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房企净利润率每年下滑1个百分点 跌落10%红线

2014-08-28 11:21:15 来源:21世纪经济报道
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8月26日举行的融创中国中期业绩会上,融创中国执行总裁汪孟德说,“今年上半年,融创中国的净利润率可能只有六七个点。”汪孟德称,对融创而言,净利润率低是由很多复杂的原因造成的,包括业绩结算、土地成本以及调控等因素。

不过,净利表现不佳,并非融创中国一家的烦恼。

2014年上半年,绿城中国毛利率为25.67%,净利率为4.88%,同比分别下降5.2个百分点、13.3个百分点。其中物业销售毛利率为24.0%,较2013年同期的29.7%下降5.7个百分点。金地集团上半年净利润仅1.58亿,同比腰斩。

受调控以及土地成本等因素影响,房企的净利水平持续下滑。不少房企净利润已跌至个位数。苦日子正在到来。如同万科董事会主席王石所言,房地产黄金时代已经结束,在经济高速增长期,房地产行业“弯下腰就是金灿灿的”,但白银时代“不再是弯下腰金灿灿的一片”了。

净利润率每年下滑1个百分点

兰德咨询总裁宋延庆对记者感慨称,“从目前各家房企中报来看,房企毛利率下滑速度非常快,大概每年下滑3-5个百分点;净利润率则每年下滑1个百分点,这是一件很残酷的事情。”

宋延庆曾在今年上半年预计,所谓房地产暴利,已是明日黄花,如果仅看利润率,房地产已属“中利行业”,而到2015年很有可能触及“10%红线”。

从已公布的中报来看,不少房企已提前跌落10%红线。

绿城中国中报称,其毛利率下降主要是因为,期内结转的楼盘大部分是2009年取得的高价地项目。以上半年结转的杭州兰园、合肥翡翠湖玫瑰园项目为例,其土地价格占确认均价的比例高达45%和42%。绿城净利率大幅下滑主要在于合营公司利润率遭到压缩所致。

同样因高土地成本导致利润率下滑的,还有远洋地产。远洋地产近期发布的中报表示,毛利率由24%减至约20%。主要是由于期内交付较多土地成本较高的项目,例如北京远洋·万和公馆等。

净利润率一向表现优异的华润置地也在滑落。上半年,该公司毛利率为31%,同比下滑0.8个百分点;其中开发物业结算毛利率为28.2%,略高于去年同期。净利率为18%,同比大幅下滑9.8个百分点。但核心净利润率为11%,同比上升2.9个百分点。

评级机构也关注到了房企的利润率困扰。8月25日,标准普尔评级服务将鑫苑(中国)置业有限公司(鑫苑置业)的评级展望由稳定调整为负面。标准普尔信用分析师李俊文称,鑫苑中国利润率今年以来的恶化程度超过预期。

鑫苑置业不是个案。前不久,标准普尔还将中国房地产开发商花样年控股集团有限公司(花样年集团)的长期企业信用评级由"BB-"下调至"B+",展望负面。李俊文表示:“预计花样年集团的毛利率将在未来2年内从较高的基数逐步下降。”

利润反击

宋延庆表示,一旦净利润率低于10%,房地产行业就进入了另一个历史阶段。房地产有息负债利润都比较高,一般都高于10%。一旦其净利润无法跑赢有息负债利润,就将是很大挑战。

宋延庆解释说,内资房企获取资金成本较高,如果净利润太低,可持续发展动力源就不足。此外,企业的期初净资产加上期内净利润等于期末的净资产,当期内净利润比较低,就意味着企业期末净资产低,会使得企业可操作的融资空间非常小。

亿翰智库董事长陈啸天认为,房地产利润下滑是行业大势。大家都在通过“以价换量”,这注定企业利润不好。

受利润率持续下滑影响,不少房企正在寻求变革。汪孟德接受记者采访时表示,市场和拿地素质,决定最终收益,也是未来利润的保证。能否正确理解当地房地产市场,把产品做对,持续进行产品优化和品质提升,则考验着房企综合素质的能力。

陈啸天认为,“万科为什么要切入互联网领域,自己做全民营销,就是希望自己参与到营销领域,把利润做高一点。企业目前需要做的事情,是如何进行成本控制,业务链条偏粗放、外包的自己来干。”

不少房企在摸索利用互联网变革。前不久,当代置业发布了新的极致营销战略,即对外开放免费大食堂和免费露天电影两项服务。目前,免费食堂已在太原当代万国城MOMA项目落地,位于北京上第MOMA的免费大食堂即将启动,而免费露天弹幕电影则已在当代MOMA历峰实现。

房企目前所做的互联网营销活动,实际上仍是为了转换成交。当代置业执行董事兼总裁张鹏表示,这些手段都只是营销的“术”,而真正的营销之“道”,是能为客户提供定制化的服务,让客户紧紧跟随,甚至提前聚集。“要想在市场中领先,要么采用低成本策略,比如小米,要么在细分市场做足,有真正具有竞争力的亮点,比如苹果。在没有明确突破性变革之前,仍然需要迭代思维,通过极致营销带来人流和关注度。”


编辑: 拂瑤_标签: 房企 净利润 下滑
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