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政府为卖地 上门为开发商服务

2014-10-11 14:38:44 来源:经济观察报
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“土地市场推出和成交均不及去年同期,三季度土地市场持续遇冷。”国土部内部人士向经济观察报称,“2010年政府的推地节奏较往年骤然加快,之后全国土地的推出、成交面积始终在高位,并在2013年达到最高点。而今年以来,楼市成交不济,行业以去库存为主基调,房企拿地积极性受影响,土地市场应势调整。”

中国某研究院10月8日发布的统计数据显示,今年1-9月,全国300个城市共推出土地面积约9.8亿平方米,同比减少18%,成交面积7.8亿平方米,同比减少24%,土地出让金总额为1.7万亿元,同比减少20%。

其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)共推出土地面积3.5亿平方米,同比减少20%,成交面积2.7亿平方米,同比减少28%,出让金总额约1.2万亿元,同比减少20%。

但是土地成交楼面均价却有所上涨,今年1-9月,全国300个城市成交楼面均价为1197元/平方米,同比上涨5%;其中住宅类用地成交楼面均价为1746元/平方米,同比上涨10%。

其中北、上、广、深一线城市今年前三季度的成交楼面均价,与去年同期相比更是保持着57%的上涨幅度,达到7917元/平方米。虽然四大一线城市的土地推出面积和成交面积同比均下跌三成,但是土地出让金却与去年同期持平,2366万平方米的成交土地,却贡献了3672亿元的土地出让金。

1-9月,北京共推出住宅用地350万平方米,同比减少27%;成交328万平方米,同比下跌28%;宅地出让金总额约1023亿元,同比增加29%。出让金增加的原因是,北京住宅用地的楼面均价上涨较大,其中推出的住宅用地楼面均价高达12852元/平方米,较去年同期上涨85%;成交楼面均价更是高达14738元/平方米,同比上涨过半。

作为1.5线城市的代表,杭州在1、2月的高位后,宅地市场一路走低,下半年有所回暖,供需量稳中有升。今年1-9月,杭州共推出住宅用地233万平方米,同比减少46%;成交209万平方米,同比减少48%,成交楼面价均价为7595元/平方米,与去年持平。

今年1月至今,天津宅地供求量整体呈下降趋势,下半年以来持续走低,9月降至最低点。9月天津成交的4宗住宅用地均以底价出让,平均溢价率为0%,与上月持平。

1-9月,天津共推出住宅用地468万平方米,同比减少28%;成交460万平方米,同比减少17%。其中天津成交的61宗住宅用地中仅6宗溢价出让,平均溢价率为5%,较去年同期下降18个百分点。

在土地市场遇冷的背后是,房企拿地的谨慎和保守,土地购置费用占销售额比重持续下降。相关数据显示,截至9月18日,重点房企2014年新增土地建筑面积为1亿平方米,同比下降23%,拿地金额为2782亿元,同比下降近四成。

从季度走势来看,今年一季度,房企延续2013拿地热情,大手笔夺地,尤以中海和绿地最为突出;二季度房地产整体市场急转直下,企业拿地态度也愈发谨慎;进入三季度,政策有所松动,企业销售业绩也有所好转,典型房企开始“抄底”获取一些优质地块,三季度拿地面积环比增长23%。虽然典型房企拿地意愿有所抬头,但整体态度依然谨慎,新增土地规模较去年同期不可比拟。

面对不明朗的市场前景,更多房企采取谨慎态度,不同程度减少拿地投入,其中雅居乐、富力和绿城拿地金额同比下降超八成,相关机构统计的20家典型房企,今年前三季度58%的房企拿地销售比同比出现下滑。

截至9月30日,上海共推出502万平方米住宅用地,已完成全年700万平方米住房用地供应计划的7成,但是北京和广州距离完成全年住房用地供应计划的目标还有很大距离。

其中北京今年累计供应住宅用地350万平方米,仅约为今年住宅用地1650万平方米供应计划的约1/5,广州今年前三季度也仅供应135万平方米住宅用地,也仅约为666万平方米住宅用地供应计划的1/5。

2010年,国土部首次将全国住房用地供地计划对外公布起,但此后三年完成率均不足七成,虽然2013年将年度供地计划下调为15万公顷,但仍未完成。今年,国土部暂停对外发布全国住房用地供应计划,改由地方自行公布各省供地计划。

9月25日,国土部发布的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》明确指出,“制定促进批而未征、征而未供、供而未用土地有效利用的政策,将实际供地率作为安排新增建设用地计划和城镇批次用地规模的重要依据,对近五年平均供地率小于60%的市、县,除国家重点项目和民生保障项目外,暂停安排新增用地指标,促进建设用地以盘活存量为主”。

步入第三季度,四大一线城市也开始加大土地供应,与第二季度相比翻倍,共推出928万平方米土地,成交却环比下跌四成,实现842万平方米成交面积,贡献了1066亿元的土地出让金收入。

虽然三季度北京宅地供给增加,但仍不及上半年,宅地出让金月均累计均不足百亿元。9月,北京推出5宗住宅用地,合计52万平方米,但仅成交2宗,合计20万平方米,宅地供应量环比增加117%,成交量仅环比增加24%。“截止到9月,多数城市已实现的经营性用地供应不足全年计划的六成,政府很有可能在第四季度加大土地推量,加上接下来的金九银十传统销售旺季及年底销售高峰,企业可实现较大程度的资金回笼,拿地意愿势必增强,以及地方政府的财政压力,第四季度或迎来供地高峰。”相关机构在《2014年三季度房地产市场总结与展望》中预测。“一线和部分二线城市土地资源紧缺,市场需求旺盛,库存压力下,供求关系较为均衡,在四季度房地产市场企稳的情况下,随着信贷基本面的改善,这类城市土地市场有可能逐步回稳;而多数的二线城市和三四线城市,市场容量普遍较小,商品房库存消化周期和土地消化周期都普遍较长,房企拿地审慎,土地市场很可能仍将维持现状,流拍和底价成交成为新常态。”相关机构表示。

为了促进土地成交,各地国土局也在绞尽脑汁,比如北京正在实施土地“肥瘦搭配”制度,即优质地块和劣质地块一起出售;同时北京和天津也在启动“土地联席制度”,双方目前正在计划开展将天津和北京的土地搭配出售的合作;此外“土地饥饿”营销正在上演,故意断供土地,造成房企对土地的饥渴,“亲开发商”策略也在实施,国土局工作人员主动上门服务。


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