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2015年楼市大趋势: 大多数房企资金紧张

2015-02-02 09:03:46 来源:中国建设报
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1月20日,国家统计局公布了2014年经济数据,国内生产总值636463亿元,按可比价格计算,比上年增长7.4%。很明显,在经济改革的攻坚期,当前我国宏观经济发展已经处于新常态。

同时,从2014年楼市表现看,受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,继杭州、常州、温州、宁波、北京、上海等多个城市个别楼盘大幅降价逆袭之后,南京、广州、宁波、西安、神木等多地也出现中小房企倒闭破产或“跑路”现象。

那么,在经济新常态下,2015年房地产市场的发展趋势如何?笔者认为将有如下三个趋势。

一是定向宽松货币政策有望延续,但对楼市投资风险控制会进一步加强。

研究显示,当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时,整个经济面临滞涨的压力,货币政策将呈定向宽松的趋势。当前来看,2014年GDP增速与CPI增速累加值为9.2,刚好处于这一区间,单纯从指标意义看,当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征,仍然具备继续降准或降息的空间,预计随后存款准备金率也会下调。但是,这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松,笔者认为,政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

目前,市场库存偏大的基本面没有改变,大多数房企的盈利状况仍然堪忧,企业也会面临一定的资金问题。因此,从2015年上半年银行信贷大背景来看,即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为。

二是2015年大多数房企资金紧张,“去库存”仍然是市场主旋律。

截至2014年12月,70个大中城市中房价下跌城市的绝对数量仍然占据主流,并且仍然会在2015年上半年继续延续。

从2014年12月份36个大中城市存销比(库存压力指标)变化来看,由于“救市”、房企冲刺年度销售业绩指标等因素,一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间,但是,库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占大多数。尤其是在2015年初,对于大多数城市而言,由于冲刺年度销售业绩指标的意愿降低,导致市场去化速度降低,去化周期还会略有回升,此时,“去库存”仍然是市场主旋律,房价在2015年年内仍然有下行压力。

三是2015年经济有下行压力,人口增速放缓,人口红利减少。总体来讲,当前中国货币政策尽管有宽松趋势,但是还没有出现大水漫灌的特征。从房地产调控政策走向来看,在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化,而是保持宽松的姿态。

笔者预计,在经历年初市场重新盘整之后,在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下,楼市会在3月份以后出现一波入市的行情。短期来看,楼市接下来的3~6个月成交量会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市),会出现小幅涨价的现象。

对于大多数品牌房企来讲,出于对业绩和增长率的追求,会在资金、人员、土地各方面不断加大投入,即使在2014~2015年市场条件不佳的情况下,他们依然会试图达到15%甚至20%以上的年增长率,这将导致房地产行业产能过剩、供应过多、库存高企,形成更大的去库存压力。(作者系同策咨询研究部总监)


编辑: 拂瑤_标签: 楼市 房企
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