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王毅敏:2015房地产业两极分化明显

2015-01-21 11:00:43 来源:中国日报网房产
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中国日报网讯 2014房地产市场注定是不平凡的,形势错综复杂,波诡云谲。政策方面,中央提出将建立房地产调控长效机制;市场方面,三四线城市房地产出现过剩现象,与大城市房价走势开始分化;宏观经济方面,2014年下半年的经济形势并没有那么乐观。经历了2014年的平静后,2015的房地产市场将何去何从?

对此中国日报网房产频道记者独家采访了房地产行业知名专家东北地产精英派资深评论人王毅敏。王毅敏认为,2015年的房地产行业可以用“分化”两个字来概括,无论是一二线城市和二三线城市之间还是不同的开发企业之间都将在市场竞争的大浪潮下发生显而易见的分化;同时开发企业要想占有竞争优势就必须转变思维观念,提升服务品质。

王毅敏:2015房地产业两极分化明显

2015年房地产市场走势总体来说应该用一个词就能够概括:分化

首先是城市市场的分化,往大里说是不同的城市房地产市场会出现严重的分化,这种分化主要表现为一线城市和部分的二线城市房价持续上涨,包括北上广深在内的四个一线城市因为拥有巨大的资源,所以房价在地价与巨大需求的拉动下,将会持续上涨,而二线城市则会有不同的表现,有的也会出现持续不断地上涨,比方中部的河南郑州,作为一个二线城市,其房地产市场虽然也经历了去年市场波折,但是郑州的房价在去年依然是一路高歌,就在16日上午,郑州西北方向的一块地以401万元一亩起拍,经过124轮的竞拍,最终以728.28万元一亩被恒大地产拍的,溢价超过80%,折合楼面地价3121元/平方米,未来综合成本不会低于7000元,而该区域现在房价在7000-8000间,这块地势必会拉升该区域的房价。就郑州这样的二线城市来说,今年房价依然会处于上升通道,而包括武汉、合肥在内的省会城市都会进入房价持续上涨的名单,但是一线省会城市,比方东北的三个省会城市房价究竟向什么方向发展就很难说了。三四线城市,尤其是发达地区的三四线城市由于过去供应量大,加上从去年开始的经济下滑,势必会影响到这些城市的就业,进而会导致民工回流,这样这些城市中大部分城市因为供应量巨大而出现销售迟缓的现象,今年尤其是上半年主要还是以去库存为主,房价在这些城市极有可能继续下跌。城市的分化是显而易见的。

另外一个分化就是开发企业的分化,去年登顶千亿的房企已经达到了七家,一方面是诸多的城市销售下滑,诸多的开发企业日子难过,而另外一方面是强者恒强的局面日益显现,越是形势不好,越会加大房企的整合力度,前五十强的进入门槛越来越高,同时前五十强的市场份额越来越大,今年尤其是上半年,一些项目公司出售股权甚至是出手公司的会更加的频繁,市场集中度在激烈的竞争中越来越高。

伴随着政治上的反腐力度加大,今年会有更多的房地产开发商企业因为权钱交易而惹上麻烦,最近几天深圳爆出的仅仅是开始,作为弹性巨大的土地出让、出让金缴纳、税费减免等在房地产行业中具有很大的操作空间,所以权利寻租与权钱交易在房地产行业中屡见不鲜,那么伴随着政治上反腐力度加大,由权力寻租引发的腐败案件会在房地产企业中逐步暴露出来,那么今年会有更多的房企因涉嫌违法而退出房地产江湖。

由以上因素所导致的房地产企业破产案将会在今年成为常态,而由此引发的购房者权益受损导致的群众性事件也会在各地出现,前些年的因为拆迁出现的群体性事件将会演变为由于开发商跑路、烂尾及破产引发的购房者维权事件。

关于今后房地产发展

关于今后房地产发展将会逐步由粗放型的经营方式逐步向集约化、规模化及专业化发展,同时房地产业也将由原来的“钱多、人傻、速来”的局面过渡到更加专业的方向。房地产行业本身的分化也将加剧,由原来的相对单一的住宅及商业地产,而逐步向着多种业态并存的方向发展,这些年雷声大雨点小的养老地产将会在未来成为房地产发展的一个重要方向,而原来以旅游名义实质依然是卖房子的旅游地产将会走向规范化和专业化,今后再也不会出现像山东威海乳山那样的大面积的仅仅只有一个个住宅小区的所谓“旅游地产”,今后以“旅”和“游”为主的真正体现出休闲与度假性质的综合旅游地产项目将会不断涌现,像无锡阳山的“田园东方”那样的集合休闲农业、观光、度假于一体的特色旅游地产将会大行其道;

文化与创意地产是未来的另外一个发展方向,就像万达集团在青岛的东方影都那样的地产项目将会更受地方政府喜欢,因为这些以经营性物业为主的地产项目不再是一卖了之的包袱,而是成为永续经营的香饽饽;产业地产是未来房地产发展的另外一个方向,以产业带动就业,以就业拉动住宅及商业等配套设施,这样的房地产项目既能够拉动地方经济的发展,同时也能够给地方政府带来持续不断的税收及就业,所以将会更受政府欢迎与支持。

我国城市化刚刚经历了第一阶段的发展,而整体城市化水平还很低,尤其是中西部地区,城市化率还在50%徘徊,所以以城市化需求所带动的房地产发展还需要至少十年的十年,在今后一个长期的发展过程中房地产在整个国民经济中的地位依然是不容忽视的,而同时虽然在去年与今年三四线城市因为过去的供应量过大,面临着一些困难,但是整体而言今后三四线城市依然是城市化发展的主战场,大量的城市化人口将会由三四线城市承担,这不会因去年与今年三四线城市房地产市场不景气而改变。

房地产商转变服务观念才能在未来市场上占有竞争优势

在过去一段时间,SOHO中国的产品在业内尤其是在北京的房地产界广受诟病,原因是那些散售型的商业在开发商销售完成自己赚了盆满钵满的,但是那些购买商业的散户却没有办法赚到钱,这是老潘受到指责的原因所在。而在去年另外一个消息也在坊间传递:万达的外街不盈利,这也给投资万达散铺的人蒙上一层阴影,而同时在去年年底火了一把的广州的YOU+公寓,因为由雷军的投资着赚足了眼球。这其实也就是给我们一个启示:对于那些商业类别的地产来说传统意义上的售后不管不问已经不能诱发人们投资的热情,在互联网尤其是移动互联网的冲击下,房地产业也在经历着煎熬,房地产的销售如果引进互联网思维的话,应该是改变过去的“一生一次”(买一套房子)而逐步演变为“一生一世”,房地产开发商无论做什么样的产品,都要把原来的完成销售作为一个项目的终结走向——交房才是服务的开始。房地产商由传统意义上的销售商而变成服务商,所以的房地产产品——无论是住宅,还是商业,抑或是休闲养老地产、产业地产、文化创意地产,这些都应该把短租的销售回款为终结到终身服务为己任。我想这是今后房地产发展的方向所在。

王毅敏,高级经营师,原房地产从业者,现房地产后期服务者,东北地产精英派资深评论人。


编辑: 赵金鑫标签: 王毅敏 房地产 走势 分化
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