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如何才能鼓励开发商降房价?

2015-12-23 09:53:27 来源:中国青年报
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中央经济工作会议12月18日至21日在京举行,会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,要取消过时的限制性措施。据悉,这是十八大后中央经济会议首提“房价”。(《新京报》12月22日)

每年年底举行的中央经济工作会议,被看作“引领中国经济的风向标”,此次会议无论是总结2015年经济工作,还是部署2016年经济工作,都有很多新亮点。以“化解房地产库存”为例,这次会议提出的五大要点,实为五大亮点。房地产一头连着经济与财政收入,一头连着民生。目前,高库存成为影响房地产健康发展的最大“拦路虎”,为此,此次中央经济工作会议开出5剂药方,如落实户籍改革方案,就有利于拉动住房需求增长;而取消过时的限制性措施,有望减少行政干预,让市场更有效地配置资源。

尤其是鼓励开发商降房价,据说是20多年来中央经济工作会议第一次提出,令人耳目一新。长期以来,开发商降房价都是一种市场行为,而这次会议却明确提出鼓励开发商降房价,应该说有着丰富内涵,既说明中央意识到房价过高,也说明降房价是去库存的有效手段之一。对很多人来说,住房条件有待改善,以自己的收入却买不起房。“房价收入比”被认为是判断住房支付能力的主要指标,但有数据显示,全国35个大中城市中有31个城市的房价收入比高于合理值。显然,只有降房价才能消化库存,这次会议提出鼓励开发商降房价可谓“对症下药”。

但如果只是在舆论上引导开发商降房价,恐怕很多开发商未必会降,因为无论是之前地方出台的救市措施,还是这次中央经济工作会议提出的农民工市民化等举措,再加上市场的回暖迹象,都给开发商传递了积极的预期。再从需求端来说,楼市存在“买涨不买跌”的心理,在购房者看到楼市库存量大、鼓励开发商降价销售的情况下,很可能会预期未来房价出现下降趋势,继而就会捂紧自己的口袋并等着房价真正下降,这样一来也就达不到去库存的目的了。

那么,开发商一般会在什么情况下降房价呢?一是楼市低迷也不见政府救市的迹象,开发商看不到希望就会降房价;二是开发商资金链紧张,只有降价销售才能渡过难关;三是开发商调整发展战略,比如尽早套现以退出楼市时就会降价销售;四是政府有鼓励或倒逼措施,开发商也会降价。

要想开发商降房价,政府层面不仅要积极引导,还需要多出实招。所谓“引导”,就是要让开发商看到库存压力,看清市场趋势,放弃暴利幻想;所谓“实招”,就是要出台具体、有效的措施,或鼓励或倒逼开发商降价销售。不但要出实招,还要打“组合拳”,税收优惠无疑是鼓励开发商降价销售的有效办法之一。只有让税收优惠与降价销售挂钩,开发商才有降价销售的动力。

尤需指出的是,必须让开发商对未来的政策预期、市场预期形成清晰认识,比如,应该明确房地产税法、住宅保障法等法律法规的出台时间表,让开发商意识到未来楼市与房价是稳定的,将永久告别暴利。当开发商的预期是清晰的,自然会理性地调整营销策略,包括降价销售。


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