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万科推动轻资产转型 地产业爆发“工业革命”

2014-03-16 11:24:54 来源: 每日经济新闻
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  中国房企龙头万科公司正在对自己进行一场革命性的颠覆:以“小股操盘”、“互联网社区服务”等一系列轻资产发展模式,逐步取代原有的重资产开发模式。

  事实上,由“重”转“轻”的,还有为业界所熟悉的绿城代建模式。在房地产行业利润率不断走低的当下,地产商为何要推动轻资产化?轻资产化都有哪些方向?原有的扩体量发展模式是否走到了尽头?眼下还难以给出结论。但是,近几年来开发商一直尝试向轻资产模式“突围”,事实上已经是整个房地产行业的大趋势,房地产的“工业革命”正在集中爆发。

  在万科年报中,“小股操盘”被赋予 “轻资产运营模式”的头衔,这种模式操盘的项目中,万科的身份不再是控股方,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。

  万科管理层表示,“小股操盘”模式下,万科在单个项目中的权益比例虽然不高,但因为每个项目所需要的资金投入不多,所以公司操盘的项目总数会相应增加,在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模。

  至于具体收益分配,万科管理层介绍,这种合作模式下,双方可以事先约定。公司认为,这种模式最大的特点在于提高操盘一方的资金利用效率。

  一成楼盘试水“小股操盘”

  郁亮在上周五的年度业绩会上表示,“小股操盘”有助于上市公司ROE的提升。“我们会学会使用杠杆做这件事情,用尽可能少的股东投入,给股东创造更多回报,”但他也坦言,从“大股操盘”到“小股操盘”,万科还有很长的路要走。

  目前,万科已合作开展的项目占比过半,但大多数合作项目中,万科都握有不低于50%的项目股权。《每日经济新闻》记者根据年报数据统计,截至2013年底,万科手握开发项目共398个,合作项目207个,占总开发项目52%,但“小股操盘”项目仅42个,占所有开发项目11%左右。

  而公司今年头两月新增的5个项目中,4个为合作项目,其中北京昌平和昆明项目中万科权益占比最低,均为50%,其余项目仍是“大股操盘”。

  国泰君安分析师侯丽科认为,“小股操盘”模式中,一方面操盘方可以首先提取管理费,另一方面,如果项目的收益超过合作方合同约定水平,操盘方可以获取额外的奖励提成,即其利润分成比例可能超过其项目持股比例。侯丽科指出,在区域市场景气度下降的情况下,小股操盘模式更具有灵活性。

  除此之外,“小股操盘”仍然面临着项目质量和控制权的风险,有投资者质疑,“小股操盘”会不会演变为贴牌,项目质量难以保障,最终影响万科品牌?为此,郁亮在业绩会上多次强调这种模式的重点在 “操盘”,“万科靠一双手赚钱,而不是别的。‘小股操盘’是干更多活,赚更多钱。”

  同时,长期从事房地产投资、接近万科的业内人士向 《每日经济新闻》记者分析,“小股操盘”模式的关键是保证楼盘的品质按照万科的水准输出。他表示,虽然万科有强大的品牌和规模优势,但仍较难大范围展开,更多是在双方品牌影响力不对等的情况下,手头握有土地,同时规模较小、经验不充足的小型开发商,愿意接受万科小股操盘的可能性才比较高。


编辑: 拂瑤_ 标签: 万科 轻资产 工业革命
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