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任志强:“没准备的人才会死”

2014-07-25 19:12:06 来源: 中国日报网
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  编者按:走过一路荆棘的半年,中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中,分化与转型成为行业的全新课题与考验,期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业?健康、成熟的房地产行业何时能真正到来?

  8月6-9日,2014博鳌房地产论坛海南再启,围绕主题“下行通道中的房地产”,观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者,梳理市场实情,明辩行业未来。

  2014年这半年,最为人关注的词或许是“下行”经济下行与房地产下行。在这个微妙时刻,我们关注和挖掘更加深度的“企业家、企业和它所代表的责任与承担”。

  7月7日,观点地产新媒体在北京与华远地产(600743,股吧)董事长任志强面对面交流,反思和回顾过去半年的地产大势,询问下半年市场前进的导向和力量。

  在自传《野心优雅》中,任志强自白道:“我太想让大家知道我也是个有血有肉的人,有辛酸,也有委屈,一张表面严厉的面孔背后,也有"不可告人"的弱点。”

  更多时候,任志强给外界的印象是激进与强势。他多次就房地产问题与人展开激辩。

  不过,激进“任大炮”的外衣包裹下,任志强却始终保有一颗率直、理性而忧虑的心。

  “干开发商的活,操总理的心。”这是地产同仁给任志强的普遍评价,或许这便是任志强作为一位企业家给自己的定位与担当。

  就今年房地产市场总的发展趋势,任志强认为没有发生变化,“城镇化没有发生变化,人口结构没有发生大的变化,经济持续增长有变化,虽然现在下行了一个台阶,但是它还是增长的,没有从正变成负的”。

  对于未来市场走势,任志强依然保持乐观态度:“今年并没有那么坏,下降18%之后,还有10亿多平方米。”

  “没准备的人才会死。”任志强一如既往地犀利。

  以下是观点地产新媒体对华远地产董事长任志强先生的2014博鳌房地产论坛专访节选(全文将刊载在《观点》杂志2014博鳌房地产论坛特刊中):

  观点地产新媒体:有学者在一个演讲里有谈到,房地产的长期下行已成定势,包括交易、销售都在下行,您怎么看?

  任志强:

  他说的应该是宏观经济下行,我觉得房地产会和宏观经济同步。通常情况下,世界各国的房地产一般都和宏观经济同步,换句话就是宏观经济上升的时候房地产才可能上升,宏观经济下降的时候,房地产可能也会下降。

  有的人把股市和房地产作为原因,认为房地产下行带动宏观经济下行,其实我更认为房地产和股市都是宏观经济的一种表现形式,宏观经济下行才会让房地产下行。一般来说,房地产投资上行的时候,GDP是下行的。

  什么叫下行?当房地产投资增速低于固定资产投资增速的时候,一般经济是下行的。从2000年到现在为止,基本上都是这个情况。今年房地产投资增长率可能下行,估计会变成个位数,可能小于10%,但小于10%对宏观经济也是正影响。

  当投资增长是正的时候,对GDP的贡献度一定是正的,只是没有过去那么大了。我们估计会影响0.5个百分点,如果再加上香港企业的话,可能会影响1.2%的GDP。这就要靠其它投资增长来弥补房地产掉下去的这块投资,例如高铁、基础设施,否则投资增长的速度对GDP的影响比较大。

  中国的经济总量越来越大,按照现在7%的增长,以50多万亿元的总量推算,大概有4到5万亿元的增长。过去经济总量是10万亿元的时候,10%的增长,不才1万亿吗?20万亿元的时候,10%的增长也才2万亿元。

  现在50多万亿元的经济总量,按照7%的增速,也比过去的10%增长得更多,总量更大。所以最主要看整体的情况,不能天天过蜜月,老是高增长怎么可能?我们得过日子,7%的增长已经很好了。

  这就叫增速下滑,比如今年房地产不好,但是可能增速还是正的,因为在计算GDP的时候不计算销售,只计算有多少投资,所以只要是正投资,就是对宏观经济的正增长。销售下降和GDP没关系,销售下不下降实际上影响的是下一年,不会影响这一年。

  观点地产新媒体:2014博鳌房地产论坛的主题是“下行通道中的房地产”,您认不认可?

  任志强:

  对于下行有几种不同的认识,一种下行就是宏观经济下行,所有行业都下行,很难找到在宏观经济下行时候完全一枝独秀的。应该说前几年房地产是在经济下行中一枝独秀,这是因为当时处于进入城市化的高增长过程,所以房地产对宏观经济的支撑作用非常大。

  第二种下行是价格下行,其实资产价格是波动的,经常是今年下行,明年上行。比如说股市一直跌,但跌到2000多点,也就是在这个位置上波动。

  第三种下行是增速下行,房地产和中国宏观经济更多的关系还是增速下行。不能说中国宏观经济掉下去了,7%的增长和10%的增长相比确实掉下去了,但是7%的经济增长还是正增长,在世界各个国家当中还是比较好的,只不过是中国习惯了10%的高增长,所以7%就受不了。

  第四种是总量下降,房地产下一个阶段可能面临总量下降的过程,就是说宏观经济下一个台阶的时候,房地产也会下一个台阶。比如宏观经济保持6%、7%增长的时候,房地产可能是个位数增长,以后销售再降一个台阶之后,继续维持增长也是有可能的。

  以去年全国13亿平方米的销售面积计算,估计今年即便下降20%,也还有10亿平方米的销售面积,这就相当于2012年的情况;下降到百分之二十五、六,接近30%的时候,还是相当于2011年和2012年的水平,规模还是很大的。

  未来市场发展过程中,房地产销售可能会维持10到12亿平方米之间的水平。原来计算的是到17亿平方米开始下降,现在看来13亿、14亿平方米就到头了,当然下降速度会更慢,10亿平方米左右可能要维持很多年。

  如果按照总量计算的话,还需要新增200多亿平方米的建筑总量,那就需要维持七八年左右。

  观点地产新媒体:下降后每年的库存量怎么消化?

  任志强:

  我们没有看到更多的库存,今年投资增长上升不是因为开工面积增加,今年的土地购置和新开工面积都是负的。到现在为止,新开工的增长是负百分之二十几,今年全年肯定是负的。

  观点地产新媒体:负增长之后,后面的供应不够,房价会不会涨得很高?

  任志强:

  升得很高可能不会,但是有可能还会升。今年还有几个月时间,我们看到趋势是持续下降的,新开工如果持续降年底的话,就把库存和总量调整了,今年可能会少开10亿平方米,再消化十多亿平方米,里外就相差20亿平方米了。

  观点地产新媒体:这20亿平方米会不会把需求又推起来?

  任志强:

  明年9月份以后有可能。因为供求关系引起价格变动的概率会比较大,通常从新开工下降、土地供应下降到后期,大概要一年多时间才能在市场中反映。

  观点地产新媒体:今年房企都是主动缩减开工量,不愿意去投资么?

  任志强:

  没有市场预期,开工量就会下降;没有销售支撑,到位资金就会下降得很快,今年到位资金下降幅度是最大的,比2008年还大。

  观点地产新媒体:很多企业还是感觉到市场前景不太好?

  任志强:

  现在也没有太坏,不就下降百分之七八吗?在去年的基础上下降百分之七八,去年涨百分之二十几,只有2013年一年是好日子。

  2010年是10.1%的增长,2011年只有4.9%,2012年是1.8%,去年达到17.3%。要是和2012年相比,可能有1%的增长就不得了,下降百分之七八也有增长。

  观点地产新媒体:意思是和2012年持平,日子都还可以?

  任志强:

  下降18%之后,还有10亿多平方米。

  观点地产新媒体:今年这种情况,开发商是有准备的?

  任志强:

  就是没准备的人才会死。

  观点地产新媒体:您提到资产价格这个概念,影响资产价格的因素有哪些?

  任志强:

  资产价格既受宏观经济影响,也受市场供求关系、购买力等多种因素影响。比如资产价格完全下行了,就预示着房价跌了,但如果国内贷款提高利率,实际资产价格就没有下行,而是上行了。

  例如一笔20年期100万元贷款,在优惠利率和非优惠利率情况下,可能差20万元利息。这样估算,一套房可以降10万元,但是消费者并没有得到任何优惠,实际还要多支付10万元,因为利率上涨了。更严重的后果就是,这在贷款的当月就发生了,利率上升以后,消费者每个月还的钱就多了。对消费者来说,实际资产价格并没有下降,房价下跌这部分不足以掩盖或者说冲抵银行个贷提高的利率,这个影响是很重大的。

  资产价格可能受宏观经济的影响也比较大,不能只看房价跌没跌,要加上市场的购买能力和优惠利率这些部分。为什么老百姓说房价降了也买不起?就是因为个贷利率的问题。

  房屋降价只有在一次性付款的时候才能体现,没有优惠利率,个贷利率就把价格又涨回去了,开发商降的这部分钱都给了银行,老百姓没得到任何实惠,所以这一轮降价中,基本上老百姓没有得到任何实惠。

  此外,供求关系在一些地区也会产生影响。有些地区供给加大了,人口外流了,导致这个地区的房子需求量下降,数量多了价格就下降。比如说工业转移问题,工业转移会把劳动人口带走,所以在面临工业转移和人口转移的二三线城市,会出现供过于求的现象。普遍来说,就是一个资产价格下降的问题。

  观点地产新媒体:归结起来,您认为总的趋势是没有发生变化?

  任志强:

  经济持续增长没有变化,虽然现在下行了一个台阶,但还是增长的,没有从正变成负;城镇化没有发生变化,人口结构没有发生大的变化,还是需要大量住房的;居民消费越来越多用于住房消费趋势也没有变化。这几年人口调查中,从年龄上可以看到,家庭消费中住房消费比重是逐年增加的,这也没有变化。有这几个支撑,市场不会发生大的变化。

  不管保障性住房也好,棚户区改造房也好,这些也是房子,从总量上看增加了一部分供应量,这些增加的供应量一定会冲击市场上的供应量。

  现在市场统计包括保障性住房、自住房和棚户区改造,大家都分不清了。统计混乱就在这里,保障性住房大部分可能都仍然在房地产开发里。比如拍下一块土地,90%都是保障性住房,但是因为有10%的商品房,所以还是统计到开发商那里。自住型商品房虽然算保障房性质,也是按商品房统计的。

  


编辑: 拂瑤_ 标签: 任志强 观点 新媒体 资产价格 博鳌
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