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李战洪:新欧鹏未来发展要“跳三个舞”

2014-07-25 19:12:06 来源: 中国日报网
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  “未来的发展目标是力争进入全国房企20强,并在三年内上市。”

  编者按:走过一路荆棘的半年,中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中,分化与转型成为行业的全新课题与考验,期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业?健康、成熟的房地产行业何时能真正到来?

  8月6-9日,2014博鳌房地产论坛海南再启,围绕主题“下行通道中的房地产”,观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者,梳理市场实情,明辩行业未来。

  随着房地产市场的发展,大型房企在土地资源、市场资源等方面都拥有愈来愈强的掌控能力,中小企业正面临退出市场或者被兼并的命运。

  面对市场的优胜劣汰,新鸥鹏副总裁李战洪表示,公司去年在全国房企的排名是第65位,未来的发展目标是力争进入全国房企20强,并在三年内上市。

  在李战洪看来,百强房企想要更优秀,必须做三件事:第一是质量发展,也叫市值管理;第二是房地产金融;第三是多产业、多业态关联发展。第二、第三件事,新鸥鹏已经开始做了。

  李战洪表示,新鸥鹏有教育、金融、地产三大集团,另外还有建设集团和产业园区,总共五大产业。未来这五大产业将关联发展,进行多业态发展的尝试,这正是公司的最大优势。

  对于今年很多土地出现流拍现象,李战洪称,这对公司的扩张没有影响。房地产有其周期性规律,真正的企业能力表现在是否能够踩准节奏、把握规律。

  李战洪指出,房地产从2012年开始周期就拉长了,周期从两年变成四年。2012、2013年是“大年”,处于波峰;2014、2015年就是“小年”,处于波谷。未来十年,都将保持这样的规律。

  “当房地产周期性出现波峰的时候,企业要选择出货、去库存,这时要以利润率为导向;出现波谷的时候,库存达到最低,这时要做好销售资源的准备,做好产品研发。”李战洪强调,要想“弯道超车”,就要在出现波谷的时候拿地。

  此外,应对当前房地产下行的状况,应以现金流为导向。而现金流导向最重要一招就是以价换量,不排除新鸥鹏出现降价出售的动作。

  以下是观点地产新媒体对新鸥鹏集团副总裁李战洪先生2014博鳌房地产论坛采访实录:

  观点地产新媒体:有观点认为,今年市场可能会崩盘或者出现拐点,对此您怎么看?

  李战洪:说中国房地产出现拐点或者有泡沫的,不管是专家还是官员都是无知。房地产有周期性,周期性是一个正弦波的走势,要么就是波峰,要么就是波谷,就这两种状态。

  一个大年之后就是小年,小年之后又是大年。当房地产周期出现波峰的时候,一线城市表现得就特别明显,这时要回归一线;当出现波谷的时候,就要逃离一线城市。

  现在正好是继2012、2013年的波峰之后,在2014、2015年出现周期性的波谷。所以认为是拐点来了或者说有泡沫,显得很无知。

  观点地产新媒体:越来越多的地方政府放松限购,对市场会有什么影响?

  李战洪:政府不作为的市场才是真正的市场,限购在当时就是一个错误的选择,现在是放弃错误做法,其实也是放弃行政手段干预手段,这个不叫放松限购。

  限购是一种非常态,政府放弃了这种非常态的手段,让市场回归常态。

  现在整个趋势就是回归常态,一切市场表现或者政策表现都是让房地产市场回归常态。回归常态之后就有自然的周期性规律,从2012年开始市场显得更加平稳,周期就拉长了,变成四年一个周期,2012、2013年是一个大年,2014、2015就是一个小年。未来十年,楼市都将是这样一个规律。

  观点地产新媒体:一二线城市和三四线城市市场在分化,造成这种分化的原因是什么?

  李战洪:这是周期性表现,和崩盘、拐点没关系。市场也没有明显的分化,分化之说是被夸大的。

  一二线城市和三四线城市一直像跷跷板一样,2012、2013年一二线城市走得很好的时候,三四线城市表现得不好。2008年8、9月份开始也是,一二线城市不好,三四线城市就很好,两类城市一直呈现这样的规律。

  观点地产新媒体:出现这种规律的主要原因是什么?

  李战洪:因为房地产行业是快速城市化延伸的一个产业,所以城市化的程度决定了房地产发展水平。每一次市场调整的时候,在一二三四线城市的市场特征是有区别的,而且三四线城市的市场反应速度都要落后一二线城市两到三年左右,其实是正常的波动。

  房地产企业要具备抗风险的能力,最好是一二三四线城市均衡布局。一二线城市出现问题的时候,三四线城市发力;三四线城市出现问题的时候,一二线城市发力,这样可以让企业走得更稳、更好,抗风险能力更强。

  观点地产新媒体:新鸥鹏未来的具体规划是什么样的?有什么样的发展目标?

  李战洪:力争进入全国房企20强和上市,这是我们的发展目标。新鸥鹏未来的发展选择,我称为“跳三个舞”。

  第一个是教育集团,现在我们已经有2所大学、4所中学,学生3万人。2所大学之一是房地产学院,现在有8750人;还有一所融智学院,这所学院在同类大学里排名第37位,在财经类学院排名全国第11位。我们的4所中学中,巴川中学已经连续14年在重庆中考排名第一。

  第二个是金融集团,房地产金融是未来的发展方向。

  第三个是地产集团,我们最新的排名是全国房企第65位,和当时金科的排名差不多。

  未来要做强这三大集团,另外还有建设集团和产业园区,总共是五大产业。这五大产业关联发展,是我们的重要发展方向。

  观点地产新媒体:五大产业关联发展的最大挑战来自哪里?

  李战洪:这不叫新鸥鹏面临的挑战,应该是新欧鹏对行业内其它企业形成的挑战。五大产业关联发展,对新鸥鹏来说是未来发展的最大优势。

  百强企业在过去10年里面干了什么?在未来10年或者更长时间里面将干什么?百强房企在过去10年里面主要干了三件事情:第一是全国化布局,第二是规模化发展,第三是上市。

  未来,百强企业要想继续成为百强或者更优秀的企业,而且要具备竞争力,不得不做三件事情:第一是质量发展,也可以叫市值管理;第二是房地产金融,以前叫金融地产,房地产金融是绕不开的一个选择;第三是多产业、多业态关联发展,这才具备竞争力,独立的业态发展未来将走入困境,就像万科以前纯粹做住宅,现在也不得不做商业。

  未来百强房企要转型,要做的选择,我们都同时具备。

  至于上市时间,我们定的是三年之内。

  观点地产新媒体:未来在商业地产有什么样的扩张计划?

  李战洪:商业地产是在地产集团之下,我们有自己的商业公司。

  新鸥鹏的商业主要是打造“智慧”系列,有智慧城市、智慧产业园、智慧广场、智慧天地、智慧邻里。

  新鸥鹏的社区就是智慧邻里,在远郊的就打造智慧城市,在城乡结合部就打造智慧广场。 “智慧”系列将会推出来,而且以云教育为主,打造云教育综合体。

  未来新鸥鹏还将打造NEW OPEN社区,这是我们与其它地产公司最大的区别,在大的功能上多了医疗和教育。

  观点地产新媒体:新鸥鹏在成都拿了几块地,这些项目大概什么时候能够入市?

  李战洪:安排的开发周期是半年到一年入市,肯定是一个多业态的集成,区别于其它企业的项目的。

  新鸥鹏未来的发展模式就是多产业、多业态关联发展,成都项目会充分体现多产业、多业态关联。

  观点地产新媒体:未来打算在哪些地方继续扩张?

  李战洪:我们有12个字的战略:立足西部、开拓华北、挺进中原。在重庆之外,我们已经进入了济南、西安、成都。

  西部市场是全国最好的市场。从数据上面来看,2009年的时候,成渝两地的成交量在4300万平方米左右,所有的一线城市加起来是4700万平方米,只比成渝多400万平方米。到了去年,成渝两地的成交量达到5000万平方米左右,一线城市加起来的成交量只有4500万平方米。

  量是决定一切的,能最真实反映市场的情况。

  观点地产新媒体:今年很多土地都流拍了,公司的扩张会不会受到一定影响?

  李战洪:没影响。房地产有周期性规律,真正的企业能力表现在是否能够读懂政策,是否能够踩准节奏、把握规律。

  当房地产周期性出现波峰的时候,企业要选择出货、去库存,这时要以利润率为导向;出现波谷的时候,库存达到最低,这时要拿地,做好销售资源的准备,做好产品研发,为下一个周期做准备。

  如果从这个节奏来看,当出现波谷的时候是最好拿地的时候。所以要想弯道超车,就得这样拿地,在波峰的时候拿地其实都是错误的选择。

  观点地产新媒体:像现在楼市处于峰谷的情况下,公司是不是会考虑调低价格出货?

  李战洪:不排除这一点。所谓的波峰、波谷,波峰的时候本来就是利润率导向,波谷的时候以现金流为导向。现金流导向的最重要的一招就是以价换量,不排除公司会出现降价出售的动作。以现金流为导向的时候,以价换量将会成为企业的一个主要选择。

  观点地产新媒体:除了以价换量外,公司还可以通过哪些方面来换取更多的现金流?

  李战洪:获取现金流无非是从两个方面解决,第一是找资本市场,第二是找销售市场。资本市场上获取现金流的成本比较高,最好的办法是从销售市场。既然资本市场的成本超过10%、达到20%了,企业还不如降价10%到20%,直接获取现金流。

  但是实际市场的降价空间也就20%,一旦降低超过20%,融资空间、资金解决的空间就没有余地。


编辑: 拂瑤_ 标签: 李战洪 新媒体 智慧 欧鹏 房企
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