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保利45亿夺上海总价地王 大型房企集体补仓

2012-10-11 08:42:24 来源: 21世纪经济报道
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    10日,保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体以45亿总价,夺得上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办地块。接近保利的知情人士称,此次拿地并非完全因为看好后市,而首先是为了“补仓”。

    10月10日,经过一个半小时、445轮竞价的激烈争夺,保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体以45亿总价,夺得上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办地块,折合楼面地价27055元每平方米,溢价率42.9%。

    现场竞逐激烈,高达400多轮的来回竞价,是土地市场许久未曾有的热度。而45亿的总价,也创了上海土地市场年内新高。

    经历几个月的暗淡,此前的9月,土地市场开始明显升温。按当地官方公开数据显示,北京9月卖地收入超过了1-8月份总和。而上海等城市在9月密集推出多幅土地。保利此次拿地是否具有风向标意义,地价会否向房价传导?10日接受采访的开发商及业内人士多数认为不会,“土地市场并未全面回暖,房企拿地严重分化,大型房企对个别优质地块的垂青,并不能代表楼市的‘基本面’。”上海同策咨询研究中心总监张宏伟称。

    地块总价最高

    “这个项目是徐汇区最后的滨江地块了,位置绝版,27000元/平方米楼面地价比较合理。”保利地产(600048)不便透露姓名的知情人士对本报记者表示,拿到这幅地公司还是比较满意的。该人士强调,地块单价并非上海最高,只是总价较高而已。

    梳理上海土地市场公开资料,45亿的总价,创了上海土地市场今年年内新高。

    保利地产上述知情人士对本报强调,上海地块非常特殊,主要是今年以来各地方政府几乎没有出让核心地段的土地,现在有了机会。

    对于保利来说,上海滨江地块无疑具有战略意义,保利在上海核心区域没有住宅项目,仅有的一个项目是商业性质。整体看,在今年的土地市场上,迄今保利也显得保守谨慎,其新增土地储备低于万科、恒大、万达以及绿地。

    此前的7月保利曾声明放弃北京万柳地王,上述人士表示,保利在北京核心区域已有蓟门桥高端项目,两者相距较近,同时开发会有压力;而且,当时保利及其他房企补充土地储备的需求,远没有现在这么迫切。

    上海同策咨询研究中心总监张宏伟称,借助世博会迅速崛起,徐汇滨江地区成为上海中心城区内唯一可成片规划开发的滨水区域,作为新兴的江景豪宅区,板块内豪宅圈层效应已经形成。

    从成交楼板价看,此次保利所拿地块,超过了邻近的绿地海珀旭晖项目的楼面地价22949元/平米,该项目目前酒店式公寓预售均价560000元/平方米,住宅均价83000元/平方米,成交均价在每平方米60000元以上。

    保利内部测算认为,滨江地块所处区域正是豪宅区,建成后卖60000-70000元/平方米便可盈利。

    地产基金驰援

    此外,张宏伟称,保利、中海、绿地之间出现多轮竞拍,和其前期采取高周转的市场策略、大幅回笼资金密切相关,此外,作为央企地产企业、地方性国企,它们的融资成本较低,也为其在今年下半年推地潮中争得了先机。

    本报记者注意到,保利此次所拿地块,并非纯住宅地块,而是住宅与商业、写字楼混合,且商业性质占到一半以上。

    从举牌竞拍者来看,是保利地产及其发起成立的信保地产基金共同投资,保利出资将至少占一半以上。

    公开资料显示,信保基金是由保利地产联合国内大型金融机构发起成立,专注于房地产业投资的基金管理机构。

    “该项目对资金要求很高,未来也会沉淀很多资金,投资回报周期较慢,甚至可能几年都是负资产。”10日据接近保利的知情人士分析,假设将来卖60000-70000万/平方米,则此次保利从滨江地块中所获取的现金收入,即销售住宅所获得的现金,可能只覆盖地价及开发成本,商业建成后几年内或许是亏的,几年后租金收上来才会盈利。因此从根本上来讲更是一个商业地产的投资,追求未来投资物业长期持有的收益。

    此外,本报记者查询出让公告发现,此次地块的付款要求也较为苛刻,要求拍地后两个月内付清全款,这便将很多资金不足的开发商拦在门外,变成了华润、保利、中海、绿地等实力央企和地方国企的竞逐。

    即使资金充裕者,也未必有把握拿下。本报记者从多家参与竞逐的开发商人士处获悉,本次竞拍者背后,都有地产基金和私募投资股权基金的影子。这样做的目的,是为了提高资金利用杠杆,同时避免风险。

    保利上述知情人士透露,安排信保基金参与此次竞拍,是出于对未来商业地产运作的考虑。未来滨江地块的商业部分将全部持有经营;而对方也有很大意愿进入,因为,地产基金可以通过这个项目再去融资,或进行一些其他资本运作。

    这或许是国内地产商与地产基金合作的新趋势。另一家参与竞逐的央企地产高管对本报记者表示,开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存;同时,合作开发使市场资源优化配置,高价地风险可规避。

    大型房企集体补仓

    对于“地王”的示范效应乃至对房价的可能带动,上述保利人士称,此次拿地并非完全因为看好后市,而首先是为了“补仓”。

    保利地产中报显示,公司在一线城市的土地储备明显不足,下半年会择机增持。

    保利地产公告显示,公司今年前9个月销售良好,平均每个月有80-90个亿的收入,手头资金充裕;前述人士透露,公司要考虑长远发展,每年必须有增长,就必须补充土地储备,按照保利的“总量拓展”原则,即每年各分公司卖多少补充多少土储,今年保利各地分公司并没有完成。而其他大型房企如万科、中海、龙湖、招商等莫不如此。

    综合中原地产和链家地产数据显示,截至9月底,10家标杆房企(万科、中海、保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、世茂)在三季度的拿地金额达到494亿元。1-9月十家标杆房企拿地金额为931亿元,同比下降26.5%,仅占其同期销售额的19.4%,仍低于往年。

    万科总裁郁亮最近对本报称,此时出手拿地并非下注后市回暖,而是低价补仓:在各个地方政府财政吃紧的背景下,部分区域的地块价格几乎回到了2008年。

    不过有业内人士担心,保利此次夺得上海滨江地块,或将带来对房价的传导和联动效应。

    从历年调控来看,地价与房价的联动效应明显,如2009年北京一日拍出三幅地王后,房价随即迅速上涨。

    美联物业全国研究中心一位中层认为,尽管屡有监管部门喊话,防止房价反弹等言论,但至现时为止还没有实质性措施出来,而货币放松、地方投资计划出台等却是实实在在。可以预计,随着土地市场活跃,房价上涨压力恐将增加。

    从8月份至今一线城市推地情况看,不仅量明显放大,质方面也相对较高,多幅优质地块推出,加剧了9月份土地市场升温的预期。

    对此,郁亮的观点是,如果房价和地价上涨过快,必然会引发新一轮调控,“开发商不听话,地王频出,房价上涨,就可能招致调控”。

    张宏伟也表示,近期上海高溢价和“地王”地块位置区位确实很好,比如在市中心核心区域、滨江豪宅板块等核心地段,但这些地块不代表整个市场的趋势。

    国土部从7月就开始警告土地市场,7月19日,国土部、住建部紧急通知:坚决防止房价反弹。


编辑: 李成皓 标签: 保利 地王 房企
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