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朱震华:永远走在他人的前面 为他人指引方向

2014-07-03 18:03:45 来源: 中国日报网
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朱震华:永远走在他人的前面 为他人指引方向
 
 

江晟机构执行董事兼总经理——朱震华

人生格言:永远走在他人的前面,为他人指引方向。

大家好!我是江晟机构执行董事兼总经理朱震华,本人于1999年12月退伍后开始步入房地产营销行业,从事房地产市场营销管理工作至今已有14年之久,曾在知名大型国有房地产开发企业及北京知名代理公司任项目营销负责人。

曾成功操盘项目有[南戴河倚海45º项目]、[张家口崇礼汤INN项目]、[北京大兴一品嘉园项目]等2013年其成立江晟机构,下设房地产投资营销顾问、房地产营销代理及房地产广告传媒等业务。

2013年江晟机构成功操盘项目有[廊坊永清丽嘉·新航城项目]、[保定易县·公园世家项目]、[保定高碑店西部公馆项目]、[天津武清住总·尚清湾项目]、[济南黄金时代广场项目]及[房山一渡龙湾项目]

2014的房地产市场走向注定是不平凡的,形势错综复杂,波诡云谲。首先,政策方面,去年中央提出将建立房地产调控长效机制,有预测消息称今年上半年有可能推出;市场方面,三四线城市房地产出现过剩现象,与大城市房价走势开始分化;宏观经济方面,今年的经济形势并没有那么乐观。再次背景下江晟机构执行董事兼总经理朱震华接受中国日报网房产频道采访。

中国日报网房产频道:全国一线城市地产界的竞争可谓群雄角逐、此起彼伏,“战争”硝烟弥漫在整个地产界。在日益激烈的市场竞争下,传统住宅类地产市场日趋饱和,复合地产成为地产商们新的选择方向,传统地产如何使自己安立市场、稳中求进?

朱震华:随着国家经济建设逐渐完善,全国一线城市经济发展也迅速上升。人们生活水平不断的提高,使他们对房地产项目的要求与期待也越来越高!尤其是对住宅类的物业要求更加的全面。

对于传统地产与复合地产的理解,传统地产可能更偏向于纯住宅类的物业,主要是可以满足业主日常的居住需求,其他的需求需要靠周边的配套设施来解决日常所需。比如说与生活密切相关的购物、餐饮、娱乐、休闲等等的商业配套设施。但是对于复合地产来讲,除了会占据优越的地理位置以外,更针对于其周边的商务、商业等配套设施也是比较健全的。例如一个物业的整体其自身就会配有:大型的商场、超市、电影院、商业街、餐饮、会所以及露天公园等等,这样的复合型物业即可以很好的满足业主日常所需,更针对于未来的物业增值也有很好的保障。

另外,传统地产项目与复合地产还有一个区别就是,复合地产是可以持续经营的,例如办公出租、商业出租等等,这样不仅仅是靠销售获得短期的利润,而是可按市场经济发展的持续增长对物业进行持有。

对于传统住宅类地产市场来讲,人们还是需要的,因为必定传统住宅仍然还在一线城市中生存着,但由于一线城市经济发展迅速以及土地成本及建筑成本的增长,导致了最终生存在一线城市的地产项目出现了目前较为尴尬的局面,那就是政府之前出台的调控策略,抑制投资、投机型客群,政府的调控策略是为了稳定一线城市的房价,促使房价稳定的持续增长,但由于开发商拿地的成本及建筑成本的不断增长,因此导致了目前一线城市的市场价格达到了一定的高度,导致了购房者的难购房的局面,一方面是限制了一部分人群购买,另一方面是由于价格的增长导致了一部分人群买不起。

在传统地产商的未来营销策略上,江晟机构给出的观点是能够将传统地产变得不再传统,那么如何将传统地产项目变得不再传统呢,其实没有什么太大的变化而言,这主要还是需要回归市场营销,什么事市场营销,其实很多开发商在一开始最简单的一个想法就是只要是房子,位置好,配套全,就肯定会有市场,就肯定会出现一旦开盘就能一抢而光的局面,但是随着未来政府的调控以及市场价格的增长,未来一线城市不会再出现日光盘等现象,这也是建议未来的传统地产商在项目开发的理念上要趋于理性,综合全面客观的开发项目。刚才讲到市场营销,一个房地产项目的市场营销尤为关键,尤其是传统地产项目,从开发商拿到土地进行产品定位的时候,市场营销就要提前介入了,首先应该从市场的全面角度上衡量该土地实际情况,通过对市场环境的分析及市场客群的分析来建议开发商建设何样的产品。再通过广告的表现提升项目自身真正的价值,这个价值有很多因素,比如从建筑设计理念上要放大他的价值,从产品定位上要讲明产品的核心优势,在户型买点上也要全面的进行买点释放,还有物业自身的配套等等。都需要广告营销来将一个房地产项目全面讲明。

中国日报网房产频道:对于成本控制能力弱,周转速度慢的开发商他们怎么样实现自身发展?

朱震华:成本控制能力弱,周转速度慢的开发商肯定是起步较晚,实力相对薄弱且开发经验及营销经验较匮乏的开发商。往往这类的开发商都会以为拿了地盖了房子就会将房子很好的卖出,但是随着市场竞争的激烈,这类的开发商在今后的市场中会越来越多,但是也会有一个问题,那就是盲目的开发,在产品定位上、形象包装上、买点罗列上、策划推广上以及销售执行能力上都不能以市场的角度出发。

因此,对于此类开发商,江晟机构建议开发商在前期开发时要谨慎而行,对于一个房地产项目的成本构成最大的两部分就是:1.土地成本及建安成本;2.营销推广成本。通过专业的房地产经纪代理公司为开发商做好全面的成本控制,在加上高效精准产品定位及形象包装,快速有效地将项目迅速销售实现快速回款才是最重要的,杜绝盲目拿地盲目开发,市场发展之快是无法预知的,也是决定一个房地产项目生与死的关键所在,因此要以市场规律进行产品的开发与销售。


编辑: 拂瑤_ 标签: 朱震华 房地产 经济
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