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陈云峰:商业地产大跃进时代 局部过剩犹处万米悬崖

2015-01-20 09:32:58 来源:赢商网
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2015年商业地产风云诡辩,究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革!针对赢商网近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访,北京中经合力投资有限公司董事长、中经联盟秘书长陈云峰分析指出:“2015年商业地产仍处于高速发展阶段,大量购物中心即将开业,可谓是商业地产大跃进的一年。”

但全局之中又有不同。陈云峰也强调:“商业地产迎来高速发展期同时,也出现了局部过热的现象,沈阳、天津、贵阳、成都等城市最为明显。以沈阳为例,一条传统商业街上就有十个大型的购物中心同时存在,商业竞争激烈程度可想而知。”

陈云峰:商业地产大跃进时代 局部过剩犹处万米悬崖

赢商网:您对2015年商业地产的发展有什么预判?

陈云峰:2015年,大量的购物中心即将开业,商业地产仍处于高速发展的阶段,绝对是大跃进的一年。此外,商业地产的项目数量、面积、品质和档次、从业人员水平、资金进入力度这五大方面,也将会有非常大的突破。

回顾2014年商业地产行业,可以用一个词来形容就是“突飞猛进”。这个行业发展很快,主要的一个标志就是万达商业地产上市和第100座万达广场开业。2014年也更具有有里程碑似的意义,最明显的标志性就是万达,万达广场深刻改变人们消费及生活方式的同时,作为中国商业地产的领头羊也已向三四线城市下沉。

但这种大势并不能掩饰行业问题。目前,商业地产同样面临着巨大的危机,首先,有些房企不太考虑自己的运营能力,盲目持有体量较大的购物中心,这也难免使商业地产置于了万米悬崖之上。其次,是商业地产开发过热,但这种过热仍然又是局部的,尤以沈阳、天津、贵阳、成都等城市最为明显。

在沈阳,每不到三公里就有一个体量在10万平方米左右的购物中心,厂子里的人气却几乎都是空空荡荡。可怕的是这里的商家谁都明白赚不到钱,却还要杵在这里亏损。同样,在贵阳,规模在1000万平方米的商业地产项目能够达到好几个,类似的还有成都、天津等等。随之相伴的商业间的恶性竞争行为为整个行业埋下了祸根。

赢商网:对于2015年新一年的发展形式,您又有着怎样的忠告呢?

其次是与百姓生活联系最为紧密的一件事,就是餐饮业态,它可以实现让消费者把吃当成去购物中心的一个主要目的。然而,并不仅仅是北上广等一线城市餐饮市场火爆,江苏盐城这样的地级市购物中心周末也能排起长队。再看邻国日本,那里的购物中心餐饮业态也火爆异常。

再次,电影业态也将迎来迅猛发展。数据显示,2014年中国电影市场票房进一步增长,全年票房达296.39亿元,票房增长率达36.15%,全年观影人次达到8.3亿,同比增长34.52%。这些数字其实是在说明,现在的人们对休闲文化的需求依旧有增无减。

还有就是运动类的业态,目前以溜冰场、瑜伽、健身为主,将来壁球、室内的篮球等也会非常流行。因为消费者希望体验到一站式的高品质生活,所以运动项目走进购物中心一定是大势所趋。

此外,艺术也将大范围地融入进购物中心。再看日本,城市级的购物中心都拥有艺术馆和剧场,比如六本木新城。而这种趋势在北京、上海已经出现端倪,如北京侨福芳草地、K11,这些商业项目都巧妙地把文学艺术与购物相结合,将是2015年及今后的又一发展趋势。

最后,培训类业态,比如早教培训、艺术培训机构、英语培训等也是一个大的趋势,也更符合购物中心一站式消费的需求。

赢商网:2015年商业地产与资本的结合会如何发展?

陈云峰:现在,国内的资本市场不太成熟,还处于相对初级的阶段,与国外成熟的REITs等体系相比,国外会更注重商业地产的长期性发展。

如今,基金整体回报率不足7%,但商业项目一般都需要3-5年的养伤期之后才能达到这个数字。所以,对于投融资机构来说,投资商业切莫急功近利,要耐下心来,给商业地产成长的机会,更要多学习外国的资本形式,尤其是新加坡凯德(商置)的商业模式。

赢商网:2015年商业地产人才会如何演变,是过剩还是紧缺?

陈云峰:商业地产的人才成长起来是比较慢的,就连房地产的高级管理人才都是需要9、10年的工作经验,何况商业地产还要兼备地产和零售的相关知识。

应该说现在还是处于人才紧缺的阶段,尤其是需要运营、招商方面的精兵强将。尤其是在商业地产项目呈现井喷式开发同时,很多企业就出现了人才跟进太慢的结果,导致复合型人才供不应求,而不得不在实践中培养。

陈云峰:我主要有三点建议。

第一,组建自己的团队,而且要保持人才的稳定性;第二,商业地产是产业地产的一个部分,一定要跟产业相衔接,整合品牌商家的资源。然而这一点是急不得的,要慢火细炖。因为商业地产的周期性很强,不能像过去一样盲目开发;最后,一定要有资金支撑,散售时代已经过去,要与资本对接,做持有型商业。同时,还可以像万科一样尝试轻资产模式。

赢商网:那么,究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求,主打体验式业态么?

已屏蔽。撤销了解详情 此推广内容有什么问题?内容反感不相关重复显示已收藏、购买过  陈云峰:应该说,接下来的一个时期,体验式业态都会更加迎合购物中心、更受消费者喜爱。为了应对电商的巨大冲击,购物中心也必要引进大量体验业态重新寻找支点。因为电商虽然有渠道短、成本低、效率高等优势,但在真实感官体验方面却无法与实体商业相提并论。

目前,比较受欢迎,同时也是较为主流的体验式业态主要有以下几种:

首先,儿童业态在购物中心的比列还将继续加大。因为,中国人对于孩子的投入是毫不吝啬的,而随着“单独二胎”政策开放,婴儿潮将再次强势来袭,预计新生人口消费规模将达到1.9万亿。另一方面,儿童业态也在不断进化,越来越丰富的游乐项目的产生,能丰富本业态的同时,更能使购物中心的体验多样化。


编辑: 拂瑤_标签: 商业地产
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