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刘爱明:协信坚持做持有型商业

2014-07-25 19:12:06 来源: 中国日报网
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  编者按:走过一路荆棘的半年,中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中,分化与转型成为行业的全新课题与考验,期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业?健康、成熟的房地产行业何时能真正到来?

  8月6-9日,2014博鳌房地产论坛海南再启,围绕主题“下行通道中的房地产”,观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者,梳理市场实情,明辩行业未来。

   2014年上半年,协信地产累计签约销售52.8亿元,同比上涨37%;6月单月销售金额则达16.5亿,是协信历史上的第一。

  协信地产CEO刘爱明认为,这样的成绩是市场对公司“商住产集成”开发和运营模式的肯定。

  刘爱明表示,在当前的市场环境下,集成发展是最有效的模式。这种模式能够实现老城改造和存量盘活,实现城市存量的“内生发展”,是最符合新型城镇化规划要求的开发模式。

  协信地产从2009年开始探索“商住产集成”开发与运营模式,将商业、住宅、产业三者集成起来,达到“1+1+1大于3”的效果。刘爱明介绍称,运用这种模式的项目包括了重庆总部城、无锡协信未来城以及青岛科大项目。

  以无锡协信未来城为例,该项目对原有传统工业园区进行改造升级,重新规划为以光电产业为核心,产业为主导,融合商、住项目,住宅部分6月开盘即获认购300余套,成为无锡市场的销冠。

  协信未来城的园区内还设计规划产业区、办公区、商贸区等,将工作、生活、休闲娱乐集合在同一区域,达到产城融合的效果。

  除了上述三个项目,协信7月12日在昆明举行了协信天地商业签约仪式,项目包括精品办公楼、产权酒店、精装公寓,拟将新的商业模式引进昆明市场。

  以下为观点地产新媒体对协信地产CEO刘爱明先生的采访实录:

  观点地产新媒体:越来越多的地方政府通过各种方式放松调控,这样的调整是否会蔓延至全国更多的城市?在现实的市场环境下,政府该不该救市?

  刘爱明:是否调整或者放松调控,取决于各地方的具体市场状况,在尊重市场力量的同时,政府的宏观调控也是必不可少的。协信相信地方政府都会根据本地情况,制定出最适宜的调控政策。

  在这样的情况下,市场会自己进行选择,优胜劣汰,获得市场认可的都是真正有潜力的项目和企业。地产企业应该更为积极主动地应对市场的变化,除了所谓的“打折”、“降价”之外,更重要的是提升项目的附加值,为业主的品质生活做可持续的考虑和营造。

  观点地产新媒体:一二线城市和三四线城市分化趋势明显,您认为造成分化的原因是什么?这种情况下协信的项目销售情况如何?

  刘爱明:这种分化主要还是城乡发展不平衡和城镇化水平不高引起的,正是国家公布的“新型城镇化规划”中所要解决的问题。

  一二线城市是各房地产公司争夺的重点,市场成熟度高、需求量大,但市场存量和供应量也高,竞争激烈。对于协信来说,提高项目的开发、管理和运营能力,增加其附加价值,是我们在竞争中脱颖而出的关键所在。

  三四线城市的经济发展水平不均衡,很多年轻人到一二线城市工作和生活,对于三四线城市而言,如何发展本地经济,留住本地人才,同时又能实现产业升级以及现有地产项目的存量盘活,是亟待解决的问题。

  协信的“商住产集成”发展模式,在这里就发挥着非常大的作用。例如无锡未来城就是对原有传统工业园区的改造升级,在未来中国城市发展中将是更主要的项目类型。我们在原有的“摊大饼”式的传统工业园基础上,确定产业核心,重新进行规划和整合,使老项目焕发新生机。项目占地2.5平方公里,以光电产业为核心,产业为主导,融合商、住项目,通过一年多的开发,已经成功招商45家;住宅部分6月开盘即获认购300余套,是无锡市场的销售冠军。

  7月12日,协信在昆明举行了协信天地商业签约仪式,项目包括精品办公楼、产权酒店、精装公寓,旨在为昆明开启全新的商业模式。

  协信的项目销售情况一直很好,尤其在2014年上半年实现了逆市增长,累计签约销售52.8亿,同比去年上涨了37%。其中6月单月销售金额达16.5亿,是协信历史上的第一,并且创造出了首个“10亿周”。

  除了上海和无锡两个市场,5月永川协信中心实现2个小时热销1亿,重庆总部城6月30日签约医院客户,单笔签约金额达2.15亿。

  观点地产新媒体:在市场下行时,协信是否会考虑调低销售价格?除了价格以外,企业还可以从哪些方面提振销售?

  刘爱明:价格是要由市场需求、竞争、项目自身服务、品质等因素综合决定的。协信的价格是随行就市,但因为我们采用的“商住产集成”的开发模式,提供了较高水平的服务和品质,所以我们的价格在一个片区之内还是偏高。

  协信一直坚持品质和创新,确保为客户提供最全面而优质的服务,“商住产集成”模式为客户提供了很多附加值。

  对无锡未来城项目的客户来说,我们在园区内设计规划的产业区、办公区、商贸区等,能确保入住的客户未来可以在家门口上班,在家门口休闲购物,提供诸多工作和生活上的便利,实现真正的产城融合。

  对协信来说,销售从来都不是“一锤子”买卖,我们的住宅基本上都是自有物业管理,这确保我们能给业主提供长期有保障的服务。

  观点地产新媒体:协信“商住产一体化”开发运营模式的整体布局是如何考虑的?在楼市下行的环境下,集成发展是否能成为新的发展思路?

  刘爱明:协信“商住产一体化”开发运营模式,是与国家新型城镇化规划完全契合的。我们从09年开始思考并实践“商住产集成”开发与运营模式,包括以商业推动城市的繁荣、以住宅改善居民生活品质、以产业促进城市经济发展三个方面,这三者集成起来实现1+1+1大于3的效果,打造城市的功能新区,降低生活成本和工作成本,提高生活品质和社会效率。在“商住产集成”模式下,通过“商业+产业驱动型的城市更新”,能够实现城市存量的“内生发展”,实现存量盘活和老城改造。

  包括了我们在重庆实现旧城改造的重庆总部城、在无锡实现老工业区改造升级的协信未来城以及在青岛进行旧城改造与老工业区搬迁的科大项目。

  在当前市场环境下,集成发展是最有效的发展模式,不仅能够改造老城和盘活存量,也是最符合“新型城镇化”规划要求、实现优化布局、集约高效的的开发模式。

  观点地产新媒体:协信在建购物中心有十余个,如何避开商业地产同质化、泡沫化的问题?公司在经营方面如何做到个性化,吸引更多的消费?

  刘爱明:协信一直坚持做“持有型”的商业地产,持有才能保证项目在开发和运营中都保持高品质,实现人才与管理的高水平才能实现对市场、对客户、对消费者的承诺。

  在开发购物中心的过程中,协信注重的是没有重复性和复制性,也就是永恒的“变”的主题,需要结合项目所处的位置、当地人群、消费理念等进行多维度的思考,才能打造出因地制宜的购物中心。

  例如上海虹桥协信中心的星光天地以及中环协信天地的星光时代广场,虹桥协信中心是花园式总部办公集群项目,未来将成为区域内人流集散的枢纽,也是虹桥的一个新地标。这个项目的周边环绕着国家会展中心、国际医学中心及众多商务办公楼,其中的虹桥星光天地将是一座一站式的中高端生活休闲购物中心,能够满足从休闲生活到商务会展的全方位服务,填补这个地区在体验、时尚、休闲、餐饮、文化、娱乐这些功能的空白,实现商业空间效率的最大化。

  上海虹桥协信中心在2014上半年销售业绩达到3.45亿元,这是市场对我们这个项目的肯定,也是对星光天地产品的认可。

  观点地产新媒体:在成都、重庆的住宅和商业方面有较高空置率,作为长期深耕西南区域的企业,协信如何看待和应对这一现象?

  刘爱明:协信在成都、重庆的住宅和商业项目都进行得非常好。

  2014年,重庆永川协信中心每月都超额完成销售任务,半年度总额达到4.3亿元;位于重庆CBD核心位置的SFC协信中心,上半年签约金额3.23亿元;重庆总部城6月30日实现单笔签约金额2.15亿元。

  在交付方面,重庆星澜汇、星都会、城立方和无锡协信中心开始交付,6月27-29日三天内集中交房5200余套,集中交房率与客户满意度均超过85%,好口碑也进一步鼓励了市场,拉动了销售。

  空置的出现可能是因为交通不便,也可能是因为配置不足,但最终的原因还是项目开发不合理,资源配置有问题。

  协信在“商住产集成开发”的模式下,周边配套完善,工作、生活、休闲娱乐都可以在同一区域。这就是我们所说的“全息生活”,当然不会出现“空置”问题,所以协信住宅项目和商业项目入住率都很高。

  观点地产新媒体:协信未来计划在哪些地方扩张?面对今年多地出现土地流拍,公司的扩张是否受到影响?

  刘爱明:协信从2010年正式开始全国布局,已经进入长三角、中西部省会城市和环渤海地区个别城市。由于前几年进入的城市速度偏快,这两年会适当放缓进入新城市的速度,以深耕现有城市为主,确保扩张的品质。


编辑: 拂瑤_ 标签: 协信 刘爱明 商业地产 商业空间 商业模式
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