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住建部或会出台涉土地金融等长效房地产政策

2014-09-15 08:42:44 来源:经济观察网-经济观察报
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住建部或会出台涉土地金融等长效房地产政策

  对于急需要回笼资金的房地产企业来说,眼下是个难熬的时期。中国房地产市场成交量已经连续8个月处于低位,今年中秋小长假并没有迎来往年惯有的“金九银十”行情。

  不过,对房地产市场影响更大的还是预期的改变。尽管房地产企业的融资渠道已经实现多样化,今年房企的海外融资额度也不降反升,但曾经激进拿地的房地产企业也开始变得谨慎。

  相比于寻找资金,消化库存已经上升为首要任务。“现在库存量这么大,是不是应该考虑全面取消限购,降低首套房的首付比例,推行差别化利率优惠政策?”上海一家房地产企业负责人说。

  一位接近住建部人士告诉经济观察报,“市场分化严重,应该区别对待,住建部现在以地方政策为主,未来不会出台全国统一的带有行政干预色彩的政策,而是会出台具有长效机制的房地产政策,会涉及土地、金融、财政、税收方面。”

  从“控房价”到“去库存”

  2003年至2013年,是中国房地产的调控十年,国务院及相关部委共计出台70余项宏观调控政策以调控房价。不过,在最近的一年时间里,房地产调控政策已经从曾经的“控房价”转为如今的“去库存”。今年7月11日,在全国住房城乡建设工作座谈会上,住建部部长陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见:千方百计消化库存,进一步加强房地产结构调整,以及完善房地产项目周边配套设施。

  上述上海房地产企业负责人认为,银行对房贷偏紧的政策是导致库存量高企的重要原因,“中国买房的需求量还是很大的,但是能不依靠贷款全款买房的人还是少数,现在个贷非常困难,这造成了不好的市场预期。”他说。

  国家统计局公布的数据显示,7月末商品房待售面积55230万平方米,比6月末增加802万平方米。

  各地陆续取消限购政策并未拉动房屋成交量,去库存还需另寻出路。

  “中小房地产企业主要通过银行贷款筹资,卖房回收资金,还有一部分则是通过利率较高的私募基金,银行收紧贷款会使房企资金成本升高,如果中小企业销售差的话,资金会非常紧张,卖不好就麻烦了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,“上市公司资金渠道相对多一点,可以更多地通过发债、增发来募集资金。海外上市公司可以进行海外增资、扩股,而且海外融资价格比较便宜。所以有实力的公司日子相对比较好过一点,小公司日子更难过一点。”

  据数据提供商Dealogic公布的数据显示,今年中国内地房地产企业发行的离岸债券已达180亿美元,接近去年全年总额。上述上海房地产企业负责人对经济观察报表示,“大家都在考虑多渠道融资,上市或者发债都是办法,但问题是拿了钱投资盖房能否卖得出去?利润又有多少?”

  国家统计局近日发布的数据显示,今年1-7月,全国房地产开发投资50381亿元,同比增长13.7%,增速比1-6月回落0.4个百分点。与此相对比的是,中国房产企业的海外投资额不降反升。商务部发布的最新数据也显示,上半年房地产业对外投资增长53.3%。

  “这种态势恐怕还将持续,1-8月的投资增长数可能还会进一步放缓,现在开发商投资热情下降了,买地不积极,后市不看好,再加上没钱,投资增速放缓就是今年市场碰到的问题。”顾云昌表示,“房地产调控,过去十几年的主要目标是降房价、控房价,现在指向性完全变了,变成去库存。”

  摆在眼前的似乎只有两条路,要么等待鼓励政策出台激发买房需求,要么自行降价促销。“不到万不得已,谁也会不走到降价促销这一步。”上述上海房地产企业负责人说。

  自今年4月起,陆续有城市取消限购、限价政策,截至目前,只有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京七座城市尚未取消限购政策。

  一位住建部人士告诉经济观察报,“不论是限购或者限价都由地方政府自己定,十八大之后市场化是大趋势,一切不符合市场情况的政策可能都要慢慢退出。”

  但取消限购并没能引起足够的市场反应。房地产企业把更多期待放到了银行的信贷政策调整上,一家合肥的房地产企业负责人告诉经济观察报,“个贷难以批下来,公积金放得不多,给销售造成了一定压力。”

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