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土地出让结构渐变 上海商业地产短期井喷

2013-08-08 10:11:13 来源: 地产中国网综合
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  上海几个全新大体量的商场近期相继开业。8月5日,新鸿基继上海国金中心之后的最新环贸iapm商场开始分段陆续试业。月星集团环球港、位于虹桥商贸区的尚嘉中心、新世界(6.17,-0.03,-0.48%)位于淮海路商圈的K11此前也已开业。

  业内人士预测,今年以来一波商业用地抢夺大战,地王频出,或在3-5年后再掀商业升级大战。“上海商业地产短期会有一个井喷现象,但还不至于出现过剩趋势。”中房信研究总监薛建雄表示。

  土地出让结构渐变

  据本报记者独家获取的一份克尔瑞研究中心关于2005年至今的土地出让数据显示,无论从出让面积还是出让总价来看,商业用地这几年的增长趋势说明,2010年以来,商业用地出让总价占比住宅用地出让总价逐渐走高,上海土地市场出让结构正悄然转变。

  克尔瑞研究中心数据显示,2005年至2013年,上海商业用地出让了310幅,成交总建筑面积约为1628万平方米,成交总价为622.2亿元。其中,今年以来增幅明显。2013年1-7月,商业用地出让占比越来越大,2013年截至本报发稿,已出让19幅商业用地,成交总建筑面积约为73.3万平方米,成交总价43亿。同期宅地成交占地总面积325万平方米,成交总价335亿元。今年商业用地出让总建筑面积和出让总价占比宅地分别为12.7%和12.9%。下半年随着东八块和徐汇中心的成交,商用地出让或许会到达新的峰值。

  与商业用地出让上升趋势相对应的是,商业地产的井喷式发展。阳光新业副总裁吴尧认为,长三角区域尤其是上海,由于市场接受度、包容度高,商业理念较先进、品牌资源丰富、商业发展程度高等,成为众多房企加码商业地产的重点拓展区域。然而,上海传统零售商业消费需求受整体经济环境影响、电商渠道冲击等影响,短时期内是否足以吸纳如此大体量的商业,仍存疑问。商业地产必然呈现分化的趋势。

  商业地产开发热潮

  近几年,上海的优质商业供应,尤其是中高档购物中心的供应量高速增长。2011年,上海大型购物中心或综合体供应量接近200万平方米;到今年上半年,上海零售地产开业面积为49.2万平方米,而下半年的新增供应量将是上半年的5倍,预计总面积将达到249.4万平方米(包括购物中心、百货、商业街区等具备一定体量的规模性商业物业,不包括街铺)。

  易城中国副总裁柳费国分析,近几年,大量住宅开发商转型商业地产,并布局了宏大的购物中心、综合体开发拓展规划,大量热钱也应势涌入商业地产开发。“不仅是上海,全国各地商业地产项目都大批上马。”由于购物中心等零售商业项目的开发周期通常需要2-4年,前几年供应的商业项目将在2013年达到“井喷”峰值。

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