、品牌默默无闻的中小房企,被并购应该是最好的结果。

北京一家规模不大的房企老板告诉广厦时代,这两年土地价格越来越高,中小型房企的压力也越来越大,再加上在手里还没卖出去的“存货”,加剧了资金链的周转难度。从“去库存”的角度来说,并购对于企业、对于市场,甚至对于国家的经济发展而言都是一剂良药,同时也可能成为中小型房企最“体面”的“出路”。(记者 张舰)


编辑: 陈姝标签: 并购
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