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戴德梁行张国正:楼市进入深度调整期

2014-07-25 18:08:04 来源: 观点地产网
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  编者按:走过一路荆棘的半年,中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中,分化与转型成为行业的全新课题与考验,期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业?健康、成熟的房地产行业何时能真正到来?

  8月6-9日,2014博鳌房地产论坛海南再启,围绕主题“下行通道中的房地产”,观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者,梳理市场实情,明辩行业未来。

  观点地产网

  2014年上半年,中国三四城市房价回调,火热的一二线市场也出现了降温。

  戴德梁行监测数据显示,2014年1-5月25个样本城市成交下滑明显,价格尚未出现大幅回落。一方面,成交量的回缩已从一线城市逐步向二三四线城市层级式蔓延;另一方面,一二线城市房价增速减缓,对比观测全国房价同期1.2%的跌幅,表明三四线城市价格已开始步入下行区间。

  2011年至今,全国房地产商品住宅新开工面积总额已累计超出销售面积约12亿平方米,供应过于充沛。相比一二线城市较为健康的库存去化周期,三四线城市将进入供应严重过剩的市场格局。

  对此,戴德梁行北亚区CEO张国正表示,全国房地产市场将进入多维度深度调整期,中央采取一定的经济刺激政策不可避免。

  以下为观点地产新媒体对戴德梁行北亚区CEO张国正先生2014博鳌房地论坛采访实录:

  观点地产新媒体:今年中国经济增长压力很大,房地产下行也是其中的重要因素,您怎么看中国经济与房地产之间的相互影响?

  张国正:

  从过去十几年的发展来看,房地产对中国经济的拉动作用不言而喻,不仅体现在房地产行业本身,还体现在房地产对相关产业链的拉动作用显著,房地产可谓与中国经济密不可分。在以投资驱动的经济增长模式下,房地产投资一直占到中国固定资产投资总额的20%左右,若加上对相关行业的带动作用,房地产行业对GDP的综合贡献率约有五分之一。

  当前房地产市场情况不明朗,房地产销售、开发投资、新开工以及土地成交等关键性指标均出现明显下滑,加之当前信贷政策偏紧的现实,房地产市场进入调整,与此同时市场对中国经济下滑的担忧也日益强烈。

  政策更倾向于以微刺激措施保增长,如两次定向降准,央行要求商业银行支持首套房贷款等等。预计下半年微刺激政策定向发力维持经济平稳增长的同时,也有利于当前各项改革以及经济结构调整的推进,同时对房地产造成波动的风险将较此前大大降低。

  观点地产新媒体:您觉得这是调整期还是需求拐点来临?

  张国正:

  我个人比较倾向阶段性的调整,还是非常相信刚需存在,是否“拐点”要看市场有否大幅度下降。

  现在关键是一些二三线城市项目没有配套,这会是一个长期问题。因为没有配套、没有产业,人口导入不够,等于以前的城镇化走错路了。

  一线城市是阶段性调整,二三线城市完全是产能过剩。因为产品做错了,而且没有让人到那边买房的客观环境。

  下半年仍然会受整体经济下调的影响,所以全年从高峰下调15%-20%是有可能的。经济是比较重要的影响因素,如果GDP有7%的增长,购房需求还会存在,或者市场相对还是比较稳定。价格下调10%-15%以后就会比较平稳,因为还要去化一些存量。

  未来一段时间开发商以去货为主,估计2015年还会处于这样的状态。

  观点地产新媒体:调控政策转向“分类指导”思路,您认为中国房地产需要什么样的政策?新的思路对房地产市场有什么影响?

  张国正:

  如今城市分化发展特征明显,从城市人口规模、产业经济实力、房地产市场规模来判断,各类型城市间区别甚远。一线城市2013年商品住宅销售总额8900亿元,占全国的13%,房价乃全国平均值的2.8倍。

  多数三四线城市已因库存积压而相对低迷。但作为“新型城镇化”建设的主战场,其即将成为农村人口迁移、新兴产业引进、土地大量成交、基础建设投资的密集地域,区域经济的再度发展及房地产业更新布局亦亟需更因地制宜的分类地方调控政策。

  新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整,由原来的全国统一部署向因地制宜的理性调控过渡。这样的思路将在2014年直接表现为房地产调控政策的分化,即高度调动地方积极性微调政策而激活合理购房需求,如此分类管理、化零为整的提法,对于房地产市场的整体回稳和长期发展的确显得尤为重要。

  纵观房地产市场经过10年粗放且迅猛的发展,市场与保障双轨制中的保障性用房建设和规划常被忽略,亦鲜有开发商主动参与。而目前新的调控思路可有效激励开发商参与建设海量规模的保障性住房,这方面的成功的例子比比皆是,上世纪80年代香港便曾有效鼓励私营开发商积极参与政府居屋建设。

  同时,新型城镇化建设亦将逐步激活三四线城市的城市整体规划进程,此时地方政府可考虑选择与国际资深顾问机构合作筹划。

  观点地产新媒体:预期今年房地产会有怎样的融资环境?房企如何应对资金及金融变化?

  张国正:

  整体来说,房地产行业融资环境偏紧的局面尚难改变。受房地产市场销售下滑的影响,房企资金回笼压力增加;国内银行信贷持续性紧张,房企也在积极寻求各种渠道融资。

  尽管成本较高,但万科、恒大、绿地等大型房企借道信托融资愈来愈多,成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加,前5个月三家房企合计信托融资已达73.5亿元。房企境外融资的积极性也有所增强,1-4月,房企海外融资额达198.23亿美元,同比增加8%;进入5月份融资额继续上升,单月达到52.9亿美元。虽然5月以来融资额有所增加,但融资成本明显增加。

  我们看到,2014年以来大部分房企美元债利率区间为7.25%-11.25%。并且,在美国加速退出量化宽松政策和人民币汇率下行的影响下,海外融资成本高企,同时融资的难度也在加大。

  基于融资环境偏紧以及自身资金链紧张的局面,接下来房企应当适时调整营销策略,可选择价格调整来加速销售,以稳定财务状况。

  观点地产新媒体:包括北京、广州在内的多个城市都出现了降价现象,零首付、垫首付层出不穷,这些方式是不是刺激成交的有效因素?

  张国正:

  部分城市出现以延付首期和直接折扣为主的降价方式,并不一定能实质刺激市场,限购、限贷、限外令对市场渗透仍十分深远。纵观戴德梁行监测的25个样本城市,2014年1-5月总体成交下滑幅度明显,价格尚未出现大幅回落。一方面,成交量的回缩已从一线城市逐步向二三四线城市层级式蔓延;另一方面,一二线城市房价增速减缓,对比观测全国房价的同期跌幅(1.2%),表明三四线城市价格已开始步入下行区间。

  中国内地的调控以“限制”为主导(限购、限贷、限外),相比香港、新加坡的以“增收税项”楼市调控政策大为不同,开发商因此较难直接用市场供需调整模式来影响市场。

  建议国内开发商可尝试以下战略调整以抢占市场先机:在盈利模式方面,平衡企业利润率与现金回流速度,适度加快周转,参考香港开发商面对政府“双辣招”的有效对策,如直接打折、税费回赠、以按揭公司(非银行)为买家提供高达85%的低息按揭或二次按揭计划、延长交易期限等。产品营销方面,新项目以首次置业和改善型需求为主,迎合市场主流驱动力。开发方面,采用主流的合作开发模式。此外,成立海外事业部,试水海外房地产。

  观点地产新媒体:有人说商业地产是避风港,您怎么看?商业地产发展现在处于什么水平?

  张国正:

  在政策层面,商业地产的确可以为开发企业起到规避政策风险的作用,但在操作层面,商业地产存在着较大风险。相较于住宅,商业地产开发往往对企业综合能力要求更高,比如在前期选址、规划与设计以及后期招商、推广及运营等各个环节均对开发企业提出考验。

  整体上来看,我国商业地产仍处于规模化扩张阶段,在一线城市商业地产渐趋饱和的情况下,二三线城市商业地产也快马加鞭。我们看到,贵州、河北、云南等省市已将城市综合体建设列入政府规划,明确了综合体建设数量、性质及投资额等指标。地方政府的鼓励与支持也令到商业地产未来供应量将呈现爆发式增长。

  针对当前商业地产过旺的局面,政府首先应该对当地商业地产总量进行控制。一个城市的商业地产总量应该和该城市人口数量、经济发展水平以及发展规划相协调,同时政府也应该遵循商业地产发展规律,选择适合自身的商业地产模式。另外,城市对于商业地产开发商的引入,不应再以土地价格为唯一取向,应该更多地考虑该公司的专业性和未来资源的整合能力,从关注土地收益转向关注品牌资源带来的附加值。尽管我国在商业地产开发方面的硬实力(开发建设)已显著提高,但软实力(运营管理)还有很大的提升空间。

  未来我国商业地产的发展将不再局限在物业本身,而更加注重物业的经营性,以及培育物业创造持续现金流的能力。

  观点地产新媒体:一二线城市和三四线城市出现了分化的情况,造成分化的原因是什么?

  张国正:

  2014年前五月全国住宅销售价格同比下跌1.2%,对比戴德梁行25个一二线样本城市的价格升幅,足见今年以来三四线城市的价格跌幅较甚,而全国房地产市场全面分化格局已初步固化。

  论其原因,可总结如下:产业氛围方面,今年以来房地产业宏观数据显示,新开工面积同比下跌21.6%,商品住宅投资额涨幅亦收窄至14.7%,行业进入震荡调整期迹象明显;市场游资“去投资化”驱动力较为充足,其定向涌入相对稳定和优质的投资安全区域(如一二线城市较为稳定的房地产市场)趋势亦因此明朗。

  地方政府对城市发展整体规划缺乏前瞻性布局,中国城镇化率首破破50%,但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距;过去5年的全国房地产投资额已翻倍增长至逾86000亿元,超出全国GDP同阶段增幅(67%),其中更不乏产业支撑能力较弱及对外来人口吸纳能力较低的城市;同时,过于依赖土地财政的地方政府却对城市发展及基础设施建设整体规划、房地产市场扩容预期、对市场有效购房需求及产品层次的识别都相对欠缺经验及全局观,而且缺乏产业支撑。

  据戴德梁行数据监测,2011年至今全国房地产商品住宅新开工面积总额已累计超出其销售面积约12亿平方米,全国范围内潜在供应过于充沛;相比一二线城市较为健康的库存去化周期,三四线城市料将进入供应严重过剩的市场格局,全国房地产市场将进入多维度的深度调整期。

  


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