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北京前10月住宅销量创新低盘活库存定房企生死

2014-11-14 09:07:40 来源:证券日报
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  据亚豪机构统计数据显示,2014年1月份-10月月份,北京仅成交商品住宅5.8万套(扣除保障房),同比下降38.6%,创自2008年以来近6年新低。

  昨日,《证券日报》记者从亚豪机构获得的最新数据显示,2014年1月份至10月份,北京商品住宅仅售5.8万套,创6年新低,同比少卖832亿元。

  此外,亚豪机构预计,预计北京今年全年纯商品住宅的整体销量在8万套左右,将创下北京房地产市场近10年新低。

  鉴于此,亚豪机构市场总监郭毅向记者表示,楼市进入U型谷底,虽然有调控政策抑制需求的原因,但北京房价上涨速度已超越购房者的购买力是不争的事实。

  不过,某北京房企向《证券日报》记者直言:“我们更关注的是‘今天到访的客户少了,明天怎么办?’”事实上,这折射出“2014年,楼市进入了寒冬”。

  住宅销售创新低

  据亚豪机构统计数据显示,2014年1月份-10月月份,北京仅成交商品住宅5.8万套(扣除保障房),同比下降38.6%,创自2008年以来近6年新低。

  从成交额度和均价来看,2014年前10个月,北京商品住宅的整体销售额仅为1516亿元,与去年同期相比,减少了832亿元;整体成交均价为25022元/平方米,同比微涨9.5%。

  对此,亚豪机构表示,虽然房企依然扛价,但是由于成交量的大幅缩减,特别是过去一直被认为是楼市销售旺季的“金九”成交惨淡,商品住宅(扣除保障房)成交量反而比8月份减少了3000套。不过,10月份以来,在政策面暖风支撑下,楼市开始升温,商品住宅成交量也开始大幅提升。

  “除了政策利好支持了部分改善性需求入市外,多数房企非常理性地抢乘‘政策红利’班车,积极推盘且趁这一窗口期低价开盘,提升了一些成交量。”某业内人士向本报记者直言,此外,今年北京高端项目成交量较高,这在某种程度上也拉高了北京楼市成交均价。

  事实上,虽然房企折戬“金九”,但借助政策利好的东风,加速跑量去库存、年底冲刺业绩成为房企共识。不过,开发商有所收获的同时,销售压力依然很大,因此近期北京房地产市场促销方式开始花样翻新。

  拼周转冲刺销售任务

  值得注意的是,在互联网思维席卷全球之际,房企老板们走到哪里都被“刺激着”,即使不玩微信的房企大佬也开始问起旗下高管们:“大家都在触网,你们都在想什么?”而在这场互联网浪潮的催化、房企销售不力的刺激下,房企高管层开始不断挖掘营销创新大招。

  鉴于此,在“金九银十”销售不力之后,众多房企瞄准四季度抢收业绩,利用多渠道跨界营销冲刺销售任务。于是,“双11”房企“光盘节”出现了。万科、方兴地产、远洋、碧桂园等多家房企瞄准“双11”,借助互联网平台,开启房地产的电商促销模式,推出特价房、房产众筹等多种线上线下相结合的促销活动,吸引购房者出手,提振销售。

  对此,郭毅认为,创新营销方式一方面是为了减少投入的营销成本,另一方面则是精准锁定目标客群。

  郭毅认为,在供应过剩,库存过高的大背景下,购房客户群萎缩,项目销售周期被拉长,周转率下降,这意味着房企财务成本和营销成本上升,最终结果是项目收益率降低。因此,临近年末之际,房企还债压力加大,盘活库存,确保现金流安全,这无论对大型房企还是中小房企来说,都攸关生死。

  据亚豪数据显示,今年北京销量排名前10位的房企销售额累计为523亿元,与去年前十房企相比,销售额减少了215亿元。而今年这些排名前十的房企今年在土地市场上的投入就达到419亿元,绿地、首创、泰禾等企业的拿地投入远超销售收入。显然,虽然房企整体看好北京市场,但资金压力也不可小觑。

  郭毅称,在这样的市场背景和企业财务现状下,年末房企必然会大力促销、回笼资金。因此,这一轮房企的电商促销,无论形式如何,但最终砝码都将落在房价上,这才能有助于拉动年末商品住宅成交量的“翘尾”。


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