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万科北京商业项目入市 两年仅售出二三十套

2012-11-09 15:42:59 来源: 观点地产网
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    随着各地商业项目逐一浮出水面,万科在商业地产上的版图也日渐明晰。

    据不完全统计,目前万科已拥有18个购物中心项目,遍布深圳、上海、武汉、东莞等地,其商业项目的规模更是达到600万平米。

    与此同时,万科还在不断加大其商用物业的土地储备。不过近期有消息指出,其在北京的第一个商业项目——万科大都会[最新消息 价格 户型 点评]入市两年以来,表现却并非十分突出。

    万科大都会项目

    据了解,作为北京万科进入北京CBD的标志项目——万科大都会,目前仅售出二三十套,而整个项目房源共计69套。

    万科大都会前身是赢嘉中心,曾用名为“三立大厦”及“富裕隆大厦[最新消息 价格 户型 点评]”,项目位于北京CBD核心区域,东长安街南侧,东三环国贸桥东南角,总建筑面积4.2万平方米,其中地上面积3.6万平方米。

    该项目由赢嘉置业发展有限公司在2001年底建成,而后几易买主。2010年5月,北京万科11.5亿元接盘。万科亦将之视为在商业地产开发过程中的试验品。

    毕竟赢嘉中心为旧楼改造项目,故对于其改造定位万科讨论至久。

    “(赢嘉中心的改造)做好了就是一个教科书式的改造,否则就不仅成为笑柄,甚至对北京房地产市场的建筑构造都形成负面影响。”毛大庆曾如是强调。万科希望,完成改造后的赢嘉中心,将是北京CBD首座旧楼改造后的新业态商业地产项目。

    在经过约半年的琢磨后,北京万科决定,将该项目的写字楼部分将设计为企业家私人会所,以满足CBD区域企业家的需求。而相关改造方案也在2011年3月获批。赢嘉中心亦更名为“万科大都会”。

    根据改造计划,万科大都会的格局为:1-4层为商业,5-24层为企业家会所,共计69套精装修房源。其中,5-16层分割为4个开间,16-23层分为3开间,顶层为两开间,主力开间面积为300~500平米,最小面积为160平米。

    同时,万科亦决定对该项目采取散售。然而,自此之后,市场上鲜有万科大都会销售的消息传出。

    直至今年11月初,有业内人士透露,入市近两年的万科大都会的租售工作尚未完成。

    对于这一现状,北京万科方面解释,由于大都会是一个旧楼改造项目,不是新房,而且其项目内部精装修的施工还没有做完。

    而对该项目的销售情况,即便是销售人员也莫衷一是。有人指出是20多套,也有人说30多套。来自北京万科官方的说法是“近半”。

    北京万科相关人士解释,这是由于项目定位高端,售价超过8万元/平米,项目起价2000万元/套,虽然项目去年就已经入市,但客群相对较小。

    市场与定位之误

    不过,有北京业内人士就指,万科大都会毕竟是个旧楼改造项目,由于受楼高及写字楼间距偏小的影响,改造空间有限。且项目地处CBD区域,环境嘈杂,高峰期出行颇为不便。

    此外,尽管CBD区域内云集了不少有实力的央企或国企,但国内大部分企业并没有形成像谷 歌、IBM等外企那样的企业文化,对万科定位的“高端私人会所”需求并不大。

    “万科大都会有点背。”上述人士亦如此感慨,除了定位局限性大之外,万科大都会也有点“生不逢时”。

    相关人士指出,北京万科刚完成项目收购不久,北京市就出台了禁止酒店式公寓拆分销售的规定。所以在项目改造方案通过方面,北京万科花费了一定的时间与力气。

    不仅如此,2010年,北京万科在收购赢嘉中心之时,北京楼市呈现出“商住倒挂”的局面,彼时,同一地段内,高端公寓的销售价格要高于商铺及写字楼。

    然而,让北京万科始料不及的是,两年之后,写字楼与商铺的价格远远超过高端公寓,受市场欢迎的程度也超出预期。

    一个直接的例子是:北京北三环的金澳国际[最新消息 价格 户型 点评]项目由高和资本收购并改造包装为写字楼项目,而后于2011年8月入市当即销售一空,且售价、出租率均在此前基础上倍增。

    有房地产权威人士近期就认为,万科大都会之所以在入市近两年仍未完成销售,主要是因为企业延续了过去的思路和判断,把一个普通的写字楼变成一个高端的公寓,而这个判断显然没有符合北京市高端写字楼的需求。

    “如果趋势都判断错了,你再高明的管理经验,再高超的经营技巧,再精明的团队,你也无法对抗的趋势,你也会受到损失,在房地产的发展中也会尝到失败的苦果,所以趋势判断很重要。”这番话颇具警示意义。


编辑: 李成皓 标签: 万科 北京商业
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