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天津滨海新区CBD成空城:住户稀少物业撤离

2015-05-11 11:49:33 来源:中国经营报
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《京津冀协同发展规划》出台在即,京津冀板块的热炒势头再次燃起,中心商务区(CBD)就是其中之一。

近日,《中国经营报》记者赶赴天津滨海新区,对滨海新区内的CBD建设和发展情况进行了实地调查。

记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到,其目前仍处于大规模施工中,尘土飞扬的工地上,一座座高楼拔地而起,相比钢筋水泥迅速铸就的楼宇,区域内的人流却显冷清。

而同样属于滨海新区功能区之一的滨海高新区内,一座号称“华北区域第一高楼”的117层大厦正在不断拔高,这就是不断被热炒的“高银117大厦”,而此项目定位也是中心商务区,目前定价达每平方米4万元。业内人士对记者置评,如此定位或导致重复建设和恶性竞争,而高定价更多是为了炒区域价值,容易导致“有价无市”的局面。

记者发现,上述项目的定位都是高大上的“国际范儿”,但到目前为止,项目周边的格调、氛围与其“国际化”的定位还相差甚远。

建设规模庞大 去化压力由来已久

记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到诸多项目仍在建设之中。项目附近空旷,人烟稀少,往来的主要是施工人员。

事实上,响螺湾商务区早在2007年9月就已经开工。“快8年时间了,还没有发展起来,希望自贸区政策能真正把这边带起来。”当地的李师傅对记者说。

于家堡金融区的宝龙城市广场日前已经封顶并开业,但记者到项目售楼处发现,内部颇为冷清,只有一两组零散的客户在现场就坐,没有感受到这里作为于家堡金融区门户位置所应该有的人气儿。

曾经到过中央商务区考察的匿名人士对记者表示,到商务区的第一直接感受就是高楼多,规划好,但人气差。当地的出租车司机也认为这是一个“面子工程”。

滨海新区CBD去化压力大早已成为老生常谈的话题。CRIC提供的数据显示,从2010年至2015年,塘沽地区办公物业的供应面积为1034139平方米,成交面积为502032平方米,供过于求明显。而成交均价2010年至2015年分别为10670元、11375元、11908元、11661元、10462元、8423元,从之前的1万元以上跌至2015年的8000多元,业内人士置评,库存压力大是重要原因。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示,确实面临存量过剩的问题。虽然确实也有自贸区等利好消息,但是有很多问题存在,最典型的就是人口导入、产业导入等确实比预计的差。

而去化压力并没有减缓“大干快上”的步伐。记者从中心商务区获悉,受自贸区建设、京津冀协同发展等众多利好政策叠加,投资者的信心进一步加强。据悉,截至去年年底,响螺湾区域已有13个项目的17座楼宇竣工,预计今年有8座楼宇竣工。于家堡区域今年年底将有10座楼宇竣工。5月8日,中心商务区管委会向记者提供的数据显示,1~4月新增企业设立859户,其中3月1日至4月30日新增注册595户;自贸区挂牌(4月21日)以来新增注册企业129户。

对于记者采访中的“去化压力、人气不足”等问题,截至发稿,中心商务区管委会未给予回复。

《中国商务中心区发展报告(2014)》(以下简称《报告》)指出,CBD规划面积过大会影响产业集聚。目前世界级的CBD如纽约、伦敦、巴黎等城市的CBD用地规模基本控制在10平方公里以内,中国发展相对成熟的CBD,其用地规模也多数小于10平方公里。然而,2013年中国CBD平均用地面积为17.26平方公里,并且部分CBD的规划建设并未结合城市自身的发展条件,一味贪大求全,进行粗放式的开发,如目前在建的天津滨海新区CBD为46平方公里,其建设规模已严重超出自身需求。

严跃进表示,天津CBD的建设规模大,和地方政府的政策导向是有关系的。一是土地出让层面是比较激进的,造成土地成本约束力比较小,所以很多房企积极拿地。二是地方政府在产业导入方面做过类似承诺,使得很多房企对于后续写字楼的招租方面是比较有自信的,但实际上是有出入的。

对于上述问题,记者多次致电滨海新区新闻处,电话一直处于无人接听状态。

华北第一高楼“有价无市”?

记者在走访调查中发现,位于滨海新区功能区之一的滨海高新区内的“华北区域第一高楼”高银117大厦也定位为打造国际商务中心,目前还在建设中。

据了解,高银集团旗下高银地产投资建设的“高银天下”项目,包括以“高银金融117大厦”为主的国际商务区、高端住宅“富国高银”及“天津环亚国际马球会”,总建筑面积接近200万平方米。

对此,受访专家们表示,同属于滨海新区,如此定位存在重复建设,或导致“内耗”。

严跃进直言,在滨海新区多个商务区建设的背后,反映的是地方政府狭隘的区域发展思维。每个区域都希望引入产业、建商务区,带有很强的政绩面子。自然背后会带来库存积压,租金难以提升的尴尬。

此前有媒体报道称,天津滨海高新区将依据位于京津冀枢纽位置的区域优势,建设天津新中央商务区,以承接北京金融、文化等高端产业的转移。无论从区域优势还是从产业基础上来看,天津滨海高新区已具备打造新中央商务区的先天条件。此外,从硬件设施上来看,天津滨海高新区也已经为打造新中央商务区打下了坚实的基础。

对此,记者致电并致函天津滨海高新区管委会,新闻处在回复记者的材料中显示,滨海高新区的定位包含航空航天产业、新能源产业、生物医药等新兴产业,并不包含中央商务区相关条目。新闻处负责人对于“高银天下”的相关问题表示,其定位和定价更多是企业行为,并非是政府层面的规定。

而对于项目规划中的马球会,中国社科院城环所原所长、北京市“十三五”规划咨询专家牛凤瑞表示,中心商务区周围弄个跑马场,挺不可思议的。更多是噱头,如果未来改造成别的用途,成本是比较低的。中国社科院城市发展与环境研究所研究员单菁菁也认为,马球会所并不属于CBD的功能。

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