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张玉良:重筹下注地铁 从超高层到产业园区

2014-07-25 11:05:24 来源: 中国日报网
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原标题:张玉良:重筹下注地铁 从超高层到产业园区 千亿身段橡皮泥内核

7月21日,绿地集团宣布挂牌成立绿地地铁投资发展公司,在全国多个城市进行地铁投资。在新公司的挂牌仪式上,绿地集团董事长张玉良宣布了其构想:以地铁沿线区域土地开发和轨道交通建设运营相互依托,做新一轮的战略尝试。

经济观察报获悉,绿地目前正在与3个国内城市进行地铁业务的洽谈,首批项目有望在今年公布。

以高达数千亿的资产体量,绿地的转身节奏令人称奇。“短短几年时间,从超高层地标、产业园区,到空港高铁物流,再到地铁上盖和沿线物业开发,绿地这么大体量,却能像橡皮泥一样,以难以置信的速度进行调整。”一位经济学家在经济观察报举办的会议上说。

张玉良在上月接受经济观察报专访时亦提及:“什么叫战略?战略就是下雨打伞,意思很清楚,环境变化了,策略马上变。”

中国地铁大跃进、地方资金短缺和央地稳增长需求的三方角力,被张玉良视作新的契机。绿地将联合上海轨道交通的运营方申通集团和富于地铁建设经验的上海建工集团,这对有意愿修地铁的城市,无疑是个相当不错的招商组合对象。

多个采访对象均认为,将沿线土地和地铁捆绑发展的商业模式无疑有着良好的前景。但从目前国内的一些尝试来看,这类开发牵涉到的资金需求、政策约束和技术难度都超过一般的土地物业开发。

地铁蓝图

绿地日前公布的方案显示,绿地地铁公司与申通、建工的联合体,将作为城市轨道工程投资建设主体,承担工程资金投入、规划设计、工程建设、设备运营等职能,并由政府相关部门直接或委托监管。

一位绿地人士透露,绿地地铁业务的目标区域是一二线和一些省会城市,目前正在与国内3个城市进行洽谈,首批项目将于年内宣布。

过去只有财大气粗的一线城市才拥有地铁。这类项目的建设和运营,不仅带来了巨额直接投资,也带动新城土地的大幅升值和出让开发。随着城市化的进程,更多的地方首脑开始追逐地铁建设项目。

公开数据显示,2014年中国在建轨道线路的城市达到40个,在建里程3892公里,总投资规模超过1.6万亿元。

因令人咋舌的投资成本和长周期,国内几乎所有地铁的投资主体,都是政府融资平台,比如北京的京投公司、上海的申通公司。以上海为例,目前的15条地铁线仅1号线实现了盈利。这条地铁线于1990年开建,当时的成本仅53亿元。

观察者认为,地铁投资的主体,实际上是政府财政支持下的地方融资平台。然而,由于过去大量举债,很多地方融资平台负债率奇高,已经丧失再融资能力。更兼银行在今年以来收缩了对融资平台的支持,进一步拉开其中资金缺口。

今年4月,总理李克强主持召开国务院常务会议,决定在基础设施等领域推出一批鼓励社会资本参与的项目,面向社会公开招标,鼓励和吸引社会资本以合资、独资、特许经营等方式参与建设营运。毫无疑问,这是吸引社会资本投资来实现稳增长的明显信号。

“如果我们按照中央的精神,帮助这些地方政府,就满足了资金不够但是又要稳增长的需要,在短时间内完成重大基础设施投资,就满足了央地两级政府的需求。”张玉良说。

按照绿地的设计,相关政府在地铁工程竣工后赎回,将结合沿线土地出让作为部分回购条件,由绿地先期介入参与地铁沿线区域的综合功能开发,打造包含商业、办公、酒店等功能的地铁上盖城市综合体及配套设施。

在同济大学交通运输工程学院教授叶霞飞看来,轨道交通沿线的土地和房屋资产,应该被综合考虑进轨道交通开发的体系中。

叶霞飞说,轨道交通对沿线区域地价(或房地产价格)所产生的影响是显著的,土地所有者和房地产商是城市轨道交通开发利益的主要受益对象。同时,城市轨道交通对沿线地价(或房价)的影响在时间上是超前发生的。

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