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黎振伟:房地产的表面繁荣已经很危险

2014-07-25 18:08:04 来源: 中国日报网
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  摘要:“如果国家没有大的政策去推动刺激市场,下半年行情还会继续往下跌。”

  编者按:走过一路荆棘的半年,中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中,分化与转型成为行业的全新课题与考验,期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业?健康、成熟的房地产行业何时能真正到来?

  8月6-9日,2014博鳌房地产论坛海南再启,围绕主题“下行通道中的房地产”,观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者,梳理市场实情,明辩行业未来。

  2014年上半年转瞬已过,在城市和企业分化中,房地产正在市场化道路上走向回归。

  经历多年调控的中国房地产,在2014年上半年并没有面临政策加码,但“分类调控”思路已经影响着行业回归市场化。世联地产首席技术官黎振伟认为,当下显现出困难和挑战的房地产才是正常的市场回归期。

  “房产不再是一种只升不降的产品,房地产也不再那么容易赚钱,回归理性正在让所有的从业者重新思考这个行业”,黎振伟认为,在没有规模经济刺激的情况下,房地产下行仍将是下半年走向,而上半年影响市场的关键在于流动性收紧。

  “银行差异化贷款倾向于较个人房贷利润更高的业务,另一方面银行以及购房者也都更多地意识到了房地产的风险。”

  对于上半年多地限购松绑的尝试,黎振伟认为这正是分类调控下各地自行调整的体现,但各地政府同时将面临更大挑战,“权利的下放反而在考验地方政府的能力,要真正地去思考如何让这个行业更健康地发展。”

  同时,黎振伟直指放开限购背后的楼市分化实则是对过往中国众多城市过分追求“短平快”经济发展的拷问。“拆迁、卖地、修马路可能是大家看到的中国城市发展中最多的三件事,当房地产的土地红利过去以后,要面临的转型并不容易。”

  黎振伟表示,不注重发展与当地结合的高附加值产业,过多地依靠房地产业为支柱的城市,难以吸引人才并持续发展,因此“楼市分化不能单纯跟城市规模、等级划分挂钩,如果不去改变这种简单的发展模式一二线城市也同样会出现问题。”

  “今年国家其实并没有出具体调控政策,反而使得市场回归到一个相对理性的过程,因为国家对经济健康发展和产业转型的把握正在直接影响着房地产。”

  “如果国家没有大的政策去推动刺激市场,下半年行情还会继续往下跌。”黎振伟认为,今年行业转变的要因正是国家对经济结构转型的促进,“我相信国家很清楚房地产的发展现状,继续让它表面繁荣已经很危险。”

  以下为观点地产新媒体对世联行集团首席技术官黎振伟先生的2014博鳌房地产论坛专访实录:

  观点地产新媒体:上半年已经过去了,您怎么看“分类调控”思路对市场产生的影响?

  黎振伟:今年国家其实是没有出调控政策,反而使得市场回归到一个相对理性的过程。无非就是把银根收紧了,房地产贷款相对没那么容易了,所以核心就是从银行这里做了收紧。

  国家是鼓励银行放个贷,但为什么银行现在反而对个贷也收紧?说明一个问题,就是过去普遍认为房地产利润很高,但现在新的理财方式如余额宝以及很多电子金融的出现,利润可能已经超过了房地产。另外银行也看到了房地产的风险,国家在强调转型时,房地产不像以前那么热了,某种意义上也使得人们开始意识房地产的风险,变得更加理性,房地产不再是一种只升不降的产品。

  另外一点就是国家更多地强调了经济健康发展、行业回归理性和产业转型。大家在思考再像过去那样做房地产行不行。比如商业,现在很多城市的商业做得非常多,二三线城市根本没那么多人口支撑。当国家反过来揭示这种经济问题本质时,反而直接对这个行业产生了影响。

  这几个现象使得今年房地产给人感觉好像是特别困难,但我觉得今年实际上是一个正常的市场回归期。过去那种政策调控一方面担心价格上涨,另一方面又担心它对经济的影响,好像在调控但实际上是在助推房地产。这次国家通过促进经济结构转型反而使得房地产有一个健康发展。分类调控很明显,就是各个城市自己解决问题。对于企业来说,接下来应该思考的是当市场回归了以后,怎么去转型,怎么去创新。

  观点地产新媒体:从今年下半年到明年可能会是一个什么样的市场走向?

  黎振伟:如果国家没有大的政策去推动刺激这个市场的话,会继续往下跌。目前整体供应量是很高的,当然成熟度高的一线城市还是供不应求,但这种核心区供不应求的紧缺很难去解决。而且局部地区的紧缺不代表市场全面的紧缺。还有一个问题就是新型城镇化提出分散大城市的人口,但现在大城市的很多配套小城市是没有的。中小城市所面临的问题,不仅仅是住房问题,还有就业机会和资源对人口吸附力较小。现在很多地方的土地供应量非常大,一个三四线城市几十万人口,市区才十几万人,政府推出的土地和可建的面积可能可以卖十几年,靠本地的需求完全支撑不了。还有一个是商业地产,按照人均商业地产面积来看,很多城市已经超过国际标准,而且现在还面临电商的冲击。

  房地产现在已经没那么容易赚钱了,所有的从业者都要思考如何重新面对这个行业。过去行业习惯的做法正面临新的问题,回归理性给我们很多的思考。

  观点地产新媒体:您怎么看三四线城市出现楼市分化的原因?

  黎振伟:中国经济在高速发展,也伴随着很多问题。很多地方城市过去追求短平快高速度发展,保证GDP增长时没有注重发展模式。很多人说中国城市发展就是三件事,拆迁、卖地、修马路,而没有注重能够跟当地经济结合的高附加值产业。而且这种高速发展也很难积累优质人才资源。当房地产的土地红利过去了以后,我觉得他们面临的转型并不容易。分类调控也要分类发展,三线城市房地产的根本是要有人,要有需求。没有人才,没有需求不可能有高速的发展。

  观点地产新媒体:今年杭州等地率先降价,有观点认为除了三四线以外部分二线城市也在面临较大的问题,您怎么看这个现象?

  黎振伟:二线城市本来是有很好的基础可以大力发展,但是我觉得也是在短期过于依赖土地收入行为的作用下超越了自己的承受能力。比如说杭州,主要就是短期供应过量。二线城市相对一线城市没有这么多人口进入,但它可能恰恰又有很多新地去卖时就会出现问题,只不过二线城市比三线城市好一点,毕竟经济还有一定实力。

  但这个问题不是一二三线这么简单,是现在所有的城市都面临的。如果一线城市有那么多土地资源可以卖也早卖光了,只不过是真的没有地了。房地产业是支柱产业,但是没有其它产业支撑只发展房地产是有问题的。这种现象跟城市的规模大小没关系,不去改变这种简单的发展模式都会出问题。

  观点地产新媒体:今年上半年很多的城市都传出尝试取消限购,您认为这种情况下应不应该放开限购措施?

  黎振伟:其实这次呼和浩特提出解除限购,国家表态已经比较清楚,让地方政府自行调整。但是当中央分类调控的时候,反而是对地方政府的一个考验,应该如何去管理。有些城市,就算过去积压的房子释放了,市民一旦没信心,放开也没用。

  中央政府权利下放反而考验地方政府的能力,要更多地去思考这个行业要如何更健康地发展。但一线城市限购是不能退出的,只是有可能会在进入门槛等方面给予调整。

  观点地产新媒体:今年银行流动性收紧造成的市场购买力不足,对楼市下行的影响有多大?

  黎振伟:银根有所收紧,但是它是差异化贷款。确实现在银行个贷的申请控制得越来越严,不是中央不给个贷,对于刚需中央还是要求银行放款,但银行现在也要评估风险,觉得可能我的钱放高利贷有更高的收益,为什么要给个人房贷。银行现在的个贷利率也就7%,放高利贷有百分之十几,肯定就愿意放短期的。加上现在电子金融的出现,也使得资金的成本增加了,很多人可能不存钱给银行放给那些电子金融。所以世联行今年就推出一个云贷,解决了很多人支付力不足、贷款困难的问题,当然我们的云贷首先是对那些能够拿到贷款的人。

  现在企业也不再能那么容易从银行拿钱了,银行不像过去那样很容易就把钱给房地产企业,主要是担心风险,供过于求,脱离市场实际的需要。当房子卖不出去的时候,银行是很担心的,所以这个东西也跟行业不健康的发展有关系。而且银行现在也不敢给商业担保,因为商业的风险太大了。但对于大的企业影响不太大,实力企业银行还是留了指标的。银行不放款对于代理行也有影响,实际上是影响到佣金收入。银根收紧对于房地产行业的影响是多方面的。

  观点地产新媒体:银行也在进行选择性业务,这种环境之下中小规模的企业将面临更大压力?

  黎振伟:对。但中小企业如果项目不是到处开花的话,还是可以守住的。企业不大财力不多,但是只有一个盘风险就小。反而是个别到处拿地、负债率很高的企业,一旦房子不好卖了,风险就大了。所以我觉得并非说一定是中小企业会出问题,而是扩张得太大太快的企业资金链断了更危险。

  观点地产新媒体:除了资金环境较紧,目前这种行情下,价格是不是正在起到主导销售的关键作用?下半年降价趋势是否会继续下去?

  黎振伟:现在价格已经降得很明显了,部分区域的个别楼盘已经降了百分之二三十。对于很多刚需群体,价格确实是一个很重要的因素,房价降低20%之后肯定有人会去买。但是当大家都在降的时候,这就不是决定因素了,这是一个结果的问题,也会产生风险。如果降价30%、40%超过了资产本身价值,等于变成负资产,银行风险就很大了,房地产结构都会面临很大风险。

  有些企业降一点是正常的,但有些实力不够的企业再降购房者可能都不敢买了。如果降价已经超越成本承受能力,这个楼盘后期建设甚至可能难以为继,所以一味地降价也不能解决问题,到一定的平衡点房价应该会出现平稳。

  观点地产新媒体:您觉得除了降价以外,还有没有其他的方法能够有助于企业改善销售的局面?

  黎振伟:当前降价是很重要的一点,另外可能部分企业会调整一下自己的目标。目前有些上市公司是为了追求年度的指标降价开售。短期之内可以这样做,但是长期下来就需要去思考是不是应该在产品结构上、业务多元化上做一些调整。对开发商来说可能上半年还是要冲业绩,到了下半年可能就会要调整它的一些结构。

  我们也看到一些企业今年的目标没有变化,但他们会练内功,通过营销创新、产品创新,通过跟更多的专业机构合作,提高自己的开发能力、影响能力,有些企业还是很有潜力的。有些企业从100多亿到200亿的增长时比较好办,有些去年三四百亿,今年一下要到五六百亿的就比较有难度。需求不可能一下膨胀太多了,可能会去国外一些新兴市场,但新兴市场的不确定性也很多。

  所以下半年大家要做好准备,现在都说等国家的刺激政策,但我相信国家已经很清楚房地产目前这种发展,继续让它表面繁荣已经是很危险的。当然不排除实在不行让它继续繁荣,但结构不调整好背后可能付出的代价会更高。我相信中央政府不到万不得已也不会这样做,但如果真到万不得已时,救市意义也不大了。


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