用户名 密码 注册
订阅手机报国际 中国 博览 财经 汽车 房产 科技 娱乐 体育 时尚 旅游 健康 移民 亲子 社区 专题

刘晓光:下行只是暂时现象

2014-07-25 19:12:06 来源: 中国日报网
中国日报 - 生活 +加关注打印文章 发送给我好友 字号 T | T

  编者按:走过一路荆棘的半年,中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中,分化与转型成为行业的全新课题与考验,期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业?健康、成熟的房地产行业何时能真正到来?

  8月6-9日,2014博鳌房地产论坛海南再启,围绕主题“下行通道中的房地产”,观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者,梳理市场实情,明辩行业未来。

  同为京派开发商的代表人物与国企领导者,刘晓光与任志强是两种完全不同类型的企业家。

  任志强会告诉我们什么叫下行,而刘晓光却更愿意剖析问题本身。

  “应该说中国的房地产今年才开始出现了下行。”他更深究问题的根源:“背后的原因是什么呢?我觉得要分析。”

  7月8日,盛夏的北京,观点地产新媒体在北京对首创集团董事长刘晓光进行了一次专访。

  虽然曾有过“生活每天都像打仗”的感叹,时年已59岁的刘晓光仍然对未来饱含激情和乐观。

  “总的来讲,经济下行,房地产也出现了下行的趋势和走向。”承认房地产下行的同时,刘晓光却坚信,这都应该是暂时的,大的趋势一定是不会变的,应该是波浪式的往前走。

  “我们有责任和义务对中国下一步地产发展做一点影响。”从政府官员转型企业家多年,刘晓光一直对整个国家经济和房地产行业密切关注。

  在他看来,造成下行的一个原因可能就是连续8年的宏观调控;“基本上市场信号都乱了,想买的买不了,不想买的又没钱,而且市场不真实”。

  以北京为典型,刘晓光指出,北京有100多万人能买房,却没有购房资格;“所以很重要的一个原因可能是由于宏观调控,或者是长期调控的结果”。

  第二个原因是媒体的舆论导向。刘晓光认为,媒体炒得太厉害,影响整个市场的心理预期题,“基本上都是唱衰,而且多数是一边倒的声音,地产商基本上不能发言了”。

  第三个原因就是宏观经济的影响。“经济在高速增长的时候,地产是随着经济往上走的;当经济往下行的时候,地产适当地下行也是正常的。”

  这个时候就出现了分化,刘晓光指出,一些城市价值高,地产还继续坚挺,一些城市价值低,地产就下来了;同时,哪些地区过去上了一大批项目,地产就下来了,哪些控制得很严,地产就继续维持原来的状态。

  因此,在刘晓光看来,在这种情况下市场出现了下行,“这应该是短期的一个小趋势,而且出现了一些分化也是正常的”。

  以下是观点地产新媒体对首创集团董事长刘晓光先生的专访节选(全文将刊载在《观点》杂志2014博鳌房地产论坛特刊中):

  观点地产新媒体:2014博鳌房地产论坛的主题是"下行通道中的房地产",您觉得应该怎么阐释?

  刘晓光:

  中国房地产今年才开始出现下行,背后的原因是什么?

  一个原因可能是连续8年的宏观调控,基本上市场信号都乱了。想买的买不了,不想买的又没钱,而且市场不真实。例如北京有100多万人能买房,却没有资格。所以,很重要的一个原因是由于宏观调控,或者说是长期调控。

  第二个原因是媒体的舆论导向,媒体炒得太厉害,影响了整个市场的心理预期,基本上都是唱衰,而且多数是一边倒的声音,地产商基本上不能发言了。

  第三个原因是经济在高速增长的时候,地产也随着经济往上走,当经济往下行的时候,地产适当地下行也是正常的,而且这个时候出现了分化。

  一些城市价值高,房地产还继续坚挺;一些城市价值低,房地产就下来了;哪些地区过去上了一大批项目,房地产就下来了;哪些控制得很严,就维持原来的状态。

  所以,这种情况下出现下行,应该是短期的一个小趋势,而且也是正常的。

  观点地产新媒体:今年房地产混乱跟经济结构有一定的关系?

  刘晓光:

  跟经济结构确实有很大的关系,地产的走势与经济的走势、结构变化有很大的相关性。经济很好,人民收入很高,房地产市场肯定会很活跃,反之房地产就不会很活跃,会出现一些问题。但是突然改变中国的经济结构,让中小企业变得很有生命力,也是不可能的事。

  对中国而言,还有一个原因就是有一部分人是在境外买房的,这是需求在转移。

  还有就是房地产的结构本身有问题了,比如城镇化进程中,城市发展的速度快慢问题。从行政角度,政府的扩张导向也是有问题的。再如长期的行政性调控,产生了市场信号的扭曲和市场需求的压抑,也造成了这种状态。

  另外,跟中国自身的经济结构条件、就业、收入提高又有密切的关系。我们的需求确实是有,但是这一块需求为什么会存在?为什么会有?跟西方到底有什么不一样?

  就地产商而言,不能因为你大牌,就不顾那些中小地产商,一定要让他们也能够生存。

  有的大地产商不管那么多,率先降价,剩下中小房地产企业怎么办?而且中小内房企一旦倒下,对中国大宗商品和房地产行业都会有重大影响。钢铁现在一吨才一块多的利润,都快活不下去了,这跟中国的基建、地产很有关系。

  还有一个就是"新经济对地产界的影响",这是很重要的,新经济会有什么样的新形式来促进地产的发展?以首创的客户为例,我们的担保、小额信贷、投资等,都可以通过网上、网下与他们结合起来。

  观点地产新媒体:任志强认为下行是整个经济增速慢慢趋于稳定,这个时候房地产的增速会波动,您怎么看?

  刘晓光:

  这里有两个问题,一是谁对中国房地产现状做过认真的分析?到底是谁上升了,谁下降了,谁为什么上升了,谁为什么下降。

  第二是经济下行周期从1993年以来已经有好几次,在每一个周期中房地产(000736,股吧)的走向和趋势又是什么?不研究这个问题,拿不出有依据的东西。

  最重要还是分析需求,然后才能够把握供给趋势:未来有没有这样的需求?需求会有多大?不同区域、不同地区的需求是什么状态?产品需求到底是什么状态?

  这里还有媒体信息阻断的问题,一是唱空唱衰,二是引导老百姓的预期,包括中央电视台也说"让房地产价格跌得更加猛烈吧"。

  现在没有人认真分析房地产市场的结构,也没有人认真分析房地产的趋势,对中国房地产的真实需求也没有认真分析。如果没有分析就下结论,那肯定是有问题。

  观点地产新媒体:好像大家都没有太大的信心了,很多人都在观望。

  刘晓光:

  一是长期调控的必然结果出现了,行政性的手段多;二是舆论的导向;三是整体经济下行过程中房地产出现了下行的趋势,或者说分化。这是正常的,跟中国经济一样会有一个波动。

  但是从总的趋势来看,应该是没有问题,房地产一定还是最大的行业,一定还是有需求的行业,一定还是中国经济发展最重要的基础性行业。

  因为房地产带动的大宗商品太多了,像水泥、钢材、木材、汽车、玻璃、家电等。

  观点地产新媒体:您的观点更积极一点?

  刘晓光:

  我是看长期趋势,看未来15年、20年的趋势,看中国人民需求改善的趋势。

  中国房地产发展已经有20多年,为什么不能跟日本比?不能跟美国比?不能跟欧洲比?

  第一,人口基数完全不一样;第二,住房质量和结构完全不一样,欧洲人300年前就已经住上好别墅,我们住得好一点的是秦砖汉瓦,差一点的都是寨子,质量是完全不一样的。

  中国经济发展到这个阶段,中国人生活改善中的住房需求改善,绝对是排在最前列的。

  需求也可以区分一下,第一,刚性需求肯定是有的;第二,存在着刚性的改善性需求;第三,存在着少数高收入人群的改善需求;第四,继续作为投资产品的需求,这主要跟货币贬值相关,只要货币出现贬值,或者CPI出现增长,这个现象永远会存在,因为投资渠道不多。

  所以,不能盲目地说房地产是上行还是下行,不能盲目地评价政策是好是坏,国家政策还是想求得稳定,稳定这个行业,稳定资金的安全性,稳定大宗商品的供给和需求。说白了,是要稳定中国经济。

  我们也有这种责任和义务,因为现在地产商不敢说房价还得涨。中国消费人口的心态完全扭曲了,发生很大变化了,信息也混乱,真的假的分不清。

  观点地产新媒体:有观点认为,棚户区改造把一部分商品房的消费吸收过去,您怎么看?

  刘晓光:

  这说到了另外一个问题,就是房地产发展模型现在确实有一些不清晰。

  过去很清晰,就是一个商品房,后来改成了二元制,有商品房、经济适用房;接着搞成了三元制,有商品房、经济适用房,还有限价房;最后第四种形式又出现了,一些单位开始集资盖房。

  房地产发展模型不清晰,也导致了行业在发展过程中的一些问题。也导致老百姓不买商品房了,去买集资房,或者不买集资房,去买限价房,这是一个大的问题。

  还有一个方面,很多大的城市在限制人口,北京是比较明显的,包括上海将来应该也是一样的,还有像广州这样特别大的城市,人口压力已经承受不了,要疏散人口。这样的城市慢慢形成了消费高地,甚至一些中产阶级也被挤出去了,这部分人可能就要回家乡。

  现在有些城市取消限购,就说明单一的行政调控措施需要改革,最终还是要市场来决定。

  观点地产新媒体:虽然取消限购,但是银行依然限贷,利率不做调整,需求会不会增加?

  刘晓光:

  取消限购之后有两种情况,一是取消限购以后,量和价继续往下走;二是特大城市敢取消限购吗?现在北京、上海这样的城市可能有上百万有能力买房子的人,但是没有购买资格,一旦取消限购,外面的购房者马上就进来了。

  这就说明,每个城市的发展绝对不能一刀切,还是要分类,市场化调节原则就是分类的原则。

  总的来讲,经济在下行,房地产也出现了下行的趋势和走向,这都应该是暂时的。大的趋势一定是不会变的,应该是波浪式往前走。

  我们前些年搞了一个活动叫做"居住改变中国",确实改变了:城市面貌变了,经济发展起来了,大宗商品发展起来了,金融活跃了,那么多通道都出来了,实际上房地产行业对于国家和社会的影响是巨大的。

  当然,有些问题确实也存在,比如老百姓的收入增长幅度跟房价的增长幅度确实有差距,第二就是房价高了以后有一部分人买不起房了,这些问题怎么解决?要研究深层次的问题。

  现在还有一个问题,跟经济结构和经济发展有很大的关系。新加坡为什么出现大量租屋?是为了稳定中产阶级和优秀的职业蓝领。地产跟经济结构的调整是息息相关的,经济结构调整不了,很多企业倒闭,很多人失业,都会影响地产业的发展。


编辑: 拂瑤_ 标签: 刘晓光 观点 中小房地产企业 新媒体 博鳌
我来说两句 511人参与 31条评论 (点击查看)
...
用户名 密 码
所有评论仅代表网友意见,中国日报保持中立。
...
中国日报网版权说明:凡注明来源为“中国日报网:XXX(署名)”,除与中国日报网签署内容授权协议的网站外,其他任何网站或单位未经允许禁止转载、使用,违者必究。如需使用,请与010-84883300联系;凡本网注明“来源:XXX(非中国日报网)”的作品,均转载自其它媒体,目的在于传播更多信息,其他媒体如需转载,请与稿件来源方联系,如产生任何问题与本网无关。
...
24小时点击排行