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郁亮:房地产以个位数发展机会较大

2014-10-27 10:16:47 来源:南方都市报
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  全国最大的房企万科前日召开30周年广深媒体会,解读白银时代的房地产。万科总裁郁亮称城市化还在继续,机会取决于城市产业发展的机会,没有人口导入和人口长期积聚的城市会有困难。未来这个行业增速会跟国家经济大势一样,以个位数发展的机会较大。万科提出,要给蓝领盖房子,虽然毛利不会那么高,但仍有机会。毛利水平高不代表回报高,周转速度以及运作方式很重要。万科持续以库存去化水平作为业绩考核指标之一。

  同时万科昨晚公布前三季度业绩,1-9月万科实现销售面积1263 .8万平方米,销售金额1490 .6亿元,同比分别增长15 .0%和16 .0%,持有货币资金487亿元。

  “广州楼市会较早恢复”

  万科多次强调不高价拿地,但不容忽略的事实是广深等一线城市土地资源日益稀缺。对此,万科称毛利应当回归,坚持为普通人、为蓝领盖房子。

  值得注意的是,万科拿地也并未“贵则不买”。此前在香港出手17亿购入一亩多的地块,万科认为“很值”。近日,万科获得港铁独立投标资格,认为这代表了香港地铁对万科投资资格的认可,万科也会更多地参与香港的开发。从定位看,万科强调服务会更加重要,自己要做城市配套服务商。

  深圳万科总经理周彤更称,纯住宅已经不是他们重点关注的。万科未来5年在深圳的土地储备是充足的,未来发展思路要充分借鉴互联网,可以利用其更好地整合资源。从设计结构、应用、寻找客户等多方面去利用互联网。

  目前,住宅市场的价格深受宏观政策、城市自身产业、人口结构等影响。万科总裁郁亮认为,就广州而言,“由于楼市调整比较早,应该恢复正常也比较早。”

  三季度土地市场调整趋势明显,万科在拿地上保持谨慎。1-9月,万科新获取27个项目,对应规划建筑面积415.2万平方米。

  客户群“去精英化”

  在业务上,万科多次强调毫无疑问未来10年还是做房地产,传统住宅业务还是占比最大。未来行业会更强调客户服务,提供城市配套等等方面。

  服务客户群上,万科称坚持“去精英化”,为草根大众服务。为何提出为蓝领建房?万科认为这是出于解决1亿农民工市民化问题,他们没有完成市民化但他们的子女肯定要完成市民化。所以就必须有房子,而且他们的收入也有条件买房子。

  不过,主打大众产品也意味着,毛利水平不会有太大空间。在全行业毛利率走低的趋势下,万科总裁郁亮向南都记者表示万科对此并不担心,高周转、回报率等指标更为重要。公司继续坚持以去化速度和库存水平纳入业绩考核。

  “毛利水平是个伪命题,白银时代低是正常的,更应该提高周转率等去回应它。”郁亮直言,只要有能力就能活下去。

  万科还透露,产品系列中的“万科里”主打社区配套和服务,未来会争取打包上市。

  东莞万科总经理王海武就向南都记者介绍,在今年东莞市场整体非常差的大背景下,万科坚持以高去化率为准则,要求开盘一个月卖完,就凭“做客户需要的产品”。他表示,万科东莞商业中心颠覆了地产业很多内容,而值得强调的是万科重心是做社区。

  求变为生存

  万科总裁郁亮透露上周五继续去小米参观交流。郁亮称小米看上去是互联网公司,其实是用互联网思想重新组织起来的制造业。比起以前艰难的原始积累,现在一些第二代世界级企业跻身500强大概只需要5年,这就是借助了互联网的力量。万科主要也就是学习互联网思维方式。

  万科还会将互联网思维运用到学校建设、金融运作上。不过万科强调,不会把金融作独立业务来做。虽然地产非常依赖金融平台,但万科不会把金融作为唯一,会更注重产业布局。

  “互联网告诉万科的,就是要对客户极致地好,而这正是房地产一直没有做到的,”万科总裁郁亮表示,万科今年发生这么多变化,包括事业合伙制、小股操盘等,都是因为万科想在下一个10年活下去,中国那么多开发商包括万科都还没拿到下一个时代的入场券。

  同时,万科认为以销售规模来衡量行业地位已经不科学,需要换标准来衡量行业地位。由于房地产开发周期长,怎么衡量盈利是一个更值得探讨的问题。采写:南都记者 陈琳琳

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  “互联网告诉万科的,就是要对客户极致地好,而这正是房地产一直没有做到的,”万科总裁郁亮表示,万科今年发生这么多变化,包括事业合伙制、小股操盘等,都是因为万科想在下一个十年活下去,中国那么多开发商包括万科都还没拿到下一个时代的入场券。


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