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深陷限购泥潭 首创遭遇业绩拐点

2012-10-18 11:28:02 来源: 时代周报
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深陷限购泥潭 首创遭遇业绩拐点

    美丽的肥皂泡在2011年的最后一天终于破灭了。

    2011年初,首创置业股份有限公司(02868.HK,以下简称“首创置业”)曾许下“2011年销售额达150亿元”的美丽愿望。而在年终之时,这一愿望无奈落空。

    据中房产信息集团、中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》,首创置业以112亿元位列第38名,名次较2010年下滑10名。这意味着,首创置业2011年仅完成销售目标的75%,同2010年的125亿元的销售额相比,则下滑了10.4%。

    目标未完成,业绩下滑的背后,是首创置业深陷限购泥潭的尴尬。时代周报记者了解到,首创置业在售楼盘分布于北京、天津、沈阳、西安、成都、重庆、无锡、佛山及湖州等9个城市,其中只有湖州为非限购城市。

    深受陷购政策影响的首创,日前也被券商给予了2012年2.7倍市盈率的预期,远远低于同行业预期6.3倍的平均水平。

    9个城市8个限购

    2011年,首创置业以“开门红”开场,然而,一年下来,首创置业的销售目标却难以完成。

    据首创置业每月通讯数据,2011年1月,首创置业签约面积、签约金额为11.5万平方米、11.8亿元,较2010年同期分别增长112%、104%。2月首创置业的签约面积、签约金额分别为3.9万平方米、4.7亿元,同比依然大增77%、76%。这种凶猛的态势,一直持续到7月份。2011年1-7月,首创置业实现签约金额61.4亿元,同比增长25.4%,而细看每个月份,均实现同比增长。

    2011年8月之后,首创置业推出更多的楼盘,却遭遇业绩“变脸”。8月、9月、10月首创置业签约金额分别为6亿元、10.4亿元、12.3亿元,同比依次下滑43%、38%、18%。时代周报记者整理首创置业每月通讯、中国房地产测评中心的数据得出,8-12月,首创置业的签约金额均出现三至四成的下滑。

    对此,首创置业媒体负责人李志昊向时代周报记者表示,2011年8月之后,楼市进入深度调控,对于集中在下半年推盘的首创置业而言,难免受到市场大势的冲击,销售数据不太理想。

    然而,受到限购政策冲击的不仅首创置业一家,可是业绩逆市增长的房企却大有人在,譬如:万科、恒大、雅居乐、绿地、保利地产、华润置地、中海地产等。世联地产首席分析师王海斌向时代周报记者分析,恒大地产是2011年销售额增长最快的房企,其重点布局三、四线城市,并逃过了限购的制裁。

    首创置业的情况刚好和恒大相反。时代周报记者了解到,首创置业在售楼盘分布于北京、天津、沈阳、西安、成都、重庆、无锡、佛山及湖州等9个城市,其中只有湖州仍为非限购城市。“限购确实影响了首创置业的销售。”李志昊向时代周报记者坦言,在售的22个项目,有近20个项目被限购,其中11个位于限购政策最严厉的北京、天津。

    据首创置业2011年12月通讯数据,2011年1-11月,一半以上的签约金额来自北京、天津地区两地,其中北京的占比达到30%。首创置业在北京的项目销售也是每况愈下,以悦都苑为例,其在3月4日、6月9日、8月28日分别推出339套、396套、396套房源,截至2012年1月2日,上述三批房源依次销售了315套、235套、130套。

    此外,2011年1-7月,有4个月北京新建商品房成交量实现同比增长,2011年8-12月,北京新建商品房成交量全部同比下滑,而8月以后,首创置业的成交量也是全部同比下滑。8月,成为北京楼市成交量的拐点,也成为首创置业业绩的拐点。

    芭蕾雨反哺首创置业

    “限购是当前行政调控的主要方式,房企摆脱限购泥潭需要从资金面层面进行。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受时代周报记者采访时表示,房企需要认清当前房地产供需市场并非已进入买方市场,房企如果能够进行定量价格调整或者进行快速开发模式,那么销售额将大幅增加。

    事实上,很多房企已开始顺势降价,比如万科、富力、碧桂园、龙湖。然而,首创置业在销售受阻之时,并未作出价格调整。李志昊向时代周报记者表示,公司还没有大幅调整价格的计划。而据北京市住房和城乡建设委员会网站数据显示,上述成交下滑的悦都苑,在2011年第二次、第三次推出的房源,成交均价都较2011年第一次推出的房源上涨了718元/平方米、875元/平方米。

    首创置业为何选择不降价?北京中原地产分析师张大伟向时代周报记者表示,具备国资背景的房企,在资金链并不紧张的情况下,降价的动力不大。然而,在券商看来,业绩的增长更为重要。

    据辉立证券的研究报告,给予首创置业2012年的预期市盈率为2.7倍,仅为行业预期平均市盈率的四成?辉立证券如此“轻视”首创置业,首创置业在困局中突围呢?

    加码二、三线城市布局或为有效路径之一。时代周报记者也从李志昊处得知,首创置业正考虑在合适时机选择购置土地,重点选择区域为已开拓区域的周边二、三线城市,从而加大产品区域分布,分散风险。2011年的最后一天,首创置业就以2亿元的价格竞得湖州仁皇山2011-92号地块。

    记者了解到,首创置业已先后进驻成都、沈阳、天津、无锡、西安、重庆等14个城市,初步完成了针对环渤海、长三角、中西南、珠三角的区域战略布局。“如果能够对内地二、三线城市进行布局,结合快速开发模式,企业经营利润将有一定提高。”韩长吉认为,此举是化解限购困局的另一良方。

    除了开拓二、三线城市,首创置业还在商业地产方面进行诸多探索,并联合中国基建集团(香港)合资成立奥特莱斯(中国)有限公司,推出奥特莱斯品牌“芭蕾雨”。奥特莱斯(中国)有限公司执行副总裁吴怀量此前在接受时代周报记者采访时表示,参照国外经验,奥特莱斯商业模式潜力巨大,金融危机之时,奥特莱斯业绩不仅没有下降,反而出现逆势上涨。“未来5-10年将在国内建立30家‘芭蕾雨’。”

    时代周报记者了解到,目前奥特莱斯(中国)已有4个芭蕾雨项目在建,分别位于北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁,4个项目合计总建筑面积近300万平方米。而首创置业主席刘晓光曾对媒体表示,预计从2012年开始,公司奥特莱斯芭蕾雨项目每年将产生30亿元的收入,其中包括商业地产的运营收入。

    然而,“芭蕾雨”能否在2012年产生30亿元的收入尚未见分晓。有媒体质疑,目前“芭蕾雨”虽能产生一些现金流,但可能仍不足以支撑其建设过程中沉淀的资金量。韩长吉也认为,近年来,我国的奥特莱斯开发数量逐渐偏多,且市场定位有一定的变动,这也决定了奥特莱斯在后续发展过程中,经营风险逐渐提高。

    如是一来,“芭蕾雨”还能成功“滋润”首创置业吗?


作者: 王日晨、孙红丽 编辑: 李成皓 标签: 首创 业绩 拐点
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