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绿城归属有望月底揭晓 关键在于能否玩转现金流

2014-12-18 09:38:54 来源:中华工商时报
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绿城归属有望月底揭晓 关键在于能否玩转现金流

绿城归属有望月底揭晓 关键在于能否玩转现金流

宋卫平能否如愿重返绿城?12月31日之前将见分晓。在这最后时刻即将到来之际,宋与孙宏斌各自还有哪些“宝”可比呢?中华工商时报记者对业内人士作了采访。

宋卫平:胜券在握需防背后“黄雀”

根据此前达成的协议,宋卫平可有两种选择:其一,宋卫平在12月31日前,把包括本息在内的交易款项全额(62.98亿港元,折合人民币约50亿元)还给融创,原并购协议执行终止,融创交还管理权,全面退出;其二,若届时宋卫平无法按时拿出资金,除了执行原收购协议之外,宋卫平和寿柏年剩余合计18.55%的股份,将由融创和九龙仓各收购一半,宋氏彻底退出绿城。

日前有消息称,宋卫平回归绿城的最大资金障碍已经消除。来自香港投资界以及多个接近宋卫平的人士称,宋卫平已经筹集到所需的50亿元,而出资方正是早在10月份就介入局中的东方资产。该消息指出,东方资产已经愿意给宋卫平出资30亿元,宋卫平夫妇筹集剩余20亿元。这30亿元的抵押物,是卖给孙宏斌的24.313%股份,加上宋卫平手中剩下的10.473%股份。按照绿城中国最新股价8.24港元计算,这部分股权市价约62亿港元。

除东方资产外,还有传言,11月20日京东董事长刘强东在杭州密会宋卫平,希望介入绿城事件,帮助宋卫平筹集资金。

如此看来,宋卫平胜券在握,回归已无悬念。中原地产首席分析师张大伟对中华工商时报表示:“宋回归的可能性比较大。”他同时表示,目前股份还没有交割,因此还存在变数,市场好转后,资金对于房产会热衷起来,因而宋氏即使回归成功,他能否坐稳绿城,终归还得看他运作现金流的能力能否把绿城资产盘活。

而就目前而言,情况似乎并非完全明朗。有业内人士称,除绿城中国的分红外,宋卫平并无其他还款来源。东方资产对此心知肚明,之所以还要冒险出手,深层原因只有一个:东方资产认为只有宋卫平还不上钱,才可以实现利益最大化。一旦如此,东方资产将成为融创绿城纷争大戏背后的“黄雀”,花30亿元拿到34.786%(24.313%+10.473%)的绿城中国股份。该笔借款的利息在10%左右,还款期限为一年,这也就意味着宋卫平2015年将忙着筹钱还给东方资产。值得注意的是,若宋卫平一年内还不上30亿元,东方资产就会把34.786%的股权拿走,宋卫平的股权则被清零,自己出资部分的20亿元也将打水漂。

对此,张大伟表示:“东方资产此时以30亿元资金进入,既谈不上雪中送炭,也不可轻言乘人之危,反正都是商业,做生意都是为了追逐利益。”

而对于宋而言,既要在各种利益关系中求得平衡,又要做到全身而出,避免被过度纠缠其中,这的确是一场考验。

孙宏斌:即使退出仍有宝可比

众所周知,宋卫平时代绿城的短板在于周转,即使在2013年这个好年景里,周转率只有0.25,处于行业偏下水平。如果宋卫平要回购绿城中国股份,最大的可能是在47.7亿元的收购总价基础上加上适当的溢价。但一位接近绿城的内部人士向记者证实,宋卫平已经将上述收购款项的部分用于足球俱乐部以及偿还员工集资款,这也意味着,宋卫平需要通过额外募集资金才能赎回绿城的股权。

相比之下,经营现金流更能显出孙宏斌的功力。2012-2013年在添置大部分家当的前提下,融创还分别有95亿元和83亿元的经营现金净流入。花钱很猛,现金回流更快。由于销售突飞猛进,融创净负债率从2011年末的104%下降到2013年的70%。此外,2012-2013年他在支付43.8亿元利息的同时,还购买了近1000万平方米的权益土地。融创几乎所有家当(2013年底权益土地储备不足1300万平方米)都是这两年置办的。融创土地储备总量不高,但以含金量取胜,都位于中心城市核心地段,花了大价钱。

张大伟认为,孙宏斌的优势在于他有很强的去库存的能力。

另外如港交所认定一致行动人成立,融创在原24.3%股权之外,需以同一价格收购其他股东的股份,还需付近200亿港元。这笔钱他努努力还真出得起。2013年总资产、收入分别是2011年的3倍,融创的位次从行业中游跃升至前十。如能将绿城收入囊中,一些银团、投行也会参和进来分羹。中心城市、核心区段、定价随行就市,融创正处在上风口,股价节节高升。在此局面下,全面收购绿城即使伴随的负债率上升,也属可控。两年前通过融绿收购绿城9个项目,孙宏斌这一把已经大赚,如能进一步收购绿城,可以视作乘胜追击。

绿城土地储备高达3782万平方米,权益可售面积也有1413万平方米。2013年,绿城销售额621亿元,排名较融创高,权益金额也高达323亿元。

绿城上海资产资质最优,孙宏斌已手握50%;苏锡常等江苏资产属于次优之列,多数也在融绿平台上;在绿城大本营杭州,融创和绿城也有合作项目。言外之意,如果未能成功入主绿城,融创也通过融绿平台和项目合作,分享了绿城最优质的资产。

孙宏斌手握主动权,进退两得。即使退也要看怎么退,既然登堂入室并当了一段时间的掌柜,走的时候当然要多带些东西。

未来当家能否玩转现金流

总之,融创财务状况优于绿城,这是不言而喻的。今年9月公布的绿城中国半年报显示,绿城中国确实遇到了较大的财务压力。绿城账上的现金(含受限制银行存款)只有约244亿元,但各类应付款项却达到344亿元,且大部分是一年内需要付清的债务。反观融创的现金情况,要比绿城宽裕许多。今年上半年,融创的经营活动所得现金净额,大大高于去年同期,达到75.51亿元。未来绿城无论谁当家,能否玩转现金流这本经,才能高枕无忧。记者孙永剑


作者: 孙永剑 编辑: 赵金鑫标签: 绿城 融创 现金流 孙宏斌 中原地产
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