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陈云峰:搭建平台 整合资源 商业地产且行且珍惜

2015-05-18 16:20:59 来源:中国日报网
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中国日报网讯  (记者吴海花、白云蛟)为应对发展趋势、响应中央号召,中国日报网与北京地产人联盟携手,重磅推出特约栏目《地产论道厅》。本栏目旨在促进中国房地产行业更高远更健康的发展,提供一个博采众议、前瞻思辩、汇合经验、持续创新的论道平台。

本栏目以中国日报网为国际化传播载体,联合多家媒体,全面宣传,北京地产人联盟作为唯一战略合作伙伴,翘楚成员将做为首选出席嘉宾,共同坐而论道,参议时势。《地产论道厅》将成为面向全行业及全球置业者的舆论重地。

2015年5月14日下午2点半,中国日报网六楼演播室,《地产论道厅》第二期之商业板块论道隆重举行,本期主题是《站在未来看现在——论商业地产的创新模式》,研讨内容有商业地产的发展现状,创新发展的模式研判,各大项目对创新的实践及效果经验分享。会上北京达世恒商业运营管理有限公司董事长、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰谈到中国商业地产的发展的状况,他认为中国房地产确实是表面风光,但内心彷徨,让人青春未老,心已苍苍。中国房地产业正处于转型期,机遇与挑战并存,因此要实现快速发展还需搭建平台,整合资源。

陈云峰:搭建平台 整合资源 商业地产且行且珍惜

北京达世恒商业运营管理有限公司董事长、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰

对于如何实现中国商业地产的转型发展,陈总从以下几个方面作出了具体分析:

第一,中国的商业地产在住宅达到顶峰之后,在加快发展,机遇与挑战并存。现在是在商业地产方面,理念的更新,技术的更新,空间设计的更新,加上品牌的更新都非常快,总体表现不均衡,强者更强,一二三四线发展落差很大,这是第一个特点。

第二,整个中国房地产行业在转型,转型当中首先与商业结合就是商业地产,然后重庆、沈阳、天津、青岛、厦门,这都是可以点名的,这些地方都出现了过剩,我觉得沈阳最慎,这样空置率在提高,这是商业地产让人最担忧的方面。

第三,整个的中国的零售业现在发展放缓。我是从国美呆了十年,中国的连锁百强发展每年的发展速度在降低,去年整个同比才提高了5%,我估计照这种趋势2015年数字,现在公布是2014年数字,2015年数字出来,就是2016年4月份会公布2015年数字。我觉得通过商业连锁百强速度都停下来,发展都会停下来,证明中国零售业发展应该说是达到了一个顶峰,但是地产商还在疯狂的储地。你看各个地方政府,我感触最深从原来卖单纯住宅用地,到北京通州岳鹏区长宣布绝对不会出卖单独住宅原地,他会配置商业。现在北京的通州商业配置超过60%,顶多给你配置40%的公寓类产品,在这一方面,这种比重迅速的加大,就会出现整个的商业的供应量过剩。

第四,现在的地方政府几乎国土规划和建委在前面跑,后面商务局在屁股后面追不上,整个的房地产的发展拖开了产业,商务局的局长,我见过一个区的商务局长,他听我们汇报这个体量之后人就傻在那,他说首先没有参与,其次没有规划,根本不掌握数字。地方政府职能缺失也是必须要提在中国日报这种媒体,我们得说,你政府职能何在,首先要起到规划职能。

第五,商业地产人仍然是奇缺,以万达为主,张天翔这样人猎头每天会找,因为他成名很早,又有实际操作经验,这一方面很有研究。所以这些人都会收到万达高薪挖,挖走很多人,这也说明中国整个真正操盘过,懂得拥有这方面完整开发技术是非常少的,这是一个特点。

第六,区域商业和社区商业崛起,区域商业和社区商业的崛起背后,就是中国每一个城市商圈的变化,我们天津前一段我去百货老倒,问我 怎么了,我说特简单商圈之变,天津市百货都开在几条路上,现在天津已经扩了十倍了,非得上你们这百货来买东西,商圈早就变化了你百货应该到新的商圈里面去,为什么还守在南马路上,你不倒等什么,商圈在迅速的在变化,这是区域上的中心和社区商业中心崛起。

第七,轻资产化。这一次两万合并,他们合作巨大的便利都是要走轻资产化,他们在资金成本融资难度加大巨头首先倒下,他们都受不了,他们都搞轻资产,这背后是轻资产理念。

第八,电商的冲击和整个的商业地产和互联网的结合,这个太明显了,你现在到了任何购物中心都有WIFI,你登录之后实际上你整个的消费的习惯和你来的次数都会被纳入到统计,包括APP的推送,包括参与,这个应用比传统零售业好的多,现在配置一个购物中心,这种跟互联网的结合非常重要。包括万达,在每一个入口和柜台都有摄象头统计人流,他这种技术已经应用到了无孔不入的程度,他拿着你人流谈将来你的租金,远比咱们理解的要深入。

第九,体验式崛起,应对电商最重要的是体量,看电影,吃饭,包括溜冰这些非购物类成了购物中心现在重要的。

第十,主题性,现在开购物中心,这是什么购物中心,比如说文化和儿童,都可以用主题性来说,你一定要起一个什么名,让大家知道你就是干这个的,这是一个特点。

第十一,持有型,刚才刘丽总讲那几句话触动很大,以我为主,我做主动,这就是持有,这个到三四线就不行了,大家持不住,没有钱,持有需要一定能力,现在越来越多地产开发商认识到只有持有,拒绝散售才能做好商业,这是唯一的途径,而不是可选择的途径。

第十二,科技化,大数据成为了运营的工具。

第十三,艺术化,生态化和文化挂帅,成为购物中心最时尚的东西,以芳草地和K11为标志,我们业内人去芳草地和K11都是怀着膜拜的心态,进去之后都是这样张着嘴,人家确实把雕塑方在里面,很多人去照相,包括外地人来北京,现在去哪儿呀?芳草地,外地人去了就傻了,你们生活在这种城市,太幸福了。

第十四,资本化,现在商业地产最没有解决的就是他的资本化,现在万达也好,万科也好,他们也在寻求,你不能散售就要整售,开发商无意长期持有,除非是金地商智这种上市公司,以资本对接成为主题,现在平安,包括安邦,生命人寿,现在险资大概有30%的基金可以用于购买收入稳定的持有型资产,当然他们现在还是优先写字楼,好的购物中心也可以选,最漂亮金域广场,在初期的时候已经对接好了。

最后一点,商业地产边缘对接合作,万达这种企业,万达什么概念呢?万达老板是中国首富,将来也会成为世界首富。另外一点万达现在持有型的租金一年超过100个亿,银行给他贷款乘10,银行可以给他1000亿,另外他的销售额,你看他跟万科比,万科销售额2000个亿,实际上万达销售额也不低于2000个亿,万达现在已经到了这种状况。各自拥有2000亿的企业,人家还合作呢。昨天我在家里面也想人家都合作了,小的没有明天的企业还在自己单干呢,我觉得张天翔走出一个路子,自己以董事长名义,实际上嫁接到一个平台上,这获得资源重新组合,这是明智之举。


作者: 吴海花 白云蛟 编辑: 拂瑤_标签: 房产
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