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高房价挤出的有效需求 商住楼现状不限购没人疼

2015-05-07 10:17:09 来源:北京青年报
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不限购、宜商宜住、低总价、买一层送一层、拎包即住……这些溢美之词充斥着各个商住项目的宣传广告上。商住楼,顾名思义,就是既能商用也能居住的房子。但这种多功能的房子,实际上在很长的时间里并不受待见。直到2010年“限购令”出台,住宅被严格限制后,商住楼一时间成了诺亚方舟,解决了许多人的“购房资格”问题,成了许多住宅买房人的替代品。

但如今,越来越多的商住项目开始交付使用,与买房时承诺的风花雪月不同,居住环境杂乱、不能入户口、商水商电、物业费高等等“硬伤”开始一一浮现出来,商住楼,这个宜商宜住的特殊产品,成了很多人眼中“住得不舒服,商得没面子”的鸡肋。

居住“不舒服” 公司“没面子”

孟瑶在中关村一家网络公司工作,从大学开始已经在北京生活了12年,2011年,耗光了自己的积蓄,并在父母的“帮助下”终于在北五环买下了一套70平方米的商住房。其实当时父母建议她买一套大产权的住宅,但一方面由于限购的原因,另一方面也是因为她内心深处向往这种标榜“白领生活”的精装修公寓,于是,不顾家里反对,执拗地买下了这套商住房。

最初真是十分开心,孟瑶表示,精装修的项目让她基本不用费力劳神,而且开发商还赠送了一个阳台的面积和一台洗衣机。但好景维持了大半年,孟瑶开始体会到,现实中的商住楼生活与偶像剧中的“白领公寓”大相径庭。

“每天,我穿戴整齐准备上班时,遇到的却是一群群西装革履的年轻人从电梯里进进出出,一打听才知道同层的几套房子租给了公司办公用,并且这些公司在楼道里贴上了各种广告,显示存在感。”不仅如此,孟瑶还表示,到她回家时,还经常赶上这些公司下班,一等电梯就要等很久,电梯门一开,乌泱泱的全是人。她恍然间觉得自己又在公司里上班,一点“家”该有的舒适和温馨都没有了。

然而,不满的不仅仅是像孟瑶这样的普通住户,对于在商住楼里开办公司的丁先生来说,同样一肚子苦水。丁先生告诉北京青年报记者,他开办的是一间广告公司,买下的这套商住房是这一层里面积最大的,是套160平方米的大四居。这套房子被他改造成了一个会议室,两个工作间和一个会客厅。由于还处于创业阶段,为了节省费用,他和合伙人才联合出资买下了这套房子,并改为公司所在地,他自己就生活在这里。虽然档次上不如写字楼,但一想到能同时解决家和公司这两种需求,还是很划算的。

但实际使用起来,办公效果却并不尽如人意。“‘邻居们’经常提着菜篮子买菜、出门遛狗、穿着睡衣拖鞋在楼道内走来走去,给上门谈生意的客户留下很不好的印象,不少人怀疑我们是没实力的‘皮包公司’,一次接触后就没了下文。不仅如此,邻居也因为我们雇佣了几名员工,平时有些吵闹,经常发生矛盾,简直是里外都受气。”

此外,虽然不少商住楼都设计了亮丽的大堂,精致的装修,但使用起来的不便利,让很多人怨声载道,尤其是商住项目的电梯,由于往来人员繁多,背景繁杂,电梯使用频率过高,坐电梯拥挤、等候时间长,令不少长期居住的业主对此心存不满。

商住楼生活成本高 不能买房落户

在京城的商住楼中,40年或50年产权的公寓数量最多,这些项目不仅产权年限少,最关键的“缺陷”是不能进行落户。许多商住楼位于位置较好的城区,周围名校林立,但买房人想靠买这类房子落户上学,却是不可能的。

而且,多数商住楼都是商业用电、商业用水,电费、水费均高于民用电,大约要贵一半。

在北二环看上一处商住楼的王女士,原本被项目超低的价格吸引,60平方米的面积,只卖220万元,单价仅合36000元,还精装修……在一堆单价6万元、7万元的房源中,找到这套“便宜房”令王女士“心潮澎湃”,恨不得立即付钱预定。

“我当天晚上就赶过去看了,这是一套大开间,房间朝北,室内就像酒店似的:一进门,左边是一个卫生间,右边是一个开放式的厨房,台面上有电磁炉可以做饭。再往里走就是一张床和一个写字台了,空间显得挺大的,一两个人住肯定没问题。”王女士表示。

但最后仔细了解,王女士才发现便宜的奥秘,这是一套商住楼,住进去之后,这个小区物业费每月每平方米3.5元,水费6.2元,电费1元,都比普通住宅高很多。

一年下来,高昂的使用费用,造成了许多买房人买得起,用不起的尴尬。

商住楼二手交易税费高 增值落后住宅一大截

商住项目另一个被广为诟病的就是在流通环节上的高交易税费。一位中介门店负责人表示,目前商住房源交易成本相对普通住宅来说是非常高的。普通商品房满五年后,营业税是可以免交的,卖家只需交纳契税即可完成过户。而商住楼则不同,无论多少年后出手,无论面积大小,都需要缴纳3%的契税,而差额营业税、个人所得税同样也十分高昂,交易成本非常高。以一套200万的商住楼为例,所有与住宅相同的税都要交,而且还是按上限缴,比如5.6%的营业税、溢价部分20%的个税、3%的契税。光这几项就20多万元了。此外,商住楼还有30%-60%的土地增值税,也有十余万元,加上中介费,一套200万的商住房各项交易成本就有40万元。

此外,链家地产的一位负责人也表示,虽然各大中介公司都在做商住楼的买卖,但却并非主要业务,而且交易流通环节相对复杂,不少工作人员最头疼的就是该项业务。首先,商住楼的使用年限问题。由于这种产品的使用年限是40年甚至更短,业主往往使用十几年甚至几年后出手,买方会担心二三十年后有关部门如何处置商住楼盘;是不是补交土地出让金?还是此类项目用地到期后房子会被收回?都不得而知。抱有此顾虑的买房人往往在购买商住楼时会表现得畏首畏尾,因此,商住二手房在房地产市场上一直“不温不火”。

不仅如此,对于许多打算依靠投资商住楼获取升值利益的买房人来说,商住楼这几年的表现是令人失望的。与核心区的住宅项目动辄五六万,甚至有的老房子也卖到八九万不同,即便是在CBD,SOHO现代城、蓝堡等位置很好的商住楼,售价也还在三至四万元每平方米左右。

此外,商住房作为一项房地产投资产品,其回报率也是一个重要问题。如果商住房租不出去,那么高昂的物业费、水、电支出会让人难以负担,业内人士表示,商住物业的管理费用本身就比较高,如果长期闲置在手中,“养护费”较高。


作者: 李桁 编辑: 赵金鑫标签: 商住楼 没面子 有效需求 房价 精装修
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