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花样年首进北京打造商务综合体 出售策略

2012-10-26 10:45:59 来源: 观点地产网
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    大力发展城市综合体,把战略发展重点放在一二线核心城市,这是花样年实现战略转型所制定的新规划。

    一直以来,进入北京是花样年的心愿。从去年开始洽谈项目,到如今,终于愿望达成,正式进军北京发展商业综合体。

    7.79亿购地首入京

    10月24日,花样年发布公告称,其全资附属公司深圳花样年于10月23日与花万里投资签订转股协议。深圳花样年购买花万里投资的全部股权,价格为7.792亿元。

    收购全部完成之后,深圳花样年将持有花万里投资的全部股权,而花万里投资将持有北京朝阳区一土地的建设用地使用权。

    资料显示,上述地块总地盘面积为17138.4平方米,位于北京市朝阳区,毗邻毗邻北京中心商业区,规划为专作商业、办公室及停车用途。其中,作商业用途的土地使用权将于2044年8月30日届满,而朝阳区土地作办公及地下车库用途的土地使用权则于2054年8月30日届满。

    对于此次购地,花样年表示,这次是公司2006年进入天津后的首次进入北京,购地将扩大花样年在一线城市的土地储备。

    据了解,由于该地块地理位置优越,所处朝青板块属北京CBD东扩的第一线区域以内,未来商务发展潜力较大。

    因此,花样年计划将此次获得的土地打造成北京CBD东创意商务综合体,为客户提供有趣、有味、有料的空间和体验。

    进入北京发展综合体,对于花样年来说,具有重要的里程碑意义。对此,花样年主席兼首席执行官潘军表示,进入北京是花样年战略转型后的重大举措。

    其续称,这个转型体现在拿地上就是要把关注点重新聚焦一二线核心城市,确保公司高附加值的开发模式,给公司带来相对较高的毛利率。未来公司也将在北京、上海、深圳等一线城市,寻求更多土地机会。

    “近两年来,花样年在拿地上都比较谨慎,出手不多,而此次进军北京,可以说是其战略性的转变”,穆迪分析师如是说。

    其表示,事实上,花样年在三四线城市的土地储备还是比较充分,主要还是以消化土地存量为主导,不过,北京作为最重要的全国核心城市之一,进入北京发展,有利于其布局全国,提高发展水平。

    “散售”模式的榜样

    观察近年来花样年发展的路径,不难看出,城市综合体的业绩贡献在花样年全年业绩占比已是非常之大。其中,出售的经营模式功不可没。

    显然,此次进京花样年仍将继续延续一直所坚持的城市综合体出售的策略,来打造其在北京的首个商务综合体项目。

    据悉,目前花样年城市综合体售卖和自持物业的比例大概是8:2,实现了现金流基本平衡。花样年集团总裁潘军就曾表示,现在花样年的城市综合体仍将主要以出售为主,虽然还是希望自持物业能够越来越多,但整体速度将取决于集团金融平台的发展速度。

    事实上,花样年的这种商业运营模式,不得不让人联想起潘石屹的SOHO中国。有市场分析人士就曾表示,花样年的城市综合体运营模式,其实就是在学习老潘的“散售”模式。

    而如今,花样年更是打定主意在北京继续出售商业地产。颇为有趣的就是,北京也恰恰是老潘的大本营,SOHO中国散售模式的发源地。因此,花样年进京,对老潘是正面切磋还是踢馆较劲,也值得好好观察一番。

    不过如今,老潘一直坚持的商业物业“散售”模式也在发生着改变,前不久,老潘就公开宣布SOHO将转型“散售”到“持有”。

    那么,如今就连散售“榜样”也在忙于转型,那么这是否已意味着商业散售模式的终结?这在市场中有广泛的关注与讨论。

    “散售已经是一种落后的模式”,作为散售榜样的老潘,曾在一篇文章写到。在资本市场的不认可、地方政府对商业的自持要求、散售需交付的高额税收,及利润方面的因素下,迫使SOHO中国不得不作出转型,从散售转向持有。

    不过,前SOHO中国高层,现高和资本董事长苏鑫却不是这么认为。在他看来,“目前商业地产还属于散售时代”,他认为商业地产的价值,主要由三部分构成:地段、产品和运营,其中运营在商业地产价值链中占比超过50%。

    而一多年研究商业地产的专家则表示,商业地产是散售还是持有为主,既与产品定位和项目所在位置有关,同时更为公司主导的商业模式和资金状况所决定,而散售模式是房企初期进入商业地产时常经历的一个阶段。


编辑: 李成皓 标签: 花样年 北京 商务综合体
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