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北京土地收入创历史新高 地价高企将传导至房价

2015-12-30 09:53:13 来源:京华时报
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2015年土地市场

随着28日最后一宗地以12.6亿元成交,北京全年的土地成交以2032.1亿元收官。在房地产市场分化的背景下,房企回归一线城市,激烈的竞争使得今年的北京地价攀上新台阶。业内人士认为,高企的地价将在未来一段时间里传导至房价,对未来的房价产生一定程度的影响。

成交量创新低收入创新高

28日成交的顺义区仁和镇05-02-15-1地块R2二类居住用地、05-02-17地块A33基础教育用地限价商品住房项目是2015年土地市场的收官之作。这块地在业内人士看来,位置不算好,且居住部分全部是限价房,但依然吸引了5家竞标主体参与角逐,最终,经过67轮争夺,以12.6亿成交。根据招标文件,该宗地建筑规模为134689平方米。其中,居住用途建筑规模全部用于建设“限价商品住房”,销售限价为13000元/平方米。

至此,北京土地市场顺利收官,全年土地收入高达2032.1亿元,同比增加115亿元,继去年之后再创历史新高。

据亚豪机构统计,2015年北京土地市场共有109宗土地实现出让,相比去年减少32宗。建设用地面积合计706.8万平方米,规划建筑面积1511.5万平方米,同比分别减少25%、9%,这一土地成交量也创下了近八年的新低。

数据显示,虽然11月住宅用地曾出现15宗的集中爆发式成交,但也难以挽救全年颓势,2015年住宅性质用地共成交50宗,成交宗数创造近3年的新低。而另外两类商业以及工业用地分别实现成交31宗、27宗,还有1宗特殊地块用于棚户区改造。这其中工业用地的成交减少尤为明显,在2012以及2013年这类性质用地出让宗数分别多达96宗、80宗。

土地供应的减少是成交量创新低的根本原因。亚豪机构副总经理任启鑫认为,经过20年左右的高速发展,北京城区土地逐渐消化殆尽,部分近郊区域也已呈现出饱和趋势,剩余部分土地则多存在位置较远或整理难度较高等问题,因此北京土地供应渐渐出现“难以为继”的现象,尤其是住宅用地。

逾半数宅地地价超3万

房企的争抢在一定程度上推高了地价。据亚豪机构统计,2015年成交的50宗宅地当中,实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗,实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有15宗,而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达26宗,占比高达52%。而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。今年楼面单价最高的地块为丰台樊家村地块,楼面价高达75000元/平方米。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,伴随着供应不断减少,北京土地市场的需求却在日益增加,大型房企战线回缩,外地房企大举进京,使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况,因此大多数宅地均引发争抢,甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区也出现楼面价3万以上的地块,高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好,但并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。

豪宅用地明年将遍地开花

“未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,对市场定价有明显影响。”中原地产首席分析师张大伟说。

记者在亚豪机构的统计中看到,2015年宅地实际楼面价前五的项目当中,丰台区占据3席,地处南三四环之间以及周边,这些地块成交实际楼面价均比周边项目售价高出80%甚至翻倍,预计售价更是将高于周边项目两到三倍。而2015年成交的50宗宅地中,仅有的7宗位于五环以内地块尽数花落丰台。

任启鑫认为,虽然这些地块成本及预计售价与周边项目对比畸高之势明显,但是对于房企来说,在全城豪宅化已成定局的趋势之下,绝对位置较好的项目更容易操作。

“2016年豪宅产品遍地开花已成定局,高端市场必然面临供大于求现象,对于房企来说,在非成熟豪宅区打造豪宅产品,必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域,由于拿地成本相比周边项目高出一截,因此即便是耗巨资打造出品质项目,由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。虽然2016年遍地豪宅‘看上去很美’,但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。”任启鑫表示。

2015年楼市

在土地市场成交额创新高的同时,房屋成交也同比上升。来自亚豪和中原地产的统计显示,截至12月27日,新房成交同比增加23%,二手房成交上涨了超过八成。受豪宅密集成交影响,新房成交价格攀上高峰,北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价为29564元/平方米,相比去年上涨13%,这是自2011年楼市价格探底后,连续第3年创造历史新高。

新房成交再次低于10万套

亚豪机构统计数据显示,2015年(截至12月27日,下同)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共实现成交75142套,成交面积833.53万平方米,同比分别增加23%、27%。虽然同比有所上升,但是从历年成交走势来看,北京商品住宅成交已经连续两年维持在10万套以内的低位水平。

另据中原地产统计,截至12月27日,北京二手房签约套数已经达到了192251套,相比2014年全年的104772套上涨超过八成,预计全年签约将在19.5万套左右,接近2010年的196587套,也低于2009年的266854套,处于历史第三的位置。

亚豪机构市场总监郭毅认为,受到土地市场的引导,北京住宅市场豪宅化趋势已十分明显,价格走高将对纯商品住宅市场需求形成最直接的打压。另外,在控制人口规模的政策背景下,近年北京土地供应也呈现下降趋势,供地中配建的保障性质住房及养老、教育、医疗等配套设施用地也有所上升,使得纯商品住宅用地大幅萎缩。2014、2015两年成交住宅用地中纯商品住宅用地仅在500万平方米上下。显见,未来纯商品住宅将面临严峻的供应形势,这将使得住宅成交难以“翻盘”。

豪宅爆发拉高成交均价

自2014年开始,北京纯商品住宅市场量价开始出现分化,成交量萎靡不振,而成交均价则一路走高。亚豪机构统计数据显示,2015年北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价为29564元/平方米,相比去年上涨13%,这也是自2011年楼市价格探底之后,连续第3年出现上涨。

“这一方面是受到市场供应不足的影响,整体市场项目价格普遍开始攀升;另一方面则是受到市场结构调整的影响,在市场快速豪宅化的过程当中整体均价水平也被快速拉升。”郭毅说。

亚豪机构的统计显示,2015年单价30000元-60000元/平方米的中端产品成交占比高达27%,相比去年上升9个百分点;而单价60000元/平方米以上的高端住宅产品实现成交2157套,同比增长74%。中低端产品所占比重明显下滑,而中高端所占比重则不断上升。

上述机构的统计还显示,2015年北京实现成交的“10万+”顶级豪宅项目多达21个,比2014年增加6个,比2013年增加了14个,顶级豪宅队伍在2015年进一步壮大。另外,2015年北京豪宅的单套最高成交价格为20.3万元/平方米,2014年为14万元/平方米,2013年则为14.8万元/平方米,北京顶豪成交价格的天花板也得以摸高。从2015年土地市场特征来看,预计未来高端市场所占份额还将快速增大,而“10万+”豪宅阵营也将继续扩大。

郭毅表示,由于土地成本的节节攀升,以及保障房配建对于住宅面积的“蚕食”,使得大量新项目不得不提升价格进入高端住宅行列,而高价地扎堆的现象也使得高端豪宅片区不断增多,并逐渐呈现出全城化的趋势。在这一变化过程中,高端住宅市场直接连跨数级,逐渐进入“10万+”顶级豪宅主导的局面。

“2016年北京楼市将呈现出三元分化局面,中低收入阶层依靠自住房解决基本居住需求,高收入阶层凭借经济实力购买市场化的高品质房产升级住房,中间阶层及尚未获得购房资格的客群将被分流至商住公寓市场。”郭毅称。


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