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万通腾挪中服地块股权 以“类REITs”变相融资

2014-01-09 10:20:06 来源: 第一财经日报
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  北京万通地产(万通龙山逸墅万通新界·紫藤堡)股份有限公司(600246.SH,下称“万通地产”)宣布将公司持有的北京中服Z3地块股权转让给旗下基金平台。有分析人士认为,万通地产这一“左手倒右手”的腾挪在有助提高纸面业绩并套利的同时,也可能埋下风险。

  “自己卖给自己”

  2013年最后一天,万通地产宣布,于2013年12月31日在北京签署了《股权转让协议》,以近12亿元总价(约11.98亿元)向5名受让方出售其持有的北京金通港房地产开发有限公司35%股权中的34%。

  根据公告,金通港地产经营范围是北京商务中心区(CBD)核心区Z3地块的开发及经营、出租,该地块是万通地产、中国国际金融有限公司及该公司旗下中金佳业商业房地产投资中心、香港置地控股有限公司旗下西部国际金融贸易中心有限公司和亚洲电视于2010年12月以25.19亿元联合拿下的。

  此次,万通地产分别以2.41亿元、2.4亿元、2.37亿元、2.41亿元和2.4亿元的交易对价,将所持有的金通港地产35%股权中的6.8275%、6.80%、6.7313%、6.8412%和6.80%股权,分别转让给正奇尚诚、正奇尚信、正奇尚德、正奇尚惠及正奇尚予这五家设在北京的投资中心。交易后,万通地产对金通港地产的持股比例降至1%,正奇公司持股34%。

  上述正奇系公司为万通地产旗下的基金管理平台。万通地产2013年4月与华润信托成立“正奇资本”,双方持股比例分别为70%以及30%,通过这个平台,万通地产发起成立13.2亿元规模的CBD物业投资基金集合资金信托计划,投资中服Z3地块,预计年收益率为12.57%~20.09%,期限为5~7年。

  万通地产预计,此次交易其可获约1.76亿元的投资收益,并在公告中解释,这“有利于推进公司主营业务的发展,有效拓展融资渠道”。

  对于万通地产本次腾挪股权的举动,盛富资本国际有限公司CEO黄立冲对《第一财经日报》记者称,“自己卖给自己”有几个好处,一是为年底“冲业绩”,这笔发生在2013年最后一天的资产出售带来的进账,虽然不属于开发收益,但也可以让其2013年财报更为好看。另一好处在于套利,转让股权也相当于万通地产在变相融资。

  套利的风险

  将商业地块证券化,出售股权,实现自有资金投资的快速退出,并保留小部分权益,以供分享项目的后期收益。万通地产这种追求轻资产运营、变相融资的类REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)操作,在方向上无可厚非,但商业项目建设周期、盈利周期长,不仅考验地产公司的现金流能力,也考验其应对兑付风险的能力。

  “海外的房产基金用这种做法的比较少,通过信托变相融资和套现风险并没有减少,只是这种风险不存在财务报表上,而是在表外,即如何解决LP(有限合伙人)的利益回报。”黄立冲认为,虽然正奇这一基金平台是万通与华润信托合作,形式上风险共担,但若承诺收益无法达到,主导基金的万通将要解决与LP的利益冲突。

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编辑: 王明 标签: 万通 地块 REITs 股权转让协议 富铭
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