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宝龙地产:资本化利息掩盖“亏损” ?

2015-05-06 10:19:33 来源:中国经营网
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3月初,在香港联交所上市的内地房地产企业宝龙地产发布了2014年财务报告。这家被称为“小万达”的商业地产开发家族企业交出了一份让市场较为满意的答卷。

用宝龙地产自己的话说就是,截至去年12月31日,该公司总收入为96.63亿元人民币,同比增加约33%。其中,已售及交付项目收入为82.65亿元人民币,同比增加32.4%;租金及物业管理服务收入为9.12亿元人民币,同比上升30%,各项业务均实现全面稳步增长。

然而,有声音认为,宝龙地产原本将有超过1.5亿元的利息需要支付,但是在采取利息资本化之后才得以实现利润正增长。就此问题宝龙地产给《中国经营报》记者回复称,根据上市公司相关会计准则,达到可销售状态前的存货以及投资性物业等所发生的借款利息支出符合资本化的条件。

被指资本化利息掩盖“亏损”

2014年,宝龙地产的年度利润约为15.07亿元,较2014年的14亿元上涨10%。不过,境内公开报道认为,在2014年的15亿元利润中,永续资本工具持有人以及少数股东权益占到了1.4亿元,因此宝龙地产股东应占利润实际较2013年有所下降。

同时观察家们还发现,宝龙地产2014年财报显示,公司去年支付的融资成本净额仅为3060.6万元。记者在宝龙地产的年报附注中发现,由“银行借贷、其他借贷以及售后租回协议下之借贷”产生的利息金额为10.53亿元,而2013年则为7.68亿元。“优先票据”产生的利息开支为5.7亿元,2013年为6.27亿元。

此前有观察家就此评论说:“实际2014年宝龙地产的利息开支高达16亿元,而当年计入资本化利息开支就接近16亿元,由此导致宝龙地产在2014年的利息支出只有3000万元。对比2014年宝龙地产的净利润和利息支出,实际上意味着如果公司未将接近16亿元的利息支出采用资本化利息的处理办法,实际上宝龙地产今年将会录得亏损。”

不过,宝龙地产在回复记者时说:“根据上市公司相关会计准则,达到可销售状态前的存货以及投资性物业等所发生的借款利息支出符合资本化的条件。当年新增借款主要用于新项目开发,所以除了补充经营资金的进款利息外,均予以资本化。今年的房屋销售成本中,以前年度资本化的借款利息随今年房屋销售进入损益的为5.47亿元。 ”

在香港上市的内地某房地产企业财务负责人向记者评价说:“借款的利息资本化是上市房企常用的财务处理手段。一般情况下房企的借款都用于具体项目,当这些项目进入结转后,相关利息就会被列入项目成本。所以资本化利息并不是用来掩盖亏损的,而是按照会计准则要求处理的。而一般资本化利息在利息总支出中占比约90%左右。”同时他评论说,开发商都是将一笔借款对应一个开发项目,利息资本化只是涉及利息支出早晚的问题。“一家上市公司要经过财务、审计等环节,没有必要在这个方面进行粉饰。”

上海易居研究院研究员严跃进对此评论说:“从成本角度看,宝龙地产在年报中承认由于业务扩张而导致销售及管理项目规模较大,导致成本上升比较明显。这也会对其后续项目盈利空间的扩大形成阻碍作用。”

他认为:“利息开支额度增加明显,与宝龙地产在现阶段追求扩张,导致大规模融资有关。所以后续应在融资方面进行优化,否则财务成本会比较高。”

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