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叶檀:回购商品房充当保障房看上去很美

2015-01-30 11:24:59 来源:每日经济新闻
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政府回购商品房充当保障房。这是消化库存、保障民生之举,本质上是政府继土地市场后在开发市场入市托市,充当房地产市场的风向标。

1月24日,福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,此前1月6日,住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》,鼓励开发商售转租、地方回购商品房。1月20日,住建部部长陈政高表态,房地产库存高企的三、四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。

有两大要点值得关注。房地产开发企业转变盈利模式,从开发出售转向租售并举,住建部政策明确“支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变”,这不仅意味着盈利模式的转变,也是盈利水平的长期下降。

货币上升周期、房地产牛市周期,开发商出售房地产可以获得不菲的回报,甚至捂盘惜售直接获得资产品价格大幅上升的收益。2005年福州市物价局一份让市场沸沸扬扬的调查显示,开发商利润率平均约50%,最低约20%,最高超过90%,这当然引起反弹,开发周期、隐性成本不清晰,也没有计入低谷时期的风险。

保守估计,房地产牛市周期利润率在20%左右,但到熊市周期利润率可能只有3%,甚至有的开发商还要亏本经营。政府鼓励开发商从出售转为租售并举,租金回报率长期维持在5%已经算比较好,通常房屋供给比较稳定,而租金上下起伏较大。以南昌为例,根据搜房网数据,2014年12月南昌新售商品房均价为每平方米8850元,平均租金为每月每平方米22.66元,不算物业管理费,如果是个人投资者,租金年化回报率在3%左右,还不如去银行存5年定期存款。对于开发商而言,还要加上土地、融资、人力等成本,这样的收益是不可接受的。

政府鼓励开发商从投资、出售转向出租,是逼着开发商承认盈利模式的转变,承认市场的严冬已经到来。

如果是政府回购商品房充当保障房,情况略好,但也好不到哪里去。以安徽芜湖为例,截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户,其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。芜湖市政府以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房,只能选择2007年以后建设的建筑面积不超过120平方米的商品房。若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权,由政府持有30%产权,被保障人员持有70%产权,若回购商品房充当定向安置房,如棚改中的安置房,实行完全产权,即被安置人员拥有100%的产权。

政府收购时的价格是当时市场所能出的最低价格,可能低15%到20%左右,如福州业内开发商透露,2014年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房,价格也差不多低于市价15%。这一价格如果能为市场托底是个好事,不过,由于房地产价格大幅下挫,政府托的就不是刚性底,曾经出现过政府托底购买的保障房价格还高于周边楼盘的现象,原因就是市场价格的大幅下滑。

在具体的操作中,对于政府而言面临诸多选择,现在受共有产权等因素影响,经济适用房寻租现象等消失,但政府的寻租空间变大,收购时选择哪个楼盘,以什么样的价格收购,如果暗箱操作,极易滋生腐败,在保障房可怜的经费上拔毛。选择的程序与透明就成为最重要的环节,本质上,这就是政府采购。

回购商品房充当保障房,听起来很美,但对房地产市场不会起根本作用。


作者: 叶檀 编辑: 赵金鑫标签: 回购 开发商 牛市周期 房价格 商品房项目
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